知名地产前策工作经验分享.pdf

1、莞深区域前策工作经验分享汇报人：周露2017 03P2莞深区域前莞深区域前策策管理理念：让每个营销经理都能综合成长，都是产品高手（自己做的产品，流着泪也要把它卖完）自己做的产品，流着泪也要把它卖完）P3莞深区域前策管理架构项目主导策划销售行政区域辅助I.莞深区域前策板块工作主要以项目主导项目主导，区域辅助区域辅助的形式开展前策板块工作；II.具体为项目营销负责人带领项目策划、销售、行政策划、销售、行政进行土地研判，市场调研，产品分析等从而进行户型配比，项目定位等前策工作。P47 年38城（51城吨储备）单一城市如果河南区域拿地是东南西北，东莞碧桂园拿地就是卡卡角角（角角落落、满谷满坑）拿地战略

2、深耕东莞布局深圳挺进印度P5溢价？清溪碧桂园开启碧桂园溢价时代，隔壁保利卖6500-7000元/平，清溪1万元/平大朗天汇市场卖6800元/平，天汇9860元/平麻涌十里江湾8大真相，贵多三五百厚街智慧家隔壁万达1万元/平，厚街1万4元/平天宝（park royal）市场2万元/平，天宝2万3元/平温馨提示：当地最贵楼盘，认筹需谨慎P6项目如何提升产品溢价P7项目如何提升产品溢价产品溢价园林打造产品设计项目配套装标项目规划P8地王项目要溢价碧桂园*项目简介：碧桂园*项目信息总建面约60000（）绿化率32%总套数789户其中洋房340套，公寓449套商铺14套产品洋房：85-105公寓：18-

3、40商铺：约22-187物业管理费洋房2.6元/平/月停车位数295拍地时间：拍地时间：2016年年7月月8日日楼楼 面面 价价：12661元元/预计售价：待定预计售价：待定P9十字型户型差异化产品点式布局P10集团首个、东莞首个18一房，25两房，40三房，引领东莞开启新一轮空间革命 全loft产品：4.5米层高，做到2-3房，进一度开拓4房和2+1房成长型住房公寓。实用率达170%：极致空间，充分利用拐角、飘窗等空间，实用率高达170%以上，辅以强大的收纳，收纳效率可达传统住宅的300%产品溢价做差异化，高实用率loft新产品P11打造东莞首个最有情调的咖啡吧销售中心1、咖啡吧销售中心配套

4、溢价差异化配套提升P122、无边际玱璃泳池打造东莞首个最高品质的无边际玱璃泳池。配套溢价差异化配套提升P133、童梦童享社区配套最具童真的社区配套：项目不大，也要贴心关怀儿童成长。配套溢价差异化配套提升P144、空中花园与生态合一的梦想天堂配套溢价差异化配套提升P15技术溢价新工艺SSGF技术SSGF 新建造科技防空鼓提高安全性减少空间浪贶防渗漏可有效防止外墙、窗台渗水及室内洗手间、厨房渗水全现浇外墙技术止水节技术水管明敷技术自愈合防水技术预留窗企口及防水无收缩砂浆塞缝技术可有效防止外墙及室内墙体空鼓、脱落、开裂铝模工艺技术高压水枪拉毛技术可有效提高栏杆的安全性能，更加牢固、安全预留立杆杯口高

5、强度无收缩砂浆灌浆封口技术可有效减少室内空间浪贶，以100平为例，可提升室内空间3m薄抹灰技术高精地面技术P16后期能否有溢价能力取决前策前期的大胆营销思维和资源争取P17合作项目更要溢价碧桂园Park Royal碧桂园Park Royal项目信息总占地42456.7（）总建面197652（）容积率3.55绿化率32%总套数2080户其中洋房220套，公寓1810套商墅23套，商铺27套产品洋房：104-142三至四房平层公寓：54-100一至三房LOFT公寓：48-54两房商墅：200-480商铺：52-122停车位数1013摘牌时间：摘牌时间：2016年年4月月19日日楼面价：楼面价：40

6、77元元/售价：洋房售价：洋房23000元元/，公寓，公寓17000-18000元元/（高于市场价（高于市场价2000元元/）P18商业体大，商墅和公寓支撑2梯3户、2梯2户（洋房溢价）P19开放式开放式垂直中庭设计垂直中庭设计户户采光，豪宅公寓才有户户采光，豪宅公寓才有多功能区设计多功能区设计5 5大主题星月大主题星月台，新加坡台，新加坡酒店必备酒店必备借鉴新加坡金沙酒店的中庨设计实现前后采光，空气流通层高9米、面积160的空中休闲平台分别打造成书吧、咖啡吧、音乐、艺术、星空观景五大主题休闲平台外立面设计外立面设计同新加同新加坡坡ParkPark RoyalRoyal酒店一样酒店一样的外立面

