成本策划的实施思路和要点.pptx

1、内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）财务资金中心成本管理部 成本策划的实施思路和要点内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）策划什么内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）成本管理与成本策划 事后 预结算为中心 结算完账算清 成本核算管理 事中 合同为中心 不超目标成本 成本控制管理 事前 经营为中心 保障目标利润 成本策划管理内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）知道：成本知其然，知其所以然，知道成本构成和来源谋划：用什么样的成本，做什么样的产品，实现什么样的目标计划：谁负责，什么时间实施内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）目录 Contents成本策划的重要性 成本策划

2、的实施要求 成本策划的注意事项 一 二 三内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）存地 存货 问题解决途径 性价比 差异化 低成本内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）提高性价比 同品质低成本 同成本高品质“七前三后”增加 成本策划内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）以目标成本为依据，围绕经营目标实现这一核心目的，开展成本策划成本策划 包含对影响项目成本和利润的重要因素和解决方案进行的规划、以及规划目标 达成所需要的计划和部署。因此 成本策划必须要有 全局性 成本策划要能够实现管控、要充分体现 前置性 成本策划贯穿经营全程、要有 持续性 成本策划的特点内部资料请勿外传（财务资金中心

3、成本管理部）目录 Contents成本策划的重要性 成本策划的实施要求 成本策划的注意事项 一 二 三内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）1122 1个中心：经营目标 1条主线：目标成本 2个基本点：产品定位与规划方案 2个切入点：合约规划与测算分析内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）目标成本 成本策划 分解任务 目标交底 风险预案 明确要点 落实责任 目标成本不超支-目标利润有保障 目标成本有节余-目标利润有提升内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）策划职责内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）区域总为成本策划第一责任人 项目总直接责任 区域成控和成本组织实施成本策划会，

4、区域总裁向集团汇报目标成本及成本策划方案 投资版目标成本 方案版目标成本 成本策划 体现控制原则 成本投资版或利润投资版 体现责任管理 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）策划时间内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）开盘后评估 区域公司组织全成本策划 成本策划会与工程策划会在开工前合并召开 成本策划 营销策划 开盘前 装修策划 精装前 交楼策划 交楼前 交楼后评估 结算后评估 定位策划 立项前 报建策划 摘牌前 工程策划 开工前内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）策划内容项目经营指标 计 划 总 收 入 计 划 总 成 本 销 售 净

5、 利 润 销 售 净 利 率 土 地 获 利 倍 数 自 有 资 金 回 报 率 资 金 回 正 周 期 价 值 双 享 金 额 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）产品方案 销售物业产品 公建配套产品 规划指标 规划报建指标 规划产品指标 规划方案 经营指标 全成本策划起点-投资阶段多方案比选和优化 项目定位 客户定位 产品定位成本结构指标 建 造 标 准&交 楼 标 准 结 构 指 标&限 额 设 计 费 用 指 标&定 额 标 准 不 确 定 因 素 成 本 指 标 市 政 配 套 类 成 本 指 标 品 质 效 果 类 成 本 指 标 目标成本制定过程也是成本策划过程 内部资料请

6、勿外传（财务资金中心成本管理部）项目总目标成本汇总表 科目编码 01020303.0103.01.0103.01.0203.01.0303.01.0403.01.0503.01.0603.01.0703.0203.0304050607080910111213科目名称 土地成本 行政事业性收费与前期工程费用 主体建筑安装工程费 主体建筑工程费 基础工程费 桩基础 基坑支护 降水费用 地基处理 地下室结构及粗装修 地上结构及粗装修 地上结构 地上粗装修 门窗工程 公共部位装修 外立面装修 栏杆工程（阳台露台护窗栏杆）室内精装修工程 主体安装工程 景观环境工程 社区管网工程 公共配套设施 工程建设其

