某集团战略发展规划.doc

1、编制单位：华达集团地产事业部编制时间：2024年10月21日华达集团房地产事业部战略发展规划方案四十七前 言三第一章 宏观政策环境分析（结合十八大相关政策）四一、宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要四二、房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善五三、房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展九第二章 房地产行业经济形式分析十三一、全国上半年房地产市场情况十三二、广东省内经济环境分析十七三、河源房地产市场分析二十七第三章 内部资源及管理现状分析三十一、土地资源分析三十二、财务资源分析三十三人力资源分析三十一四关系资源分析三十二五隐形资源分析三十二六管理现状分析三十二七

2、、 信息技术需求和建议三十四第四章 未来发展机会（SWOT分析）三十四一S:优势(strengths)三十四二W:劣势(weaknesses)三十五三O:机会(opportunities)三十六四T:威胁 （threats）三十六第五章 价值链及成功要素分析三十六一、产业价值链选择三十六二、房地产开发价值链三十七三、房地产业务的价值链战略三十七四、华达地产自身优势与成功因素分析三十七五、价值链选择结论三十八第六章 战略定位三十八一、业态定位三十八二、市场定位四十一三、运作模式选择四十三第七章 战略规划四十三一、战略规划构想四十三二、 战略实施过程中的几个重要问题四十四结束语：四十六前 言200

3、2-2012过去的10年是房地产行业发展黄金十年，随着行业规模的不断扩大，房地产成为我国最重要的支柱产业之一。最近10年，华达地产业务的发展也经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营再回归项目运营的发展，虽积累了一定的开发经验，在河源本地也树立了较有知名度的地产品牌，但也因房地产事业部的战略方向不明确而走过了曲折的道路。随着房地产调控的深入，行业环境对企业发展提出了新的挑战，使得我们的企业不得不进行反思，什么样的发展路径适合企业的发展。因此，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领势在必行。发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清

4、晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用，最终目标还是为实现企业的经济效益。本方案逻辑框架。第一章 宏观政策环境分析（结合十八大相关政策）一、宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要1、过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5-10年我国GDP增长率的预测普遍在8-9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。数据来源：IMF，各机构预测数据，中国指数研究院整理分析从中央规划来看，近期在北京召开的十八大的提出确保到2020年实现全

5、面建成小康社会，实现国内生产总值比2010年翻一番的目标。从2012年到2020年按八年时间计算，年均增长7.18%即可达到目标。而十二五规划中，中央已明确2012至2015年间经济发展保持7%的目标。由此可见，经济放缓已不可避免，随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。2、调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益胡锦涛在十八大上的报告 以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择。要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式，把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来，着力使经济发展更多依靠内需特别是

6、消费需求拉动。推进经济结构战略性调整。这是加快转变经济发展方式的主攻方向。十八大报告指出，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。由此可见，未来经济发展的方向以及政策思路已经明确，下一阶段中国经济发展战略将着力解决经济结构调整问题，将主要通过推进结构调整和加快转变经济发展方式促进经济增长，更加注重经济发展的质量和效益。与以前历次党代会相比，近十年来，宏观经济发展已由以往的快速发展，向以经济结构战略性调整和转变经济发展模式的方向转变。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，以调整经济结构，实现

7、经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。二、房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善1、坚持房地产调控有利于促内需调结构作为新一届领导集体的重要一员，李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需扩大，释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。2012年5月份以来，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但坚持房地产调控不放松，宏观政策有保有压。坚持房地产调控，对宏观经济平稳健康运行意义重大 ，一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市

8、场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，提高消费在经济中的比重，进而有利于调整经济结构。此外，十八大记者招待会姜伟新在答记者问时表示房地产市场调控是这几年中央非常重视的一个问题，斩钉截铁地强调房地产市场调控政策现在还没想放松，预示房地产调控仍将持续，坚持调房地产控服务于调结构大局。表：李克强关于房地产调控有利于扩内需、调结构的讲话资料来源：中国指数研究院综合整理2、抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期

