恩施虎民路项目投资可行性报告.pdf

1、 恩施虎民路项目 投资可行性研究报告 恩施市环城房地产开发有限公司 ENSHI HUANCHENG REAL EASTE DEVELOPMENT CO.,LTD.2013 年 6 月 1 目目 录录 报告基本结论报告基本结论.6 第第 1 章章 恩施州宏观经济概况恩施州宏观经济概况.7 1.1 恩施概况.7 1.2 恩施州宏观经济.8 1.3 恩施市宏观经济.14 第第 2 章章 恩恩施房地产市场宏观研究施房地产市场宏观研究.17 2.1 恩施州房地产投资情况.17 2.1.1 近三年，商品房开工量增长迅速，销售及竣工量略有下降.17 2.1.2 房地产投资额快速增长.18 2.2 恩施市商品

2、房市场研究.18 2.2.1 2011 年商品房销售低迷，2012 年迅速反弹.18 2.2.2 恩施市商品房销售价格逐年攀升.19 2.2.3 各片区商品房销售情况.20 2.2.4 加大了保障性住房建设.22 第第 3 章章 恩施市住宅微观市场分析恩施市住宅微观市场分析.23 3.1 恩施市在售住宅项目销售情况.23 3.2 区域内典型项目.25 3.2.1 中大御城.25 3.2.2 阳光国际.26 3.2.3 黔龙 1 号.27 3.2.4 锦绣名城.28 3.2.5 欧逸佳苑.29 第第 4 章章 恩施市商业市场分析恩施市商业市场分析.30 4.1 恩施商业圈分布状况：三点扩散，辐射

3、发展.30 4.2 城市沿街零散商业分布特点.31 4.3 2013 年商铺销售情况.32 4.4 典型在售住宅底商项目.33 4.5 城市沿街零散商业租售价格水平.33 4.5.1 城市沿街零散商业租赁情况.33 2 4.5.2 沿街零散商业转让价格.34 第第 5 章章 恩施市酒店行业分析恩施市酒店行业分析.36 5.1 恩施旅游行业概况.36 5.2 恩施酒店市场情况.37 第第 6 章章 恩施市土地市场供应情况恩施市土地市场供应情况.42 6.1 2011-2013 年恩施市土地供应情况.42 6.2 2011-2013 年恩施市土地市场总结.45 第第 7 章章 恩施城市发展规划恩施

4、城市发展规划.46 7.1 “一带、两翼、双组团”城市布局.46 7.2 四大综合功能区.47 7.3 “五纵七横一环”的交通网络.49 7.4 城市规模及发展方向规划.49 7.4.1 城市用地及人口规模规划.49 7.4.2 城市发展方向与空间结构.49 7.4.2 综合区功能及规模规划.50 7.5 城市规划对项目的影响.51 第第 8 章章 项目分析项目分析.52 8.1 项目概况.52 8.2 项目周边项目情况.52 8.2.1 松树坪经济适用房小区建设项目.52 8.2.2 松树坪村虎民路地块.53 8.2.3 慕登公司地块.53 8.2.4 恩施国际汽车城项目.54 8.3 项目

5、 SWOT 分析.55 8.3.1 项目优势.55 8.3.2 项目劣势.55 8.3.3 项目机会.55 8.3.4 项目威胁.55 8.4 项目竞争战略.56 8.4.1 项目产品定位.56 8.4.2 项目比较优势竞争突破点.56 3 8.4.3 项目竞争优势塑造举措.57 8.5 项目商业业态规划与定位.57 8.5.1 商业发展思路.57 8.5.2 商业定位.58 8.5.3 商业租售建议.58 8.6 项目销售价格预测.58 第第 9 章章 项目规划及开发节奏项目规划及开发节奏.60 9.1 项目基本规划指标及内容.60 9.2 项目开发时序及节奏.60 9.3 项目开发工程进度

6、.61 第第 10 章章 项目投资经济估算项目投资经济估算.63 10.1 投资估算依据.63 10.1.1 房地产开发投资估算依据.63 10.1.2 酒店投资运营估算依据.63 10.2 项目商住开发部分投资测算.64 10.2.1 项目商住开发经济指标.64 10.2.2 项目商住开发投资成本估算.65 10.2.3 项目商住开发收入估算.67 10.2.4 项目商住开发投资效益.68 10.2.5 项目商住开发财务分析.68 10.3 项目酒店投资运营部分测算.71 10.3.1 项目酒店规划指标.71 10.3.2 项目酒店固定投资成本估算.71 10.3.3 项目酒店运营收入估算.

