东莞房地产市场总结及后市展望分析报告(客户版).ppt

1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2014年东莞房地产市场总结及后市展望2014年已圆满结束，这一年的市场行情已成定局，也将会成为历史上最具有争议的一年。2014年市场瞬息万变，东莞中原研究部正在全力撰写2014年系列年报，本报告为20142014年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告【PPT版版】。另外20142014年年东莞楼市简报东莞楼市简报、20142014年东莞土地市场研究分析报告

2、年东莞土地市场研究分析报告、20142014年东莞房地产二年东莞房地产二级市场总结与后市展望（媒体版）级市场总结与后市展望（媒体版）、已发布，后续还将陆续发布20142014年东莞豪年东莞豪宅市场分析及后市展望宅市场分析及后市展望、2014 2014年东莞商业市场研究报告年东莞商业市场研究报告、20142014年东莞区域年东莞区域市场研究报告市场研究报告、20152015年东莞二级市场住宅潜在供应分析报告年东莞二级市场住宅潜在供应分析报告、20142014年东莞年东莞三级市场研究分析报告三级市场研究分析报告等，敬请期待。感谢您一直以来对东莞中原及东莞中原研究部的支持与信赖，祝您及您的家人在新的

3、一年，合家幸福，心想事成！温馨提示2014年的楼市行情不是历史最差，但却是历史最具有争议的一年。2014年是行业调整的一年，是房地产高速增长时代的终结，是从暴利的黄金时代向平稳的白银时代转变。变局成全年的主旋律，市场在变、政策在变、信贷在变、客户在变、开发商在变、代理商中介在变等。拐点？调整？2014年东莞房地产表现的一些特征：房地产现状问题n扫黄下的东莞经济环境比2008年还要惨淡，直接带来的是人员流失、居民收入下降、整体购买力增长滞缓。n股市大涨，资金分流到股市，对成交有一定程度上的抑制作用。n反腐及市场预期转变下政府谨慎推地，商住土地市场持续多月零成交。n 2014年东莞住宅均价增长放缓

4、，“以价换量”贯穿全年的主旋律。n限贷松绑政策效应显现，改善需求持续释放。n资金面紧张导致的营销投入力度不足与需要快速回笼资金提前开盘的矛盾。n本土发展商发展遇到瓶颈，市场份额持续下降。n一线品牌开发商的规模化扩张，带领东莞房地产进入高周转时代。2014年中国楼市市场资金紧缩房地产行业进入调整期人民币贬值金融改革反腐持续深入股市回升深化改革元年经济增长放缓美元强势企业经营困难实体投资乏力独特的东莞楼市扫黄反腐供应不足尾盘消化政府谨慎推地市场高预期调整下的2014年东莞楼市行业资金紧市场危机期回归理性 甚至悲观以价换量房价分化行业动荡开发放缓宏观部分宏观部分Part.1经济晴雨表n美国经济复苏，

5、支撑美元一路走高。美国经济复苏，支撑美元一路走高。由于美国经济复苏明显，并且伴随着美国退出QE，海外热钱正在从新兴国家回流至美国，支撑今年美元表现十分强劲，一路走高。n低通胀压力下，黄金指数低位徘徊低通胀压力下，黄金指数低位徘徊。今年来CPI一直处于低位运行，并且受到资金分流，购买黄金的意愿下降，黄金指数低位徘徊。n政治因素和实体经济需求减弱，原油价格大暴跌，政治因素和实体经济需求减弱，原油价格大暴跌，跌至低谷徘徊跌至低谷徘徊。受到国际政治因素的动荡以及实体经济低迷减少对原油的需求，今年原油价格大暴跌，并且处于低谷徘徊。2014年中国经济处于连续放缓阶段，房地产开发投资下滑是重要源头之一。全国

6、宏观经济面n20142014年中国经济同比增长年中国经济同比增长7.4%7.4%，经济增速放缓至历年最低，经济下经济增速放缓至历年最低，经济下行风险加剧。行风险加剧。2014年全年GDP增长为7.4%，今年1-4季度GDP增长分别是7.4%7.5%7.3%7.3%，2014年中国经济处于连续放缓阶段，经济增长为近十年的新低，持续筑底，经济下行风险加剧。n中原点评：中原点评：2014中国经济处于连续放缓阶段，经济内生动力不足，全年经济增长7.4%，跌至历年新低，经济下行风行加大。房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一。2014年全国经济同比增长7.4%，经济增速放缓至历年最低。n

