秦皇岛市戴河田园综合体规划.pdf

1、戴河“碧带花湾”田园综合体中国秦皇岛概念性规划中国城市发展研究院项目前言创意农业核心示范区规划研究范围为实现规划区的品牌形象塑造，空间具有延展性，考虑整体的功能布局及交通网络的架构，将规划区范围确定为包括榆关村部分区域、紫草坞村、及戴河沿线分布村落、农田，总面积为 3386.59公顷。为了方便后文阐述，后面篇章三大地块分别以A、B、C代号命名。项目规划范围A区B区C区项目发展背景变革下的旅游市场，旅游需求日趋个性，专项旅游市场迅速崛起随着我国国民经济的深入发展和居民可支付能力的不断提高，旅游消费档次越趋多样化、个性化和自主化，专项旅游的迅速。生态休闲、康养旅游、野营度假等专项旅游备受追捧，个性

2、化旅游产品成为时尚。因此，在规划区内要注重结合当地的特色资源和产业相结合，打造出具有吸引力的特色产品。满足人们求新求异的市场需求。态势一从单一观光游走向态势二出行方散客化、自助化、家庭化态势三休闲旅游年轻化、高学历化态势四区域旅游热点更加凸显态势五旅游投资继续扩张态势六商务休闲旅游发展迅猛秦皇岛旅游发展态势不断呈现新的趋向态势七康体养生市场潜力巨大态势八文化创意旅游异彩纷呈态势九户外运动、科教研学不断攀升从康养理念走向国家战略1.2014年8月，秦皇岛成为全国养老服务业综合改革试点地区。2.2016年9月，国务院批复同意成立秦皇岛市设立北戴河生命健康北戴河生命健康产业创新示范区产业创新示范区，

3、我国首个国家级生命健康产业创新示范区花落秦皇的成立。3.2016年10月，国务院印发“健康中国2030”规划纲要大健康中国成了国家战略，受国家重视与支持。背景解读大健康是国家战略，秦皇岛则是战略的窗口背景思考一方面是秦皇岛健康背景下借势的契机一方面周边极为成熟的健康产品竞争如何利用自身优势在“健康红利中”分一杯羹？从滨海旅游走向全域旅游1.2016年，秦皇岛市完成全域旅游规划。2.2017年河北省政府办公厅发布关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的实施意见。支持承德、秦皇岛、张家口等市创建国家全域旅游示范区。3.2018年，昌黎县“碣石国家公园”，“圆明山沙河生态文化旅游综合开

4、发项目”秦皇岛数十个重点项目在北戴河、昌黎、海港等地全面爆发.背景解读秦皇岛旅游由沿海单核向全域多核进行转变过去在沿海康养下被忽略，未开发的次级优质旅游资源得以有机会抬头面向市场！背景思考一方面是大环境开发的契机一方面是面对更为激烈的全域性挑战如何能在全域旅游竞争中脱颖而出？1.大时代下的田园综合体生命康疗，森林康养，山地康养、田园康养等理念层出不穷，只有强有力的支撑灵魂才能存活。2.秦皇岛下的田园综合体从目标论出发探寻秦皇岛市场所需，与周边市场结构性互补，并形成鲜明的市场吸引力才可与秦皇岛旅游共同发展3.开发区下的田园综合体旅游拉动作用项目对开发区产业支撑居住示范模式塑造三产中对经济效益的拉

5、动项目规划思路秦皇岛位于河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁，西接京津。是京津冀辐射东北的节点城市。秦皇岛是环渤海地区重要港口城市，是华北、东北和西北地区重要的出海口，是中国最早的自主通商口岸。项目地位于秦皇岛经济技术开发区西区西侧，距离秦皇岛市区仅20km。1.1项目背景项目区位1.1项目背景创建国家森林城市国家历史文化名城全国唯一生命健康产业创新示范区河北省第三届园林博览会承办地北方最大粮油加工基地河北省全国全域现代旅游城市秦皇岛北戴河秦皇岛目前获得以下城市荣誉称号1.2政策支持2017田园综合体建设试点优选工作实施方案20182018年中央一号文件2016河北省现代农业发展“十三五

6、”规划2017河北省农业农村信息化发展“十三五”规划田园综合体大健康+养老国务院印发“健康中国2030”规划纲要河北省出台“健康中国2030”规划纲要秦皇岛市出台关于促进大健康新医疗产业发展的实施意见田园综合体与大健康时代政策带来的契机国务院印发“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知1.2政策分析田园综合体政策田园综合体政策国家层面国家层面2017年6月14日，河北省农业综合开发办公室关于印发通知，田园综合体建设试点以“村庄美、产业兴、农民富、环境优”为目标，支持试点乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文