7、73 10.3.4 项目酒店运营费用估算.75 10.3.5 项目酒店运营效益.77 第第 11 章章 项目风险分析项目风险分析.82 11.1 项目经营风险.82 11.2 项目风险规避.82 第第 12 章章 项目综合评价项目综合评价.85 4 表表格格目录目录 表 1 2013 年 1-5 月恩施市商品房供应面积.19 表 2 2013 年 1-5 月恩施市商品房销售情况.19 表 3 2013 年 5 月恩施市各片区商品房供应情况.21 表 4 2013 年各片区商品房销售累计情况（截止 5 月）.22 表 5 2013 年恩施市在售项目一览表.23 表 6 恩施市房地产项目 1-5

8、月销售面积排行.24 表 7 恩施市房地产项目 1-5 月销售均价排行.24 表 8 中大御城项目基本情况.25 表 9 阳光国际项目基本情况.26 表 10 黔龙 1 号项目基本情况.27 表 11 锦绣名城项目基本情况.28 表 12 欧逸佳苑项目基本情况.29 表 13 2013 年商业供应面积统计.32 表 14 2013 年商业销售套数统计.32 表 15 阳光国际城商铺情况.33 表 16 文化摩尔城商铺情况.33 表 17 恩施市主要街道租金水平情况.34 表 18 二手商铺售价情况.34 表 19 全市中高档酒店一览表.38 表 20 2011-2013 年恩施市商住项目土地供

9、应情况.42 表 21 20112013 年土地供应分类汇总.45 表 22 松树坪村虎民路地块情况.53 表 23 项目地块资源与产品匹配度因子分析.56 表 24 市场比较定价.59 表 25 项目总体规划指标.60 表 26 项目各分期情况表.61 表 27 项目商住开发部分规划经济指标.65 5 表 28 项目商住开发部分总投资.66 表 29 项目商住开发部分销售收入（一）.67 表 29 项目商住开发部分销售收入（二）.67 表 30 项目商住开发部分利润表.68 表 31 项目商住开发部分现金流量表（一）.69 表 31 项目商住开发部分现金流量表（二）.69 表 32 项目商住

10、部分销售售价及成本敏感性分析.70 表 33 酒店部分规划建设指标.71 表 34 酒店固定投资总成本费用.72 表 35 酒店全年运营收入预计.73 表 36 酒店运营收入预测表（一）.73 表 36 酒店运营收入预测表（二）.74 表 37 酒店年运营成本费用估算表（一）.75 表 37 酒店年运营成本费用估算表（二）.76 表 38 酒店年运营利润估算表（一）.77 表 38 酒店年运营利润估算表（二）.78 表 39 酒店经营现金流量分析（一）.79 表 39 酒店经营现金流量分析（二）.80 6 报告基本结论报告基本结论 过去的几年里，在宏观经济的高速发展的带动下，恩施市房地产业及旅

11、游业取得了快速的发展。经历过 2011 年的低潮期后，2011 年末，恩施市城区房地产供应量及销售量急剧上升，月均销售面积达 5 万平米以上，年销售量近 60 万平方米，截止 2013 年 5 月，延续了 2012 年供销两旺的势头。城区住宅销售价格也从五年前的 2100 元/平米，上涨至今年的 4700 元/平米左右。近二年，恩施大力开发恩施州开发区，同时，加大了商品房开发的土地供应量，2011 年至今，住宅及商业金融的土地累计供应达 180 万平方米，主要集中于州开发区东部金子坝村区域。预计，未来几年内，随着市场供应的增加，恩施市房地产发展将会日渐趋于稳定。虎民路项目位于恩施市城西区域，占

12、地约 136 亩，总规划建筑面积约 25 万平方米（不含地下），其中商住开发占地面积约 98 亩，建筑面积约 21 万平方米，酒店占地面积约 38 亩，建筑面积约 4 万平方米。项目将充分发挥其成本优势，实行差异化成本竞争战略，中高端产品定位，塑造项目比较优势，全面展开市场竞争。根据测算，项目总投资约 82728 万元，其中商住开发投资额 64779 万元，酒店投资 17949 万元。商住开发部分可实现销售收入 87521 万元，净利润 17057 万元，投资利润率43.09%，税后内部收益率 30.81%，投资回收期 3.87 年，具有较高的投资价值。酒店运营部分预计正常经营年收入7821万