7、第三产业增长乏力，产业结构第三产业增长乏力，产业结构优化遇阻力。优化遇阻力。今年1-3季度地三产业增长分别是：7.83%7.97%7.9%，而去年第三产业每个季度的增长保持在8%以上，今年第三产业增长持续放缓，增长乏力，产业结构调整遇阻力。第三产业增长乏力，工业增长低位徘徊，经济内生动力不足。n工业增长在底部徘徊，经济内工业增长在底部徘徊，经济内生动力不足。生动力不足。今年全国官方PMI在荣枯线徘徊。12月中国汇丰制造业采购经理人指数(PMI)初值为49.5,创7个月新低，为今年5月以来首次跌至50的荣枯分界线以下。工业增长低位徘徊，经济内生动力不足。全国宏观经济面2014年货币流通增幅减慢，

8、直接放缓楼市增长。l20142014年货币流通速度联连续减年货币流通速度联连续减慢，直接放缓楼市增长慢，直接放缓楼市增长。从流通中的现金增幅来看，今年2月以来每月M0的同比增幅均在6%以下，增速持续减缓，反映货币流通资金减少。房地产作为一个资金密集型的行业，流通资金减少，一方面反映房地产行业对资金的需求减少，另一方面开发商的资金链紧张，融资成本增加，直接放缓楼市的增长。资金面l货币增长目标连续货币增长目标连续5 5个月控制在个月控制在13%13%的预期目标之内，货币政策保持稳的预期目标之内，货币政策保持稳健健。2014年末M2(广义货币)增长12.2%，M1(狭义货币)增长3.2%。从今年广义

9、货币M2的走势来看，8月份以来M2的货币同比增幅均控制在13%之内，连续4个月在预期目标之内。尽管经济存在下行风险，但中央仍然保持稳健的货币政策，更加侧重优化经济结构。资金面CPI低位运行、新增贷款低于预期，反映实体经济对资金的需求不足。l1212月月CPICPI同比上涨同比上涨1.5%1.5%，延续低位，延续低位运行运行。2014年全国CPI同比上涨1.5%，延续低位运行。l1212月新增贷款低于预期，资金需求月新增贷款低于预期，资金需求量不足。量不足。2014年人民币贷款增加9.78万亿元，同比多增8900亿元。分部门看，住户贷款增加3.29万亿元，其中，短期贷款增加1.06万亿元，中长期

10、贷款增加2.23万亿元；非金融企业及其他部门贷款增加6.48万亿元。12月新增贷款预期低于预期，实体 经济对资金的需求不足。新一届政府调控从“行政化”向“市场化”转变，更强化市场的自我调整。l上一届政府把控制房价作为调控的目标，今届政府只字不提及房价，把老百姓住有所居当做房地产的调控目标，可以充分反映出新一届政府的重心不是在打压房地产，而更多倾向市场化手段调节房地产，建立长效机制引导行业健康发展，促进市场稳定。l新一届政府调控从“行政化”向“市场化”转变的新思路，更加强化市场的自我调整。未来房地产调控市未来房地产调控市场权将会被放大场权将会被放大。政策面行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本

11、见底。n行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底。底。受到行业调整影响，房地产开发投资持续回落，已经成为经济下滑的重要源头之一。地方政府纷纷集体救市，从局部放松限购向全面放松，目前只有北上广深、三亚未做调整限购，本轮行政调控基本见底。n 9.309.30超预期放宽限贷，刺激改善需求释放超预期放宽限贷，刺激改善需求释放。9月30日，央行松绑限贷政策，还清贷款的可作首套房，刺激改善需求释放。政策面n“央五条央五条”提出支持首套房贷提出支持首套房贷。2014年5月12日，央行再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，多家银行也表态支持首套自住房需求，这反映央

12、行仍然重点支持首套自住房需求。行业面行业调整下房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一。n开发投资增速持续回落开发投资增速持续回落。2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续11月回落。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增

13、幅有所放缓。房地房地产下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。产下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。n新开工面积降幅扩大。新开工面积降幅扩大。2014年1-12月，全国房地产新开工面积17.96亿，同比下跌10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积12.49亿，下降14.4%。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大

14、幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2011n房企到位资金增幅持续低位，资金面依然短缺。2014年房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。今年房地产开发到位资金的低增长主要是受市场销售不振影响。房企到位资金增幅持续低位，行业资金面依然短缺。n国内贷款比例走低，未来降息降准将后，国内国内贷款比例走低，未来降息降准将后，国内融资贷款的比例有