7、化旅游“三位一体”。河北省印发田园综合体建设试点优选工作实施方案到2020年，全省现代农业建设取得实质性进展，实现“三个突破、两个提前、一个基本形成”的总体目标。三个突破：产业转型升级取得突破、智慧农业构建取得突破、产业融合发展取得突破。两个提前：农业生态环境治理提前实现目标、农民人均可支配收入提前实现翻番目标。一个基本形成：基本形成现代农业新格局。2016年河北省现代农业发展“十三五”规划出台到2020年，“互联网+”与现代农业深度融合，建立智能化、透明化、便捷化的“互联网+”现代农业生态体系。农业生产智能化实现新突破、农业经营网络化迈上新台阶、农业管理数据化达到新高度、农业服务在线化展现新

8、水平。2017年河北省农业农村信息化发展“十三五”规划出台农业政策农业政策河北层面河北层面乡村振兴的大未来乡村振兴的大未来全民健康的新时代全民健康的新时代互联网互联网+的新的新模式模式2018年中央一号文件，即中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。乡村单纯农业产业已不能支撑乡村振兴，因此急需新模式，新创意，新产业的导入来达乡村振兴之本。20182018年国务院中央一号文件年国务院中央一号文件政府政策的颁发，引导乡村的新政府政策的颁发，引导乡村的新契机，预示着新的发展阶段与模契机，预示着新的发展阶段与模式，式，为田

9、园综合体的发展提供政为田园综合体的发展提供政策支持策支持项目地位于秦皇岛经济技术开发区西侧，戴河沿线，跨抚宁县、北戴河区、海港区三区。项目地毗邻北戴河旅游发展区，周边沿海高端旅游业发展成熟，秦皇岛经济技术开发区注重“以高新技术为先导，以现代工业为基础、第三产业协调发展”，现已形成“西精东重、西高东大”的产业特色。西区以高新技术产业为特色，以绿色低碳环保为发展方针，以人文生态立区，打造一流高新技术产业区。项目地与秦皇岛经济技术开发区的关系项目地与开发区紧密相连，二者相互影响，相辅相成，优秀的规划将提升开发区的经济发展，产业区亦会给项目地带来市场客群和有利影响。项目地将重点发展第三产业，考虑周边旅

10、游资源现状及开发区的具体需求，立足于政策与资源，多方考虑，打造契合当地需求的产业项目 戴河水系和优质田园资源是项目地的主要资源，是项目地的核心竞争力。同时考虑客源需求，在高端度假和滨海旅游之间，开辟新的旅游市场，乘政策东风，打造田园综合体项目，发展田园旅游康养产业，完善相关置业开发工作，为开发区发展补足功能。1.3项目分析13农业对田园综合体的认识文旅社区田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式；田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发

11、、运营模式。1414田园综合体是新型的经济组织模式三产联动：三产联动是指以工促农、以旅助农、以贸带农的发展模式。三生同步：城市与乡村的空间有机穿插生产、生活、生态间有逻辑的融合共生。三位一体：农业、文化、旅游一体化发展。151.1项目背景以现代农业发展为基础农业策略：延长农业产业链，开展农产品加工，强化商业模式，实现一产升值增值现代科技型农业新型复合农业产业新型商业模式 生产的规模化、专业化、区域化 技术密集型的智慧农业 农业工作者的职业化打造休闲、观光、假日、旅游农业等多种新型农业形态 以市场为主导的高度商业化模式互联网+农业的新型商业模式2016年中央一号文件指出，大力推大力推进互联网进互

12、联网+现代农业现代农业，是一一种生产方式、产业模式与经营手段的生产方式、产业模式与经营手段的创新创新，通过便利化、实时化、物联化、智能化等手段，有助于发展智慧农业、有助于发展智慧农业、精细农业、高效农业、绿色农业精细农业、高效农业、绿色农业，提高农业质量效益和竞争力，实现由传实现由传统农业向现代农业的转型。统农业向现代农业的转型。传统农业的主要功能主要是提供农产品的供给，而现代农业现代农业的主要功能除了农产品供给以外，还具有生活休闲、生活休闲、生态保护、旅游度假、文明传承、教生态保护、旅游度假、文明传承、教育等功能育等功能，满足人们的精神需求，成为人们的精神利用现代科技技术和物质条件，实现农业

13、生产的科技化、生物化，并通过农业组织管理的现代化，实现农业生农业生产专业化、社会化、区域化和企业化。产专业化、社会化、区域化和企业化。161.1项目背景以休闲文旅发展为产业驱动组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划打造旅游度假目的地，丰富游客体验，发展深度旅游产品，吸引客群停留 打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合文旅策略：以文旅产业为核心带动周边区域农业和社区发展，提升田园综合体品质多种主题多种客群多种体验完善服务17以田园社区发展为提升田园社区是在现有村落的肌理上，完善旅游度假设施，附着管理和服务，赋予特色旅游价值，打造与田园相