13、元，年经营总成本费用3974万元，可实现息税折旧摊销前利润 3899 万元，正常经营年（第五年净利润,之后每年逐年上升）净利润 1572 万元，在计算期内，所得税后内部收益率为 12.17%，投资回收期 8.25 年，满足投资回报要求。综合评估，项目具有较大的市场竞争优势，较高的投资价值，能够实现较好的投资收益，且抗风险能力较强。7 第第 1 1 章章 恩施州宏观经济概况恩施州宏观经济概况 1 1.1 .1 恩施概况恩施概况 恩施土家族苗族自治州位于中国湖北省西南部，西面和北面邻接重庆市，东临宜昌市，南邻湖南湘西土家族苗族自治州，东北接神农架林区。辖恩施、利川两个县级市和巴东、来凤、咸丰、建始

14、、鹤峰、宣恩6个县。面积24111平方千米，人口394万，其中汉族约占45%，土家族约占46%，苗族约占6.5%。恩施市地处武陵地区腹地，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口79万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%。城市规划区面积139平方公里，建成区面积21平方公里，城市人口25万人。图图 1 恩施区位恩施区位 8 1.1.1 1.1.1 地理地理交通交通 恩施市地处鄂、渝、湘、黔四省交界之地，交通便利，318、209国道在境内交汇，沪溶西高速公路已建成通车，宜万铁路贯穿全境，恩施机场已开通韩国首尔、北京、上海、广州、武汉等航线，被

15、列入全国公路运输179个枢纽城市之一，是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、资金流、信息流的聚集地和集散地。1.1.2 1.1.2 资源禀赋资源禀赋 恩施市资源富集，文化底蕴深厚。三张名片“恩施大峡谷”、“恩施女儿会”、“恩施玉露”茶，独树一帜。有“烟草王国”，“全国魔芋综合实力第一市”之称，“恩施紫油厚朴”、“板党”、“窑归”已获国家地理标志产品保护，被誉为“华中药库”。境内已发现具有 D 级以上储量矿产14种，尤以硒、煤、硫铁矿、高岭土等储量丰富，其中硒资源蕴藏量全国第一，拥有着世界上唯一的独立硒矿床，被誉为“中国硒都”。1.1.3 1.1.3 城市城市荣誉荣誉 恩施市1998年被列为国家对外开

16、放城市，是湖北省九大历史文化名城之一。2005年被中国社会科学院评为“2005年度全国最具投资潜力中等城市50强”，2006年7月被世界品牌大会评为“中国特色魅力城市200强”。2008年被评为中国“优秀旅游城市”、“湖北省最佳金融信用县市”、“湖北省园林城市”、“湖北省平安县市”、“2009年度苏商投资中国首选城市”。1.2 1.2 恩施恩施州宏观州宏观经济经济 1.2.1 1.2.1 国民经济保持强劲的增长势头国民经济保持强劲的增长势头 2012年，全州实现生产总值482.19亿元，扣除价格因素同比增长11.9%，增幅居全省第12位，高于全国4.1个百分点、全省0.6个百分点。9 数据来源

17、：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 2 产业结构持续升级产业结构持续升级 2007至2011年全州三次产业结构由37:25:38调整为28:32:40，第二产业比重首次超过第一产业，实现了历史性跨越。2012年全州第一、二、三产业分别完成增加值124.91亿元、164.42亿元和192.86亿元，同比分别增长5.0%、18.1%和11.9%。产业结构继续优化调整到26：34：40，第二、第三产业比重分别比2011年提高2.3个和0.1个百分点，第一产业比重下降2.4个百分点。图3 2012年GDP三次产业构成第二产业34.1%第一产业25.9%第三产业40.0%数据来

18、源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 1.2.1.2.3 3 财税收入持续高速增长财税收入持续高速增长 2012年，全州累计实现税收收入82.94亿元，其中地方税收收入32.39亿元，同比增长27.9%，占地方公共财政预算收入比重为80.1%，比去年同期提高0.7个百分点，税收占比居全省市州第2位。主体税种全面增收，增值税、营业税、企业及个人所得税、城建税、烟叶税六大主体税种共完成收入26.2亿元，占地方税收收入的81%，占地方公共财政预算收入的65%，同比增收4.9亿元，拉动地方公共财政预算收入增长15.2%。1.2.1.2.4 4 企业规模逐年增大企业规模逐年增大