15、望提升融资贷款的比例有望提升。从细分资金来源来看，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。随着国内降息以及未来可能的降准，这一块占比还将明显提升；主要问题出在企业收到的定金和预收款这一项，这主要受市场销售低迷所致。今年企业资金到位增速持续走低，行业面临着资金紧缺的局面。行业资金环境企业拿地态度依然谨慎，整体市场销售偏弱，城市分化明显。n市场预期下行，企业拿地态度谨慎，多数市场预期下行，企

16、业拿地态度谨慎，多数城市土地行业低迷城市土地行业低迷。2014年房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。土地购置面积在1-10月份的微小反弹转正后，再次转入大幅度的下滑。在各地房价均有不同程度在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地价格依然保持坚挺，房价与下滑的背景下，土地价格依然保持坚挺，房价与地价已经形成明显的背离，企业拿地积极性下降。地价已经形成明显的背离，企业拿地积极性下降。除了一线城市和部分二线城市之外，多数城市土除了一线城市和部分二线城市之外，多数

17、城市土地市场依然低迷。地市场依然低迷。n整体市场依旧弱势，城市分化。整体市场依旧弱势，城市分化。2014年商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。全全国房地产销售形势依然不乐观，除了部分一二线国房地产销售形势依然不乐观，除了

18、部分一二线城市在政策的刺激下楼上回暖，但更多的三四线城市在政策的刺激下楼上回暖，但更多的三四线城市销售情况并没有明显改观城市销售情况并没有明显改观。行业市场环境楼市价格百城指数连续8个月下滑，全国楼价下行压力加大。2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/，环比11月下滑0.44%。自今年5月以来连续第8个月环比下滑，楼价下行压力加大。百城指数价格宏观小结n 经济面：2014年中国经济处于连续放缓阶段，经济下行风险加剧。n 资金面：在经济下行背景下，货币资金面两次定向降准、一次降息，资金面稳中有松。n政策面：行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底，市场权放大。

19、n行业面：房地产行业进入调整周期，开发投资持续回落，已成为拖累经济增长的重要源头。n行业资金面：今年企业资金到位增速持续走低，行业面临着资金紧缺的局面。n市场面：百城指数连续8个月下滑，全国楼价下行压力加大。政府加大公共财政预算支出拉动经济增长，固定投资对经济增长的贡献度最大。东莞经济n居民存款余额增长乏力，影居民存款余额增长乏力，影响银行信贷的发放响银行信贷的发放。从居民存款余额存款来看，存款余额负增长。居民存款走低，影响银行的货币量，也影响到信贷的发放。n政府加大公共预算支出来拉政府加大公共预算支出来拉动经济增长动经济增长。今年前三季度市公共财政预算支出累计增长26.8%，增幅明显。政府通

20、过加大财政支出，拉动经济增长，固定投资对经济增长的贡献度最大。东莞加大城市基建投入，交通路网建设是重头戏。n市政设施工程：今年东莞计划投入2.16亿元，建设6个水乡特色村，建成市民艺术中心和工人文化宫、长安青少年活动中心等。n生态文化设施：东莞建设100个社区公园，5个湿地公园，2个森林公园等。n高铁工程：东莞直达潮汕将再增一列高铁n城际轨道交通工程：R2线轻轨2015年将试行、R1线建设已进入申报环评审批阶段，下一步计划开工建设，最快2019年可通车。n道路建设：环莞快速二期工程有望明年10月全线完工；东莞水乡规划新增6条通道对接广州，增强穗莞合作；2014年寮步计划投入3亿元 建设13条城

21、市道路；花莞路段提前至8月开工；n公交配套：7月1日起水乡5镇开通16条公交线；首条深莞惠公交开通，深圳到凤岗约7元等；中原点评：2014年东莞加大了市政配套、交通路线等基础建设的投入，生态设施和交通路网是重头戏，通过规划建设多个生态公园，可以一定程度上发展旅游产业，也能提高东莞城市居住的宜居感和城市面貌。道路建设、公交路线的增加以及推进城际轨道交通的进度，这些都有望大大改善东莞目前的交通状况，加强区域之间的互动性，共享资源配套。规划建设东莞市加大三旧改造力度，“工改工”成主流，推进东莞经济产业结构的升级与更新，为房地发展提供基础。规划建设n东莞加快推进三旧改造力度东莞加快推进三旧改造力度。今

