房地产企业全过程成本管理.ppt

1、房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理2012012012017 7 7 7 年 年 年 年 1 1 1 1 月月月月1提 纲 1 1 理念与方法理念与方法 2 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点 5 5 总结总结2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管资源竞争 资本竞争 管理竞争理竞争 向管理要效益向管理要效益管理规范化管理规范化法制法制日趋健全日趋健全消费者消费者日

2、趋成熟日趋成熟企业企业规模发展规模发展1 1 理念与方法理念与方法1 1 理念与方法理念与方法3 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1 1 理念与方法理念与方法4房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现1 1 理念与方法理念与方法5目标成本管理目标成本管理责任成本管理责任成本管理动态成本管理动态成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理房地

3、产项目全过程成本管理核心体系核心体系1 1 理念与方法理念与方法6成本管理作业过程管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理组织、人组织、人制度、规范制度、规范房地产行业成本管理模式房地产行业成本管理模式1 1 理念与方法理念与方法7如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的 全过全过全过全过程成本管理？程成本管理？程成本管理？程成本管理？目标成本目标成本目标成本目标成本责任成本责任成本责任成本责任成本动态成本动态成本动态成本动态成本后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈8企业的成本策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定

4、了企业的成本策略 品牌 盈利 项目定位 持续发展品牌 盈利 项目定位 持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观1 1、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2 2、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标

5、准化进程）专业支持体系专业支持体系产品研发系统 采购管理系统产品研发系统 采购管理系统产品研发系统 采购管理系统产品研发系统 采购管理系统成本研究系统 基础数据信息成本研究系统 基础数据信息成本研究系统 基础数据信息成本研究系统 基础数据信息9相关概念相关概念相关概念相关概念品牌：品牌：品牌：品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）、品行（售后、物业管理等）、品行（售后、物业管理等）、品行（售后、物业管理等）产品型产品型产品型产品型：赢

6、利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。较高。较高。较高。成本型：成本型：成本型：成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性

7、小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。高。高。高。10目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线成本的控制线。责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。基本概念基本概念：1 1 理念与方法理念与方法11房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房

8、地产企业成本控制链投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算 1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算财务决算财务决算全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作项目盈利目标项目盈利目标项目盈利目标项目

9、盈利目标1 1 理念与方法理念与方法12新项目发展新项目发展规划设计 规划设计 扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与材料采购材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目标成本目标成本测算 一测算 一目标成本目标成本测算 二测算 二目 标 成 本目 标 成 本动态成本动态成本结算成本结算成本分析分析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本的形成过程目标成本的形成过程1 1 理念与方法理念与方法13目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B

10、、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1 1 理念与方法理念与方法14动态成本 =未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本动态成本构成动态成本构成1 1 理念与方法理念与方法15立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本 行政费用 设计费 招标费用 建安费用 财务费用 租土地成本 行政费用 设计费 招标费用 建安费用 财务费用 租售费用售费用管理费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加成本是一系

11、列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加1 1 理念与方法理念与方法16偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理目标成本的动态管理PDCA1 1 理念与方法理念与方法17如何实现动态成本控制如何实现动态成本控制 以合同管理为中心以合同管理为中心 抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际

12、发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制 建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度 建立成本台帐建立成本台帐 充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念与方法理念与方法动态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子目标成本控制

13、责任书目标成本控制责任书 成本费用计划表成本费用计划表 月成本费用报表月成本费用报表 成本费用记录台帐成本费用记录台帐 项目动态成本记录表项目动态成本记录表 成本预警通知书成本预警通知书 目标成本调整申报表目标成本调整申报表 工程总进度计划表工程总进度计划表 工程进度月报表工程进度月报表 工程进度与付款台帐工程进度与付款台帐 分部分项工程量明细台帐分部分项工程量明细台帐 分部分项工程造价分析台帐分部分项工程造价分析台帐 甲供材料进度月报表甲供材料进度月报表 甲供材料进度与付款台帐甲供材料进度与付款台帐 甲供材料供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过技

14、术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素：（1）责任范围；（2）责任人 （3）评价标准；（4）评价人责任成本管理责任成本管理1 1 理念与方法理念与方法202 房地产开发项目成本构成21序号序号序号序号成本项目成本项目成本项目成本项目可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元/M2/M2）产品产品产品产品 1 1 1 1产品产品产品产品 2 2 2 2产品产品产品产品 3 3 3 3规划面积规划面积多层多层高层高层商业商业可售面积可售面积1 1 1 1土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费

15、2 2 2 2开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费3 3 3 3建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费4 4 4 4基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费5 5 5 5公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费6 6 6 6财务费用财务费用财务费用财务费用7 7 7 7租售费用租售费用租售费用租售费用8 8 8 8管理费用管理费用管理费用管理费用9 9 9 9不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费2.1 2.1 房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表2 房地产开发项目成本构成22房地产开发成本的构成 土地