19、 2012年，全州各类注册市场主体12.2万户，法人单位数1.7万家，“三上”企业836家，分别是：规模以上工业企业306家（含烟厂），限额以上商贸企业273家，资质以上建筑企业104家，房地产企业153家。2012年全州净增“三上”企业141家，其中规模以上工业净增66家、限额以上商贸企业净增36家、资质建筑企业净增7家、房地产企业净增32家。图4 2007-2012年全州规模以上工业增加值及增长速度图4 2007-2012年全州规模以上工业增加值及增长速度32.1544.6773.47100.8056.5881.8017.025.76.333.026.918.002040608010012

20、02007年2008年2009年2010年2011年2012年亿元01020304050%规模以上工业增加值比上年增长数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 1.2.1.2.5 5 固定固定投资投资增长增长强劲强劲 2012年全州投资保持高开高走的增长势头，全社会固定资产投资额突破400亿，达到406.19亿元、增长29.2%，增幅分别高于全国8.6个百分点、全省1.6个百分点。全年投资施工项目突破1000个，累计施工项目1219个，比同期增加249个，其中，本年新开工项目833个，新开工项目中亿元以上项目62个。投资完成额中，500万元及以上建设项目完成投资33

21、5.83亿元，增长32%；房地产开发完成投资40.28亿元，增长13.4%。图5 2007-2012年全社会固定资产投资及增长速度图5 2007-2012年全社会固定资产投资及增长速度116.09244.38182.21406.19139.37314.3129.236.230.734.120.132.60501001502002503003504004505002007年2008年2009年2010年2011年2012年亿元01020304050%全社会投资比上年增长 数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 6 个人储蓄余额增长迅速个人储蓄余额增长迅速 截止 20

22、12 年 12 月，全州金融机构人民币贷款余额 370.91 亿元，比年初增加 64.07 亿元，增长 20.9%。全州金融机构人民币存款余额为 680.52 亿元，比年初增加 99.89 亿元，增长 17.2%。全州居民个人储蓄存款余额 383.86 亿元，比年初增加 75.78 亿元，增长24.6%，人均储蓄余额达到 9519 元，比上年增长 23.9%。全州城镇居民人均可支 12 配收入 15058 元，比上年增加 1884 元，增长 14.3%；农民人均纯收入入 4571.46元，比上年增加 632 元，增长 16.1%。图6 2007-2012年城乡居民人均储蓄余额及增长速度图6 2

23、007-2012年城乡居民人均储蓄余额及增长速度95194327509964243443768023.925.717.826.019.618.80100020003000400050006000700080009000100002007年2008年2009年2010年2011年2012年元0102030405060%人均储蓄余额比上年增长 数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 1.2.7 消费增长全省第一消费增长全省第一 2012年，全州实现社会消费品零售总额182.84亿元，同比增长16.3%，增幅居全省并列第一位，分别高于全国2个百分点、全省0.3个百分点。

24、全州限额以上批发零售业销售额同比增长22.9%，限额以上住宿餐饮业营业额同比增长24.3%。13 图7 2007-2012年社会消费品零售总额及增速图7 2007-2012年社会消费品零售总额及增速182.8475.9493.80109.98132.00156.8216.320.323.521.020.018.20501001502002007年2008年2009年2010年2011年2012年亿元51015202530%消费品零售总额比上年增长 数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 1.2.8 居民消费价格指数居民消费价格指数趋于趋于稳定稳定 2012年，全年

25、居民消费价格（CPI）比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨5.1%。工业品出厂价格（PPI）上涨2.5%。工业生产者购进价格上涨1.4%。农业生产资料价格上涨4.8%。商品零售价格上涨3.0%。图8 2007-2012年居民消费价格涨跌幅度图8 2007-2012年居民消费价格涨跌幅度3.35.73.90.77.76.00.01.02.03.04.05.06.07.08.09.02007年2008年2009年2010年2011年2012年%数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 1.3 1.3 恩施市宏观经济恩施市宏观经济 1.3.1 1.3.1 恩施恩施市生产总

