开发商投资成本分析.pptx

1、开发商投资成本分析价值 V=功能 F 成本 C 价值工程原理 利润=收入-成本提高价值的途径：（1）（2）（3）（4）（5）F C F C F C F C F C=V=V=V=V=V（运用高新技术，进行产品创新）控制或减少成本是实现价值最大化的有效途径之一。成本构成 策划阶段 准备阶段 施工阶段 销售阶段 土地费用 地价 毛地价（土地使用权出让金+城市建设配套费）未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）熟地价（土地使用权出让金+城市建设配套费+土地开发费）已具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（熟地）土地使用权出让金+城市建设配套费+拆迁安置

2、补偿费成本构成 施工阶段 销售阶段 策划阶段 土地费用 准备阶段 工程前期费用 工程前期费用 勘察费 规划设计费 可行性研究“三通一平”等土地开发费用（包括建筑物拆除费、场 地平整费和通水、电、路费）成本构成 销售阶段 策划阶段 土地费用 房屋开发费 准备阶段 工程前期费用 建安工程费 室外工程费（包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建筑费用）公共配套设施建设费（包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等设施的建筑费用）施工阶段 房屋开发费 建筑工程费 设备及安装工程费 室内装饰家具费成本构成 销售阶段 策划阶段 土地费用 准备阶段

3、 工程前期费用 施工阶段 房屋开发费 建设单位管理费 建设单位管理费：指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事 会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、报废损失及其他管理费。成本构成 销售阶段 策划阶段 土地费用 准备阶段 工程前期费用 施工阶段 房屋开发费 建设单位管理费 销售费用 销售费用：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机 构或委托销售代理的各项费用。包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗

4、费、广告宣传费、代理费、销售服务费及 销售许可证申领费等。成本构成 销售阶段 策划阶段 土地费用 准备阶段 工程前期费用 施工阶段 房屋开发费 建设单位管理费 销售费用 财务费用 财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还 包括金 融 机构 手续 费、融 资代理费、承诺 费、外 汇汇兑净 损失以及企业筹资发生 的其他财务费用。成本构成 销售阶段 策划阶段 土地费用 准备阶段 工程前期费用 施工阶段 房屋开发费 建设单位管理费 销售费用 财务费用 其他费用 其他费用：包括 临时 用地费和 临时 建设费、施工 图预算 和 标底编 制费、工程 合同 预算 或 标底 审 查

5、 费、招 标 管理费、总承 包管理费、合同 公证费、施工 执 照费、工 程 质量监督 费、工程 监 理费、竣 工 图编 制费、保险费等 杂 项费用。成本构成 销售阶段 策划阶段 土地费用 准备阶段 工程前期费用 施工阶段 房屋开发费 预 备费 建设单位管理费 销售费用 财务费用 其他费用 预 备费 基 本 预 备费：指设计 变更 及施工过程中可能 增加 工程 量 的费用。涨 价 预 备费：在建设期内可能发生 材 料、设备、人工等价 格上涨引起 投资 增加 及工程建设其他费用 调 整等。成本构成 策划阶段 准备阶段 施工阶段 销售阶段 土地费用 工程前期费用 房屋开发费 建设单位管理费 销售费用

6、 财务费用 其他费用 预 备费 税金 我国 房地产开发企业 纳 税的主要税种有：销售税金（包括营业税、城市 维护 建设 税和教育费 附加）、土地使用税和房产税、企业所 得 税。总 开 发 成 本项目 评 价指 标 100%项目 总 开发价值-总 开发成本 开发商成本利润 率=总 开发成本 成本收 益率=如果 是投资 者购买后 出 租：投资收 益率=100%正常盈 利 年份 的 年净 经营收入 100%总 开发成本 正常盈 利 年份 的 年净 收 益 投资成本 销售利润 率=100%税 后 利润 销售收入 出 售 出 售 出 租案例 分析 某 开发商以 5000 万元获得了 一 宗占 地 面积

7、为 4000 平 米，建筑 面积 为 22000 平 米，建筑 容积率 为 5.5，建筑 覆盖率 为 60%，楼 高 14 层，建 造 成本为 3500 元/平 米，专业人员费用为建 造 成本 预算 的 8%，行政性收费等其他费用为 460 万元，管理费为土地成本、建 造 成本、专 业人员费用和其他费用之和的 3.5%，市场 推 广费、销售代理费和销售税费分 别 为销售收入 的 0.5%、3.0%和 6.5%，预 计建成 后 售价为 12000 元/平 米。预 计开发过程中的利息及 融 资费 用为 3619.86 万元。开发商成本利润 率 是 多 少？1.项目 总 开发价值（1）项目销售收入：

8、22000 12000=26400（万元）（2）销售税费：264006.5%=1716（万元）（3）项目 总 开发价值：26400-1716=24684（万元）2.项目 总 开发成本（1）土地成本：5000 万元；（2）建 造 成本：220003500=7700（万元）（3）专业人员费用（建筑 师、结 构、造 价、机电、监 理等）：77008%=616（万元）（4）其他费用：460 万元；（5）财务费用：3619.86 万元；（6）管理费：（5000+7700+616+460）3.5%=482.16（万元）（7）市场 推 广及销售代理费用：26400（0.5%+3.0%）=924（万元）（8）

9、项目开发成本：5000+7700+616+482.16+3619.86+924=18802.02（万元）3.开发商成本利润 率=（24684-18802.02）/18802.02=31.28%建 议 开发商控制成本的 角度（1）做好 策划及设计阶段的工 作，优选方案，其 直接影响 施 工及销售阶段的成本，可 降低 项目投资 风 险；（2）在招投 标 阶段 选择 有实力的 承 包商和 监 理单位，建设过 程中 应加强 现场 不同 专业、不同 工种之 间 的 协调与 配 合，确 保工程进 度，在保证工程 质量 的 基础上尽量缩短 项目开发 周 期，可 降低 人工费及机 械 费，从 而提高投资效 益；（3）大家 继续讨论