14、结合的，融于自然的新型特色旅游度假社区，是促进城乡一体化发展的新型生态模式。社区策略：将完善旅游服务，美化人居环境，提升旅游体验，增加投资项目 文旅度假美丽乡村特色小镇康养社区发展方向：在基础农业产业和旅游驱动产业发展的前提下，在产业转型的基础下，开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成一个新型社区群落。181.2 政策支持政策指引“健康中国2030”规划纲要健康中国已上升至国家发展策略，大健康产业将成为中国经济新引擎“十三五”健康老龄化规划重点任务分工的通知将加强医疗卫生服务体系中服务老年人的功能建设，推动居家老年人长期照护服务的发展。关于促进大健康新医疗

15、产业发展的实施意见秦皇岛具备发展大健康医疗的业态基础。政府将大力推动高端医疗服务、健康养生度假、等产业的发展，构建“互联网+”医疗平台，按照“医、护、养、建、游”一体化模式，着力打造超大规模、国际化、高档化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地健康+养老+医疗为一体的绿色生态康养产业成为产业发展新风向以 康体养生 发展为融合项目解析篇政策研究篇分区规划篇规划思路篇盈利收益篇12345田园综合体政策梳理分析 对标案例解析建设条件、产业现状、项目优劣势解析、客源市场明确定位、建立架构、确定分区分区项目策划、重点项目规划支撑体系、活动策划、建设时序、盈利模式、投资收益、保障措施01 区域背景对接篇

16、1.1 项目背景1.2 政策分析从全域旅游结合旅游发展现状来看，目前秦皇岛发展方向是联动“山、海、田”全域辐射发展，但项目地块位处三大旅游片区交汇位置。上位规划解读秦皇岛市全域旅游发展规划旅游真空帯？还是旅游辐射带？空间布局图空间布局图北戴河地区以其生态环境独特、区位和健康养生资源优势，将作为推进落实京津冀协同发展的重要区域，“一核、五区”的布局，项目位于修疗度假区的边缘地带，但从另一方面来说，功能上有着为沿海康养度假区承接居住，居旅功能的作用。上位规划解读北戴河生命健康产业创新示范区发展总体规划康养边缘区？还是康养腹地区？北戴河示范区总体规划示意图北戴河示范区总体规划示意图周边资源整体格局一

17、山一海一田的全域旅游带已经形成规模，难以撼动区域旅游资源对接抚宁区山地旅游依托山地自然条件开发山地资源，以背牛顶、象山景区旅游区为主为主。北戴河区康养、滨海度假滨海带以滨海休闲度假、观鸟旅游、名人别墅、海洋科普等自然景观资源为主；依托医疗、养生资源构建“旅游+健康”全产业链“。山海关区人文名胜以山海关及周边人文核心资源，发展人文风景资源。昌黎县田园风光以田园风光与葡萄酒产业为核心，促进葡萄酒产业和旅游业双产互动。面对高度成熟的市场戴河片区是否可以搭上“秦皇岛全域旅游”大车？根据区域分析：项目区域格局基本形成1、纳入大规划可行性如何快速起步。2、以何种优势产品来搭车核心产品。3、谁来？怎么来？市

18、场与交通问题4、两条腿走路一方面积极纳入，一方面自身寻求发展。旅游区域条件回答是肯定的，我们不要求纳入“秦皇岛旅游”的核心区。但戴河片区是联动秦皇岛旅游的重要要道与资源利用的升级之地。02 项目发展条件篇2.1 旅游区位条件2.2 旅游资源条件2.3 发展条件总结纵横秦皇岛三大分区的交通要道机遇：旅游区位上，属于山区旅游与海岸、都市旅游线的过渡带，同时也是老区与新区的过渡带。在旅游格局上具备承载与中转的作用。挑战：位处三大板块的边缘地带，片区旅游资源缺乏，旅游形象较周边模糊，旅游区位较为尴尬。旅游区域条件戴河片区是联动秦皇岛旅游的重要要道项目基地位于为三块不相连的飞地。规划区交通高速：周边有京

19、沈高速，秦滨高速，京哈高速北戴河支线，项目A地块距离北戴河火车站仅有五分钟车程省道：宁海大道机场：项目基地距离秦皇岛机场45公里KM，距离北戴河机场56公里至中国四大城市群需要2-3小时到达。火车站：距离北戴河火车站10公里，秦皇岛火车站22公里。立体化交通联动东北、京津冀五分钟直达市区车程旅游区域条件戴河片区是联动秦皇岛旅游的重要要道古 村河 流田 园森林旅游资源分析地块内部散落传统自然村落，具备人文气息传承。林木葱郁，成为众多候鸟迁徙途中的通道和驿站。戴河与深河穿境而过，其水质良好，开发条件好。地块内田园阡陌纵横，连片成面，具备良好的北国田园风光。戴河区域内良好的自然环境为戴河提供生态支撑

