秦皇岛市城市进入研究.pptx

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。华润置地1秦皇岛市城市进入研究秦皇岛市城市进入研究华北大区投资管理部华北大区投资管理部 二零一七年二零一七年X X月月华北大区投资管理部华北大区投资管理部 二零二零二零二零年年一一月月华润置地2秦皇岛房地产市场秦皇岛房地产市场，能不能，能不能进入进入？一定进！华润置地3大健康产业的勃兴，旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生，大健康产业的勃兴，旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生，大健康产业的勃兴，旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生，大健康产业的勃兴

2、，旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生，环京国家级滨海旅游健康城市环京国家级滨海旅游健康城市环京国家级滨海旅游健康城市环京国家级滨海旅游健康城市“秦皇岛秦皇岛秦皇岛秦皇岛”将再次成为焦点！将再次成为焦点！将再次成为焦点！将再次成为焦点！重新发现秦皇岛重新发现秦皇岛华润置地4中国海岸线总长中国海岸线总长3.23.2万公里万公里,但适宜居住的海岸线仅有约但适宜居住的海岸线仅有约2 2千公里千公里,中国近中国近1414亿人口亿人口,人均适宜居住海岸线仅为1.3厘米.东戴河海滨度假区北戴河海滨度假区青岛海泉湾温泉旅游度假城连云港连岛海滨旅游度假区上海滨海旅游度假区杭州西溪湿地公园福州琅岐岛巽寮滨海

3、旅游度假区北海银潍国家旅游度假区三亚海棠湾度假区南山文化旅游区天津海滨旅游度假区大连金石度假区渤海地区华东地区福建沿海海南周边进入因素！进入因素！旅游海洋资源：全国沿海资源逐渐稀缺，滨海资源进入“厘米”时代，秦皇岛北方优良的旅游康养度假区，承接京津冀地区、东北地区、内蒙古地区及部分内陆地区的滨海度假需求。华润置地5北京方向北京方向北京方向天津、唐山方向沈阳方向2012201320142015201620170100020003000400050006000234125952851334441885254秦皇岛2011-2017旅游人次(万)旅游人次秦皇岛市区国家级北戴河新区旅游人口及资源：秦皇

4、岛作为环京重要的滨海城市，6年间旅游人次从2000万激增到5254万人次，京津冀一体化以来城市被重新认知，热度迅速增长！进入因素！进入因素！序号旅游资源山海关区1天下第一关（5A）2祖山(4A)3燕塞湖(4A)4长寿山(2A)北戴河区1北戴河鸽子窝（4A）2南戴河国际娱乐中心（4A）3北戴河碧螺塔酒吧公园（4A)4秦皇岛野生动物园(4A)海港区1新澳海底世界(4A)昌黎1翡翠岛（4A）2渔岛(3A)抚宁1天马湖(2A)区域内生态环境优异且景区丰富，年旅游人次达到5200万人次，区域自带流量。华润置地6交通网络：在建城际高铁开通后秦皇岛将进入环北京1小时生活圈！区域立体交通体系完善，加速城市升级

5、与变迁！秦皇岛市秦皇岛站山海关站北京站通州站京沈高铁京秦城际京秦高速京哈高速已有高铁规划高铁已有高速规划高速北京一小时生活圈交通现状规划高速高铁高速高铁北京-秦皇岛京沈高速京沈高铁京秦高速（2019年底通车）京秦城际（2019年底通车），54分钟北戴河站进入因素！进入因素！华润置地7中国夏都、京津冀后花园、国际康养城、国家级定位开发区及新区城市；滨海城镇发展带为核心的现代化、国际性、生态城市；高铁节点城市、京津冀1小时生活圈，北方稀缺的滨海康养度假资源特色城市；经济稳定、产业结构合理、消费能力较高、滨海海景资源丰富，旅游业发展迅速，立体交通导入加速！产业开始升级、经济提速加快、生态宜居的滨海城

6、市，对房地产市场的稳步发展形成良好支撑。进入因素！进入因素！未来秦皇岛发展潜力较大，具备较好的进入条件！华润置地820142015201620172018(1-12)010002000300040005000600005010015020025030010434892077251348994313451663266228942202611321331552014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求量价走势供应面积（亩）成交面积（亩）地价（万元/亩）20142015201620172018(1-12)0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0

7、050010001500200025003000154.558.8190.8212.7397.362.036.9155.0223.8205.8152824371414157921772014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求及楼板价走势供应面积（万）成交面积（万）楼面价（元/）土地市场：市场供销量呈增长趋势，近5年年均土地市场成交约136万，供需相对平衡；年度最高亩单价261万/亩，最高楼板价约2437元/。数据来源：CRIC数据库；统计数据说明：左边“亩”统计为占地面积，右边“面积”统计为建面说明：市区包含海港区、北戴河区、北戴河新区、山海关区。经营性用地包含住宅（纯住宅、商住、综合）、

