上蔡县房地产市场现状综述.docx

1、上蔡县房地产市场现状综述二零一零年十一月上蔡县房地产市场现状综述1 前言为预测上蔡县苏豫中学西地块开发的市场前景，针对目前上蔡县房地产的状况进行调研，并作此综述。上蔡县的房地产市场发展落后，在2004年以前基本没有商品房的开发。上蔡县城坐落于原蔡都镇，主要有东关、西关、南关、北关四个村委会组成，县城土地大部分为集体土地，国有土地也分别为各个机关事业单位所有。县城居民除少部分机关事业单位有自己的家属院之外，大部分都是在宅基地上自建的私宅。同时，由于上蔡县是传统农业大县，工业和第三产业长期发展落后，造成城镇乡村居民收入少，城镇居民的对改善性居住的需求量较小，农村人口很少向县城迁移，城市化进程及其缓

2、慢，县城城域框架在2004年以前的十几年中基本没有大的变化。2005年以来，在全国房地产市场大发展的环境下，县城开始出现商品房楼盘的开发。县城居民对居住条件改善的要求以及农村居民对城市教育医疗条件的需求从需求方面刺激了上蔡县商品房市场的发展。近两年，随着县城框架向西、向北发展规划的确立，以及新农村建设的进行，房地产市场也进入了迅速发展时期。多个新楼盘同时在售，楼盘素质在激烈的市场竞争下也大幅度提高，市场需求也十分的旺盛。2 目前县城楼盘分布情况项目名称位置开发商项目规模产品属性销售情况景贤花园原西大街老鞋厂河南凯信置业5万平米，300户多层，现代风格目前仅剩部分顶层天伦现代城蔡都大道与秦相路交

3、汇处西驻马店天伦置业15万平米，1000户多层，简欧风格三期目前剩余30套左右金石龙城御苑蔡都大道与秦相路交汇处驻马店金石房地产8万平米，550户多层、高层，现代风格一期销售三分之二东城国际蔡侯路东段河南东辰置业12万平米，1000户多层、高层，简欧风格一期推出250套，目前排号190个明珠花园蔡都大道与秦相路交汇处西孟州市明珠置业8万平米，600户多层、小高层、高层，现代风格地基开挖中鑫地美景天城秦相路北段驻马店鑫地置业10万平米，800户多层，现代风格销售部在建3 楼盘供给情况分析3.1 产品特点由于土地规划、市场需求、建设成本等诸多方面的限制，目前上蔡的项目大多以低层住宅为主，但目前新建

4、项目已经规划有小高层以及高层住宅楼。建筑风格方面，多以简约的现代风格为主，外立面以灰色调、赭色调为主。也有简单的欧式风格，大坡度坡屋顶加大面积的落地窗，在县城市场还是比较受欢迎的。 龙城御苑外立面 美景天城主体结构 天伦现代城 三段式立面 天伦现代城 大面积落地窗 小高层、高层建筑由于建设成本高、销售价格高的原因，在县城市场发展较少。景贤花园项目本来规划有数栋小高层，但后来也改为多层住宅销售。东城国际项目二期将推出7栋17层的高层住宅，目前已经有很多客户表示出购买兴趣。3.2 户型分析两房户型。两房户型在目前各个项目中数量占比较少，总数量约占20%左右。但从市场的需求来看，这个供给比例是偏低的

5、，部分年轻人和中老年人置业对两房有需求。两房面积一般在8595。 东城国际两房90平米，南北通透全明户型，客厅大面积阳台落地窗，两卧室均有飘窗设计，卫生间干湿分离，还设计了一个独立的储物间。这个户型在该项目中比较受欢迎。 天伦现代城两房93平米，南北通透全明。该户型比较常见，客厅有大面积的落地窗。卧室、卫生间采用传统的设计，缺少特点。 三房户型。三房户型在县城项目中较多见，天伦现代城、景贤花园等目前已基本完工的项目绝大部分都是三房户型。在三房户型中，又以三房一卫的户型多见，但随着人们对生活隐私的注重，两卫的户型也很受追捧。特别是110多平米的三房两厅两卫，由于总价低，功能全，成为市场上的“抢手

6、货”。 天伦现代城三房两厅一卫户型，116平米。全明南北通透户型，客厅-餐厅-厨房部分存在较大面积的浪费，卫生间也没有做到干湿分离。 天伦现代城三房两厅两卫户型，132平米。比较舒适的三房户型，整体设计的重心位于户型的南半部分，两个卧室和客厅面积较大，很舒适。但是，北半部分的小卧室面积较小。 东城国际项目小三房户型，三房两厅两卫114平米。该户型的关注度较高，主次卧飘窗、卫生间干湿分离。且从使用功能上来看和130平米的三房户型相同，只是各个房间的面积紧凑了些。复式户型。复式户型是新项目中才有的户型。龙城御苑项目由两栋住宅全部为复式户型，但面积都不大。 龙城御苑四房两厅三卫户型，149平米。该户

7、型是一二层动静分离的户型，一层主要为动区，二层主要为静区。三个卫生间的配置使该户型的居住舒适度较高。如果二层再设置一个小的家庭厅，则该户型会更加完善。 龙城御苑五房两厅四卫户型，187平米。该户型是上面四房户型的改型，增加了一个单独的主卧层，该层有两个比较大的露台。对主卧室的照顾较少，187平米的住宅主卧设计没少特色。 东城国际六房三厅四卫户型，约262平米。这个复式户型其实是两层131平米三房两厅两卫户型的拼接，由于并不是专门设计的复式户型，后期装修需要改造的地方较多。而且，262平米大面积的优势并没有发挥出来，房间虽多，奢侈度不够。同时，总价较高，缺少竞争优势。3.3 园林景观由于市场竞争

8、日趋激烈，县城楼盘的竞争已经从简单的楼盘区位竞争到项目各个方面的竞争。开发商和消费者都越来越注重楼盘的园林景观。较大规模的楼盘在景观设计上更有优势，天伦现代城、东城国际等均采用比较常见的中轴景观水系的设计，但在北方缺水以及县城自然环境较差的情况下，后期维护较为不便。3.4 配套、卖点由于县城的面积不大，因此很多设施难以为单个项目独享，每一个楼盘都能享受到大多数公共资源。尽管如此，天伦现代城仍旧打出“社区专享游泳池”的卖点。这种噱头在北方经济不发达的县城显得华而不实。相比之下，东城国际打出园林牌、教育牌，更加吸引人。4 市场需求情况分析4.1 市场价格目前市场上有两种价格体系，从一层向上价格逐渐

9、降低；另一种是中间层价格最高，较低层和较高层价格较低。天伦现代城金石龙城御苑东城国际（预计）景贤花园一层255027002400250020002200二层245025502450255022002450三层230024502500260024002450四层215023002300245021002200五层2000220018002100180020002530六层170019501600190016001900 多数楼盘采用“中间高两头低”的价格策略，价格层差100200元。4.2 优惠政策天伦现代城采用了折扣的方法，根据付款方式的不同，一次性付清价格优惠七千元，按揭价格优惠五千元。东城国际目前正在排号，客户交1万元可以申领VIP卡，前50名每平方米优惠88元，50到200名每平方米优惠68元。其他项目目前暂无优惠政策。4.3 销售情况 从对几个楼盘的调研情况来看，销售情况是比较乐观的。天伦现代城和龙城御苑的月均销售量均在25套左右。东城国际项目目前正在排号，从10月30号到11月6号八天时间共有近190组客户参与排号，销售部的接待情况也不错。8 |