新政形势下房地产企业应对策略.pdf

1、2010-1-291新政形势下房地产企业应对策略新政形势下房地产企业应对策略新政形势下房地产企业应对策略新政形势下房地产企业应对策略浦东房地产经济研究中心主任浦东房地产经济研究中心主任浦东房地产经济研究中心主任浦东房地产经济研究中心主任 李战军李战军李战军李战军 5 5 5 5月月月月20202020日日日日 2010-1-292一、一、一、一、2009200920092009年中国房地产业贡献巨大年中国房地产业贡献巨大年中国房地产业贡献巨大年中国房地产业贡献巨大二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业二、要用科学

2、发展观认识和把握中国房地产业三、新政条件下的新形势三、新政条件下的新形势三、新政条件下的新形势三、新政条件下的新形势四、企业应对策略四、企业应对策略四、企业应对策略四、企业应对策略 2010-1-293一、一、一、一、2009200920092009年中国房地产业贡献巨大年中国房地产业贡献巨大年中国房地产业贡献巨大年中国房地产业贡献巨大2010-1-2945.773.673.122.772.412.09住宅竣工面积住宅竣工面积住宅竣工面积住宅竣工面积(亿亿亿亿mmmm2 2 2 2)7.024.423.773.342.922.54房屋竣工面积房屋竣工面积房屋竣工面积房屋竣工面积(亿亿亿亿mmm

3、m2 2 2 2)31.9629.8828.8327.7526.2925.07房屋施工面积（亿房屋施工面积（亿房屋施工面积（亿房屋施工面积（亿mmmm2 2 2 2）11.549.768.147.322.925.5房屋新开工面积（亿房屋新开工面积（亿房屋新开工面积（亿房屋新开工面积（亿mmmm2 2 2 2）230062033818445167061492012789土地开发面积（万土地开发面积（万土地开发面积（万土地开发面积（万mmmm2 2 2 2）319062709124072214511863116309土地购置面积（万土地购置面积（万土地购置面积（万土地购置面积（万mmmm2 2 2

4、 2）75.5%86.8%79.2%73.40%69.90%60.4%全国商品房销售金额同比增幅全国商品房销售金额同比增幅全国商品房销售金额同比增幅全国商品房销售金额同比增幅439953598731529275322346419600全国商品房销售额（亿元）全国商品房销售额（亿元）全国商品房销售额（亿元）全国商品房销售额（亿元）42.1%53.0%48.4%44.80%42.90%37.1%全国商品房销售面积同比增幅全国商品房销售面积同比增幅全国商品房销售面积同比增幅全国商品房销售面积同比增幅937137520366369583714941641755全国商品房销售面积（万全国商品房销售面积（

5、万全国商品房销售面积（万全国商品房销售面积（万mmmm2 2 2 2）14.2%15.7%14.1%13.40%10.90%8.2%商品住宅开发投资额同比增幅商品住宅开发投资额同比增幅商品住宅开发投资额同比增幅商品住宅开发投资额同比增幅256192236919954175821484812427商品住宅开发投资额（亿元）商品住宅开发投资额（亿元）商品住宅开发投资额（亿元）商品住宅开发投资额（亿元）16.1%17.8%18.9%17.70%14.70%11.6%房地产开发投资额同比增幅房地产开发投资额同比增幅房地产开发投资额同比增幅房地产开发投资额同比增幅36232312712844025050

6、2114717720房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）09/11209/11209/11209/11209/11109/11109/11109/11109/11009/11009/11009/11009/1909/1909/1909/1909/1809/1809/1809/1809/1709/1709/1709/17指标指标指标指标2009200920092009年我国房地产市场主要指标年我国房地产市场主要指标年我国房地产市场主要指标年我国房地产市场主要指标资料来源：国家统计局2010-1-2952005200520052005年以

7、来全国商品房销售面积持续高于竣工面积年以来全国商品房销售面积持续高于竣工面积年以来全国商品房销售面积持续高于竣工面积年以来全国商品房销售面积持续高于竣工面积（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）2010-1-296我国城镇常住人口与房屋住宅有关面积关联实证我国城镇常住人口与房屋住宅有关面积关联实证我国城镇常住人口与房屋住宅有关面积关联实证我国城镇常住人口与房屋住宅有关面积关联实证 单位：亿人、万平方米8042057700-93713702001154000.166.2320095588647750798896208958502975740.136.072008701364983178

8、7967735560607954020.175.9420075542345472644046185755831792530.155.7720064958843683551855548653417680640.195.6220053382034677479493823242465604140.195.4320042977933775438543371841464547080.225.2420032370228525347192680834976428010.215.0220021993924625305332241229867373940.224.812001165702060324401186