8、商办。进入因素！进入因素！华润置地9 山海关板块 中心区板块 开发区板块 北戴河板块 北戴河新区板块山海关板块地价：130万元/亩楼板价：1340元/市场均价：6466元/北戴河新区板块地价：130万元/亩楼板价：6450元/市场均价：13733元/北戴河板块地价：190万元/亩楼板价：5196元/市场均价：10856元/中心区板块地价：227万元/亩楼板价：4070元/市场均价：9315元/开发区板块地价：159万元/亩楼板价：5410元/市场均价：11424元/数据来源：CRIC，统计口径：山海关区土地数据为2014年，其他区域为2018数据；房价为2018年度成交均价。进入因素！进入因素

9、！板块土地成本特征：各板块历年最高楼板价及当前房价差值大小依次为：北戴河新区 开发区北戴河区中心区山海关区。区域房价楼板价差值北戴河新区1373364507283开发区1142454106014北戴河1085651965660中心区931540705245山海关646614255041华润置地10进入因素！进入因素！品牌房企投资策略：近几年品牌房企纷纷入驻秦皇岛，投资区域主要以市区及滨海旅游度假区为主，获取项目方式灵活。公司名称项目总建面(万)投资区域投资方式获取时间华夏幸福公园海10.2北戴河新区招拍挂2017年森屿海12.5北戴河新区招拍挂2017年天行九州阿那亚63北戴河新区招拍挂201

10、4年荣盛一杯澜19北戴河新区合作开发2012年汤泉首岭40北戴河新区股权收购2008年戴河首领9.7北戴河新区股权收购2008年隆基泰和香邑澜湾84北戴河区招拍挂2016年香邑溪谷67开发区招拍挂2010年铂锐山30开发区招拍挂2012年万和城31.9海港区收购2011年万科假日风景24海港区合作开发2011年未来城14海港区合作开发2011年北戴河小镇25北戴河区合作开发2014年米哈斯小镇42北戴河区合作开发2014年恒大恒大城191海港区招拍挂2013年恒大悦府62开发区股权转让2017年华润置地橡树湾23开发区招拍挂2012年富力富力和园23北戴河区招拍挂2017年高尔夫6.7北戴河区

11、招拍挂2015年保利海公园88北戴河新区股权转让2008年森林高尔夫9北戴河新区股权转让2008年观潮公寓12北戴河新区股权转让2008年碧桂园碧桂园首府45海港区合作开发2011年碧桂园逅海11开发区合作开发2017年碧桂园御府5北戴河区招拍挂2011年u协议拿地：通过政店招商渠道，获取政府支持，协议公开拿地进行大规模产品开发。u战略布局：以较低土地成本获取土地，逐步加大区域市场土储能力，战略重点布局开发区住宅开发和北戴河新区旅游地产开发为主。u加速市场占有率：采取成熟产品系列快速复制策略通过成熟产品的快速复制实现市场占有率的快速提升。华润置地11拿地模式-品牌房企：品牌房企拿地模式较多，招

12、拍挂、城改、合作等方式；如华夏参与北戴河新区中心片区开发；燕达集团参与海港海阳片区旧城改造，打造北部新城；碧桂园选址北戴河板块，参与招拍挂获地。开发商名称地块位置所属板块成交建面成交楼板价拿地模式华润（橡树湾）秦皇西大街开发区19万926元/招拍挂燕达集团（皓月城）海阳片区开发区板块235.3万（居住用地占地）1,642元/招拍挂（旧城改造）恒大（悦府）开发区开发区板块62万25000元/股权收购华夏幸福（公园海）中心片区北戴河新区板块13.9万1636元/北戴河新区产业新城燕达恒大悦府华夏幸福恒大悦府秦皇皓月城北戴河孔雀城 山海关板块 中心区板块 开发区板块 北戴河板块 北戴河新区板块数据来

13、源：市场调研华润橡树湾华润置地进入因素！进入因素！华润置地12拿地模式-本地房企：博维起步最早，擅长旧城改造，天洋则以电器零售起家，兴龙开发资质最高。知名企业企业开发特点拿地方式在售项目在售项目所在板块博维集团创建于1996年，前期以开发商住工程为核心，而后参与秦皇岛老城区旧城改造工程，其中博维新座标小区成为市旧城改造样板工程。城市旧改招拍挂3中心区板块（2个）山海关北部板块（1个）天洋集团1993年，天洋在秦皇岛以电器零售业起步，用8年时间，占据了秦皇岛零售业市场的主导地位。2000年进军房地产市场，先后投资建设了多个商业地产、住宅地产项目。原有土地储备招拍挂3开发区板块（2个）北戴河板块（