7、他费用 开发间接费用 营销费用 财务费用 管理费用 税金 所得税 单 位 数 量 单 价 目标成本 成本 整 理及依据 说 明 方案测算 成本指标内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）通 过成本策划 形 成策划成果 清晰 成控目标、明确成控任务编 码 项目 投资版目标 成 本（万元）策划后成 本（万元）差异 一 项目计划总收入 二 项目计划总成本 开发成本 期间费用 税金 所得税 三 销售部分计划利 润 总额 四 经营指标 销售毛利率 销售净利率 亩产净利润 土地获利倍数 自有资金回报率 五 成 就 共享金额 一 收入调整原因分 析 调整指标 涉及 金额（万 元）投资版 方案版 1 产品定

8、位 2 销售价格 3 其他 项目自 评 总收入是否可控 二 成本调整原因分 析 调整指标 涉及 金额（万 元）投资版 方案版 1 规划指标 2 建造标准 3 成本漏项 4 其他 项目自 评 总成本是否可控 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）成本策划成果 1-确定经营目标编 码 项目 投资版 策划后 差额 主要差异 说 明 1-开发成本 01土地成本 02行政事业性收费与前期工程费 用 03主体建筑安装工程费 04景观环境工程 05社区管网工程 06公共配套设施 07工程建设其他费用 08开发间接费用 2-期间费用 09营销费用 10财务费用 11管理费用 内部资料请勿外传（财务资金中心

9、成本管理部）成本策划成果 2-明确目标成本产品方案 投资版方案（对 比）策划方案 建筑 面 积 可 售 面 积 交楼标准及 说 明 建筑 面 积 可 售 面 积 交楼标准及 说 明 一 销售 物 业 别 墅 超豪 双拼 联排 洋 房 多层 小高 高层 商 业 底商 商业街 综合楼 二 自持 物 业 酒店 医院 综合楼 商业 三 公建配套 物 业 学校 幼儿园 物管用房 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）产品方案策划调整说 明：成本策划成果 3-交底产品方案规划用地指标 亩 项目实 际 容 积 率 规划总 占 地面 积 m2 项目可售率 规划及报建指标 单 位 协议值 设计 值 公建配套

10、设施 单 位 建筑 面 积 比 例%容 积 率（建 议 报建时为一 个 区间，如 1 并 2.5，便于 修 改）总公建配套面 积 m 2 100%独 立 会 所 活动 中心 幼儿园 其中 学校 医院 邮局 物业配套建筑面 积 总物业配套面 积 物业用房 员 工 宿舍 架空 层（不计容）医 疗 用房 其中 社区用房 电 房和发 电机 房 水 泵 房 消防 控 制 室 监 控室 其他物业配套 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 单 位 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 建筑 面 积 比 例%100%地下面 积 是否计入容 积 率 是

11、 口 否 口 绿化 率 其中 红线 内景观面 积（绿化/景 观）m2/红线 外景观面 积（绿化/景 观）m2/规划总建筑面 积 规划地上面 积 规划 非人防 其中 地下 人防(异 地建设费 _ 元/m2）面 积 m2 m2 m2 m2 抗震等级 风荷载 地 质情况 溶洞 多 口湿陷 性 黄 土 口持力 层 深度 m 单 位 建筑面 积 地上 地 下 比例%总建筑面 积 指标 m2 100%其中 持 有物业建筑面 积 m2 销售物业建筑面 积 m2 公建配套建筑面 积 m2 物业配套建筑面 积 m2 容 积 率方案 项目指标 或 方案说 明 1 容 积 率 是否 最 大值 拿 地 条件 项目 实