26、值增长迅速市生产总值增长迅速 2011 年，恩施市生产总值在全州率先突破 100 亿元，达到 105.34 亿元，按可比价格计算比上年增长 12.1%。三次产业结构为 20.3：37.1：42.6。2012 年，恩施市主要经济指标增幅明显，生产总值实现 123.1 亿元，增长 13.5%。1.3.2 1.3.2 规模以上工业企业发展迅速规模以上工业企业发展迅速 全市辖区规模以上（年销售收入2000万元及以上）工业企业44户，比上年末净增加9户。规模以上工业企业实现工业总产值69.84亿元，增长20.35%。其中，国有控股工业企业实现总产值46.27亿元，增长12.88%，其他经济类型实现工业总

27、产值23.57亿元，增长38.32%。1.3.3 1.3.3 固定资产投资保持较快增长固定资产投资保持较快增长 数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 9 15 目和非农户项目投资完成51.23亿元，增长19.4%；房地产开发投资完成15.32亿元，增长27.4%；农村私人投资完成3.49亿元，增长13.5%。在全部投资完成额中，恩施经济开发区完成投资48.06亿元，增长18.6%。1.3.4 1.3.4 社会消费品市场繁荣稳定社会消费品市场繁荣稳定 2011年，全市实现社会消费品零售总额49.56亿元，增长17%。其中：批发零售贸易业43.04亿元，增长16.6

28、%；住宿餐饮业6.52亿元，增长19.9%。2012年，全年实现社会消费品零售额58.84亿元，同比增长18%。数据来源：湖北省统计局网站数据整理 http:/www.stats- 1.3.5 财政收入增长较快财政收入增长较快 2012年全年，完成地方财政总收入11.94亿元，增长25.8%。其中，地方一般预算收入7.87亿元，增长22.7%；中央收入4.08亿元，增长32.1%。在总收入中，国税部门收入3.85亿元，增长24.2%；地税部门收入7.09亿元，增长29.6%；财政图 10 16 部门收入1亿元，增长8.3%。1.3.6 1.3.6 城镇居民人均可支配收入快速增长城镇居民人均可支

29、配收入快速增长 2012年全年，城镇居民年人均可支配收入15033元，增长15.1%。年人均生活消费总支出12086元，增长16.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为34.9%，比上年降低1个百分点。小结小结：近年来，近年来，恩施恩施州加大了招商引资力度，努力改善城市对外交通状况，州加大了招商引资力度，努力改善城市对外交通状况，增加固定资产的投资，增加固定资产的投资，大力发展生态旅游业，大力发展生态旅游业，全州经济获得了快速稳定的全州经济获得了快速稳定的发展，发展，各项经济指标超过省平均水平。各项经济指标超过省平均水平。恩施市作为州政府行政所在地，占据特殊的地理区位，在全州经济发展中恩施市作为州政府

30、行政所在地，占据特殊的地理区位，在全州经济发展中一直充当着经济、城市发展的排头兵。一直充当着经济、城市发展的排头兵。城市化城市化水平日益提高，人均收入逐步上水平日益提高，人均收入逐步上升，商品房及投资需求日益上升，升，商品房及投资需求日益上升，为恩施市房地产发展奠定了良好的经济基础。为恩施市房地产发展奠定了良好的经济基础。17 第第 2 2 章章 恩施房地产恩施房地产市场市场宏观宏观研究研究 2.1 2.1 恩施恩施州州房地产房地产投资情况投资情况 恩施逐年加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。2006年-2012年，恩施州商品房开工面积逐年

31、上升，年竣工及销售面积经过快速上涨后，于2010年基本趋于稳定，2012年略有下降。2.1.1 2.1.1 近三年，近三年，商品房开工量增长迅速，销售及竣工量商品房开工量增长迅速，销售及竣工量略有下降略有下降 2012年全年，商品房施工面积546.04万平方米，比上年增长40.1%；竣工面积88.25万平方米，下降14.3%；销售面积92.82万平方米，下降15.4%；空置面积40.55万平方米，增长51.2%。全年商品房销售额33.31亿元，下降5.1%，其中：住宅销售额26.66亿元，增长1.0%。图图11 11 20062006-20122012年恩施州房地产开工、竣工及销售量（单位：万

32、平米）年恩施州房地产开工、竣工及销售量（单位：万平米）数据来源：恩施州房地产信息网数据整理 http:/ 2.1.2 2.1.2 房地产投资房地产投资额额快速增长快速增长 近年来房地产投资额快速增长，2012年，恩施州房地产投资总额达40.28亿元，比2011年增长13.43%，从下图可以看出，近年来恩施州房地产投资呈现快速增长趋势，这说恩施的房地产投资开始进入高速发展期，巨大的发展潜力吸引了越来越多的投资进入房地产市场。图图12 12 恩施恩施市市20062006年年-20122012年房地产投资情况（单位：亿元）年房地产投资情况（单位：亿元）数据来源：恩施州房地产信息网数据整理 http:

33、/ 2.2 恩施市恩施市商品房市场商品房市场研究研究 2.2.1 2.2.1 20112011 年商品房销售低迷，年商品房销售低迷，20122012 年迅速反弹年迅速反弹 2011年，全市商品房销售面积39.2万平方米，比2010年减少12.34万平方米，下降23.9%，商品房销售额15.97亿元，下降11.7%。商品住宅销售量为2439套，比去年减少1436套，下降37.1%。2012全年，全市共批准商品房预售面积93.78万平方米，同比增长78.8%，新建商品房可售面积达82.8万平方米，同比增长69.7%，全市累计商品房成交面积54.4万平方米，比上年上涨38.78%。在2011年商品房

34、销售低迷压抑下，2012年恩施市商品房呈现快速的反弹趋 19 势，2013年1-5月，延续2012年的快速发展势头，呈现供销两旺趋势，月均供应量在100万平米左右，月均销售套数达500套以上。表表 1 2013 年年 1-5 月月恩施市商品房供应面积（单位：平方米）恩施市商品房供应面积（单位：平方米）1 1 月月 2 2 月月 3 3 月月 4 4 月月 5 5 月月 商品房商品房 1008167.27 983122.95 1089776.85 1081371.84 1029209.77 住宅住宅 704496.67 681551.68 751948.63 749702.72 698055.0

35、4 商业用房商业用房 200651.78 200468.62 237621.41 233915.69 243966.58 办公楼办公楼 71121.67 69439.83 68929.87 68579.57 68118.65 数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 2 2013 年年 1-5 月恩施市商品房销售情况（单位：套）月恩施市商品房销售情况（单位：套）1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 商品房合计 495 280 546 548 593 住宅 406 253 473 469 437 商业用房 64 15 61 61 99 办公楼 13 10 6 2 4 数据来源：恩施市房地产信

36、息网 http:/ 2.2.2 恩施市商品房销售价格逐年攀升恩施市商品房销售价格逐年攀升 从2008年至2012年，恩施市商品住宅销售均价从不到2000元/平米，上涨至2012年的4500元/平米，在五年的时间里，价格上涨超过一倍。2012年至今恩施的商品房（含商业、写字楼）平均价格全年基本稳定在4700元/左右。20 图图 13 13 20082008-20122012 年住宅均价趋势图（单位：元年住宅均价趋势图（单位：元/平方米）平方米）数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 14 14 20122012 年商品房（含商业、写字楼）均价趋势图（单位：元年商品房（含商业、写字楼）均价趋势

37、图（单位：元/平方米）平方米）数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 2.2.3 各片区商品房销售情况各片区商品房销售情况 目前，恩施市房地产市场共可为7大片区，即：舞阳坝片区、土桥坝片区、六角亭片区、小渡船片区、红庙片区、龙凤坝片区、旗峰片区。21 图图15 15 恩施市房地产七大片区恩施市房地产七大片区 从房产销售均价格来看，作为州政府人大、州政协所在地，同时又为市商业中心的舞阳坝片区目前商品房销售均价位居各片区之首，达4974.27元/；该片区商业氛围浓厚，其商品房开发主要以商住楼，及综合体开发为居多。而旗峰坝片区由于其交通较为不便，生活配套较为缺乏，其销售均价位于全市各片区之尾。从

38、商品房销售量来看，小渡船片区无疑成为销售量最大，销售速度最快的片区。这与该片区适中的房价，较好的居住环境，较全的生活配套，及便利的交通有着直接联系。表表 3 2013 年年 5 月恩施市各片区商品房供应情况月恩施市各片区商品房供应情况 全市 供给面积（万平方米）供给套数 713552.38 6262 舞阳 221285.15 2406 土桥 8787.15 67 六角亭 140357.03 1106 小渡船 282754 2121 红庙 49754.47 467 龙凤坝 9006.06 81 旗峰坝 1608.52 14 数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 小渡船片区 土桥坝 龙凤坝