14、2个）兴龙集团成立于1998年，是秦皇岛首家具备国家一级开发资质的房地产企业，现已经发展成为以房地产开发为龙头，集工程建设、物业管理、房产经纪为一体的综合性集团公司。原有土地储备招拍挂3中心区板块（2个）北戴河板块（1个）金洋集团侧重于改善，大盘开发，建设新城区的步伐，以满足广大城镇居民对现代生活品质的需求，打造度假类产品引领健康生活新方式。原有土地储备招拍挂2山海关南部板块（1个）北戴河板块（1个）博维天洋兴龙兴龙生态谷珠江道12号博维中央美墅金洋天洋万科北戴河小镇天洋翠堤湾兴龙九里桃源兴龙香玺海金洋戴河湾博维中央公园金洋石河湾博维左岸香颂数据来源：市场调研 山海关板块 中心区板块 开发区板

15、块 北戴河板块 北戴河新区板块进入因素！进入因素！华润置地13数据来源：市场调研万科碧桂园富力天洋万科北戴河小镇富力和园万科未来城碧桂园首府华夏幸福北戴河孔雀城碧桂园御府燕达集团秦皇皓月城恒大嘉里建设海碧台远洋远洋海世纪远洋华贸蔚蓝海岸恒大城河北建投恒大御府保利保利海公园中铁中铁秦皇半岛隆基泰和香邑澜湾万和城华贸华润橡树湾荣盛一杯澜汤泉首岭御泉湾戴河首岭四季海岸万科假日风景中冶中冶玉带湾山海雅居华润进入因素！进入因素！房企进驻：全国性品牌房企进驻较多，且进驻范围以开发区和北戴河新区较集中；品牌房企的聚集优势，加速城市区域配套和发展的升级。房企名称 数量 项目名称规模(万)所属板块 项目类型万科

16、4假日风景24海港区刚需未来城14海港区刚需+改善北戴河小镇25北戴河区投资米哈斯小镇42北戴河区投资恒大2恒大城191火车站刚需恒大悦府62开发区刚需+改善碧桂园3碧桂园首府45海港区改善碧桂园逅海11开发区改善碧桂园御府5北戴河区改善隆基泰和4香邑澜湾84北戴河区改善香邑溪谷67开发区改善铂锐山30开发区改善万和城31.9海港区刚需中冶1中冶玉带湾64老城区改善中铁1秦皇半岛60开发区刚需嘉里建设1海碧台55开发区改善河北建投1山海雅居25南部改善房企名称 数量 项目名称规模(万)所属板块项目类型华润置地 11橡树湾23开发区改善荣盛5一杯澜20北戴河新区改善汤泉首岭40北戴河新区 刚需+

17、改善御泉湾100北戴河新区改善戴河首岭192北戴河新区 刚需+改善四季海岸250北戴河新区改善华夏幸福2公园海10.2北戴河新区刚需森屿海12.5北戴河新区投资远洋5远洋五项目371开发区刚需+改善远洋华贸1蔚蓝海岸298北戴河新区 刚需+改善富力2富力和园23北戴河区招拍挂高尔夫6.7北戴河区招拍挂燕达集团1秦皇皓月城4,000开发区刚需（占地）保利3海公园88北戴河新区刚需森林高尔夫9北戴河新区投资观潮公寓12北戴河新区投资华润置地14进入因素！进入因素！秦皇岛市商品房市场整体量价呈上行趋势，近5年年均市场容量约202万；成交价呈增长趋势，项目均价为10938元/；城市热度提升、改善类及投

18、资类客户增加，房企加速产品升级与转变，促使价格逐年上涨。近年来城市“国际大健康产业”规划落位提速城市发展。2014年2015年2016年2017年2018年(1-12)0501001502002500200040006000800010000120002371231132041651811972312211786422687375949037109382014-2018.12秦皇岛市商品房市场供求量价走势供应量(万)成交量(万)成交均价(元/)2014年2015年2016年2017年2018年(1-12)050100150200250300350051015202532525013311597

19、22157672014-2018.12秦皇岛市商品住宅市场存量走势存量(万)去化周期(月)供小于求供小于求量价齐升量价齐升热度增加热度增加快速去化阶段快速去化阶段库存剩余较少库存剩余较少去化去化周期周期6 6月月华润置地15进入因素！进入因素！房企表现：近2年成交TOP10中，单盘年均去化量金额最高达到19.94亿元，市场前三名保持在10-22万区间；整体市场品牌房企一直处于优势状态，品牌房企规模和品牌优势明显！2017年房企成交TOP10排名开发商成交金额（亿元）成交面积（万）1金屋地产19.9421.512碧桂园13.0411.343中铁地产10.4713.244中冶置业7.898.995