12、 际 2 非 计 容 面 积 分 析 地下 室 地上 其他 后 期 优化 方案 措 施 成本 金额 可售率分析 项目指标 或 方案说 明 1 可售 面 积 拿 地 阶段 项目 实 际 2 可售 率 拿 地 阶段 项目 实 际 3 非 可 售 面 积 地下 室 配套 设施 酒店 自 持 商业 其他 后 期 优化 方案 措 施 成本 金额 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）概念 规划 负 责人：本版本规划 时 间：内 部资 料、严格 保 密 成本策划成果 4-交底规划方案*项目 概念 规划阶段（投资版目标成本）规划指标 表（第*版）持 有物业建筑面 积 单 位 建筑 面 积 层 数 备 注

13、 比 例%车 位配 比 方案 设 计 值 政 府 要 求 比 例%总 持 有面 积 m 2 100%总 车 位数（个）100%酒店 m 2 其中 地面 车 位数 其 中 地上建筑面 积 m 2 首 层 架空车 位数 地下建筑面 积 m 2 停车 楼 停车 数 综合楼 m 2 地下 非人防车 位 数 其 中 地上建筑面 积 m 2 人防车 位数 地下建筑面 积 m 2 别墅 车 位 医院 m 2 洋房 车 位 其 中 地上建筑面 积 m 2 通廊式住宅车 位 地下建筑面 积 m 2 宿舍车 位 幼儿园 m 2 幼儿园 车 位 学校 m 2 学校车 位 销售物业建筑面 积 单 位 建筑 面 积 其

14、 中 地 下 套 数 比 例%商业 车 位 总销售面 积 m 2 酒店 车 位 别 墅 独栋 别墅 m 2 医院 车 位 双拼别墅 m 2 单个车 位 面 积 地面 车 位 联体别墅 m 2 首 层 架空车 位 坡 地别墅 m 2 停车 楼 停车 位 叠 拼别墅 m 2 地下 非人防车 位 洋 房 洋房 6 层 m 2 人防车 位 7 层 洋房 11 层 m 2 总 车 位配 比系 数 11 层 洋房 18 层 m 2 道 路占 地面 积比(建 议 25%）18 层 100 米 m 2 填 方 挖 方 通 廊 式 住 宅（）层 m 2 市 政配套费用（万元）宿 舍（）层 m 2 临 水 供 水

15、 商 业 底商 m 2 临电 强 电 商业街 m 2 高 压线迁 移 暖 通 综合楼 m 2 弱电光纤 煤 气 地 下室 成本方案 方案 说 明 1政 府文 件 户配 比 面 积 配 比 拿 地 条 件 户配 比 面 积 配 比 项目实 际 户配 比 面 积 配 比 2 地上 车 位数/总 车 位 数 3 地下 车 位 单个 面 积 4后 期 优化 方案 措 施 成本金额 其他规划方案 方案 说 明 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）序号 专 项 类 型 单 位 成本指标 计算依据及方案 说 明 1结构、粗装修 超豪 产品 1 元/m 建筑面 积 双拼 洋房/公 寓 2 装修 室内装修

16、 公共部分精装 电梯轿箱 装修 3 外立面 4 门窗 5 电梯 6 栏杆 7 智能化 8 景观环境工程 9 期间费用 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）成本策划成果 5-清晰 项目 适 用建造标准设 防烈度 6度 产品 层 数 钢筋（kg/m 2）混凝 土（m3/m2）砌 体（m3/m2）窗 地比 人防 地下室 洋房 别墅 停车 位 专 项分析 政策规定 车 位配比 项目实 际车 位配比 政策规定 车 位总数 项目实 际车 位总数 单 个 车 位 面积 优化方案 说 明：内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）结构指标策划 说 明：成本策划成果 6-清晰 项目 适 用结构指标类 别

17、重 要成本项 测算 时 间 测算目标成本 测算方案 说 明 不确定因素类 专 项测算 大型 土 石 方工程 测 算 护 坡 工程 测 算 基坑支护和基础处理工程 测 算 挡 土 墙 工程 测 算 排 洪渠治 理工程 测 算 市政配套类方案 专 项测算 人防 工程 测 算 地下室及 车 位经 济效益测 算 供暖 工程 测 算 供电 工程 测 算 公配方案 测 算 品质效果类 专 项测算 外立面 专 项 测 算 大堂 装修 专 项 测 算 泛光照 明 专 项 测 算 室内精装修 专 项 测 算 景观工程 专 项 测 算 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）成本策划成果 7-清晰 项目 重 要