20、，却并不是唯一竞争资源戴河发源于河北省抚宁县，流经秦皇岛市经济技术开发区、北戴河区后入海，全长40 km，流域面积290 km，是冀东沿海独流入海河流之一。自然景观丰富，毗邻交通要道。是培植城市湿地，涵养水源，保护生态环境，满足市民休闲需求的重要依托。涵养水源生态保育景观优质交通要道戴河：北戴河地区的母亲河旅游发展条件戴河水资源现存问题1、多年断水，生态环境恶化。戴河、深河水量少、流速小，自净能力极差。枯水期甚至于河床裸露、干涸见底。河水愈来愈脏，污染日趋严重。2、盗采砂石，河道环境脏乱。沿河盗采砂石现象严重，倒垃圾渣土乱象丛生。沿河环境脏乱差。3、沿岸直接排污，危及地下水。戴河流域村庄稠密，

21、又是重要农业区，化肥、农药/牲畜粪便及居民生活废水的不合理排放，对水体造成极大污染。4、堤坝缺口，安全隐患突出。戴河现阶段未能起到支撑功能戴河对于开发区应具有更加重要的作用旅游地位尚未彰显！旅游资源分析名牌形象观光游憩环境工程文化承载旅游资源分析项目地块毗邻抚宁县，并且拥有田园、果林等良好的自然肌理，具备优质农产品试种条件。以下品种皆属于秦皇岛地可适种物产，基地横跨抚宁、海港、北戴河三大区域，可以对此引进。丰富的田园物产资源抚宁县是“燕山板栗”的主产地之一，果粒整齐、色泽新鲜、风味甘甜、糯性独特。个头小但是无核，口感比较酥脆，香甜可口，甜而不腻，是秦皇岛当地野生果树中的独特品种。正杏是秦皇岛市

22、主要果树资源之一,栽培历史悠久,资源丰富燕山板栗小洋梨山杏旅游资源分析丰富的文化艺术展示名称所属地区备注贝雕秦皇岛市贝壳经剪取、车磨、抛光、堆砌、粘贴等工序精心雕琢成工艺品贝雕画秦皇岛市海滩所产的螺贝平螺秦皇岛市海底发光的一种螺核雕秦皇岛市以果核为材料，进行锉、凿、钻等雕刻角雕秦皇岛市以牛(羊)角为原料，雕刻制作而成的艺术品鼓吹乐秦皇岛市抚宁区河北冀东地区民间器乐的优秀代表，是古代民族音乐文化的优秀遗产本案可利用非物质文化列表葫芦条子：属青龙特产，是我县农村常吃的干菜之一，并以吃法多样化和绵软清香、回味悠长而深受人们的喜爱。抚宁县是“燕山板栗”的主产地之一，板栗栽培历史悠久。“京东首关”内独特

23、的地理，优越的气候，使得该县盛产的“燕山板栗”，果粒整齐、色泽新鲜、风味甘甜、糯性独特。http:/ 自然资源解析西峡山茱萸、南召辛夷、方城裕丹参、唐河栀子和半夏、桐柏桔梗获国家地理保护标志产品。基地现状种植品种：基地未来将通过规模化种植优质道地中草药，全面开展深加工产业。对种植品种进行规模化种植，动态化调整，现主要种植以下三种中药材：6000亩中药田园：农田景观和绿色经济初现清热，解毒，散结，消肿。治温热，丹毒，斑疹，痈疡肿毒，瘰疬，小便淋闭。具有宣肺，利咽，祛痰，排脓的功效。用于咳嗽痰多，胸闷不畅，咽痛音哑，肺痈吐脓正杏是秦皇岛市主要果树资源之一,栽培历史悠久,资源丰富。连翘桔梗艾草北戴河

24、的开发源于铁路。北戴传承铁路文化旅游资源分析1893年，修筑津榆铁路的英国工程师金达来到这里，被戴河之北的优美风光吸引，便在京津两地广为宣传，召来了大批英美传教士来此购地建房。后清政府在秦皇岛开埠，宣布北戴河为避暑地。从此北戴河渐渐发展，成为名扬四海的海滨旅游度假胜地。便利的铁路交通对秦皇岛的影响极大，其中京奉铁路对秦皇岛城市格局的形成影响深远，秦皇岛“因本路而开辟”，“其受赐于铁路更不待言”。作为规模不大的港口城市，秦皇岛快速的城市更替使得近代的历史遗留已不多见，开埠后建成的三条主路，如今只剩下开滦路的中段，仍留有西式风格的老建筑。位于项目地范围内的大秦铁路，连接山西大同和河北秦皇岛市，纵贯

25、山西、河北、北京、天津，是中国西煤东运的主要通道之一。在项目地范围内有部分铁路因故废弃可利用旅游条件诊断地块旅游问题诊断旅游依托要素少，可支撑点不明显少！区域旅游资源薄弱旅游核心点不明显 自然环境资源虽然优质，但不具备唯一性与特殊性。具有完成开发的旅游资源少，地区开发缺乏旅游承载。地区缺乏观光休闲业态。戴河联动成片区域，然而现阶段缺乏环境治理，未能起到旅游核心带动作用。旅游发展条件总结重新发现戴河：地块资源决定了，必须以戴河为开发核心联动周边田园土地资源作为开发点1、戴河对区域地块的连接与联动作用规划价值2、戴河对区域地块的土地溢价作用产业价值3、戴河对区域地块的生态涵养作用生态价值4、戴河对