9、3725105295830.224.5920001299817641187981455721411225790.214.3719991082714126166381218517567203880.224.161998786410997901015820140270.213.941997住宅销住宅销住宅销住宅销售面积售面积售面积售面积住宅竣住宅竣住宅竣住宅竣工面积工面积工面积工面积住宅新住宅新住宅新住宅新开工面积开工面积开工面积开工面积房屋销房屋销房屋销房屋销售面积售面积售面积售面积房屋竣房屋竣房屋竣房屋竣工面积工面积工面积工面积房屋新房屋新房屋新房屋新开工面积开工面积开工面积开工面积城镇净城镇

10、净城镇净城镇净增人口增人口增人口增人口城镇常住城镇常住城镇常住城镇常住人口数人口数人口数人口数年份年份年份年份资料来源：国家统计局统计年鉴、统计公报、国家发改委投资所研究报告2010-1-297中国人口总量预测中国人口总量预测中国人口总量预测中国人口总量预测 单位：、亿人13.973.56202020202020202013.714.16201520152015201513.414.762010201020102010总人口数总人口数总人口数总人口数人口自然增长率人口自然增长率人口自然增长率人口自然增长率年份年份年份年份600.208.3813.97202020202020202054.020

11、.207.4113.71201520152015201548.070.206.4513.412010201020102010城镇化率城镇化率城镇化率城镇化率城镇净城镇净城镇净城镇净增人口增人口增人口增人口城镇人口数城镇人口数城镇人口数城镇人口数总人总人总人总人口数口数口数口数年份年份年份年份中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测 单位：亿人、%2011-2020年我国城镇化预测2010-1-2989.357.816.25房地产业增加值对房地产业增加值对房地产业增加值对房地产业增加值对GDP

12、GDPGDPGDP增长的贡献率（增长的贡献率（增长的贡献率（增长的贡献率（%）111111117.206.295.25房地产业增加值占房地产业增加值占房地产业增加值占房地产业增加值占GDPGDPGDPGDP比重（比重（比重（比重（%）10101010623283536719196房地产业增加值（亿元）房地产业增加值（亿元）房地产业增加值（亿元）房地产业增加值（亿元）9 9 9 9824185527533556住宅建设投资额（亿元）住宅建设投资额（亿元）住宅建设投资额（亿元）住宅建设投资额（亿元）8 8 8 8584114365573219321全社会固定资产投资额（亿元）全社会固定资产投资额（

13、亿元）全社会固定资产投资额（亿元）全社会固定资产投资额（亿元）7 7 7 7992996580339478房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）6 6 6 68.347.667.04房屋竣工面积（亿平方米）房屋竣工面积（亿平方米）房屋竣工面积（亿平方米）房屋竣工面积（亿平方米）5 5 5 525.4423.3621.46房屋施工面积（亿平方米）房屋施工面积（亿平方米）房屋施工面积（亿平方米）房屋施工面积（亿平方米）4 4 4 410.519.658.86房屋开发面积（亿平方米）房屋开发面积（亿平方米）房屋开发面积（亿平方米）房屋开发面积

14、（亿平方米）3 3 3 36.826.265.75住宅建设面积（亿平方米）住宅建设面积（亿平方米）住宅建设面积（亿平方米）住宅建设面积（亿平方米）2 2 2 22020202020202020年年年年2015201520152015年年年年2010201020102010年年年年房地产业总体指标房地产业总体指标房地产业总体指标房地产业总体指标序号序号序号序号2011-2020年我国房地产业经济目标产业社会目标预测汇总表产业社会目标预测汇总表产业社会目标预测汇总表产业社会目标预测汇总表2010-1-299产业组织目标预测汇总表产业组织目标预测汇总表产业组织目标预测汇总表产业组织目标预测汇总表60

15、8065行业资产负债率行业资产负债率行业资产负债率行业资产负债率6 6 6 6维持在1525之间20行业平均利润率行业平均利润率行业平均利润率行业平均利润率5 5 5 53.643.022.53企业年均开发面积量（万平方米）企业年均开发面积量（万平方米）企业年均开发面积量（万平方米）企业年均开发面积量（万平方米）4 4 4 41421085044651企业年均投资额（万元）企业年均投资额（万元）企业年均投资额（万元）企业年均投资额（万元）3 3 3 3300260220从业人员数（万人）从业人员数（万人）从业人员数（万人）从业人员数（万人）2 2 2 27.07.78.5房地产开发企业（万家）

16、房地产开发企业（万家）房地产开发企业（万家）房地产开发企业（万家）1 1 1 12020202020202020年年年年2015201520152015年年年年2010201020102010年年年年企业发展指标企业发展指标企业发展指标企业发展指标序号序号序号序号2011-2020年我国房地产业组织目标2010-1-2910 1、房地产业率先与中国其他产业走出经济发展困境，创造了历史性的新辉煌；2010-1-2911 2、通过7万亿（其中4.4万亿为增量商品房销售）的巨量销售回款，支撑着国家财政和信贷投放；2010-1-2912 3、通过9.37亿平方米的商品房增量销售，带动了诸多相关产业的稳