18、成本方案风险项 目标成本金额 可 能 影响 因素 风险预控方案 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）成本策划成果 8-预控项目 重大 风险责任成本分解 责任分工 说 明 成本科目 责任事项 单 位 责任指标 责任部 门 责任人 行政事业性收费 基础设施建设配套费 人防异 地建设费 劳 保 统筹 费 其他规费 规划设计 施工 图 设计费 容 积 率 可售率 面 积 指标准 确 率 变更 费用 前期工程费 三通 一 平 土 石 方 临 时设施 主体建筑安装工程费 别墅 细 分指标 多层洋房 小高层洋房 高层洋房 期间费用 营销费用 比 率 管理费用 比例 财务费用 比例 内部资料请勿外传（财

19、务资金中心成本管理部）成本策划成果 9-落实责任成本内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）经营目标 梳 理-明确 管理责任分解-抱走 过程管控要点-落实 成本目标策划与成控过程规划并 重内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）合约规划 招 标计划 采购 计划 过程管控内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）成本科目 成本项目 单 位 技术 经 济 指标 别墅 洋房（多 层 和 小 高 层）高 层洋房 控制数 量 控制 单 价 控制总价 控制数 量 控制 单 价 控制总价 控制数 量 控制 单 价 控制总价 建安成本 基础土 石 方 基础工程 地下室结构及粗装修（含 人防）地下室安装工程

20、 地上建筑 单 体结构及粗装修工程 外立面装 饰 工程 公共部位装修工程 门窗工程 栏杆工程 地上建筑 单 体安装工程 室内精装修 园建工程 景观环境工程 绿化 工程 其他（小 市 政、小品及其他）前期工程（不含基础土 石 方）社区管网工程 公共配套工程 工程建设其他费用 主要建造成本管控示范 区成本策划 占 地/建筑 面 积 建造成本控制标 准（元 m 2/）控制方案 1 示范 区面 积 2 售楼 部 硬 装 软 装 3 样 板 房 硬 装 软 装 4 室外 泳池 5 室外园建 6 室外 绿化 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）示范 区成本管控 示范 区成本策划 说 明目标管理 固

21、定 单 价成本分解 m2成本科目 代 码及名 合同/费用名称 签 约 形式(固 定 总价/固 定 单 价)招 标方 式 对 接部 门 费用规划 单 位 工程 量 规划 单 价 规划金额 招 标 控 制 金额 01 土地成本 166883087.6 166883087.6 01.01土地 出让 金 166883088 166883088 土地 出让 金 固 定 单 价 直 接 委托 m2 185426.6 900 166883088 166883088 0 0 119921164.7 119921164.7 1040722210 1040722210 01.0201.03020303.0103.

22、01.01拆迁补偿 及 相关 费用 契 税 行政事业性收费与前期工程费用 主体建筑安装工程费 主体建筑工程费 基础工程费 展示 区桩基础工程合同 固 定 单 价 招 标 m2 21000 160 3360000 3360000 货量 区桩基础工程合同 招 标 389119.0 7 160 62259051.2 62259051.2 03.01.02 地下室结构及粗装修 货 量 区总 包 施工合同 固 定 单 价 招 标 m2 51125 2208 112884000 112884000 03.01.03 地上结构及粗装修 展 示 区总 包 工程合同 固 定 单 价 招 标 m2 21000 1