9、不会退出2010以来的房地产调控，以限购和限贷为核心措施，其目的就是抑制投资投机需求，保障房地产市场健康平稳发展。今年7月温家宝总理强调必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。今年下半年来宏观经济政策把稳增长放在更加重要的位置，但仍继续实施限购和限贷政策，国务院专项督查楼市调控落实情况，央行降息同时强调继续严格实施差别化信贷。总体来看，我国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足（2010年人口普查数据显示，全国城市人均住房面积仅有29.2平方米，半数以上居民人均住房面积在30平米以下 ），如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民

10、通过购房解决住房问题愈加困难，因此抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。姜伟新在十八大新闻中心接受记者采访时表示房地产限购政策短期内不会退出，可见抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施。表：关于抑制投资投机为长期性政策的重要事件资料来源：中国指数研究院综合整理3、推进保障性安居工程建设，实现居民住有所居十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明了方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手，加强保障房建设，保障中

11、低收入群体基本住房需求，促进公平和稳定。国家发改委张平答记者问时表示，关于住房基本公共服务的制度框架已经初步形成；姜伟新在答记者问时表示住房问题是民生方面的一个重要的组成部分，明年保障房开工可能在600万套左右，提出配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题。这些基本都为未来房地产业发展明确了走向，未来将加快推进保障性安居工程建设 ，着力解决中低收入群体住房问题，满足困难家庭的住房基本需求，努力实现城乡居民住有所居。表：“十八大”期间有关推进保障房建设的重要事件资料来源：中国指数研究院综合整理4、房产税等长效机制将逐步完善限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障，长期来看更加注重房产税等市场化

12、调控方式。去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织税务系统工作人员学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。今年9月国税总局政策法规司巡视员丛明表示，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施。房产税试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点初期对购房者的实际税费影响有限 ，当前房产税扩容仍在探索当中，所以房产税短期内或许不太可能迅速在全国推广，即使出台也不会即刻对市场产生影响，但房产税重要意义在于，随着改革的深入，将进一步打击投资投机性行为。十八大记者招待会姜伟

13、新接受采访时指出正在积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台，表明房产税等长效机制将逐步完善，试点范围的扩大将逐步促进市场健康发展。表：关于房产税试点有望扩容的重要事件时间发言人内容简述2012-12-12住建部部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访 正在积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。2012-9-23住建部有关负责人 表示继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求，加快推进扩大房产税试点城市范围。2012-9-20国家税务总局政策法规司巡视员丛明出席第五届中国企业税务管理创新大会 丛明表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地

14、产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。房地产税最终会在全国实施。2012-8-29全国人大常委会谢旭人向全国人大报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点，严格实施差别化住房税收政策，加强交易和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性需求。资料来源：中国指数研究院综合整理三、房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展1、城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点，李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大

15、潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。另外，十八大报告提出，到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标，预示着未来宏观经济发展的方向发生变化，将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀，发展成果更注重惠及民生和注重公平。收入倍增，居民才有消费欲望和消费能力，可以促使我国经济从依靠投资向投资和消费共同拉动转变，可以扩大内需推动经济方式转变。从调结构来看，未来可能以城镇化为突破口，以增加居民收入为基本，因为只有推进城镇化发展和居民收入大幅增长，才能拉动消费扩大内需，改变传统的经济增长模式，减少经济增长对投资和出口的依赖，降低经济增长的风险

16、。表：关于收入倍增和推进城镇化的重要事件资料来源：中国指数研究院综合整理2、未来十年潜在住房需求120亿平米，相当于目前销售面积12倍以上城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力 。历史数据显示，城市化水平与房地产市场发展规模关系密切，与房地产销售、开发等各项指标高度相关。1998-2005年各指标与城市化率相关系数接近或超过0.9，而随着城市化率的提升，2006-2011年各指标与城市化率相关系数全部超过0.9，并且除了销售面积外，均在0.95以上，特别是销售额的相关系数提高了0.07。从销售额与城市化率的散点图也能看出，指数趋势线在城市化率45%-50%区间内变得非常陡峭，表明伴随城市

