邯郸市房地产市场发展论文.doc

1、 邯郸市房地产市场发展探析【摘要】2011年与全国住房市场状况相比，邯郸市房地产市场呈现出房地产开发投资和新开工面积明显增加、商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势、住房消费观望情绪显现等三个显著特点。从房地产贷款市场运行情况看，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。本文认为，要保证房地产市场健康发展，就要需要建立长效机制；加快房产税的研究制定和征收；强化房地产开发企业树立品牌战略意识；继续整顿房地产市场秩序并加强房地产市场监管。【关键词】邯郸；房地产；对策近几年，邯郸市房地产市场发展较快，呈交易活跃、竞争激烈、房价快速增长、产品品质提升、市场秩序进一步规范等特点。2011年与全国住房市场状况相比

2、，邯郸市房地产市场呈现三个显著特点：一是房地产开发投资和新开工面积明显增加；二是商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势；三是住房消费观望情绪显现。从房地产贷款市场运行情况看，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。一、房地产发展情况1.房地产开发投资和新开工面积明显增加一是邯郸市三年上水平工作的强力推进，特别是去年邯郸市旧城和城中村拆迁力度的加大，使相当一批旧城和城中村的居民成为了刚性需求户，急欲寻求新的房源；二是随着邯郸市“两改”项目改造力度加大，腾出大量土地，开发市场广阔，开发企业信心十足；三是开发商手中大量的存地得到释放，促使邯郸市开发市场活跃。1-6月份，全市房地产开发完成投资98.79亿元

3、，同比增长111.09%，其中住宅完成投资80.66亿元，同比增长143.32%；主城区房地产开发完成投资72.01亿元，同比增长111.79%，其中住宅投资完成57.92亿元，同比增长147.84%。1-6月份，全市商品房新开工面积446.08万平方米，同比增长102.59%，其中住宅新开工面积375.76万方米，同比增长101.96%；主城区商品房新开工面积225.94万平方米，同比增长29.75%，其中住宅新开工199.8万平方米，同比增长39.09%。1-6月份，全市商品房竣工面积124.37万平方米，同比增长42.69%，其中住宅104.93万平方米，同比增长51.87%；主城区商品

4、房竣工面积70.89万平方米，同比增长36.72%，其中住宅竣工52.96万平方米，同比增长59.76%。2.商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势根据有关部门统计数据，今年6月份，主城区商品房预售平均价格由去年同期的4531元上升至4676元，上涨了3.2%；呈现了小幅增长态势。主要原因是当前房地产开发土地及拆迁成本不断加大，加上在节能减排的形势下，全市一些高能耗、高污染企业，如钢材、水泥、砂石等原材料生产厂家生产成本加大，产量降低，使原材料价格明显上涨，致使房地产开发价格成本不断上升，助长了房价的增长。3.商品房“量跌价滞”，住房消费观望情绪显现今年以来，房地产多项调控政策持续出台，邯郸市住房价

5、格未出现大面积松动，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市低迷。受成交结构变化的影响，持币观望氛围显现，直接表现出了目前商品房住房预售和存量房交易双双下降。6月份主城区商品住房销售877套，存量住房预计交易711套，商品住房销售和存量住房交易套数同比分别下降了29.2%、31.6%。二、房地产贷款市场运行情况1.房地产贷款总体情况1-6月份，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。邯郸市四大国有商业银行房地产贷款（含房地产开发贷款、个人住房贷款）余额99.73亿元，较年初增加7.35亿元，同比少增4.49亿元，年增长率7.96%，同比下降9.81%。其中个人住房贷款增加6.06亿元，同比少增0.16亿

6、元，房地产开发贷款增加1.30亿元，同比少增4.32元。2011年1-6月份四大国有商业银行房地产贷款统计表单位：亿元项目房地产开发贷款个人住房贷款房地产贷款合计余额较年初余额较年初余额较年初工行15.070.9022.911.0437.981.94农行11.892.063.230.3415.112.40中行6.42-0.0312.142.6518.562.62建行11.72-1.6416.352.0428.070.40四行合计45.091.3054.636.0699.737.352.金融机构房地产贷款状况目前，由于银监会、人民银行政策监管十分严格，各金融机构个人住房贷款执行标准，如第二套住房

7、认定、首付款比例、利率政策等基本一致并趋同，政策差别不大，但在管理模式上有所不同。（1）工行贷款流程：市行管理，支行营销、发放，省行分部审批。市行下设个人信贷审批中心，负责全辖业务考核与管理，并与支行联动营销。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。贷款资料通过台账扫描报分部审批，实行全程无纸化审批。（2）中行贷款流程：全行营销，支行发放、管理，省行审批。市行下设个人贷款中心，安排专人直接营销按揭楼盘和个人住房贷款，并与支行联动。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。贷款资料通过台账扫描报省行审批。（3）建行贷款流程：全行营销，集中发放、管理。市行下设个人贷款中心，负责个人贷款从营销、受

8、理、调查、审批、抵押登记、发放直至贷后管理的全过程。个人贷款中心既营销、发放，也负责全辖管理。支行工作重点在个人贷款业务营销上，支行在受理客户申请后，将资料上报个人贷款中心即可。同时，与个人贷款中心共同参与贷后管理工作。（4）农行贷款流程：市行管理，支行营销、发放，省行派驻独立审批人审批。市行个人金融业务部负责全辖业务考核与管理，并与支行联动营销。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。省行派驻独立审批人，实行独立审批。三、当前邯郸市房地产市场存在的突出问题当前，邯郸市房地产市场总体是健康平衡的，但在房地产发展过程中仍然存在着一些矛盾和问题，归纳起来，主要是以下几个方面：1.商品房价格仍呈增