26、区域地块的休闲需求文旅价值产业发展条件03 旅游市场篇3.1 专项市场分析3.2 市场总结3.3 市场游客测算四大专项市场构成主要客源01 高端置业市场02 亲子与环城游憩旅游市场03 休闲农业市场04 田园养生市场市场分析13KM10KM榆关镇不临海，不近山项目市场在哪里突破方向在哪里市场分析客源市场：立足京津冀，辐射大半径内周边地区一个大众休闲市场一个大众休闲市场京津冀环首都休闲客京津冀环首都休闲客群群一一个专项市场个专项市场投资置业置业客群投资置业置业客群市场客群分析客群来源 项目地位于环首都休闲度假旅游圈环首都休闲度假旅游圈中，拥有一个大众休闲旅游市场 京津冀交通一体化形京津冀交通一体

27、化形成的便利交通，吸引来自京津冀京津冀的广大客群。背景：秦皇岛素有“京津后花园”的美誉，随着京津冀协同发展步伐的加快，特别是高铁的快速发展，越来越多的人开始选择在环京地区购置养老地产、旅游出行。项目地市场客群分析客群类型聚焦文化旅游、养生度假、生态农业、户外运动四大发展方向聚焦文化旅游、养生度假、生态农业、户外运动四大发展方向主力客群主力客群客群诉求客群诉求基于需求的发展方向初判基于需求的发展方向初判青年白领亲子家庭老年休闲商务团体户外运动/观光休闲/特色体验亲子游乐/科普教育/农业体验康体度假/养生养老/高端医疗商务会议/商务休闲/文化旅游聚焦以下四大发展方向聚焦以下四大发展方向 创意+放松

28、+活力+休闲+全龄+亲子+游学+科普+康养+医疗+舒缓+高端+系统+功能完善市场客群分析项目地所处位置，拥有山地与海之间的优质田园资源。将区分于周边已成熟的滨海旅游，打造特色田园休闲旅游项目、通过打造优质景观，引进相关医疗康养机构，完善基础功能，为康养产业奠定基础。吸引客群中注重康养的女性、中老年人客群。休闲旅游康养以田园旅游为重点特色，吸引周边旅游度假的游客人群以康养为辅，吸引客群停留消费。在消费过程中，推广高科农业产品与相关度假、置业产品结合旅游康养等，针对客群打造对应的消费产品，形成完整产业链模式。4+3生活模式市场客群分析旅游形式“4+3”生活模式的理念，是指住在繁忙都市的人群，将时间

29、切分为工作时间和休闲时间。每周4天忙碌于工作，而周五至周日3天的休闲时间，则出游在外休闲放松。通过这样的生活模式，调整自身的精神状态，释放压力从而实现周而复始的良性循环。而“4+3”生活模式的兴起，也带动了发达城市周边短途休闲旅游的快速发展。休闲农业已成为热点农业休闲市场（休闲需求）随着农业与旅游逐年深度融合，农业已经景观化、规模化、产业化、休闲化，更适于旅游休闲市场的多样化消费需求，无论从市场投资还是从市场消费，都成为追捧热点。投资规模据国家旅游局6日发布的最新统计显示，随着农业现代化、多产融合的时代呼唤，“乡村旅游投资成为亮点，2016年乡村旅游实际完成投资1221.3亿元，较去年同期增长

30、62.3%。”消费规模前瞻产业研究院发布的2014-2018年中国休闲农业与乡村旅游市场前瞻与投资战略规划分析报告数据显示，我国已建成的4万多个旅游景区（点），一半以上分布在广大的农村地区；全国乡村旅游景区（点）每年接待游客超过5亿人次，旅游收入超过2000亿元；“十一”和“春节”两个旅游黄金周，全国城市居民出游选择乡村旅游的约70%，每个黄金周形成大约1亿人次规模的乡村旅游市场。市场客群分析旅游形式2018年亲子游消费报告显示，2018年1-4月，驴妈妈平台亲子游出游人次相比去年增长近1.6倍，越来越多的家长愿意带上孩子外出旅行度假，“带娃出游”已成为旅游市场上的主流消费趋势。北京作为亲子游

31、排名第二的出发地，潜力巨大，这也正是秦皇岛亲子游发展的巨大契机。亲子游与环城游憩市场（休闲需求）市场客群分析旅游形式市场客群分析康养人群：全龄化康养时代呼唤多样化康养产品15%25%60%0%20%40%60%80%工作时间超过12小时工作时间超过10小时工作时间超过8小时2016年中国白领工作时长调查而中国白领平均每周的运动时间不足3个小时。白领亚健康比例高达76%，处于过劳状态的接近60%真正健康人比例不足3%白领女性更容易受到妇科、心脑血管疾病的威胁；男性则面临猝死、过劳、癌症等问题数据来源：林克艾普 日期：2016.7.7白领亚健康比例高达76%学生早餐营养较差80.0%青少年亚健康现