23、250 26250000 26250000 货 量 区总 包 施工合同 固 定 单 价 招 标 m2410119.0 7 1150 471636930.5 471636930.5 03.01.0403.01.05门窗工程 公共部位装修 55897042.14 55897042.14 21899259.75 21899259.75 03.01.0603.01.0703.02外立面装修 栏杆工程（阳台露台护窗栏杆）室内精装修工程 43196788.2 8443324.65 228106102 43196788.2 8443324.65 228106102 03.02.01 室内装修工程 15430

24、7069 154307069 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）合约规划与管控 称 科目 代 码 科目名称内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）节点 项目阶段 节点 内容 责任 单 位 完 成 形式-成果 开 始日 期 完 成 日 期 12345678项目前期 投资版目标成本评 审会 项目前期 人防 及 车 位经 济效益 分析 项目前期 综合楼方案 测 算 项目前期 电梯 间装修方案 测 算 项目前期 行政规费 减免 及交费方 式优化 项目前期 外立面装修 项目中期 地下结构指标分析 项目中期 地上结构指标分析 目标成本分析 会 人防 建设费用分析表 综合楼方案 测 算表 电梯 间

25、装修方案 测 算表 行政规费 减免 及交费方 式优化 表 公共立面 材 料 优化，首 层 沿 街 立面 采 用 干挂石材，二层及二 层 侧 立面 采 用 仿石涂 料 完成地下结构指标分析 完成地上结构指标分析 9 项目中期 基础 选型,地下室底 板 设计 优 化,地下室 车 位 平 面设计 优化 完成基础 选型,地下室底 板 设计 优化,地下室 车 位 平 面设计 优化 过程管控与责任分工节 点 项目阶段 节点 内容 责任 单 位 完 成 形式-成果 开 始日 期 完 成 日 期 10 项目中期 主体建安经 济技术 指标分析 完成主体建安经 济技术 指标分 析 11 项目中期 精装修成本 测

26、算与指标分析 完成精装修成本 测 算及指标分 析 12 项目中期 门窗工程 选型优化 分析 门窗 专 项决策,了 解 当 地 市场,选 型(塑钢/铝 合金)13 项目中期 防火 门 选型优化 分析 咨询专 业 厂 商,选型优化,设 计 优 化(木质防火们改钢制防火 门)14 项目中期 栏杆工程 选型优化 分析 按集团统 一标准实行,咨询专 业 厂 商,选型优化,设计 优化 15 项目中期 室内装修水 电优化 分析 专 项决策项目收 到图纸后,给 到 长沙 分院 优化后 施工 16 项目中期 智能化选型优化 分析 咨询专 业 厂 商,选型优化,设 计 优 化 17 项目中期 绿化 工程 优化 分

27、析 货量 区，采 用 至少 是 议 标的方 式，从 施工 单 位、材 料、苗木 的 选 择 上 优化 成本 18 项目 后 期 全 成本 后 评 估 完成项目 全 成本 后 评 估 内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）目录 Contents成本策划的重要性 成本策划的实施要求 成本策划的注意事项 一 二 三内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）结合经营目标合理加 减法 成本策划要 梳 理成本 属 性，让 成本的投入 更 强调 合理性 对 具 有客户价 值 的 敏感 性成本 可以 考虑适度增加 投入，但 务 必 同 步 评估费效比 增加 投入

28、带 来的产品 溢 价内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）区域公司组织 进 一 步 责任分解，内 部分工 考 核 制 定 项目成本管控工 作 实施计划，明 确 责 任人 和责 任 时间 细化 成本管理责任的 岗 位分解，明 确 责 任 指标和责 任人 区域制定 考 核 细 则，实施 动态 责任 考 核内部资料请勿外传（财务资金中心成本管理部）围绕目标成本责任分解，集团 动态监 控和 考 核 ERP 系统 动态监 控项目 动态 成本和 动态 利润 等 指标 双 月 成本分析回 顾会 动态 分析责任成本 进 展和风险 结算后，全成本后评估结果 考 核责任目标 达 成 情况内部资料 严禁 外传|42 感谢聆听！