兰州市房地产市场调研报告.doc

1、甘肃省兰州市房地产市场调研报告2012年07月28日目录第一章、城市总体概述.3城市概况.4城市历史.3气候特征.4产业概况.3交通优势.4多民族聚集地.3宏观经济指数.4兰州市城市发展战略.3兰州市房地产概况分析.4第二章、房地产市场动态.3土地市场交易综述.4商品房市场综述.4兰州房地产市场动态分析篇.第三篇、兰州房地产主要区域调查分析：城关区市场概述城关区市场调查分析.七里河区市场概述七里河区市场调查分析安宁区市场概述.安宁区市场调查分析.西固区市场概述.西固区市场个人调查分析.第一章、城市总体概述一城市综述1城市概况：兰州是甘肃省的省会，处在东经10230-10430、北纬355-38

2、之间，位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，城市南北依山傍水而建，呈狭长山谷地形。全市现辖城关（中心城区）、七里河、西固、安宁、红古5个区和永登，榆中、 皋兰3个县。土地面积为 13085.6平方公里，户籍人口322万，常住人口361.18万人，其中建成区内非农业常住人口261万人，外来流动人口50余万。全市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家等36个民族，少数民族人口占总人口占3.6。2城市历史兰州，始建于公元前86年。据记载，因初次在这里筑城时挖出金子，故取名金城，还有一种说法是依据“金城汤池”的典故，喻其坚固。两汉、魏晋时在此设置

3、金城县。十六国前凉时又移金城郡治于此。隋开皇三年（公元583年），隋文帝废郡置州，在此设立兰州总管府，“兰州”之称，始见于史册。后来虽然州、郡数次易名，但兰州的建置沿革基本固定下来，相沿至今。 3、气候特征兰州市市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。兰州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是四季分明，降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250350毫米，并集中分布在6-9月。春秋季风沙较大为主要劣势。3、产业概况：兰州已形成以石油、化工、机械、冶金、四大行业等主体，

4、门类比较齐全的工业体系，成为我国主要的重化工，能源和原材料生产基地之一。硝酸合成橡胶、硅铁、铝、石墨、电机、石油铅机和粗精纺毛呢等产品产量均处国内领先地位。兰州是黄河上游最大的工业城市和西部重要的原材料工业基地，作为新中国成立后重点布点建设的老工业基地之一，经过几十年特别是改革开放以来的建设与发展，工业化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、装备制造、能源电力、医药生物、农产品加工、高新技术为主体，门类比较齐全的工业体系，成为全国重要的石油化工、冶金有色和装备制造业基地。全市有工业行业40多个， 4、交通优势兰州，是黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是新

5、亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一（兰州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐）。是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心5、多民族聚集地兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族，少数民族人口占总人口占3.6。 少数民族人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集地并形成了独特的生活习惯及消费模式二、宏观经济指数2011兰州国民经济和社会发展统计公报显示（2012年03月28日兰州晨报）兰州生产总

6、值去年增速达15%相关数据：全市实现生产总值1360.03亿元，增长15.0%；实现工业增加值497.25亿元，增长15.2%；完成固定资产投资950.57亿元，增长57.21%。报告解读：2010年，兰州生产总值（GDP）达到1100.39亿元，首次突破千亿元大关，而2011年GDP达到1360.03亿元，剔除当年的通胀影响，再度增长15%，实现了历史性突破。在主要拉动经济的固定资产投资方面，今年房地产投资依旧抢眼，累计完成投资159.67亿元，以34.99%的增速引人关注，但其中主要投资部分已从商品房转向保障房。而根据计划，自去年累计开建5万套保障房后，今年兰州将再建1万套保障房，预计固定

7、资产投资增速还将继续保持。三、兰州市城市发展战略空间结构规划 城关片区主要承担省级行政办化、传统商业、商贸和旅游服务等职能； 安宁片区是新兴教育科研基地及新型高科技经济产业区 七里河片区重点打造区域性生产性服务中心功能，成为区域性现代服务业集中区； 西固片区以重化工业搬迁为契机，发展后工业文化创意、工业研发设计、石化总部机构等职能。 “六组团”即盐场九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙中组团。兰州市房地产个人分析：综上所述针对兰州市独特的地理位置、悠久的历史文化积淀及交通、经济等各方面因素结合房地产开发行业个人分析论点如下：1地理因素:东西黄河穿城而过，城市南北依山傍水而建