17、定和发展，保证了我国产业和城镇居民对房地产商品的刚性需求；2010-1-2913 房地产业犹如黄继光烈士那样，在国家困难的时候奋勇堵了枪眼。但比黄继光还有惨烈，在我还没死的时候，背后又挨了一枪。2010-1-2914二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业二、要用科学发展观认识和把握中国房地产业2010-1-2915用科学发展观正确认识中国房地产的基本经济规律和把握整体形势不能让中国房地产既无真理，也无真相2010-1-29161、我国住房制度改革和土地制度改革总体上是成功的，还是失败的？2、我国老百姓解决住房问题

18、在过去三十年整体上是取得历史罕见的巨大成就，还是步步倒退，问题越来越重？3、我国房地产业是国民经济的支柱产业，还是一般性传统产业？2010-1-29174、我国房地产业发展主要是走商品化、市场化道路，还是主要走保障公共产品计划建配的道路？5、我国房地产市场现阶段主要是一个中国城镇老百姓不断改善自己住房需求的市场，还是一个充满着泡沫和投机的邪恶市场？6、中国房地产业主要是给金融业、经济发展和社会稳定带来巨大支撑，还是主要带来了巨大风险，绑架了中国经济，抽干了实体经济？2010-1-29187、中国商品住房市场价格上涨健康合理因素是主导的，还是病态的、投机炒作的、非理性因素是主导的？8、商品房的市

19、场价格供求因素和成本因素究竟哪个更大一些？9、中国究竟能不能建立起一个人人都能买得起房的房地产市场？2010-1-291910、我国城镇职工平均工薪收入水平的增长，从十年或二十年的角度看，究竟是高于、等于还是低于同期我国城镇商品住房平均价格水平的增长？11、在我国目前身处社会主义初级阶段的时刻，城镇住房政策保障覆盖面究竟多大为宜？它和完全市场化的商品房应该保持怎样一个适合的量比关系？12、中国保障性住房中的廉租房和廉价房之间究竟应该保持什么样量比关系为宜？2010-1-292013、在中国城镇大多数老百姓拥有自己产权商品住宅的阶段，大多数老百姓是不是希望房价下跌、是不是希望增加房地产的税率和税

20、种？14、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的基本路径和主要办法？15、中国商品住宅和商品房要不要对“三外”（市外、境外、国外）人士进行限制？2010-1-2921 实证实证实证实证1 1 1 1：1990-20091990-20091990-20091990-2009年上海比较年上海比较年上海比较年上海比较1990年上海全市职工月平均工资243.08元/人，上海商品住宅的平均价格是1194元/平方米；2009年上海全市职工月平均工资3566元/人，上海商品住宅的平均价格是15892元/平方米。2010-1-2922两者对比，上海十九年的时间城镇职工月平均工资翻了14.67倍

21、，上海商品住宅的平均价格翻了13.31倍。2010-1-2923 实证实证实证实证2 2 2 2：1998-20051998-20051998-20051998-2005年上海、全国比较年上海、全国比较年上海、全国比较年上海、全国比较张永岳、周建成专著：社会利益分配关系与房地产业的健康发展。“即使在上海、北京、深圳等因房地产价格上涨过快而备受关注的城市，城镇居民的购房压力也在多数年份呈减轻趋势”。2010-1-2924 “以上海为例，1998-2005年间，除2003和2004年之外，上海市城镇居民房价收入比的增长率均为负值，说明城镇居民的购房压力在这些年份中，不是在加重，而是在减轻”。201

22、0-1-2925-0.699.949.2520055.7010.1015.8020047.6013.8021.402003-0.929.628.702002-13.1015.202.102001-10.59.00-1.502000-21.0117.31-3.701999-9.855.55-4.301998房价收入比增长率（%）城镇职工平均工资增长率（%）商品住宅平均销售价格增长率（%）年份2010-1-2926“除2004年之外，中国城镇职工平均工资增长率均高于商品住宅平均销售价格增长率。”中国“1998-2006年间，除2004年以外，房价收入比的增长率均为负值。说明城镇居民的购房压力在这些

23、年份中不是在加重，而是在减轻。”2010-1-2927 实证实证实证实证3 3 3 3：1998-20091998-20091998-20091998-2009年全国比较年全国比较年全国比较年全国比较任志强:1998年全国商品房住宅平均价格1854元/平方米，城镇人均可支配收入为5425元/年，家庭平均为3.16人/户，则家庭年收入为17143元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为9.5平方米，8年约购买74平方米住房。2010-1-2928“2009年全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米，城镇人均可支配收入为17175元/年，家庭平均为2.96人/户，则家庭年收入为50838元/年，