22、年全市已批准“三旧”改造项目308宗，批准总用地面积1.9万亩。目前开拆率为71%，供地率为24%，开工率为16%，18宗项目部分或全部完工。2014年前三季度新供地项19宗，新开工项目16宗，分别占供地、开工项目的28%和32%；新投入金额约52亿元，占累计已投资总额25%。其中，7宗改造项目相继竣工，改造面积390亩，完成总投资金额68亿元。n东莞选择东莞选择5 5大片区，开展连片组团式改造试点大片区，开展连片组团式改造试点。东莞市又选取了东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌大盛南洲片区、茶山东岳-珀乐片区、樟木头樟洋片区等5个大型片区（共约1.9万亩）开展连片组团式改造试点。目前，正抓紧这

23、5大片区的基础调查、前期规划研究、试点方案申报等“三旧”改造工作。n改造区域转变改造区域转变：从全市分散改造向核心区域集中改造转变。“三旧”改造活动向城市中心和节点区域、近期重点开发区域、交通干线沿线区域等三个改造核心区集中。近期重点开发区域，包括赢商网水乡近期重点开发区域，包括赢商网水乡特色发展经济区、粤海产业园、松山湖产业园周边区域、轨道交通站特色发展经济区、粤海产业园、松山湖产业园周边区域、轨道交通站点控制区域。点控制区域。n主导方式转变主导方式转变：从市场自发改造向政府统筹单元改造转变。n改造类型转变改造类型转变：从偏重于地产类项目向各类型项目平衡转变。落实居住用地、商业用地比例控制要

24、求，加快产业类用地、公益性用地改造。中原点评中原点评：今年东莞加快三旧改造的力度，“工改工”占比超过5成，房地产三旧改造的项目屈指可数，拆迁繁琐，房企谨慎介入。东莞试点5大片区开张组团改造，加快改造进度，包括东城万达广场、长安万达广场、粤海项目均是改造项目，能推进东莞经济产业结构的升级与更新，为房地产发展提供基础。规划建设借助城镇化契机，东莞全面建设国际制造名城、现代生态都市。东莞新型城镇化建设要以建设国际制造名城、现代生态都市为目标，以抓好国家新型城镇化综合试点为契机，以人的城镇化为核心，以提升质量为关键，以强化统筹为抓手，建“一中心四组团”的城市格局，推动城市空间从分散到集聚、从多组团到大

25、组团、从“行政区经济”向“经济区经济”转变。东莞城市新规划形成“一中心四组团”格局，推动城市空间大组团发展。东南组团：对接深圳现代产业发展。组团范围组团范围：东南组团的规划范围包括塘厦、清溪、凤岗、黄江、樟木头等镇街。组团定位组团定位：重点是深入对接深圳、惠州，加快集聚现代产业和优势企业，实现项目集中布局、产业集群发展、资源集约利用，提升发展质量。组团范围组团范围：东北组团规划范围包括常平、谢岗、企石、桥头、横沥、东坑等镇街。组团定位组团定位：东北组团定位为产城融合发展的示范区，重点发挥银瓶新区（粤海产业园）、常平镇“一区一镇”的辐射带动作用，关联升级组团内各镇产业链，带动城市更新和服务配套完

26、善，实现新型工业化和城市化良性互动。东北组团：加快产城融合发展东莞城市新规划形成“一中心四组团”格局，推动城市空间大组团发展。西南组团：打造东莞临海发展新区域组团范围组团范围：西南组团规划范围包括虎门港、长安新区两个市属园区，以及虎门、长安等镇街。以长安、虎门为核心区域，契合虎门港发展物流等产业。未来长安、虎门有望设市，这将会加快长安、虎门区域发展，配套完善，并且临近深圳的地缘优势，房地产发展有望与深圳融合，支撑未来房地产快速发展，房价上涨预期加剧。组团范围组团范围：西北组团主要为东莞现在统筹发展的水乡特色发展经济区。水乡片区规划是东莞政府重要规划的片区，东莞大道延长线的延伸，增加多条公交线路