20、远洋地产7.558.276万科地产7.397.627保利地产7.1410.278兴龙地产6.688.739隆基泰和6.166.4410博辉地产5.425.322018年12月房企成交TOP10排名开发商成交金额（亿元）成交面积（万）1隆基泰和19.020.72恒大18.819.33华夏幸福17.317.54远洋12.87.05富力10.09.06天行九州9.84.17嘉里建设8.93.38万科8.29.19金屋7.64.810兴龙地产7.58.9华润置地16秦皇岛(北戴河新区)为高潜力高增长的新兴市场，政策调控的市场下行期，项目两极分化严重；神话级文旅大盘“阿那亚”印证秦皇岛房地产市场新机遇已

21、经到来！1.高潜力高增长的新兴市场；u生态优势，路网便捷，规划的兑现让新区成为承接大北京客户养生、养老、康养度假需求的热点板块（近4年成交面积复合增长率82%，其中16年环比增长122%；17年北京客户占比大幅提升，占比达75%以上；借势新区生态路网的形成，有望保持增长态势。2018年成交均价达到2.5万/！2.政策调控的市场下行期内，项目两极分化严重；u已经进入北戴河新区的品牌开发商（远洋、华贸、荣盛等），规模性开发、一线海景且具备较高品质旅游度假配套体系的项目，依靠业主圈层的口碑，业绩稳定（阿那亚16年15个亿，2018年完成10个亿）；u品牌房企打造，引领市场，缔造刚需快消品质大盘，（开

22、发区恒大悦府，2018年12月首期开盘，完成18个亿）；u本地开发商主要以纯度假概念的项目为主，单盘体量小，应对市场变化的能力差，成交相对较小。阿纳亚远洋蔚蓝海岸品质大盘 圈层营销配套缺失 销售惨淡荣盛一杯澜保利海公园进入因素！进入因素！品牌企业 刚需快消 华润置地17u山海关板块：历史名城、市场热度不足、协议获地为主、容量较小。板块热度低，土地供应不足、房地产市场容量小，库存去化为主，利润空间较低；商业、办公市场空间小。u海港中心区板块：城市老城区，房地产市场关注度较高，未来或以棚改供地为主，城市热点刚需板块。板块热度增加，近两年土地供应较少并向北部工业区域扩张；住宅市场去化较快，利润空间扩

23、大，商业办公市场存量较大，去化周期较长。u开发区板块：发展较快的区域，紧邻老城区、新迁市政府板块、城市向西发展、高端改善板块。板块热度较高，土地供应量较大，基本供需平衡；市场去化较快，利润空间合理；商办市场体量较小，发展空间有待提升。u北戴河新区板块：规划较好的区域，国际健康城、国家级新区、未来健康产业聚集区、土地供应透明、发展空间大、投资度假关注度较高。滨海类住宅为主，低容积率投资类产品为主。板块投资热度较高，土地供需平衡，商办用地供应达73%，流拍较少；商品房市场存量适中，市场存在少量大盘项目，去化周期合理，利润空间较大；近海项目多为类住宅产品、远海项目以住宅产品为主；商业、办公市场空间较

24、小；u北戴河区板块：国家级度假区、土地稀缺、发展空间受限、景观资源丰富。传统热点关注住区，但土地供应较少，进入机会少。土地供应多以商办为主，2018年商办流拍严重，住宅供地稀缺；商品房市场存量较小，住宅供地稀缺导致供求量下降，区域产品品质待提升，导致去化周期拉长；整体利润空间合理。商办市场空间较小。进入因素！进入因素！板块房地产特征：海港区及开发区为当前市场热点板块、北戴河新区未来发展空间最大已滨海类住宅产品为主、北戴河板块发展空间受限。华润置地18第一梯队：北戴河新区板块销售均价售均价：13733元/类住宅价格：18149元/产品：洋房、别墅、小高层；客户：中高端度假兼投资客群为主。第二梯队

25、：北戴河板块销售均价售均价：10856元/。产品：小高层、洋房、别墅客户：投资、滨海度假客群为主。数据来源：CRIC，统计时间为2017年整年土地成交均价进入因素！进入因素！板块房地产特征：各板块的特征明显，重点关注第一梯队板块；开发区及中心区板块为目前热点成交区域；第二梯队北戴河新区板块做为重点规划区域，价格领跑全市；北戴河区为传统热点关注板块，发展较为稳定。第三梯队，山海关板块市场关注度较低。第三梯度：山海关板块销售均价售均价：6466元/产品：高层、小高层客户：本地客群，刚需为主。第二梯队：中心区板块销售均价：9315元/产品：高层、小高层客户：本地客群，刚需兼改善为主第一梯队：开发区板

26、块销售均价：11424元/产品：高层、小高层、洋房客户：本地客群，以改善为主。山海关板块北戴河新区板块北戴河板块中心区板块开发区板块华润置地19客户来源：市场客户辐射区域，以环京、北部、西部无滨海资源的核心城市为主，秦皇岛成为滨海康养度假类客群重要的承载城市！客户结构为，地缘客户、东北客户、环京城市客户为主。进入因素！进入因素！秦皇岛城市辐射范围u第一圈层：北京、天津、河北、辽宁省客户u第二圈层：吉林、黑龙江、内蒙古等无海资源的内陆城市u第三圈层：其他北部城市东三省山西省北京、河北内蒙秦皇岛区域认知u秦皇岛所辐射的城市的支付能力强，未来具备一定的引导弹性。u城市资源上，秦皇岛与环京其他城市相比