17、化进程的推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，且两者关系越来越密切。图：1987-2011年商品房销售面积和销售额与城市化率关系数据来源：CREIS中指数据，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人均住宅面积 较低，超过7000万户的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群体十分庞大。若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，这一群体将带来约68亿平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平米计算，未来十年新增的1.8亿城镇人口也将带来至少50亿平方米以上的住房需求。也就是说，未来十年，我国至少有120

18、亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上，潜在需求十分旺盛。图：2000-2050年中国年均新增城镇人口及其增长率数据来源：统计局，联合国人口署，中国指数研究院整理分析3、居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放历次党代会基本都是提出快速发展经济，指出GDP要翻一番，十八大报告同时强调到2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，这已明确要保持居民收入的增长与GDP的增速同步，即把增加居民收入列为未来经济发展的目标。历史数据分析，1998-2011年城镇居民人均可支配收入复合增长11.3%，商品房销售面积和销售额分别复合增长18.4%

19、和27.5%，明显高于居民收入水平。收入倍增计划将切实逐步提高居民收入，随着居民收入的增加，中低收入群体占社会消费总额的比重将越来越大，这将释放巨额购买力，随着房地产业受到调控而趋于平稳发展，房价回归至合理水平，基于国人住有所居和安居乐业的传统理念，刚性需求逐步释放（26%的现有城市家庭通过租赁解决住房需求，共计3315万户，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右），改善型需求逐渐增加（现有城市居民人均住房面积半数以上在30平米以下），居民收入增加将提升居民购买能力，促进住房需求的不断释放，为房地产的平稳发展提供动力。表：1998年来中国主要宏观指标增长情况（名义增长率）资料来源：中国指

20、数研究院综合整理结论：从十八大相关政策的角度来看，地产在较长的一段时间内仍保持严格的调控状态，居民收入增长和城市化进程的推进则是地产行业下一阶段发展的主要因素。总体而言，地产行业呈现长期稳定发展的态势。第二章 房地产行业经济形式分析一、全国上半年房地产市场情况2012年上半年商品房共成交了488.33万平方米约为5.2万套从各类产品的成交结构上来看普通住宅占商品房总成交量的78%而商业、网点占13%、公寓占到3%、从这一组比例数据来看、普通住宅的市场份额在减少公寓及商业类比例有所增加，这与之前实施的限购政策有一定的关系受“住宅限、商业不限”的影响，部分开发商向商业地产倾斜，有些借助公寓类产品逐

21、渐切入商业地产的开发。 （一）房地产供应情况 1、房地产供应情况 2012年1-6月房地产投资和新开工面积下降严重而且恶化程度迅速加剧。以广东为例:1-4月份，开发企业本年土地购置面积583.27万，同比下降13.0%，增幅比上年同期回落81.7个百分点。新开工面积持续负增长，1-4月商品房新开工面积3862.35万，下降11.6%。2、房地产成交情况 上半年房地产成交走势总结为：1月传统春节淡季，成交下跌；2 月、3 月“小阳春”成交上涨；4 月清明成交下跌；5 月“红五月”飘红，成交上涨。整体态势成月度起伏。 3、 房地产库存情况当前房企商品房库存量非常大a、 截至5月底，全国13个典型城

22、市楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。b、 北京、上海、深圳、广州在内城市的商品房库存还有1.14亿，按照5月销售速度，大概够这些城市卖11个月左右。c、30家地产上市公司一季度存货值达1.29万亿，而去年同期为9533亿。其中，存货同比增加的有92家增幅在20%以上有53家。从2011年底开始地产上市公司存货就处于高压状态。一方面可能是公司土地储备充足，另一方面可能是需求被抑制。不同地区面临的情况不一样。一线城市，如北京一年的住宅销售面积在1000万左右。但一年的需求却达到1500万2000万，其实是供不应求的。但二三线城市住房供应量实际非常充