16、成本（约占项目总成本的土地成本（约占项目总成本的 30-35%30-35%左右）左右）前期费用（约占项目总成本的前期费用（约占项目总成本的 2-3%2-3%左右）左右）工程成本（约占项目总成本的工程成本（约占项目总成本的 50-55%50-55%左右）左右）营销成本（约占项目总成本的营销成本（约占项目总成本的 5-8%5-8%左右）左右）管理成本和财务成本管理成本和财务成本 工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！23尤以工程成本为重 尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造

17、成本的变化、以及销售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社配套区市政建设工程建设材料采购其他用费市用场费售用销费基本利润境因素环因素设计品牌因素建造成本38.5%项目收益率22.5%销售成本9%土地成本30%土地转让5941性成本和利弹润性成本和利刚润料源：其他公司告资来顾问报未加成本管理用财务与费关键控制环节2 房地产开发项目成本构成案例分析案例分析万科如是说：万科如是说：我们的成本在本 我们的成本在本 行业中占有 行业中占有优势优势!2 房地产开发项目成本构成25 成本有哪八大类？2 房地产开发项目成本构成262.2 成本八大类项目分产品类型成本汇总表项

18、目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资2 房地产开发项目成本构成272.2 光明城市成本简介 光明城市高层单价比例43%3%28%5%3%5%6%7%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工

19、程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2 房地产开发项目成本构成282.2 光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费2 房地产开发项目成本构成292.2 光明城市成本简介0.00500.001000.001500.002000.002500.00一、土地获得价款六、园林环境费光明与宝山住宅单价比较光明与宝山住宅单价比较光明住宅单宝山住宅单2 房地产开发项目成本构成302.3 成本科目基本组成二级科目-四、五

20、个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费 、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费2 房地产开发项目成本构成312.3 成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电 、室内水

21、暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程2 房地产开发项目成本构成322.3 成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统 、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、室外采暖系统 、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统 、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费 、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品 、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费 、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地产开发项目成本构成332.3 成本科目基本组成七、

22、配套设施费七、配套设施费1、游泳池 、游泳池 5、地下室、地下室2、会所 、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务3、幼儿园 、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费 、工程管理费 3、营销设施建造费 、营销设施建造费 2、资本化利息 、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费2 房地产开发项目成本构成342.3 成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税 契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费 大市政配套费 1

23、05 元元/M2 河西市政配套费 河西市政配套费 110 元元/M2 三级、四级科目2 房地产开发项目成本构成352.3 成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五 下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等日照分析等 规划设计费规划设计费-下设五 下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等管道设计、小区配电工程设计、环境设计

24、等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等房屋面积测量等等2 房地产开发项目成本构成362.3 成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费 增容费增容费-下设五 下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业

25、住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费 三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成372.3 成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费 土方土方 护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程 单元门单元门 入户门入户门 防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门 窗、阳台门窗、阳台门2 房地产开发项目成本构成382.3 成本科目基

26、本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4、公共部位装修、公共部位装修 大堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂 电梯厅精装修电梯厅精装修 单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间 外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费 室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC 管、电缆、配电箱户内箱、开关 管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等 插座等 设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统 弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、

27、多媒体防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱箱2 房地产开发项目成本构成392.3 成本科目基本组成五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水雨污水室外消防室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统调压站管道系统调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统小区门禁系统电子巡更

28、系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统2 房地产开发项目成本构成404.3 成本科目基本组成六、园林环境费六、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所 基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 基础工程结构与粗装修安装费室内精装修 铝合金门窗外墙装修铝合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)412.3 成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明

29、无光明无学校 学校 -光明无 光明无 地下室地下室 结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修市政公用房市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费 工程监理费预结算编审费工程监理费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金工程施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿

30、园-光明无光明无学校 学校 -光明无 光明无 地下室地下室 结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修市政公用房市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费 工程监理费预结算编审费工程监理费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金工程施工奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费2 房地产开发项目成本构成42

31、2.3 成本科目基本组成八、开发间接费八、开发间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费 接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费物业完善费物业完善费不可预见费不可预见费2 房地产开发项目成本构成433 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理44建立合理的目标成本建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系量化评估体系成本考核与绩效管理成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思

32、路责任成本管理的总体思路3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理45管什么？责任成本管理管多深？谁来管？怎么管？责任成本管理责任成本管理责任成本管理责任成本管理3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理46责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；（）评价标准；（4）

33、评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理47责任成本的落实责任成本的落实责任成本的落实责任成本的落实责任主体责任主体责任内容责任内容责任控制要点责任控制要点责任履行评价责任履行评价责任状（书）责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）等要素）3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理48项