27、，有效完成水乡片区的交通配套。西北组团：以水乡片区带动区域发展宏观小结、扫黄下的东莞经济环境比2008年还要惨淡，直接带来的是人员流失、居民收入下降、整体购买力增长滞缓。、经济下行的背景下，东莞政府出台相关措施稳定房地产发展，主要从公积金、普通住房价格新标准等方面着手。、东莞市加大三旧改造力度，“工改工”成主流，推进东莞经济产业结构的升级与更新，为房地发展提供基础。、借助城镇化契机，东莞全面建设国际制造名城、现代生态都市。、东莞城市新规划形成“一中心四组团”格局，推动城市空间大组团发展。、东莞城市化进行从西拓、北进发展，水乡片区发展日益渐热。东莞土地市场东莞土地市场Part.22014年东莞土

28、地市场呈现供需两淡、量价齐跌的格局。东莞土地市场n供需两淡、量价齐跌的格局。供需两淡、量价齐跌的格局。2014年东莞土地市场异常冷清，供需两淡、量价齐跌。全市供应107宗，面积合计464.59万，同比2013年减少41.03%；其中，商住地供应25宗，面积合计131.17万，同比2013年减少57.04%。今年东莞土地供应量跌至近7年新低，政府深度放缓推地节奏。在土地供应锐减、房企资金面紧张的环境下，土地成交热度降至冰点。2014年东莞土地成交108宗，面积合计443.27万，同比2013年减少43.49%。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万，同比2013年减少61.47%。n商住

29、地楼面地价顺势回落，商业地价快速走高。商住地楼面地价顺势回落，商业地价快速走高。今年东莞商住地楼面地价为2410元/，同比下降9.16%。由于今年优质地块成交少，对地价的拉高作用弱。逆市环境下，土地成交以底价、低溢价率交易为主，地价顺势回落。今年东莞商业地楼面地价为3020元/，同比上升75%，上涨幅度大。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010行业环境不景气政府推地积极性下降，今年东莞土地财政收入大幅缩水。n今年全年东莞土地成交金额106.05亿元，同比去年同期196.18亿元减少90亿元，大幅减少45.94%，同比2012年

30、减少16.7%。其中，商住地成交金额61.66亿元，同比2013年减少61.05%，对整体成交贡献度仅58%。n今年东莞土地成交金额跌下2010年近5年以来新低的记录，商住地贡献度更是跌下历史新低的记录。宏观经济环境以及房地产行业的不景气，政府推地积极性大大下降。土地成交宏观经济环境以及房地产行业的不景气，政府推地积极性大大下降。土地成交规模的高位回落，直接影响土地出让金的走低规模的高位回落，直接影响土地出让金的走低。房地产行业预期发生转变，开发投资更为谨慎，商住地贡献度大大减弱。今年出让的地块大多以底价成交为主，部分地块流拍收场。东莞土地市场Code of this report|31 Co

31、pyright Centaline Group,20102014年土地成交规模高位回落，土地市场深度调整。n今年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%，是过去7年的第二低记录。n2014年全年东莞商住地成交24宗，面积合计112.26万，同比去年同期减少61.47%，为过去近十二年的历史新低的年度记录。今年东莞商住地成交量锐减，成交记录跌新低，商住地市场异常萧条冷清，这里面既有宏观上的货币环境的因素，也与房地产行业预期有关。20142014年的土地市场也在深度调整年的土地市场也在深度调整，主要体现在如下几个方面：其一，宏

32、观经济及房地产行业预期发生转其一，宏观经济及房地产行业预期发生转向，政府调整推地节奏和推地的重心也出向，政府调整推地节奏和推地的重心也出现调整。现调整。其二，政府推地心态的调整，对优质地块其二，政府推地心态的调整，对优质地块的惜售心态较强，并且加大局部镇区的房的惜售心态较强，并且加大局部镇区的房地产供地力度，市场资金继续向镇区追随。地产供地力度，市场资金继续向镇区追随。政府也在有意引导开发投资的热点转移，尤其加大二三类镇区的发展。其三，开发商拿地态度的转变，由积极转其三，开发商拿地态度的转变，由积极转向谨慎，更加回归理性。向谨慎，更加回归理性。在新房市场成交高位回落以及房地产行业的开发投资持续

33、回落，拿地态度更为谨慎，回归理性。其四，房价上升空间有限与地价高位的矛其四，房价上升空间有限与地价高位的矛盾在不断加剧，行业利润率持续走低。盾在不断加剧，行业利润率持续走低。企业纷纷调整发展战略，不会盲目扩张，拿地战略上的调整。东莞土地市场品牌开发商借机抄底土地市场，土地资源向实力房企靠拢。东莞土地市场n外来开发商拿地大放异彩，本土企业较逊色外来开发商拿地大放异彩，本土企业较逊色。2014年全年东莞拿地企业以外来房企为主，外来企业共拿地13宗，占地面积合计78.69万，占整体的70%。本土企业拿地11宗，占地面积合计33.57万，占整体的30%。今年外来房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集