23、足。以贵阳为例，一年土地销售面积超过2000万，但一年的住房需求只有200万，也就是说一年的供给需要5-10年才能消化。(二)、上半年土地市场今年上半年土地出让金收入明显降低，全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期的10598.24亿元下降38%。1、供应情况5月，全国300个城市共推出土地3140宗环比增加6%，同比减少11%推出土地面积12448万，环比增加7%，同比减少17%。其中，住宅类用地919宗，环比增加19%，同比减少13%，推出土地面积3269万，环比减少9%，同比减少35%。2、成交情况5月，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少

24、21%，成交面积8589万，环比增加1%，同比减少26%。其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。成交面积2297万，环比减少4%，同比减少42%。3、成交价格5月，全国300个城市成交楼面均价为758元/，环比下跌8%，同比下跌10%。其中住宅类用地成交楼面均价为1101元/，环比下跌14%，同比下跌8%。4、溢价率5月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少10个百分点。其中住宅类用地平均溢价率4%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少11个百分点。（三） 上半年品牌地产公司情况1、5月房企销售业绩情况政策预期放松下，5月份房企业绩全面上升。5

25、月份在监测的18个企业中，近八成业绩出现上涨，其中万科、招商、金地、远洋、碧桂园等企业业绩涨幅超过20%。2、1-5月房企销售业绩情况今年1-5月的龙头企业平均涨幅达到了16.5%企业整体销售情况亦好于去年。对比企业的全年销售业绩目标来看，近七成企业1-5月份已完成业绩目标的35%以上。中海、保利、世茂、招商已完成40%以上要完成全年业绩目标基本无忧，若政策无明显收紧的态势，企业未来再度降价的动力不足。3、龙头房企销售均价情况1-5月大多企业销售均价环比下降，伴随着政策底部的逐渐形成，我国房价，下跌的趋势已经开始相对趋稳。在已公布5月销售业绩的企业中，销售价格环比变动却出现较大幅度的下跌。主要

26、原因，不仅是主要因为房企对销售价格策略进行了调整，而是更多是房企在各区域销售结构上的变化。如恒盛地产5月份销售均价同比下降19%销售额环比上升21%但是企业月内营销活动的折扣多为95折以上，让价幅度并不大。其开盘首日去化七成的南通恒盛豪庭，也仅是做出全款99折的优惠，企业并非依靠让价取胜。对比企业内部销售贡献来看，5月份恒盛地产东北地区销售额占比达到48%环比上升超过300%，成为销售贡献最大的区域，而其上海、环渤海、长三角地区销售额却出现不同程度的减少，由于企业布局各地区的房价存在较大差异其销售均价的下降亦在情理之中。4、品牌房企谋划转型，集体转型对于品牌房企而言，5年左右的土地储备和当前约

27、20%的房价地价比，使房企在房地产政策强波动下，仍具备3年左右的转型期。当前房地产行业集体转型方向正确。但实际效果并不成功。问题核心，突出体现在企业商业运营能力的缺失。由此在行业转型方向明确和具备时间周期下，聚焦转型的商业模式、产品定位和优势，以及运营能力成为核心。5、复合地产是房地产转型的方向之一复合地产是房地产转型的方向，在商业模式与产品的结合、资源能力和软实力的塑造、产品线的智能部门规划、以及基金在项目前期的参与上，均在探索和发展阶段。商业地产：转型商业地产市场前景光明，但受资金渠道的匹配、商业运营资源和企业商业运营能力的限制，在未来一个阶段将出现结构性问题。核心是企业运营能力的不足。养