9、长趋势，房地产市场缺乏有力的调控手段。2007年主城区商品房销售平均价格每平方米是3800元，2008年特别是爆发世界金融危机以来，主城区商品房平均价格每平方米下隆至3680元，较2007年同期下降4%。而2009年以来，特别是2009年下半年，主城区东部区域商品住宅单套最高售价达每平方米5200元，市场销售旺盛，销售平均价格达到3820元，超过了金融危机前2007年的销售均价。自2010年开始，政府接连出台多项宏观调控政策，包括上调贷款利率、提高首付款比例等等，抑制房价的快速上涨，目前来看，效果不明显，2011年6月份，主城区商品房预售平均价格由去年同期的4531上升至4676元，上涨了3.

10、2%；呈现了小幅增长态势。究其原因存在主客观两方面原因，主观因素一是群众购房需求以及投资性需求旺盛，二是住房销售不规范，开发商争求利润人为炒作，助长了价格增长；客观因素一是拆迁补偿高，拆迁成本加大，二是土地“招拍挂”“价高者得”的原则，加大了开发成本。2.经济适用房市场供应量略显不足，限价房在市场尚属空白。2010年全市经济适用房竣工面积23万平方米，占全市商品住房比例仅为12%，经济适用房占商品房比例明显偏低。限价房方面，过去曾提出的“双限房”（限地价、限房价），在“价高者得”的土地政策和规则下也未得到实施。经济房供应量的不足和限价房的空白，也助长了房价的增势。3.房地产开发项目规划档次低，

11、建成的小区精品少。邯郸市近两年开发的房地产项目多数容积率偏高，密度较大，小区规划单一，小区建造特色不鲜明。小区楼房间距小、公共活动空间不足，小区园林、绿化档次低，环境质量得不到保障。4.房地产开发融资渠道狭窄，开发项目进度缓慢。一方面，开发商实力有限，自有资金不足，无力独自支撑大的项目运作。另一方面，商业银行贷款难度较大，民间借贷利息太高，由于受到资金影响，部分房地产开发项目尤其是城中村和旧城改造项目动作迟缓甚至难以启动。5.住宅小区物业管理覆盖率低，物业管理供需矛盾突出。目前邯郸市住宅小区物业管理，大多数只是进行简单的门卫看护，基本的小区保洁、花草养护等工作，有的甚至连门卫看护也不能保障。部

12、分小区由于种种原因，业主委员会难以成立，难以实施物业管理；还有部分小区在项目设计时就没有建设业主管理用房和物业服务用房，物业管理与服务设施不完善，导致管理与服务不到位。邯郸市目前小区覆盖率仅达50%，物业管理供需矛盾突出。四、建议及对策措施1.建立长效机制，多部门协调联动。通过建立可控、有序的土地市场，保持房地产市场土地供需总量基本平衡和结构基本合理，加大保障性住房建设力度，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位、中小套型商品房以及公租住房、经济适用房、限价房的用地供应，以实现土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行。2.加快房产税的研究制定和征收，促进房地产市场的健康发展。房产

13、税的开征将影响到所有居民家庭，建议加快对房产税征收方案的研究制定，通过房产税的征收，调节好房地产开发建设、交易、持有等环节的比例关系，以达到限制囤房和炒房的目的，保障房地产市场的长期健康发展。3.强化房地产开发企业树立品牌战略意识，谋划较大项目，强化项目规划质量，努力打造楼盘精品和项目特色，引导开发企业诚信经营，促进房地产开发企业做大做强。4.继续整顿房地产市场秩序。严查违规用地和囤地、炒地行为，加强商品房销售管理，采取一次性公开房源明码标价销售的销售办法，使开发商捂房不售、恶意炒作、拱抬房价等行为得到遏制，房地产市场得到净化。5.加强市场监管，强化房地产项目的规划、拆迁、建设、销售的管理，严

14、厉查处围而不拆、拆而不建、建而不快的房地产用地项目。对圈占并进行倒卖谋取利益造成闲置的土地，依法坚决收回，纳入政府土地收储。而对资金不到位或者其他原因造成的闲置土地，将根据不同情况进行处理。如闲置土地满两年的，坚决依法收回使用权，纳入政府储备，并通过招标拍卖挂牌方式，重新进入土地供应市场。严肃查处和打击房地产各项违法违规行为，净化房地产市场，促进房地产市场健康稳定发展。参考文献：1陈宝森.美国经济周期研究m.商务印书馆,1993.2金德尔伯格,c.p.著.朱隽,叶翔译.经济过热,经济恐慌及经济崩溃金融危机史m.北京大学出版社,2000.3乔治,e.:“银行现在还特殊吗?”m.银行业的稳健与货币政策,中国金融出版社,1999.4曲波.房地产经济波动理论与实证分析m.中国大地出版社,2003.5谢经荣等.地产泡沫与金融危机m.经济管理出版社,2002.6徐滇庆,于宗先,王金利.泡沫经济与金融危机m.中国人民大学出版社,2000.作者简介：魏占峰（1969），河北衡水人，工商银行邯郸分行行长助理。徐竹英（1978），四川简阳人，工商银行邯郸分行消费信贷中心客户经理。