8、，呈狭长山谷地形 地势所限人口密度集中,核心地段刚需旺盛求大于供。随着生活品质提升，车辆普及家庭，普遍大众对黄河两岸中高端住宅迸发着强烈的居住欲望。2消费习惯:千年古城,历史悠久已形成统一的居住习惯，对采光、客厅大小、厨卫通风，房屋朝向都有一定要求，对80-95两房100-120三房南北通透视为理想居所3多民族城市：少数民族人口占总人口占3.6。 人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集地并形成了独特的生活习惯及消费模式。可针对其宗教信仰、生活习惯做针对型的消费引导。（以小西湖回族聚集区为例：楼盘会所和小区大门可以借鉴伊斯兰风格装饰，样板房也可以专门留做一间装饰充满异域风情的念经房。以提高

9、认同感及购买欲望。4工业城市：兰州多有重工业企业，多为劳动密集型产业，其企业员工上万，相关人口累计过十万，代表有兰炼兰化兰石等，西固、西站片区开发项目主要客户群为工人阶级多以中档楼盘居多，强调实用性为主5气候条件：兰州地处内陆四季分明，降水少，气候干燥，昼夜温差大，。春秋季风沙较大为主要劣势，现有楼盘户型少有入户花园、户外超大露台：可借鉴很多深圳广州项目做错层露台可封闭为玻璃房作为花房或饮茶室提升其生活品质，作为样板房引导6板块发展战略解析：（具体见第三章：兰州房地产主要区域板块调查分析）第二章、房地产市场动态一、土地市场交易综述l 土地资讯（2012年兰州市土地资讯表）表:略l 2012年兰

10、州市新增出让土地技术参数表:略l 兰州市成交地块技术参数表:略二、商品房市场综述_l 2012年兰州市商品住宅各类指标变化情况表:略l 兰州市商品住宅市场供应量走势图表:略l 兰州市商品住宅市场成交总量分析表:略l 2012年兰州市商品住宅供求情况及成交均价对比图表:略l 兰州市商品住宅市场各板块成交量价统计表:略三、兰州房地产市场动态分析篇2012年的兰州商品住宅市场存在三道闸门和两台发动机。第一道闸门是市场实际新增供应量；第二道闸门是销售报价；第三道闸门是调控政策。其中第一道是根本性决定性因素， 第二道可以决定成交放量速度；第三道则直接决定潜在客群规模和市场预期。预计2012年 头一道闸门

11、将较大幅放开，第二道闸门小幅松动，第三道闸门原地不动的可能更大。第一台 发动机：国内大型开发企业的新盘开发；第二台发动机：本土企业的战略调整和产品升级。 预计2012年第一台发动机仍将给兰州市场带来关键性活力，而第二台发动机的启动也将标志着兰州商品住宅市场步入又一轮整合升级通道。 兰州房地产市场个人点评：随便盖个房子”然后“打打广告”就可以卖到清盘的时代已经一去不复返。目前兰州商品住宅价格已处“瓶颈”阶段。后续最有可能的发展趋势是不同品类和档次产品向上和向下双向拉开价差，单纯判断未来价格普涨或普跌都不准确。 “机会”造就“英雄”，一看企业战略是否清晰，二看企业产品是否具备实质竞争力，三更要看企

12、业思维是否跟得上潮流。不同企业找准自身定位尤为重要。 第三篇、兰州房地产主要区域调查分析：(一)、城关区市场概述城关区：中心城区，交通便捷，人口密集，行政、商业中心。l 中心城区，兰州市最繁荣的区域；l 城关区是兰州市的中心城区区域，生活配套比较成熟、但交通拥堵严重；A、 房地产项目正往外围发展l 以前城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线，以后此区域供应稀少；l 目前大型的板块项目开发主要在河北、九州、雁滩片区B、未来开发空间充足l 城关区板块可现有克开发地块存量稀少，主要是是城中村改造项目，开发成本较高；l 随着万达、天正、恒大分别强势进驻河北、九州、雁滩片区，未来区域价值将进一步提

13、升；l 城区整体供应量有限，房价仍然具备上涨动力城关区在售代表楼盘 元森北新时代基本信息物业类别 住宅 项目特色 科技住宅建筑类别 板塔结合 多层 高层 所属商圈 河北占地面积 860667平方米建筑面积 2890000平方米 容 积 率 3.36绿 化 率 开盘时间 2012年3月15日已开盘入住时间 2013-12-30开 发 商 兰州元森房地产开发有限公司 物业公司 兰州市西博物业管理有限公司 天庆格林小镇基本信息物业类别 住宅、商铺、写字楼 项目特色 水景地产,复合地产,中式地产建筑类别 塔楼 高层 所属商圈 雁滩占地面积 106101平方米平方米建筑面积 509012平方米 容 积