34、团、保利地产均现身拿地，绿地首次入莞，布局常平。品牌开发商追求规模化发展，购地补仓的意愿不减。一线品牌房企融资渠道宽，应对市场变动的能力强，资金相对雄厚，拿地大放异彩，本土企业拿地较逊色。n一线品牌房企拿地积极性高，借机抄底土地市场一线品牌房企拿地积极性高，借机抄底土地市场。品牌开发商能运筹帷幄地应对市场风险，资金来源多元化，拿地条件优势明显。现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心和精力放在货量去化上。品牌开发商借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。2014年商住地消化周期不足2年，市场长期风险不大。东莞土地市场p20142014年商住地消化周期不

35、足年商住地消化周期不足2 2年，市场长期风险不大年，市场长期风险不大。2014年东莞商住地的消化周期仅仅1.79年，不足2年，并且呈现连续四年走低的趋势。由于过去几年新房市场交易量迅速扩大，而东莞局部区域发展已基本达到瓶颈状态，尤其城区近两年可供应的商住地屈指可数，促使消化周期连续走低。关注土地消化周期，更多是关注未来商品房市场的长期风险。今年东莞商住地的消化周期不足2年，未来市场的长期风险不大。p高周转策略下一线品牌房企土地储备量不足，佳兆业土地储备量最充足高周转策略下一线品牌房企土地储备量不足，佳兆业土地储备量最充足。近五年佳兆业土地储备建筑面积达到61.1万，土地待开发量大，未来发力显著

36、。中熙地产以38.8万建面紧随其后，主要有石碣2个项目和洪梅1个项目。中国电子东莞产业园以37.3万建面排名第三。在高周转策略下，一线品牌房企启动快建快销的开发模式，万科、碧桂园、万达的土地储备量明显不足。东莞土地市场p土地待开发量大，预计未来几年东莞楼市供应量活跃。根据东莞中原对过去5年的土地出让梳理，目前东莞商住地挂牌出让的地块中尚有414.83万占地规模，合计867.68万的建筑规模。东莞土地存量大，再加上其它协议出让的地块、三旧改造等，预计未来几年东莞土地供应量活跃。另外在售项目的库存量以及已经上市的部分待售产品，未来一两年内将呈现集中爆发供应的态势。20152015年后东莞年后东莞将

37、会有大量项目集中上市，供应急剧放量，在需求相将会有大量项目集中上市，供应急剧放量，在需求相对稳定的情况下，价格上行空间有限，开发商难以实对稳定的情况下，价格上行空间有限，开发商难以实现收益最大化，房地产行业将会进入高周转时代现收益最大化，房地产行业将会进入高周转时代。n地价占楼价的成本走高，行业利润空间被挤压。东莞中原研究部将地块所对应的项目进行统计发现，过去5年东莞挂牌出让的地块中154个楼盘已出售，以这154个楼盘作为数据样板，统计出这部分项目的地价与楼价的关联性发现，地价占楼价的成本在走高，2013年出让的地块中，地价占楼价的比例已达到28%，说明地价成本在走高，房地产行业利润空间被挤压

38、。土地市场总结与展望土地市场总结：n今年土地供应量大幅降温，政府推地节奏深度放缓。n行业深度调整与新房市场的颓势蔓延至土地市场，土地成交规模大幅萎缩。n反腐及市场预期转变下政府谨慎推地，商住土地市场持续多月零成交。n商住地出让底价创历年新高，地价成本“蒸蒸日上”。n土地成交以底价为主流，2014年商住地楼面地价顺势回落。n品牌开发商侧重规模化发展，碧桂园继续攻城略地。土地市场展望：n国内货币政策有望持续宽松，将一定程度激发开发商拿地热情。n政府在财政压力下将加快推地节奏，预计2015年土地供应有望放量。n累积的土地需求将迎来释放契机，2015年土地成交有望重新活跃。n东莞房地产进入高周转时代，