27、，不属于同一竞争体系，且不属于同一客户层级，区域将承接滨海康养度假客群。华润置地20进入因素！进入因素！客户来源：秦皇岛传统核心区仍然以本地和区县客户为主，滨海资源较好的板块的非限购类住宅产品，开始受到北京度假及投资客群关注，整体市场客群具有自住、度假、投资多方面需求！板板块客客户类型及需求型及需求客客户来源来源海港区中心区刚需、首改客户为主本地客群为主开发区改善客户为主；自住、投资政府外迁至开发区，本地客群导入性强山海关刚需客户为主；自住本地客群为主北戴河区投资、改善客户为主；投资、度假本地客群较少，对区域喜好度较低，多为外地投资及度假客户北戴河新区投资客户为主；投资、度假本地客群较少，对区

28、域喜好度较低，多为外地投资及度假客户山海关板块北戴河新区板块北戴河板块中心区板块开发区板块80%5%6%7%2%北戴河新区蔚蓝海岸客户占比北京 天津 河北 秦皇岛 其他70%20%10%开发区恒大悦府客户占比本地 异地 区县远洋蔚蓝海岸：成交客户主要以外阜旅游度假型客户为主，投资客户占一定比例；其中以北京客户占比最高；恒大悦府：客户以本地客户为主，占比70%，异地及县区客户占比30%，异地客户主要集中在北京、河北及辽宁等地；华润置地21进入因素！进入因素！板块对比分析：开发区、北戴河新区板块土地供需平衡，利润空间相对较大；中心区及北戴河区住宅供应较少。统计时间：为2014-2018年12月为统

29、计周期板板块商品房商品房库存量存量去化周去化周期期成交均成交均价价近近5年年年年均去化均去化量量2018年年成交量成交量近近5年土年土地供地供应量量近近5年土年土地成交地成交量量近近5年平年平均地价均地价近近5年平年平均楼板均楼板价价主要容主要容积率范率范围近两年近两年最高溢最高溢价率价率商商业办公市公市场概况概况投投资热度度土地供土地供销单位万月元/万万亩亩万元/亩元/-%开发区板块377114247560.71193111612712801.5-2.50可关注较高供需平衡北戴河新区板块19.171373317.031.04511411811821761.571待发展沿海区域较高商办为主，供

30、需较大北戴河新区（类住宅）17131814910.315.534403288110245610较弱沿海热度高供应较大中心区板块32.17931580.257.72632161925716161.5-2.532较集中较高供应不足，棚改为主北戴河区板块7.841085614.024.12267101614318311.525较弱中等商办流拍，住宅稀缺山海关板块0.62646615.54.641812513013401.50弱较低热度不足华润置地22房地产限购政策趋势延续，投资类住宅需求受到抑制；商服类用地成为市场供应主力，2018年土地供应计划中商服用地占比达到85%，住宅仅占到15%；未来三年拆

31、迁改造1219万,棚改红利刺激市场需求，市场存在上升空间。进入因素！进入因素！政策抑制需求、棚改刺激需求、市场开始寻求新机遇！华润置地23土地市场供需相对平衡，地价平稳增长，新楼板价地王上升，达到7549元/;土地成交结构中，北戴河新区占比最高，且已类住宅用地为主；商品房住宅供不应求，类住宅市场供需平衡，去化周期合理，整体成交均价拉升；住宅市场地缘客户为主，类住宅市场投资客户占比较高；住宅类产品升级、需求增加、商品房库存去化周期合理；商业、办公市场空间较小、去化周期较长，市场发展有待提升。进入因素！进入因素！土地供需平稳、地价上涨，住宅市场合理，刚需投资兼顾华润置地24秦皇岛房地产市场秦皇岛房

32、地产市场，如何进入？，如何进入？进入哪里？华润置地25l未来具有较大发展潜力且市场具有较大机会的，毫无疑问是值得战略关注的板块；l发展潜力高但当前市场机会一般的，可作为长期关注型板块；l发展潜力高但市场机会较低，应作为机会进驻；l有一定潜力和市场机会，机会风险并存的板块，可适当关注。市场机会发展潜力开发区开发区板块板块中心区板块中心区板块北北图例：板块名红色加粗：有土地机会灰色淡体：无土地机会战略关注适当关注机会进驻长期关注高低低高北戴河新区板块北戴河板块适当关注不关注适当关注区域价值分析：板块发展潜力与市场机会进行交叉分析：评判价值说明发展潜力：城市规划，城市配套，城市发展方向等市场机会：市