28、老地产：养老市场处在发展和培育阶段，但未来需求刚性，并且供应缺口压力巨大，是房地产典型的“蓝海”。品牌房企进入集体关注阶段，但商业模式和产品形态仍在探索中。从市场潜力看，具备成为主产品线的市场条件。旅游地产：旅游地产市场进入上升期，目前市面项目更偏传统住宅模式，以及配合企业大面积圈地。在国内酒店市场和养老度假需求看好，旅游产业、文化产业政策支持力度强化下，旅游地产市场有望快速启动。产业地产：近期工业用地出让呈现量价齐涨格局。从行业操作看产业地产主要分为三种模式：1、以普洛斯为代表的外资模式2、以华夏幸福基业为代表的传统住宅模式3、物流商贸地产模式。二、广东省内经济环境分析（一）、市场概况1、房

29、地产开发投资a、 投资增速低位企稳前三季度，广东房地产开发完成投资3672.09亿元，同比增长12.1%，增速自8月触底反弹后连续两个月回升。近年数据显示，当商品房销售量同比增速连续2-3个季度呈现反弹时，投资增速便随之上升。而今年一季度商品房销售量同比增速触底后连续两个季度反弹回升，且当前市场总体稳定趋好，由此判断投资增速已进入低位企稳阶段。图1 2011年-2012年9月广东房地产完成开发投资情况图2 2007年以来广东商品房销售同比增速及房地产投资同比增速走势分用途看，商品住宅完成投资2542.09亿元，占总投资69.2%；同比增长7.3%，拉动总投资增长5.3个百分点；同比增速总体呈持

30、续回落趋势。办公楼投资141.15亿元，占总投资3.8%；同比下降2.4%，降幅比1-8月缩小2.1个百分点。商业营业用房投资374.35亿元，增长27.9%，比1-8月回落4个百分点；其他投资614.50亿元，增长30.8%，比1-8月提高5.1个百分点；商业营业用房和其他用途投资合计988.85亿元，拉动总投资增长6.9个百分点，贡献率明显高于住宅投资。图3 2012年1-9月广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分表1 2012年1-9月广东房地产开发投资情况按用途分 单位：亿元小结:近两个月，投资增速触底反弹，且非住宅用途的投资拉动作用渐强。由当前局势看，商品住宅市场短期内仍是国家重

31、点调控对象，预计其投资增速将持续处于低位；而非住宅类投资将成为拉动房地产投资增长的重要支撑。多元化开发将是行业转型升级的方向之一，但须谨防中小城市的商业地产、综合体等出现过度投资。b、资金结构持续优化前三季度，房地产开发企业本年到位资金5397.71亿元，同比增长10.5%，增速比1-8月提高0.4个百分点，增速连续3个月回升。其中，国内贷款1059.10亿元，增长19.2%，比1-8月回落5个百分点；利用外资17.62亿元，下降73.4%，降幅比1-8月略微缩小1.6个百分点，但大幅下降的趋势未变；自筹资金1704.80亿元，增长11.8%，增速比1-8月略微提高0.8个百分点，但总体增速呈

32、逐月回落趋势；其他资金(销售回笼资金)2616.40亿元，增长8.7%，增速比1-8月提高2个百分点，进入第三季度以来实现同比正增长，且增速逐月提高。图4 2011年-2012年9月广东房地产企业到位资金同比增速情况图5 2011年-2012年9月广东房地产企业部分资金来源同比增速走势从单月情况看，9月到位资金633.48亿元，同比增长13.5%，但环比下降14.5%。其中，国内贷款59.75亿元，为今年来单月最低，环比降幅超过50%，这与近来银行、金融机构面向房地产业的信贷额度偏向紧张有关，第四季度可能仍然紧张；自筹资金200.3亿元，与之前月份数据大致相当，环比小幅下降3.8%；利用外资1