7、的外立面大面积使用玱璃幕墙的运用,让室内、室外融为一体产品溢价产品溢价用新加坡超现代建筑设计理念做产品用新加坡超现代建筑设计理念做产品P20引入LV、GUCCI等全球顶尖奢侈品旗舰店布店的首选建筑形态高端商墅，3层15米高，让家门口的国际顶级街区的生活得以实现高端高端商墅商墅LVLV、GUCCIGUCCI旗舰店首选建筑形态旗舰店首选建筑形态为了让商业不影响业主的居住生活，将居住区抬高5米，让商业与居住融为一体又相互独立抬高抬高5m5m让商业与让商业与居住既相容又独立居住既相容又独立产品溢价产品溢价商墅（商墅（全球奢侈品旗舰店首选建筑形态）全球奢侈品旗舰店首选建筑形态）项目实景商墅项目实景商墅就

8、如奢侈品店一样美就如奢侈品店一样美P21微型自循环生态系统微型自循环生态系统每一处绿化都像一个微型自循环生态系统，每一层叠加如同“立体森林”智能喷淋系统智能喷淋系统根据昼夜气温、土壤湿度等自动进行喷淋、灌溉，无需人工打理，一年四季常青。臻选绿化树种臻选绿化树种选择对CO、SO2、NO等吸收效果好的树种，大幅降低空气污染对人的健庩危害配套溢价配套溢价东莞首个东莞首个社区引入垂直绿化社区引入垂直绿化P22铝单板铝单板幕墙幕墙只只用于超甲级写字楼等安全系数用于超甲级写字楼等安全系数要求最高的建筑要求最高的建筑。双层中空双层中空玻璃玻璃24 mm24 mm中空玻璃，中空玻璃，玻璃玻璃厚度厚度6 6，中

9、间真空层中间真空层1212碧桂园采用的铝单板幕墙领先国内80%的玱璃幕墙碧桂园采用24mm中空玱璃隔热效果比单片玱璃的隔热效率要高30%以上技术溢价技术溢价领先领先世界的建筑选材世界的建筑选材用料用料P23碧桂园Park royal:现场实景图P24营销如何协助完善区域产品库提升产品竞争力P25营销如何协助完善区域产品库营销总结定期开会整合反馈营销定期总结开会研讨更符合市场需求的产品，经由区域管理部整合；交由大区营销总审核后，反馈与区域设计管理部完善区域产品库。P26区域标准化装修标准化A标、B标户型标准化前策市场研究标准化智能化标准化收纳标准化科学定位标准化配套标准化车位标准化竞品对标标准化

10、莞深标准化P27营销推动设计部打造市场稀缺型产品：18-40loft181房1厅1卫252房2厅1卫403房2厅2卫总部双钥匙产品，投资自住两宜，区域将引入后期项目中P28营销推动设计部打造市场稀缺型产品：85-140小别墅852房2厅2卫1403房2厅2卫总价小，环境好，人人都能住别墅中国院子P29营销要求改良现有户型：多功能使用、成长户型等852房2厅2卫1004房2厅2卫1252+1房2厅2卫（成长型）P30 带领区域总裁和区域项目总参观东原地产重庆、成都两地营销推动个个项目提升配套：做东原童梦童享 每个项目落实不同风格的童梦童享乐园松湖童梦森林首座糖果乐园莞龙星梦园P31营销推动项目提

11、升裃标：做一线品牌、一线品质原裃标：约750元/新裃标：约1250元/P32SSGF集团首个玱璃幕墙集团首个垂直绿化集团国内首个同梦同享集团首个小面积loft集团首个智能化系统（松湖）集团首个高溢价（清溪）集团首个英文名的案名集团首个P33论产品，我们的路还很长知己知彼向竞争对手学习P34P35一、万科绝密项目【115创新户型】代号“万科芯”基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。户型内部厨卫及管井位置不可变。除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。P36万

12、科芯：一室户型豪华大一房舒适大两房P37万科芯：三室户型改良版的迷你四居，丏门为二孩家庭打造。标准三居户型P38二、万科&金地 成长型户型75-80万科：针88平3房户型：整体性预留了老人、儿童房的生活空间金地：75-80的2+1房，其中独创神奇的“0.5房”设计P39万科：幸福系 梦享家125金地：双套房3+1房、双儿童房双儿童房万科PK 金地 成长型户型125P40金地“五星精裃家”&万科的“三好”住宅（收纳）金地：极致利用空间金地：透明玻璃框万科：超强收纳P41万科：智能引入业主APP金地：LIFE智能家智能P42三、联合设计推向市场建筑设计建筑设计室内设计室内设计部品设计内容部品设计内容92平厨房做双开门冰箱主卧衣帽间运用大收纳柜体摆放更合理功能空间：功能空间：对空间的功能需求，相关部品，将部品的尺寸用工业模数进行约定，放置了部品的空间。P43更多优秀，外面的世界很精彩万科方厅设计、金科全生命周期、125平上海小叠墅、世贸59平3房2厅3卫1厨、万科情景洋房THANKS谢谢聆听