33、场发展现状，土地市场发展机会等不关注不关注山海关板块板块进入筛选板块进入建议华润置地26进入建议方式：u开发区板块土地供应较多，但近年来主要以商办用地为主；住宅用地相对较少，鉴于目前市场政策限制，可以通过合作开发或收购方式参与开发，并关注招拍挂市场择机进入；u客户选择：区域客户特征明显，本地刚需、改善客户兼顾部分投资度假型客群。u产品建议：小高层、洋房，兼顾别墅类产品，80-100左右两居；洋房、叠拼，以120-160三-四居为主。建议进入理由：u开发区板块为城市新兴区域，规划发展力度较大，市政府搬迁至此后，客群认可度较高；u当前开发热点区域，房地产市场发展较好，商办用地供应较多，住宅用地以城

34、改为主；u区域市场均价为11424元/，价格平稳增长；u狭义库存量37万，去化周期约7个月。战略关注板块一（开发区板块）：环渤海地区重要的渤海地区重要的对外开放窗口，外开放窗口，市政府所在地，紧邻老城区配套相对完善，当前房地产开发热点区域，可择机进入该板块。开开发区区板块进入筛选板块进入建议华润置地27进入建议方式：n海港区拿地方式以招拍挂（净地）较多，土地市场公开透明度较高，建议关注招拍挂信息；客户选择：海港区客户特征明显，主要以当地客群自住需求较多。产品建议：高层，90-130三居户型为主。建议进入理由：n海港中心区为政府所在核心区，拥有成熟的城市配套，片区开发整体多高层，同时有少量别墅和

35、洋房产品。n该板块客户以当地客户为主，自住需求为主。n当前区域市场供小于求，商品房新增量不大，但需求旺盛；n目前均价为9315元/，近年区域价格上涨较快；n海港区狭义库存量32万，去化周期约7个月。战略关注板块二（海港中心区板块）：海港区以高层产品为主，供小于求，需求旺盛；区域内主要针对当地自住客群，二居至三居，需求量较多，多为当地开发商，建议关注该板块。海港中心板块图 山海关板块 海港中心区板块 开发区板块 北戴河板块 北戴河新区板块板块进入筛选板块进入建议中心区中心区华润置地28进入建议方式：u北戴河新区虽然净地较多，土地市场公开透明较高，建议关注核心片区和健康城片区周边土地；u客户选择：

36、北戴河新区客户特征明显，商办用地较多，因此北京度假型及投资型客群较多。u产品建议：洋房，80左右二房；叠拼或特色合院，以120-140三房为主。建议进入理由：u北戴河新区政府新规划区域，当前开发热点区域，整体规划较好，房地产发展初期，土地供应充足，且以净地为主，供地结构商服用地占比较高；u商品房：当前区域市场均价为13733元/，近年区域价格上涨较快；u北戴河新区狭义库存量19万，去化周期约7个月。u类住宅：当前区域市场均价为18149元/，近年区域价格上涨较快；u北戴河新区狭义库存量17万，去化周期约13个月板块进入筛选板块进入建议长期关注板块三（北戴河新区板块）：以核心板块和健康城板块为主

37、，打造国际健康城，区域内主要针对北京度假型投资客群，知名房企进驻，尤其阿那亚和蔚蓝海岸的带动，知名度较高，建议关注该板块健康城片区七里海片区核心片区南戴河片区北戴河新区板块图华润置地29进入建议方式：n北戴河区土地供应较少，且发展空间受限，土地市场公开透明较低，住宅用地关注较高，商办用地流拍率较高；客户选择：北戴河区客户类型较多，本地刚需、改善、兼顾环京投资客户。产品建议：主打多层、小高层产品；面积段89-140两居、三居；建议进入理由：n北戴河区为国家级度假核心区，拥有丰富的旅游资源，n品牌房企关注度增加：近几年万科通过合作开发模式进驻、富力与政府合作勾地进驻；n客户需求：本地客户对于区域认

38、同，投资客关注度较高n土地市场：供地数降低，住宅用地较少，住宅产品稀缺；n市场需求：供不应求，市场存在空白点缺少改善类产品；目前均价为10856元/n北戴河区狭义库存量7.8万，去化周期约4个月。长期关注板块四（北戴河区板块）：国家级疗养度假区之一，北戴河区以健康疗养、旅游度假为核心；住宅用地供应较少、市场存量较少，市场发展空间受疗养区影响受限，本地改善类客群和北京外溢度假养老客群对区域认可度较高，建议长期关注此区域住宅市场。板块进入筛选板块进入建议北戴河区北戴河区报 告 思 路问题一：城市发展驱动力与风险研判宏观环境分析城市房地产市场分析城市板块房地产市场分析问题二：城市房地产现状分析及潜力