33、.54亿元，仅占当月到位资金的0.2%；其他资金371.89亿元，环比下降9.6%，但单月数额也仅低于上月，仍处于高位，反映出9月的销售市场仍较为活跃。图6 2012年各月广东房地产企业到位资金情况从资金来源结构看，今年前三季度国内贷款占到位资金19.6%，比1-2月下降9个百分点；利用外资占0.3%，为近年来最低水平；自筹资金占31.6%，比1-2月下降5.8个百分点；其他资金占到位资金48.5%，比年初大幅提高15.2个百分点。今年来的资金来源结构变化显示，得益于商品房销售市场的逐步回暖，企业自筹资金及国内贷款所占比重均有明显下降，而其他资金所占比重则大幅上升，企业总体资金状况得到明显改善

34、。但从资金充裕情况来看，到位资金同比增速低于投资增速1.6个百分点；企业资金充裕度(到位资金/房地产开发投资额)为147.0%，比去年同期低2.1个百分点，比2009年和2010年同期则差距更大，企业仍需加大融资力度，尤其是降低库存加快销售回笼资金。图7 2008年-2012年9月广东房地产资金来源结构情况图8 2002年以来各年前三季度广东房地产企业资金充裕度走势对比小结:得益于商品房市场的逐步回暖，企业销售回笼资金占到位资金总额比重大幅上升，自筹资金及国内贷款所占比重则相应下降，企业资金结构不断优化。但资金状况并未达宽裕，企业仍需降低库存加快销售回笼资金。2、开发建设从房地产开发用地看，截

35、至今年9月期末，全省房地产待开发土地面积4119.70万平方米，同比增长0.8%。其中，前三季度购置土地面积1345.73万平方米，同比下降11.5%；土地成交价款439.31亿元，增长45.7%。同期数据显示，2009年以来的土地购置面积均少于之前年份，而购置单价则明显上涨，反映出土地供应量并未随商品房市场活跃而相应增加。从今年各季度土地购置情况看，分别购置501.05万、460.97万和383.71万平方米，成交价款分别为117.62亿元、106.14亿元和215.55亿元，呈量降价涨态势。图9 2004年以来各年前三季度广东房地产土地购置情况从施工建设情况看，截止三季度期末，全省房地产开

36、发企业(单位)正在开发的房地产项目5946个，施工面积为3.60亿平方米，同比增长11.3%。其中，今年前三季度新开工面积7997.90万平方米，同比下降10.6%，为近十年来第二次同比出现下降，但由于过去两年新开工量大幅增加，并于今年逐渐形成供给，预计今明两年商品房的市场供应仍较充足；竣工面积3705.96万平方米，同比增长18.0%。图10 2002年以来各年前三季度广东商品房建设情况分用途看，住宅施工面积同比增长9.6%，但新开工面积下降14.6%，为各类用途中降幅最大；办公楼施工面积同比基本持平，但新开工、竣工面积分别下降6.3%和40.2%，在建工程量处于萎缩状态；商业营业用房各项建

37、设指标均有较大幅度增长，也是各类用途建设中唯一全面增长的物业，从另一个角度反映出开发业态正处转型升级中；其他用房虽然新开工面积小幅下降，但施工面积增幅高达23.7%，为各类用途中增幅最大，则反映出房地产开发中除居住、办公、商铺等功能之外的配套建设投资力度大幅提升。小结:土地市场量降价涨，可能使得一两年后商品房市场供应量下降和当前商品房重置成本上升。随着年底将近，地方政府推地节奏也将加快，且企业也有增加生产资料的需求，土地市场可能更为活跃，价格或将进一步上涨。尽管商品房新开工面积同比降幅达两位数，但由于前两年的大量扩充，施工面积仍保持平稳增长，预计近一两年的供应仍较充足。3、商品房交易前三季度，