32、状令人堪忧青春期贫血38.0%脂肪肝发病率40.0%-50.0%32.5%59.4%77.3%80.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%小学生初中生高中生大学生青少年近视率统计数据来源：教育部全国学生体质健康监测报告中国数字医疗网中国健康大数据2014沿海城市高中毕业生视力低下率85%骨质疏松症比例60.0%骨折发病率33.0%老年痴呆症占全球比例25.0%数据来源：中国人健康大数据2016据世界卫生组织统计全球49个高收入国家人均健康寿命为70岁，而我国只有66岁；发达国家60岁以上老年人口中身体健康的比例超过60%，而我国只有43%左右老年人健康现状不容乐观市场

33、客群分析数据来源：2016年中国健康养生大数据报告1054.541109.371117.31118.2611221122.711244.371245.331350.281694.291717.580500100015002000河南山东河北全国江苏广东浙江重庆上海天津北京2015城镇居民人均医疗保健消费前十省份（元）美团大众点评研究院发布的中国健康养生大数据报告指出，中国健康养生市场规模已经超过万亿元，市场不仅巨大且增长快速。881.2593142.7123.3125.455.742.439.636.931.227.423.219.7010020030040050060070080090010

34、002015年健康养生人均消费统计（元）数据来源：大众点评研究院2016年中国健康养生大数据报告消费需求：津京冀位于医疗保健消费前列，适宜田园综合体的运动健身类康养广受关注与沿海度假产品相比，仍有竞争空间！四大潜在优势助力戴河片区有望成为具有竞争力的康养区位优势 更接近城市中心，市政配套更为成熟。项目地块区位优势明显，较城市、滨海、旅游山区都较为接近。成熟的交通路网 三大地块虽然位处市区城郊，但因区位距离市区较近，又因为对接数条省道，硬化公路，半小时自驾车程即可到达市区。房价洼地 目前秦皇岛主要品质性住宅均价在均在处于1万1,5万之间，而地块区尚未有成型的楼盘，抑制了溢价空间但对客户而言拥有价

35、差吸引力。环境品质相比滨海度假区与日渐拥挤的市区，项目地块内成片的田园风格带来不一样的感受。市场客群分析康养专项市场客群分析置业专项置业市场白领商业人群旅居游客回迁居民项目工作人员商务投资青年社区花园洋房居民住宅商务公寓高端别墅置业客群产品需求根据项目未来运行与配套需求，满足用户需求，补足开发区功能客群需求：客群种类较多，需为各类置业客群提供相应的产品。四类人成为戴河的片区的诉求：休闲农业市场：生态休闲，乡村休闲诉求的乡村度假产品。环城游憩市场：以亲子儿童类的主题产品。田园康养市场：集休闲度假、农业体验、文化熏陶于一体的综合体。高端置业市场：下一个地产投资洼地，与升值空间；田园生活居旅需求市场

36、客群总结市场容量测算项目游客规模预测假设项目建设周期为3年，本项目在2018年进入建设期；项目自2021年开始运营，且经历1年左右的市场培育期及试运营期；鉴于环城游憩市场竞争可能形成的游客分流，项目渗透率设定为7%（保守值）；鉴于景区位于秦皇岛市郊，秦皇岛庞大的旅游外溢市场对本项目渗透率为游客规模=M（P+J），其中M为本项目主体市场人口规模，PJ为两个圈层渗透率项目主体客源2017年人口规模渗透率2017年规模预测（万人次）主要市场（秦皇岛）5200万315.6项目主体客源2017年人口规模渗透率2017年规模预测（万人次）主要市场（秦皇岛）306.45万7%21.45则项目试运营期2020

37、年游客量为37.05万人次。年份日接待量年接待量（万人次）增长率（人次）近期2018201920202058 37.05 15.00%中期20212367 42.61 25.00%20222959 53.26 20.00%20233551 63.91 15.00%20244083 73.50 15.00%20254696 84.52 8.00%远期20265071 91.28 8.00%20275477 98.59 6.00%20285806 104.50 3.00%20295980 107.64 3.00%20306159 110.87 3.00%游客量预测项目就业人口测算就业岗位数量：旅游

38、产业创造就业岗位数量：根据旅游收入计算带动就业岗位计算法根据旅游发展一般经验判断：旅游服务业人员与游客的比值为8比1，以适游天220天，游客量计算，则其服务岗位就业人口为625（人）。项目就业人口是根据三产之和得出。加工产业创造就业岗位数量：产业带动就业岗位数量：根据经验数据表明，综合类工业用地就业人口密度一般为80人/公顷，项目规划加工基地用地面积为33公顷；高新工业园用地就业密度为120人/公顷。项目规划加工基地用地面积为0.7公顷，则产加工产业需要满足2724个就业岗位。80（人）*33（公顷）+120（人）+0.7（公顷）=2724（个）农产业创造就业岗位数量：产业带动就业岗位数量：根