34、目经理部：工程度、量；进质工程材料部：供商管理技方案；应与术设计研发部：设计图纸 财务计统部：核算财务 经营销售部：人力资源部：组织架构、职能分工预决算部/成本管理部/核算部：审计工程目的全程行成本对项过进管理。可控成本、成本和成本常偏差行有效控。保对变动异实监证成本控制在目成本范。将标围内责任体系前提责任体系前提3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理49万达成本控制部万达成本控制部成本目标组成本目标组招标合约组招标合约组过程控制组过程控制组集中采购组集中采购组指导检查组指导检查组例 成本管理架构例 成本管理架构(万达万达)3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目

35、责任成本管理501 1、成本管理架构、成本管理架构部门部门工作职责工作职责投资管理部投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部发展管理

36、部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理51实施要点总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法牵头牵头组织组织讨论讨论形成形成普及普及执行执行实现实现制定制定定期考核

37、定期考核公布公布3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理52如何建立项目责任成本体系如何建立项目责任成本体系“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。“责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。部门。责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售责任主体：按照房地产开

38、发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；门和配合部门；责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围；目划分责任范围；考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自

39、我评价的基础上评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。533 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理某标杆企业责任成本体系表54主导部门配合部门反馈指标考核部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开发前期准备费-报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部-三通及临时设施费工

40、程部设计部 主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部 结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经理部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部 工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理主要内容（

41、1）要素概括责任主体配合部门评价部门项目发展部财务部1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部2、结构指标合理化及施工图质量设计部工程部成本部3、获取竞争性的合理低价工程部成本部项目经理部招标领导小组4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部 财务部各职能部门财务部管理费用 责任目标责任范围 土地、报批报建费 建造成本销售费用 3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理55主要内容（2）反馈指标项目反馈指标项目反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费

42、每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发间接费管理费用销售费用3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理56方式一：根据成本科目，将目标成本分解成方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书目标成本控制责任书，对各，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制

43、要点和手段项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引，形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单合同控制清单，将合同签订，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成本的完成责任成本的分解方式责任成本的分解方式责任成本的分解方式责任成本的分解方式3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理571 1 1 1 立项环节成本控制要点2 2 2 2规划设计环节成本控制要点3

44、 3 3 3招投标环节成本控制要点4 4 4 4施工环节成本控制要点5 5 5 5材料及设备采购环节成本控制要点6 6 6 6销售环节成本控制要点应用指南7 7 7 7工程预决算环节成本控制要点8 8 8 8期间费用的成本控制要点9 9 9 9物业管理成本控制要点责任成本控制要点指南责任成本控制要点指南责任成本控制要点指南责任成本控制要点指南3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理581、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？招投标管理的责任成本如何切分？设计阶段 责任成本管理设计阶段 责任成本管理招投标责任

45、成本管理责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理593、责任分配合理吗？、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？、这些问题是责任成本管理的错？A、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）等）B、各阶段图纸的成本责任、各阶段图纸的成本责任C、合同招标与与履约跟踪管理、合同招标与与履约跟踪管理A、产品品质下降了、产品品质下降了C、财务数据失真了、财务数据失真了B、质量问题出现、质量问题出现了责任成本管

46、理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题604 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点61房地产开发企业成本管理主要问题列举房地产开发企业成本管理主要问题列举 缺乏规范的成本管理制度和体系缺乏规范的成本管理制度和体系 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 设计变更、现场签证难以有效控制设计变更、现场签证难以有效控制 超合同付款时有发生超合同付款时有发生 难以实时了解大量工程合同的执行进度难以实时了解大量工程合同的执行进度 难以精确制定资金计划难以精确制定资金计划 缺乏对成本历

47、史数据的积累和分析缺乏对成本历史数据的积累和分析 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 缺乏对供应商的全面管理缺乏对供应商的全面管理624 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.1 4.1 项目论证阶段成本控制要点项目论证阶段成本控制要点 建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；价体系；项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本 建立严格完善的项目立项审批权限和流程；建立严格完善的项目立项审批权限

48、和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。严格控制交地及付款风险。634 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.2 4.2 规划设计阶段成本控制要点规划设计阶段成本控制要点 设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；通过限额设计落实目标成本的要求：通过限额设计落实目标成本的要求：通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计

49、质量：设计单通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单位的位的施工图预算施工图预算原则上不得突破甲方编制的原则上不得突破甲方编制的建造成本预算建造成本预算；通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。的投资损失浪费。64

50、4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸设计管理 设计管理 设计管理 设计管理 采招管理采招管理采招管理采招管理工程管理工程管理工程管理工程管理成本管理履约跟踪履约跟踪履约跟踪履约跟踪变更签证变更签证变更签证变更签证材设控制材设控制材设控制材设控制变更管理变更管理变更管理变更管理材设选型 材设选型 材设选型 材设选型 限额设计限额设计限额设计限额设计合同管理合同管理合同管理合同管理集中采购集中采购集中采购集中采购招投标招投标招投标招投标4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点65招标的意义：招标的意义：招标的意义：招标的意义