38、全省商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%，仅1个月后再次呈现负增长；销售额4147.91亿元，同比增长0.6%，增速比1-8月回落3.3个百分点；销售均价8187元/平方米，同比增长2.0%，比1-8月略微回落4元/平方米。其中，商品住宅销售面积4607.05万平方米，同比下降1.1%；销售金额3567.68亿元，同比持平；销售均价7744元/平方米，同比增长1.2%。图11 2012年1-9月广东商品房销售面积、金额走势图12 2012年1-9月广东商品住宅销售面积、金额走势图13 2012年1-9月广东商品房、商品住宅销售均价走势从单月数据看，9月当月商品房销售面积718

39、.71万平方米，销售金额586.76亿元，同比分别下降12.3%和16.4%。但相比今年前三季度各月份数据，9月销售面积和金额均为单月次高水平，市场走势趋于稳定。图14 2012年1-9月各月广东商品房销售面积、金额走势与往年同期相比，今年前三季度商品房销售面积虽比去年略有下降，但比其他年份仍有较大幅度的增长，销售金额则再创新高，同样反映出当前市场氛围仍较活跃。但另一方面，由于国家对房价仍然持高压态度，部分面向改善型需求的产品因为价位而未准销售，部分潜在购房者同样受限于政策无法入市，当前市场仍以首次置业者为主；而近来多数商业银行纷纷取消住房按揭贷款利率优惠政策，甚至出现上浮或无贷款额度，这将对

40、市场产生较大的抑制作用；加之房企进一步降价促销的空间有限，购房者有重回观望的趋势。预计第四季度商品房销售市场走势将以平稳为主，全年销售量同比大致持平或略有增长。从商品房供求关系看，前三季度全省商品房批准预售面积共7317.79万平方米，同比增长22.8%；销售率(实际销售面积/批准预售面积)为69.2%，比去年同期低17个百分点，总体供求情况较为宽松。其中，批准预售面积同比除了办公楼基本持平外，住宅、商业营业用房和其他用房均有较大增幅，但销售率同比则全面回落，总体呈供大于求态势。从待售情况看，截至9月期末，全省商品房待售面积3352.79万平方米，同比增加1047.29万平方米，增幅为45.4

41、%。从近年广东商品房待售面积变动趋势看，2004-2007年待售面积逐年下降，处于去库存状况；2008年以来，受建设规模加大和调控政策深化等因素的影响，待售面积总体呈增长态势，尤其是2011年和今年的增长势头更为明显。尽管今年销售市场总体趋好，但待售面积仍然是逐季增加，反映出当前商品房市场的去库存压力依然明显。图16 2002年以来各年三季度末广东商品房待售面积变动趋势从一年来商品房的新增待售年限看，主要是3年以内的待售面积部分增加，占新增总量的94.8%。即2009年及之前的待售面积几乎没有新增，新增部分主要来自于2010年以来执行持续严厉的调控政策之后，反映出调控政策对需求的抑制效应较为明

42、显。其中，住宅待售面积一年新增736.52万平方米，占新增总量的70.3%，较今年三季度末住宅待售面积占总待售面积61.9%的比重高8.4个百分点，比2011年三季度末的58.1%则高12.2个百分点，说明住宅需求受调控政策影响更为显著。小结:房屋销售止升趋稳。商品房市场持续回暖的趋势不变，销售量处于近年同期高位水平，销售均价趋于平稳。当前充足的供应量将成为企业弃价保量争先出货的主要动力，土地市场的商机也将促进企业加快回笼资金。但随着调控持续深化，供需两端都将受政策影响，销售量难以明显增加，市场总体走势趋于稳定。（二）、结论分析从市场走势看，在企业的积极应对之下，商品房销售市场在经历第一季度相

43、对低迷阶段之后于第二季度开始回暖，企业资金状况得到改善，进而带动投资增速反弹。从行业发展趋势分析，曾经左右行业发展方向的调控政策，在今后仍是重要的影响因素，行业发展模式已悄然发生转变，新的发展模式蕴含新的机遇。1、政策管制常态化。中共中央政治局会议要求，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策；国务院督查组对16个省(市)进行督促检查，要求对放松调控政策的地区实行问责；国土部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知要求坚决贯彻执行房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准行业发展将在政策管制之下不断规范化。2、开发业态已现转型。当下，“调结构”与“稳增长”同等重要。随着经济发展模式