39、据经验数据表明，农产业为常规性农田看守为10人/亩；项目规划项目规划常规农田用地面积为15649亩，设施性农产业为15人/亩，项目规划设施农田面积为6266亩，则农产业需要就业岗位为1669个。15649（亩）/15人+6266（亩）/10人=1669人项目就业人口测算项目需提供就业岗位数为5018个，需提供职工居住面积应不低于150540平方米。就业岗位总需求数：产业带动就业岗位数量：根据经验数据表明，农产业为常规性农田看守为10人/亩；项目规划项目规划常规农田用地面积为15649亩，设施性农产业为15人/亩，项目规划设施农田面积为6266亩，则农产业需要就业岗位为1669个。6266（亩）

40、/10人=1669人（农业就业岗位）+2724（加工业就业岗位）+625（旅游服务业就业岗位）=5018（个）就业需求居住面积：根据经验数据表明，就业需求面积是根据1人/30平方米来测算，由于项目为田园综合体项目，需在启动器提前提供大量的居住与配套面积，则项目在旅游启动期就需要提供相对应的旅游居住岗位，则需提供居住配套面积就不应低于150540平方米。5018（个）*30（平方米）=150540（平方米）产业发展条件04 场地分析篇4.1 资源现状4.2 土地利用现状资源现状水系特征：分布广、形态丰富项目地水体面积约为41.8公顷，其中深河与戴河贯穿基地，内部还有零星分散水体，规模大小不等，多

41、为水渠池塘。农田特征：有农业休闲景观肌理现状肌理丰富，耕地占比59.53，园地占地10.82，居住用地10.69等，其中多为平原，山地很少，开发强度低。村落特征：大分散、小集中村落零星散布于农田上，村庄风貌较差，村庄配套设施缺失，垃圾处理及污水处理较差。水系农田村落道路交通对外交通：航空：北戴河机场距离项目地约40公里，沿S62、S012沿海高速可到达项目地。秦皇岛机场到项目地的道路通达性不好，因而不纳入考虑范围。铁路：秦沈客运专线、京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、津秦客运专线五条铁路干线穿境而过。公路：京哈高速公路、沿海高速公路、承秦高速公路、102、205国道贯穿全境。对内交通项目地由A、B

42、、C三个地块组成，A地块与B地块通过京哈高速相连，B地块与C地块通过京沈高速连接线相连；在A地块中y051和y053贯穿其中，y056和y099贯穿B地块，其中x635连接了B地块河C地块。水系分析戴河是北戴河地区的母亲河，发源于河北省抚宁县，全长40，流域面积290k，是冀东沿海独流入海河流之一。深河深河流经秦皇岛市经济技术开发区，在小米河头村南入戴河干流，之后流经北戴河区后入渤海，河道全长约16 km，流域面积约46 km，河道比降为2.4项目地中戴河与深河穿境而过；戴河流势由北向南，传经B地块，将B地块与C地块连接，向北承接抚宁县，向南汇入渤海。深河源起抚宁县北坊子村，流经A片区，在戴河

43、生态园与戴河汇合，形成“两带三片区”格局，其中戴河自古以来都是北戴河地区沿河两岸农民耕作灌溉的重要水源地，沿途生物类型多样，春夏秋冬四季生长的植物在这里都能看到，后期沿河景观带与汇入大海的戴河相连，自然景观丰富，毗邻交通要道。是培植城市湿地，涵养水源，保护生态环境，满足市民休闲需求的重要依托。GIS分析高程分析项目区内，最高海拔在A地块内，是107米，最低海拔在C区块内，是9米，B区块和C区块较为平坦，高程在18.722.55的区域最大。坡度分析项目区内坡度较为平缓，坡度分布较为均衡。主要集中于0-4度，坡度在 446度的面积，在基地A地块与B地块较为集中。坡向分析项目区内坡向相对较集中，基地

44、坡向均衡，总体占比差别不大。其中基地内东南坡较多。现状土地利用分析土地利用结构项目地结构分明，耕地与居住用地占据项目地块的70.22，大量的可建设用地为项目规划提供便利。土地利用布局在规划范围内，现有用地的空间布局结构清晰，其中B地块为主要建设范围，核心区也集中在此地块；项目范围内戴河与深河是极具利用价值的资源，村落零星分布。产业发展条件05 策略定位篇5.1三种视角剖析开发方向5.2 旅游发展方向5.3 项目定位 从占据的资源来看：本项目水系+林地+田园的资源特质在区域内具有复合型多类度假地产开发。从区位来看：本项目位于北京三小时交通圈、秦皇岛1小时经济圈，且位于秦皇岛主城区近郊区域，将承接