39、旗峰坝 红庙经济开发区 舞阳坝片区 22 表表 4 2013 年各片区年各片区商品房销售商品房销售累计情况累计情况（截止（截止 5 月）月）销售面积 销售套数 成交均价 全市 270629.8 2430 4616.62 舞阳 78539.49 858 4947.27 土桥 4123.92 33 3901.03 六角亭 46572.84 389 4864.69 小渡船 115733.39 914 4377.06 红庙 24885.65 230 4428.94 龙凤坝 490.67 4 1791.4 旗峰坝 283.84 2 1830.6 数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 4 加大了保障

40、性住房建设加大了保障性住房建设 2011年，全年竣工各类保障性安居工程住房2706套，其中廉租住房200套、公共租赁住房713套、经济适用住房518套、限价商品房345套、各类棚户区改造房930套。2012年，全市建设保障性住房3558套，其中廉租房408套，经济适用房600套，公租房900套，限价商品房400套，城市棚户区改造1250套。目前，原玻璃厂、火柴厂廉租房建设项目已开工建设138套，龙鳞宫廉租住房建设项目拟建廉租住房684套，目前正在组织施工。公租房建设项目已选址舞阳坝街道办事处，工程概算总投资32864万元，整个工程已全面启动。总投资1.67亿元的旗峰坝安置房建设户数526套，也

41、于今年5月正式启动。小结：恩施市近年房地产投资、开工、竣工以及销售量经历了小结：恩施市近年房地产投资、开工、竣工以及销售量经历了20112011年的低年的低谷期后，开始强势反弹，商品房销售价格也在逐年攀升。商品房开发呈现供销谷期后，开始强势反弹，商品房销售价格也在逐年攀升。商品房开发呈现供销两两旺的势头，保障房建设也进入建设的高潮期。旺的势头，保障房建设也进入建设的高潮期。23 第第 3 3 章章 恩施市住宅微观市场分析恩施市住宅微观市场分析 3.1 3.1 恩施市在售住宅项目销售情况恩施市在售住宅项目销售情况 2013年，恩施市在售楼盘约14个，总供应面积达219万平方米，其中以中国硒都茶城

42、、国际商贸城项目规模最大，对外报销售价格最高为中大御城。表表 5 2013 年恩施市在售项目一览表年恩施市在售项目一览表 项目名称项目名称 位置位置 规模（万规模（万平米）平米）价格价格 （元（元/平米）平米）中国硒都茶城 学院路往金桂大道 45 4800 恩施时代家具城 金桂大道 20 5250 上官府邸 施州大道501号（上官田）10 4400 凤凰城 8 4550 恩施国际商贸城 火车站广场前右侧 26 5048 黔龙1号 航空大道二巷218号 21 4500 锦绣名城 工农路149号 6 4500 东源.锦华苑 舞阳大街80号 9 5100 恩施首府 叶挺路特66号 20 4650 阳

43、光国际 航空大道与叶挺路交汇处 20 4800 丽水芳园 小渡船街道办事处红旗小区 10 4950 施南阳光城 叶挺路30号 10 4500 欧逸佳苑 航空大道239号 4 5200 中大御城 航空大道60号 10 5300 规模合计 219 截止5月，累计销售面积最多的为万福国际商贸城，销售面积达32000平米，月均销售50套以上，其次为丽水芳园，月均销售约40套。在销售面积前8名，以小渡船区域占4名，销量领跑楼市。24 表表 6 恩施市房地产项目恩施市房地产项目 1-5 月销售面积排行月销售面积排行 序号序号 项目名称项目名称 区域区域 面积面积（）（）1 万福国际商贸城 舞阳 32520

44、.92 2 丽水芳园 小渡船 25536.36 3 黔龙1号 小渡船 24120.43 4 信达首府 六角亭 21193.07 5 瑞园 小渡船 15561.02 6 上官府邸 红庙 13593.78 7 锦绣名城二期 小渡船 12454.79 8 阳光国际一期 六角亭 12054.03 数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 7 恩施市房地产项目恩施市房地产项目 1-5 月销售均价排行月销售均价排行 序号序号 项目名称项目名称 区域区域 均价均价 1 1 欧逸佳苑二期 小渡船 4996.29 2 2 中大御城 小渡船 4966.71 3 3 武陵国际装饰城 舞阳 4930.2 4 4 恩