14、率 3.50绿 化 率 39.74%开盘时间 2011-09-25日已开盘入住时间 2012-11开 发 商 兰州天庆房地产开发有限公司 物业公司 甘肃天庆物业管理有限公司中广宜景湾尚城基本信息物业类别 住宅 项目特色 景观居所,宜居生态地产中式地产建筑类别 塔楼 小高层 高层 所属商圈 雁滩占地面积 186667平方米建筑面积 560000平方米容 积 率 3.50绿 化 率 42%开盘时间 2011-08-17入住时间 2012-12-30开 发 商 兰州森宇房地产开发有限公司物业公司 兰州天正物业管理有限公司个人分析：城关区板块商贸繁荣区内已形成了西关张掖路商圈、酒泉路南关大商圈、东方红

15、广场商圈、东部十里铺商圈等大型商业集散地。房地产市场依旧需求大于供给、并且市政基础建设在河北，雁滩，九州、东岗等辐射片区越来越完善：未来的恒大九州、北新时代、万达广场等大型可持续项目在未来几年内不断推陈出新，城关区市场必然更加繁荣并遥遥领先于其余片区。板块典型项目包括众邦金水湾、鸿运润园、中广宜景湾、天庆格林小镇、基业豪庭等。目前板块值得关注的楼盘主要为万达广场、元森北新时代、恒大绿洲等。二、七里河区板块依托市中心配套及城市价值，城市自然延伸的、配套成熟，但区域形象不佳，属于回民聚居区和物流集散地，治安混乱。l 部分商业中心，人气聚集l 区域内项目较少，且都品质较低：但售价较高区域内土地后续供

16、应量较少，尤其是回民聚居区，开发难度大，影响了区域后续的持续影响力。未来供应也多是小规模旧改项目，成本高，难以塑造大社区。七里河区在售代表楼盘仁恒美林郡基本信息物业类别 住宅 项目特色 小户型,中式地产,其他建筑类别 塔楼 小高层 高层 所属商圈 西站占地面积 82458平方米建筑面积 309676平方米容 积 率 3.76绿 化 率 46%开盘时间 二期12年8月份开盘，867户入住时间 2011-12-18开 发 商 兰州仁恒房地产有限公司物业公司 兰州仁恒物业管理有限公司普天格兰绿都基本信息物业类别 住宅 项目特色 小户型,低密居所,中式地产,其他建筑类别 塔楼 小高层 高层 所属商圈

17、小西湖占地面积 82022平方米建筑面积 287050平方米容 积 率 3.50绿 化 率 35%开盘时间 2011-08-31入住时间 2012-12-30开 发 商 甘肃普天房地产开发有限公司物业公司 甘肃普天物业管理有限公司恒大名都基本信息物业类别 住宅、豪华住宅 项目特色 水景地产,公园地产,成品地产建筑类别 板塔结合 多层 高层 所属商圈 三滩占地面积 134000平方米建筑面积 340000平方米容 积 率 3.00绿 化 率 35%开盘时间 2011-09-01入住时间 2013-06-30开 发 商：恒大地产集团物业公司 广州金碧物业管理有限公司中广西苑华府基本信息物业类别 住

18、宅项目特色 中式地产建筑类别 塔楼 高层所属商圈 西站占地面积 31000平方米建筑面积 140000平方米容 积 率 3.90绿 化 率 30%开盘时间 2011-11-08入住时间 2012-03开发商 兰州天正物业管理有限公司物业公司 兰州天正物业管理有限公司个人分析：在兰州的城市板块中，七里河区位于兰州盆地中央，是整个兰州的地理中心。是西接西固工业区，东连城关商业文化区，北倚安宁教育中心的重要纽带。但七里河区自身的发展却很不平衡，狭长的七里河东西两端发展差异较大。小西湖、西站是七里河最繁华的商贸中心，这里有大量的常住人口，但是受制于地理因素，规划显得有些不尽合理，这也使得该大型项目开发

19、难度大、时间跨度长市场反应不温不火。对于七里河发展重心西扩由此而生。按照规划，未来七里河区发展的重心就在西面的“三滩”地带以及秀川以西空白地带。这些区域的发展将彻底改变七里河甚至整个兰州的格局，对现已发展饱和的地区也是一个改良的机会。板块典型项目包括仁恒美林郡、普天格兰绿都、曦华源、金港城等。目前板块值得关注的楼盘主要为银滩金茂广场、恒大名都、中广西苑华府、美林郡、格兰绿都等。三、安宁区A、人文优势凸出的城市高端居住板块，日趋成熟，但后续发展受到一定局限l 人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群；l 区位优势明显，在老城区、的辐射范围内，享有区域的资源条件。B、集中了兰州市50%的科教资源，汇