45、两地的强劲置业力量。从产品打造来看:高端独栋、联排别墅满足北京、秦皇岛度假投资需求；养老养生主题地产，差异化产品打造。精品民宿，田园院落，社区农业满足度假需求。以种类丰富，多元素的高端度假地产需求为地产开发方向策略定位以休闲农业角度来看旅游需求周边资源周边休闲农业初具规模，但难以对整体市场产生影响项目所处的经济开发区已经有一定规模的休闲农业，并处于初级观光开发阶段向休闲体验阶段过度，但无论从开发格局还是从体量上难以与本案产生竞争威胁。策略定位村容村貌产业未尽开发之致规模化农业种植，无特色产业链万亩种植面积：目前项目地块已形成规模化种植面积上万亩。平整广阔的种植条件：地块内目前农业用地平整，适合

46、规模产业化种植。试种种类丰富：现有地块内，基本农田占比少，果林与农业用地丰富组合高，可适合种植不同的农产种类。策略定位以产业现状角度来看产业需求农业区域全景村落全景种植概况策略定位以产业现状角度来看产业需求高产性，整合性，经济性于一体的农产业发展高产性：利用设施农业技术极大提高农产品的产量与产质。整合性：整合由道路分割，产权分散的田园、果林业，集约化种植发展。经济性：对原材料农产品进行精加工与文创加工，并提供供销市场渠道，保障农产的效益发展。农业为本田园为根现代农业休闲文化旅游田园社区田园综合体田园综合体山海间的田园牧歌戴河缀连的原乡之旅戴河缀连的田园康养圣地形象定位戴河缀连的原野旅居圣地田园

47、+休闲+康养+旅居原乡静养，田园美好生活生态型田园景观充满活力的开放空间多样的创意体验生态型滨海田园生活方式自然放松的生活方式旅游发展方向一水一田，一宅一生的美好示范居旅模式生态优先生态优先产品安全产品安全农游一体农游一体综合开发综合开发科技支撑科技支撑三产融合三产融合循环利用循环利用节能减排节能减排示范教育示范教育实践创新实践创新生态农业绿色农产品基地有机肥复配节水灌溉农光一体科技示范农业生产+互动体验+亲子娱乐+生态旅游+康养产业+农民培训科普教育实践基地素质拓展标准化育苗现代农业初精加工农产品衍生产品旅游发展方向旅游发展方向打造田园旅游与康养旅游融合发展的康养度假基地以静养生以动养生以和

48、养生以食养生以智慧管理为依托，科学技术为支撑，以健康产品为目标，以旅游产业为指导，依托项目地良好的区位优势与生态环境，集生态农业、休闲旅游和田园社区为一体，在保障人与自然和谐发展的基础上，实现农业、加工业、服务业的有机结合，发展健康养老产业，开创居家养老与田园基地互辅互持的康养型田园社区；是集高新科技引领、高效现代农业产业、高端休闲观光、高品质健康管理于一体的沿海地区田园综合体样板区。总体目标总体目标基础市场（一期）：北戴河及周边市区目标市场（二期）：秦皇岛及津京冀环城市场远期市场（三期）：全国乃至国际市场分期目标沿海田园综合体样板区智慧农业示范基地京津冀自驾游目的地科农文旅产业融合功能综合服

49、务要素集聚功能健康农业品牌增值功能协同创新辐射带动功能安全食品生产示范功能现代农业科技展示基地特医食品原料基地特色农业产业园区城乡居民休闲度假后花园市场定位功能定位项目定位产业发展条件06 总体规划篇6.1 土地开发策略6.2 规划理念6.3 空间结构6.4 功能分区6.5 项目总平面6,.6项目开发定位本区域可作为形象景观和主题开篇，是进入地块的第一门户，地理位置和地形条件优越，可对此块进行形象塑造。总体开发策略宜化零为整，集中开发优势土地；分主题分片区打造特色项目现状地势较高，为自然式山体，有较好的视点，适宜人群度假康养。现状土层较薄，不利于种植产业，可以将大地艺术在此体现。靠近京哈高速，

50、交通可达性好，可相应设置体验型项目，增加片区认知度。戴河穿境而过，地理位置良好，可开发休闲度假、亲子水上游乐类的项目来提升土地价值。本区域多为耕地，地势平坦，视野开阔，空间开敞，可形成休闲农业景观。交通可达性好，国道102和乡道109横穿地块，可以作为游客林果采摘的体验类项目。现为大片耕地，村庄分布零散，建议塑造农业特色，形成规模效应。津山铁路和市政道路为界限，交通发达，临近深河，可以打造与商业互补的配套服务。临近戴河与戴河生态园，省道穿境而过，地势平坦，可以以“田”为特色来打造。项目地由A、B、C三个地块组成，地块相互不连接，距离远，跨度大，资源禀赋各不相同，故对此现状地块场地梳理选址理由地