45、施福星城 小渡船 4698.06 5 5 阳光国际一期 六角亭 4678.95 6 6 瑞园 小渡船 4658.23 7 7 信达首府 六角亭 4566.25 8 8 丽水芳园 小渡船 4395.74 数据来源：恩施市房地产信息网 http:/ 3.23.2 区域内典型区域内典型项目项目 紧临项目暂未有项目开始销售，选取片区内临近的五个在售项目进行个案分析，包括中大御城、阳光国际、黔龙1号、锦绣名城、欧逸佳苑。3.23.2.1 .1 中大御城中大御城 表表 8 中大御城项目基本情况中大御城项目基本情况 项目位置 恩施市航空路 60 号 占地面积 41407 平方米 建筑类型 住宅、公寓、别墅、

46、写字楼 建筑面积 123000 平方米 户型面积 55-139 平米 主力户型 三房两厅 开发商 恩施市中大房地产开发有限公司 开盘时间 2009 年 7 月 均价 5000 元/平方米 入住时间 一二期已入住，三期 2014 年入住 销售状况 总套数 927 套，余房 104 套，销售进度 90%开工时间 2009 年 竣工时间 2014 年 容积率 4.83 绿化率 36%总车位数 1100 户数 1500 内部配套 酒店、会展中心、SPA 休闲、金融 周边医院 恩施市中心医院、恩施州中心医院 周边学校 小渡船中学，中大国际幼儿园、红江中学 周边交通 1、2、6、10 路公交车至中大御城站

47、 26 3.23.2.2 2 阳光国际阳光国际 表表 9 阳光国际项目阳光国际项目基本情况基本情况 项目位置 航空大道与叶挺路交汇处 占地面积 37296 平方米 建筑类型 高层物业 建筑面积 200000 平方米 户型面积 81.07-190 平米 主力户型 三房两厅 开发商 恩施州众信房地产有限公司 物业公司 德源物业 开盘时间 2012 年 12 月 入住时间 2014 年 均价 4800 元/平方米 销售状况 一期总套数 669 套，余房 392 套，销售进度 40%开工时间 2012 年 竣工时间 2013 年 容积率 5.6 绿化率 30%户数 1200 车位数 1100 周边配套

48、 国贸购物中心、武商量贩、中百仓储；富源国宾酒店、帅巴人酒店、帝豪娱乐、鼎食汇艺术餐厅；硒都广场、叶挺纪念馆、土司城、凤凰山森林公园周边商业：国贸购物中心、武商量贩、中百仓储；富源国宾酒店、帅巴人酒店、帝豪娱乐、鼎食汇艺术餐厅 周边景观 硒都广场、叶挺纪念馆、土司城、凤凰山森林公园 周边公园 凤凰山森林公园 周边医院 爱民医院 周边学校 清江外国语学校 周边交通 1 路、2 路、6 路、10 路、11 路、29 路公交至挂榜岩站下车即到 27 3.23.2.3 3 黔龙黔龙 1 1 号号 表表 10 黔龙黔龙 1 号项目基本情况号项目基本情况 项目位置 恩施市航空大道二巷 218 号 占地面积

49、 80085 平方 建筑类型 高层、花园洋房 建筑面积 212261 平方米 户型面积 高层 85-160 平米、洋房 129-190 平米 开发商 恩施黔龙阳光地产 楼盘特色 城市豪宅、低密居所、观景居所 户型面积 118.16-155 平米 主力户型 三房两厅 开盘时间 2011 年 10 月 入住时间 2013 年 11 月 均价 4500 元/平方米（普通商品房）最低价 4200 元/平方米 最高价 6500 元/平方米（洋房）销售状况 总销售套数 1382 套，余房 589 套，销售进度 55%产权年限 70 产权 容积率 2.31 绿化率 30.5%总户数 1458 周边配套 中百

50、仓储、恩施州体育馆 内部配套 酒店、购物广场 车位数 共 823 个，地下 775 个，地上 48 个 周边景观 电力公司公园 周边商业 中百仓储 周边医院 恩施州中心医院(爱民医院)、恩施市中心医院 周边学校 红江小学、红江中学、英才中学 周边交通 1 路、2 路、6 路、10 路公交至蓝天新居 28 3.23.2.4 4 锦绣名城锦绣名城 表表 11 锦绣名城项目基本情况锦绣名城项目基本情况 项目位置 恩施市工农路 149 号 开发商 湖北长大房地产有限公司 建筑面积 120000 平方米 开盘时间 2010 年初开盘 入住时间 2013 年 户型面积 70-136 主力户型 三房两厅 均