24、一年的收入可以购买当年的商品房为11.44平方米”。2010-1-2929“房价从1854元/平方米增长到4445元/平方米，增长了1.39倍，而人均可支配收入则从5425元/年增长到17175元/年，增长了2.16倍”。2010-1-2930三、新政条件下的新形势三、新政条件下的新形势三、新政条件下的新形势三、新政条件下的新形势2010-1-29311.3%9.5%109.5101101/0.9%1.50%1.2%0.7%0.7%全国70个大中城市房屋销售价格环比增幅11.7%10.7%7.80%5.7%3.9%2.80%全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅105.89105.47103.

25、66102.78102.03101.08国房景气指数（当月）103103102102091209120911091109100910099099指标指标2010-1-29320.890.485.773.673.122.77住宅竣工面积(亿m2)1.110.617.024.423.773.34房屋竣工面积(亿m2)24.2220.9731.9629.8828.8327.75房屋施工面积（亿m2）3.231.4911.549.768.147.32房屋新开工面积（亿m2）/156723006203381844516706土地开发面积（万m2）6166240731906270912407221451土

26、地购置面积（万m2）57.7%70.2%75.50%86.8%79.2%73.40%全国商品房销售金额同比增幅7977411643995359873152927532全国商品房销售额（亿元）35.8%38.2%42.10%53.0%48.4%44.80%全国商品房销售面积同比增幅15361715593713752036636958371全国商品房销售面积（万m2）33.0%32.8%14.20%15.7%14.1%13.40%商品住宅开发投资额同比增幅4522223325619223691995417582商品住宅开发投资额（亿元）35.1%31.1%16.10%17.8%18.9%17.70

27、%房地产开发投资额同比增幅6594314436232312712844025050房地产开发投资额（亿元）10/1310/1310/1210/1209/11209/11209/11109/11109/11009/11009/1909/19指标指标2010-1-2933市场现状：成交量大幅度萎缩 成交价格暂时还坚挺着 等待观望情绪浓厚2010-1-2934市场走势：土地供给依然紧张，但价格相对平稳 开发信贷和消费信贷规模明显萎缩 在建规模缩小、周期拉长、竣工量低位运行2010-1-2935市场走势：成交量可能出现半年以上的萎缩、低迷、冰冻期 交易价格先坚挺，后松动，再跌落，但难有深幅调整 201

28、0-1-2936冲击比较：一线城市大于二、三、四线城市 普通商品住宅大于高端商品住宅 中低收入者大于中高收入者 后续影响大于前期影响2010-1-2937困难比较：开发企业融资拿地受阻 银行开发消费信贷回收压力上升 地方政府财政税收缩水2010-1-2938业外影响：影响银行业绩水平和公开资本市场圈钱能力，增加银行运行风险 降低对实体经济产品的需求量 中国资本市场领跌全球，融资功能丧失过半，制造大批不满群体2010-1-2939政策时效：三个月到半年 失效再重申、拼接、组装 2010-1-2940政府行为预期判断：在提利率、提税率、提首付、限贷款、限外卖、限供给、推保障后，仅剩一张王牌物业税

29、政策保障房规划计划加快推进，但和现实落地存在巨大反差 中央和地方政府之间继续以隐性方式进行利益博弈 政府继续观望和失望2010-1-2941社会影响：离婚率提升，离婚群体扩大 思想上的左、右两派和收入上的高、低两端，加深认识撕裂 对党和政府的不信任感蔓延，进入阶段性的不稳定事件多发期2010-1-2942四、企业应对策略四、企业应对策略四、企业应对策略四、企业应对策略2010-1-29431、认识走出本轮调控的要素条件。房价下跌达到决策人的心理价位中国金融业特别是资本市场难以忍受实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定出现社会不稳定的重大群体性事件政策保障房建设出现重大进展主动调整房地产调控政策

30、2010-1-29442、扎实把握本轮政策调控的影响周期。调控常态化房地产问题道德化、政治化房价问题已成为我国社会稳定、经济运行、宏观调控的核心问题中国十八大前期挤出效应显现2010-1-29453、土地为王，现金为王。只要价格合理和资金宽裕，拿地不会吃亏在资金相对充裕的情况下，对现房实行非经营性持有保持企业合理现金流量和资金供应节奏2010-1-29464、延缓开发节奏，缩小开发战线。实行企业发展防守型战略，而非扩张型战略在过山车般的政策环境中，缩小投入规模，降低投资风险2010-1-29475、拓展商业地产，延后住宅地产。走高端产品路线，走全装修、精装修路线与政府城市空间规划高度结合2010-1-2948