44、的转变，房地产业发展方式也正在转型升级，开发业态上由住宅功能占绝对主导向全方位发展住宅、商务、办公综合类地产、旅游休闲地产、工业园区地产转变，产品类型将更为多元化。当前住宅投资、新开工同比下降，商业营业及其他用房对房地产投资建设的拉动作用逐渐凸显。3、土地市场值得关注。上半年土地市场的低迷，使得各地政府完成供地指标及增加财政收入的任务在下半年显得更为重要，土地市场将随供应的大幅增加而出现“物美价廉”的机遇。而在经历近半年的市场回暖之后，企业资金状况普遍得到改善。因此，对于企业而言，无论是出于货币保值还是增加生产资料储备，当下不失为好时机。三、河源房地产市场分析1、城市房地产运行情况分析（201

45、2年1-9月）a、市场供给稳定。1-9月份，市区新批准商品房预售面积为78.94万平方米，同比下降6.19%。主要有碧桂园东江凤凰城、香堤雅湾、时代花园、宝豪御龙湾、德润华府、河源义乌小商品批发城等37个项目。房地产开发企业投资意愿未受到调控明显影响，市场供应保持相对稳定。b、市场需求回暖。19月份，市区新建商品房预（销）售面积69.79万平方米，同比下降8.75%；销(预)售商品房6392套，同比上涨0.25%；商品房预(销)售金额约35.61亿元，同比上涨13.75%。二手房交易面积为36.87万平方米，同比上涨7.39%，交易套数2372套，同比下降0.55%，交易金额9.36亿元，同比

46、上涨29.79%。从销售情况可以看出：市区新建商品房成交量在前两季度持续下滑后，第三季度出现反弹，销售量明显增加。而二手房市场整体走势平稳，较去年相比有小幅度上涨。c、房价稳中有升。在中央政府和地方政府严格实施房地产市场调控政策不放松的前提下，投资投机消费受到打压。但央行两次下调银行贷款利率，促进了刚需释放。1-9月份新建商品房住房平均价格为4099元/，同比上涨3.35%。d、供应结构日趋合理。1-9月份批准预售商品住房5179套，其中建筑面积在120平方米以下的占57%，建筑面积在120144平方米之间的占21%，建筑面积在144平方米以上的大户型占22%。从批准预售的住房供应结构来看，主

47、要以中小户型为主，其中三房以下的占72%，基本吻合本地市场实际需求。e、本地需求为主。从购房对象划分来看，各楼盘的购房对象以市区改善型换房和首次置业、五县一区农村进城人员为主，约占65%；受首付比例提高、差别化税贷政策影响，外地户籍人口首次购房及投资性购房比例均有所下降。总体来看，2012年前三季度房地产市场保持了平稳健康发展的态势，市场的走势符合预期，反映了市场宏观调控成效以及市场调整规律。f、目前市场存在的问题。主要表现在一是投资信心不足。当前房地产市场的调控仍在继续实施，遏制投机性、投资性需求仍然是当前房地产调控的主要任务。1-9月份，市区完成房地产开发投资额24.28亿元，同比下降9.4%。政策走向不明朗、市场有效需求不足、融资渠道不畅等仍然是影响开发企业加快投资或新增投资的主要原因。二是房价上涨压力较大。从近期市区土地出让市场价格来看，新建商品房楼面地价将达到2000多元，单从成本构成角度分析，市区房价上涨仍将继续，控制房价过快上涨压力仍然较大。三是市场行为欠规范。通过近期市场检查情况来看，部分企业存在不规范的开发与销售行为。如拖延工期、未