39、研判问题三：板块价值点挖掘&企业进入建议城市板块投资机会筛选重点板块进入研究和企业进入建议华润置地31城市宏观环境分析1城市房地产市场分析2目录CONTENTS城市板块房地产市场分析3研究结论与进入建议4华润置地32Part 1 城市宏观环境分析政策背景城市格局城市经济华润置地33城市标签详细内容党和国家领导人滨海康养度假基地国家级城市群、环渤海经济圈，京津冀一体化节点城市国际滨海休闲度假之都、国际健康城、科技创新之城国家级开发区、国家级新区，北戴河国家生命健康产业创新示范区中国夏都、京津冀后花园、环京经济辐射圈中国夏都、京津冀后花园、国家级定位，国家康养城，提速城市发展！华润置地40青龙县青

40、龙县卢龙县卢龙县抚宁区抚宁区昌黎县昌黎县北戴河区北戴河区海港区（中心区）海港区（中心区）山海关区山海关区秦皇岛市行政区划l四区山海关区海港区北戴河区抚宁区l三县昌黎县卢龙县青龙县l国家级开发区l北戴河新区（国际健康城、国家级新区）开发区（国家级）北戴河新区(国际健康城)健康城板块七里海板块核心板块南戴河板块北戴河新区板块图秦皇岛市区划图秦皇岛市行政区划，4区、3县、1个国家级经济技术开发区、1个国际健康城（国家级北戴河新区）城市格局华润置地41城市格局详细内容国家重要的出海口城市，目前世界最大能源输出港；全球避暑名城、最美海滨城市、十佳生态文明城市、北方最宜居城市；国际滨海休闲度假之都、国际健

41、康城、科技创新之城；4区3县,1个国家级经济开发区、1个国家级北戴河新区（国际建康城）；人居西进、港口东移、产业北上的发展方向，一带两点三轴”空间结构；以滨海城镇发展带为核心的现代化、国际性、生态城市；具有产业升级、经济提速、生态宜居的城市发展潜力！华润置地42产业定位：秦皇岛，打造国际滨海休闲度假之都、国际健康城、科技创新之城，转变为内涵提升型城市。青龙县青龙县卢龙县卢龙县抚宁区抚宁区昌黎县昌黎县北戴河区北戴河区海港区海港区(中心区中心区)山海关区山海关区秦皇岛市行政区划l四区山海关区海港区北戴河区抚宁区l三县昌黎县卢龙县青龙县l国家级开发区l国际健康城、国家级新区国际健康城(北戴河新区)秦

42、皇岛市区划图海港（中心区）：国家能源枢纽港，高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导综合区。山海关区：临港经济、铁路船舶制造及配套产业、食品精深加工产业开发区：国家级开发区、出口加工区、大学科技园、高新技术创业服务和省级软件产业基地。国家级开发区北戴河区：生态旅游、休闲疗养、空港仓储物流、生物医疗贸易、农业开发区。昌黎县：机械制造业、循环化工、电子信息产业北戴河新区：国际健康城、北戴河生命健康产业创新示范区城市分析抚宁区：农产品深加工、先进机械加工、商贸物流产业详细内容华润置地65城市配套详细内容京唐秦高铁、环渤海城际铁路加速融入“京津冀”1小时生活圈；滨海资源进入”厘米”时代，承接北方

43、滨海旅游康养度假需求；高铁、高速、机场、国际港口，四位一体综合交通完善；山丘、海洋、湿地、历史旅游资源丰富，城市中心配套较为完善；海港区综合配套较为完善，北戴河区景区资源丰富，滨海配套设施开发较早相对陈旧，重点建设方向逐步向开发区、北戴河新区发展。高铁通达节点城市、京津冀1小时生活圈城市，稀缺的滨海康养度假资源特色城市，生活配套相对完善。华润置地76宏观环境总结宏观环境总结：京津冀一体化节点城市，提升城市地位；生态旅游度假资源优势，吸引投资客群、多维度一体的综合性交通体系，利于客群导入，国际性的滨海度假、康养、科技创新城市定位，有效助推房地产市场发展。城市区位u京津冀城市群的“东北南大门”是华

44、北与东北地区的链接城市，距北京274公里，未来高铁1.5小时交通圈内。规划定位u打造国际滨海休闲度假之都、国际健康城和科技创新之城。向国际化、生态化城市发展，未来潜力较大。发展方向u打造现代化港口旅游城市、历史名城、首都服务机构承接地、国际著名健康休闲旅游目的地，重点发展北部新城及北戴河生命健康产业创新示范区配套资源u城市综合交通体系完善，高铁、高速、机场、国际港口通达性良好并逐步完善，山、海、历史旅游资源丰富，城市配套较为完善。华润置地77城市经济详细内容整体经济发展稳定，产业结构合理且快速优化；人口基数小、城镇化率高，人口增长，需求增强，季节性人口流动高；旅游业发展迅速，人均可支配收入破3