20、集了29所大中专院校，20余家科研院所，收入水平高。由于所在区域发展较早，且北部紧贴山脉，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧改项目为主。安宁区在售代表楼盘天居锦河丹堤基本信息物业类别 住宅、商住楼 项目特色 小户型,创意地产,景观居所,其他建筑类别 塔楼 小高层 高层 所属商圈 银滩占地面积 32534平方米建筑面积 154172平方米容 积 率 3.80绿 化 率 51.65%开盘时间 6月9日开盘入住时间 2013-9开 发 商 兰州天居房地产开发有限公司物业公司 深圳市午越物业管理有限公司中和山水兴城基本信息物业类别 住宅、商铺、写字楼 项目特色

21、 水景地产,生态地产,公园地产建筑类别 塔楼 高层 所属商圈 暂无资料占地面积 31553平方米建筑面积 143093平方米容 积 率 3.80绿 化 率 37.60%开盘时间 2010-10-30入住时间 2012-08开 发 商 兰州中和房地产开发有限公司物业公司 上海陆家嘴物业管理公司兴兰阳光里基本信息物业类别 住宅 项目特色 宜居生态地产,中式地产,其他建筑类别 板塔结合 多层 高层 所属商圈 暂无资料占地面积 22973平方米建筑面积 82838平方米容 积 率 3.24绿 化 率 38.40%开盘时间 2011-07-22入住时间 2012-07-31开 发 商 兰州兴兰房地产开发

22、有限公司物业公司 兰州兴兰房地产开发有限公司个人分析：安宁板块是过去5年兰州房地产市场增长最快的片区之一。优良的教育资源、良好的自然环境、新规划优势、相对丰富的土地资源是安宁板块房地产市场快速发展的重要动力。热点主要集中于七里河黄河大桥桥北及费家营-营门滩一带。两个部分的新建商品房项目众多，档次普遍相对较高，规模较大，区域聚集效应明显。 板块典型项目包括安宁庭院、新厦水岸天成、众邦金水湾、中和山水兴城等。目前板块值得关注的楼盘主要为远达锦绣半岛、中集幸福里、天居锦河丹堤、亚泉湾、中海凯旋门等。四、西固区板块西固区：兰州市石化工业聚集区，兰州市石油化工产业链均在西固区，环境污染严重，区域形象难以

23、改变，楼盘多以单位自建房内部供应，在售楼盘较少。l 离中心城区较远（30多公里），很难受到中心城区辐射;l 污染严重，当地人对此区域居住价值认同感较低;西固区在售代表楼盘银泰逸翠园基本信息物业类别 住宅 项目特色 小户型,公园地产,教育地产建筑类别 塔楼 小高层 高层 所属商圈 暂无资料占地面积 82041平方米建筑面积 330000平方米容 积 率 4.12绿 化 率 38%开盘时间 2010-09-01入住时间 2012-05开 发 商 甘肃地天泰房地产开发有限公司物业公司 甘肃和乐居物业管理有限公司西固人家基本信息物业类别 住宅 项目特色 小户型,中式地产,其他建筑类别 板塔结合 多层

24、高层 所属商圈 西固占地面积 48891平方米建筑面积 146184平方米容 积 率 2.99绿 化 率 34.60%开盘时间 2010-12-18入住时间 2011-09-30开 发 商 兰州乾盛房地产开发有限公司物业公司 甘肃元盛物业管理有限责任公司中鹏玥园基本信息物业类别 住宅、经济适用房 项目特色 中式地产建筑类别 塔楼 小高层 高层 所属商圈 西固占地面积 12000平方米建筑面积 44260平方米 容 积 率 3.69绿 化 率 35%开盘时间 2012年3月17日一期已开盘入住时间 2012-12开 发 商 兰州中鹏房地产开发有限公司物业公司兰州中鹏房地产开发有限公司个人分析：兰

25、州主城的城关、七里河、安宁、西固四区中，西固区是最为特殊的一个区，曾经提起西固，首先会联想到的便是“工业城”“远离市区”等等，而随着近年来大兰州概念的不断渗透与深入，西固版块的发展前景也渐渐被更多的人重视了起来。政府的引导，大面积的城中村改造以及西固版块本身可自成一体的发展优势，让今天的西固已然成为一个有巨大潜质的版块。以西固人家、天庆国际新城和恒利沃德小镇为代表的品质楼盘不断崛起让人眼前为之一亮，西固房地产已经从家属院模式到品质居所进行了一个大踏步的迈升板块典型项目包括西固人家、中鹏玥园、银泰逸翠园、西固百合苑等。目前板块值得关注的楼盘主要为恒利沃德小镇、中天嘉苑、天庆国际新城、鸿安国际广场、重邦康城、玫瑰小镇等。word文档 可自由复制编辑