39、规模化发展的开发商将在2015年积极补仓。n2015年R2线地铁将实行，直接助推沿线地铁板块的土地升值。东莞二级市场东莞二级市场Part.3供求篇供求篇东莞市场房地产开发投资持续下滑，2014年东莞楼市供应量高位回落。l房地产开发投资持续下滑，房地产开发投资持续下滑，20142014年商品年商品房供应量高位回落房供应量高位回落。今年受到信贷收紧、新房市场的颓势影响，房地产开发投资持续下滑。今年东莞商品房供应量同比去年同期出现高位回落，主要是房地产行业基本面下行，开发投资意愿不足，项目工程进度放缓。l住宅市场的深化调整，开发商顺势加大住宅市场的深化调整，开发商顺势加大非住宅的供应量非住宅的供应量

40、。今年非住宅供应套数同比去年同期增幅明显，住宅市场的深化调整，开发商加大非住宅车位的供应量，以回笼资金。l今年住宅供应规模保持相对活跃水平，但开发商今年住宅供应规模保持相对活跃水平，但开发商推货上仍有所保留推货上仍有所保留。从绝对值走势来看，今年东莞住宅新增供应量达到660.19万，同比13年减少12.06%，同比12年增加7.86%。与过去7年相比，今年的住宅供应量仅次于2013年，整体上保持相对活跃的供应量。但今年开发商在推货上有明显保留，一是市场下行欲望未能根本改变，推货计一是市场下行欲望未能根本改变，推货计划一推再推。二是开发商担忧新品上市后，需求划一推再推。二是开发商担忧新品上市后，

41、需求不足，成交不理想，累积成为库存，影响后期资不足，成交不理想，累积成为库存，影响后期资金周转金周转。供求篇供应分析全新项目供应量比例扩大，外来企业推货热情高于本土企业。供求篇供应分析l全新项目供应比例迅速提升，在售项目推新品热情下降全新项目供应比例迅速提升，在售项目推新品热情下降。从推货的项目类型来看，在售项目供应量依旧占主导地位，占比为51.76%。但与过去3年相比，在售项目的供应比例出现回调。2014年东莞有58个全新项目上市，比2013年53个增加5个，推货量合计318.49万，同比2013年增加37.57%。2014年在售项目推新品的项目合计有84个比2013年96个增加12个，供应

42、面积合计341.7万，同比2013年减少34.19%。今年全新项目供应比例迅速提升，在售项目的推货热情下降，主要有几个原因：其一，开发商对市场高预期，其一，开发商对市场高预期，原计划在原计划在20132013年上市的项目延迟至年上市的项目延迟至20142014年上市年上市。其二，小型企业对产品惜售心态更强。小企业更加追求高其二，小型企业对产品惜售心态更强。小企业更加追求高额利润，产品惜售心态强，在售项目更多以消化库存为主额利润，产品惜售心态强，在售项目更多以消化库存为主。其三，市场走货速度放缓，开发商担忧在售项目其三，市场走货速度放缓，开发商担忧在售项目再推新品，累积成为库存，后市销售更加被动

43、。再推新品，累积成为库存，后市销售更加被动。l外来企业供应规模持续扩张，推货热情高于本土企业外来企业供应规模持续扩张，推货热情高于本土企业。今年东莞住宅本土企业供应308.33万，同比2013年减少16.45%，外来企业供应351.86万，同比2013年减少7.82%，本土企业的供应量跌幅远远大于外来企。外来企业在品牌开发商的规模扩张下，供应比例扩大至53.3%，为近7年最高。第四季度住宅供应快速放量，开发商推盘节奏呈“先抑后扬”。供求篇供应分析n第四季度住宅供应快速放量，开发商推盘节奏呈第四季度住宅供应快速放量，开发商推盘节奏呈“先抑后扬先抑后扬”。根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年

44、东莞住宅月均供应量为55.02万，比2013年62.56万大幅下滑，但高于2012年的月均51.01万。其中，1月、6月、9月、10月、11月、12月均超越月均水平线。n从9月以来东莞住宅供应量急剧放量，后四个月的住宅供应量达到347.13万，占全市供应量的52.58%，由此可见9月来东莞住宅供应对全年的供应量贡献度大。上半年由于市场环境不容乐观，楼市销售低位徘徊，高预上半年由于市场环境不容乐观，楼市销售低位徘徊，高预期下的开发商减缓推盘节奏。下半年全国掀起期下的开发商减缓推盘节奏。下半年全国掀起“救市热潮救市热潮”，随着限购取消、限贷松绑、央行降息等利好信，随着限购取消、限贷松绑、央行降息等