45、万元，消费力较高；房地产投资放缓，但经济对房地产依赖程度不减；经济稳定、产业结构合理、消费能力较高、滨海海景资源丰富，旅游业发展迅速！立体交通导入便捷，对房地产市场的稳步发展形成良好支撑!华润置地88GDP/人均GDP人口/城镇化产业结构固投/房投消费水平旅游收入总体经济实现平稳增长，经济运行缓中趋稳；人口突破300万人，城镇化率较高，城市导入人口数量较大；产业结构更加合理化，旅游业为主导，健康产业发展成为重点；房投/固投呈逐年增长态势，但是增速趋于平稳放缓；人均可支配收入突破3万元，消费水平呈逐年稳步上升趋势；旅游业飞速发展，旅游收入大幅度提升，经济贡献较大；整体经济发展稳定，产业结构合理优

46、化发展；城镇化率发展加快，外部导入人口数量增长；房地产投资放缓，但经济对房地产依赖程度不减；滨海海景资源丰富，旅游业发展迅速！立体交通导入便捷。城市经济小结：数据来源：秦皇岛市政府统计公报和历年统计年鉴政策背景城市格局城市配套城市经济返回华润置地89宏观环境总结：根据区域综合定，前三排名依次为海港区北戴河新区北戴河区，海港区经济、配套较好；北戴河新区规划利好，具有较大发展潜力，北戴河区综合性较好。区域人口增量（万人）经济增速配套级数区域定位区域现状未来规划综合评分海港区（中心区、开发区）04.7%国家重要的能源枢纽港之一，现代化港口旅游城市现主力发展区域，配套基本完善打造现代服务业引领区和临港

47、产业集聚区山海关区0.47.4%建设长城与滨海有机融合的历史文化名城老建成区，配套能级高打造文化旅游发展提升区和临港装备制造业集聚区北戴河区2.57.6%首都行政性、事业性服务机构疏解优选承接地和总部基地国家企业事业单位疗养区，国家现状沿海区域国家老干部疗养区建设首都行政性、事业性服务机构疏解优选承接地和总部基地抚宁区-2.46.4%为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散的主要承接地。批发零售贸易、住宿餐饮服务产业为主、滨海旅游资源为基础以葡萄酒产业和海洋经济为主导；旅游休闲度假产业服务区、新型工业化基地、葡萄酒生产基地。昌黎县-2.27.4%滨海旅游资源为基础，批发零售及住宿餐饮服务产业为辅北戴河

48、新区（北戴河、抚宁、昌黎沿海区域）-国际著名健康休闲旅游目的地、京唐秦轴线特色产业卫星城，争列国家级新区。依托海岸及环境资源而形成旅游地产市场重点发展健康医疗、休闲旅游、高新技术等产业；形成“医、药、养、健、游”五位一体的生命健康产业集群。宏观环境总结备注：配套级数评分根据区域现有交通、医疗、教育、商业配套等评定；综合评分根据配套级数、华润置地90Part 2 城市房地产市场分析2.1 房地产政策2.2 土地市场分析2.3 商品房市场分析华润置地91u政策市场：全市限购政策延续，但限购力度较小；市场处于棚改利好阶段；u住宅市场：供不应求趋势明显，政策性限制较大，供应量较少及产品升级，价格呈增长

49、趋势；整体市场库存量较小去化周期仅为10月。u类住宅市场：受规划利好及产业落位，区域供应开始放量，季节性去化明显，成交价受产品品质拉上明显，成交均价约1.5万/元。u客户情况：住宅产品与本地刚需改善客户为主；类住宅产品投资度假客户占比较高。u商业、办公市场：整体市场空间较小、去化周期较长，市场发展有待提升。房地产市场分析华润置地922.1 房地产政策华润置地93房地产政策详细内容政策环境由鼓励至限制，限购力度由松至紧，投资需求受到抑制；全市限购本地两套、外地一套并需提供一年社保或纳税证明；未来3年棚户区拆迁83815户，总建筑面积约1219万；市场供地计划，住宅用地供应占比较少，商服用地占比较

50、高。市场限购政策延续，商服用地为供应主力方向，棚改红利刺激市场需求。华润置地982.2 土地供求量价分析供求关系特征分析华润置地99土地市场分析土地供销量：近5年供需量相对平衡呈上行趋势，近两年年均供应量在215万；土地价格：土地价格相对平稳，地价约144万/亩，楼板价约1878元/；2018年楼板价地王为7549元/(商办)，位于北戴河区板块；供应结构：商办用地占比较高2017年达到70%，住宅用地仅为30%；容积率：经营性用地集中1.5以下，住宅用地集中在1.5-2.5区间；土地市场供需相对平衡，年均成交容量约137万，地价相对平稳；商办用地为市场供销主力；北戴河新区成交占比最高且以类住宅