45、利好信息增强开发商市场预期，并且品牌开发商在业绩压力下也加大了推货步伐，全年推盘节奏呈息增强开发商市场预期，并且品牌开发商在业绩压力下也加大了推货步伐，全年推盘节奏呈“先抑后扬先抑后扬”。供应热度分化，松山湖片区供应萎缩，东北和大石龙片区发力显著。供求篇供应分析l供应热度分化，松山湖片区供应萎缩，东北和大石供应热度分化，松山湖片区供应萎缩，东北和大石龙片区发力西欧按住龙片区发力西欧按住。根据东莞中原研究部监测数据显示，七大片区供应热度分化，中心城区供应量持续萎缩，供应比例仅占17%，为历年之低。松山湖供应比例也缩减至13%，热度大大下降。东北片区和大石龙区供应占比大幅提升，发力显著。l供应热点

46、有所转移，局部镇区供应量活跃供应热点有所转移，局部镇区供应量活跃。今年东莞房地产供应热点有所转移，石碣、石龙、东坑、企石、清溪、麻涌等镇区的供应量活跃，同比增幅明显，东莞房地产开发热点向过往非房地产热点的局部镇区转移。洋房供应“一支独大”，别墅供应乏力，车位供应比例扩张。供求篇供应分析l市场调整下，开发商也顺势调整市场调整下，开发商也顺势调整产品的推货结构产品的推货结构。根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞洋房供应576.29万，同比去年减少6.45%，占比达到75%，洋房供应维持“一支独大”的格局，别墅供应48.92万，同比去年减少57.22%，别墅供应乏力，占比仅6.4%，为近6

47、年最低，仅高于金融危机的2008年。别墅在高库存和低通货膨别墅在高库存和低通货膨胀下，开发商明显减少推货量。胀下，开发商明显减少推货量。公寓供应34.79万，同比增加71.78%，高端商务公寓放量明显。l住宅市场的低迷难销，开发商加大车位供应以回住宅市场的低迷难销，开发商加大车位供应以回笼资金笼资金。今年东莞车位供应20051个，面积合计25.98万，同比去年增加19.07%，供应比例达到3.4%，为近5年最高，仅次于2009年。住宅市场的低迷难销，开发商顺势加大车位的供应力度，以回笼资金。商品房成交规模走弱，2014年行业进入调整期已达成共识。l成交面积和成交金额同步回笼，市场成交成交面积和

48、成交金额同步回笼，市场成交规模走弱规模走弱。年初由于受到信贷收紧和外围城市的降价潮影响，市场冷清开局，市场延续低迷的态势，直接今年9月30日限贷松绑后，市场出现筑底反弹的趋势。全年东莞商品房成交金额为660亿元，同比去年下降15.99%，市场成交规模走弱。l行业调整已达成共识行业调整已达成共识。今年是房地产行业的调整年，包括政策面、开发商的市场预期、购买力与房价的自我修复、供需关系等方面的调整，行业调整已达成共识。l今年住宅供应规模保持相对活跃水平，今年住宅供应规模保持相对活跃水平，但开发商推货上仍有所保留但开发商推货上仍有所保留。从绝对值走势来看，今年东莞住宅新增供应量达到660.19万，同

49、比13年减少12.06%，同比12年增加7.86%。与过去7年相比，今年的住宅供应量仅次于2013年，整体上保持相对活跃的供应量。但今年开发商在推货上有明显保留，一是市场下行欲望未能根本改一是市场下行欲望未能根本改变，推货计划一推再推。二是开发商变，推货计划一推再推。二是开发商担忧新品上市后，需求不足，成交不担忧新品上市后，需求不足，成交不理想，累积成为库存，影响后期资金理想，累积成为库存，影响后期资金供求篇成交分析年份年份商品房商品房住宅住宅非住宅非住宅成交套数成交套数成交面成交面积万积万成交套数成交套数成交面积成交面积万万成交均价成交均价 成交套数成交套数成交面成交面积万积万成交均价成交均

50、价2014年76329684.65 54765593.31 91732156491.34 127122013年86583847.20 72843766.73 88121374080.47 137182012年71895681.59 60144604.79 83131175176.81 12107同比13年-11.84%-11.84%-19.19%-19.19%-24.82%-24.82%-22.62%-22.62%4.10%4.10%56.94%56.94%13.51%13.51%-7.34%-7.34%同比12年6.17%6.17%0.45%0.45%-8.94%-8.94%-1.90%-1