1、 第一章 宏观市场分析1.1 全国宏观经济及房地产业形势分析 1.1.1宏观经济形势分析2014年，面对经济持续下行的压力，新一届政府坚持去年以来的探索，继续创新调控思路和方式，在加强区间管理的基础上，推出定向调控措施，宏观经济运行总体平稳，继续处于合理区间，2015年三季度，GDP同比增长6.9%，较二季度小幅回落。9月CPI同比上涨1.6%，环比上月回落0.4个百分点。制造业采购经理人指数（PMI）为49.8，较上月小幅回升，但仍收于收缩区间。财新制造业PMI9月终值为47.2，创6年以来新低，表明中小企业的状况不容乐观，制造业动能持续减弱。来源：中国数指研究院总体来看，宏观经济在积极财政
2、政策和稳健货币政策支持下，表现略高于市场预期，呈现较为稳定的增长趋势，但整体经济不确定性仍然较大，预计四季度稳增长力度有望加强。图：2006年至今固定资产投资、基础设施建设投资和房地产开发投资累计同比走势数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理固定资产投资增速存较大下行压力。2015年1-9月，固定资产投资（不含农户）同比增长10.3%，较1-8月回落0.6个百分点，大幅低于去年同期16.1%的同比增幅。从占比看，房地产开发投资占固定资产投资比例超过六分之一，1-9月房地产开发投资同比增长2.6%，增速大幅降低拖累整体投资增速。长期来看，基建投资高速增长不可持续，投资企稳还有待于房地产投资
3、的支撑。未来货币政策将在外汇占款变动、资本外流状况、通货膨胀走势等多重因素影响下灵活调整，以保持市场资金合理充裕，这有利于促进房地产需求持续释放，降低市场风险，从而改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。1.1.2房地产业形势分析1、房地产开发投资累计增速持续下滑图：2006年至今房地产开发投资累计同比走势图1-9月，房地产开发投资累计完成额70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1-8月回落0.9个百分点，比去年同期下降9.9个百分点，连续19个月下滑，创2009年3月以来最低增速水平。9月，房地产开发投资累计完成9472亿元，同比下降3.1%，降幅较上月扩大2.0个百分点，投资增
4、速持续探底。展望四季度，商品房销售持续回暖，宽松货币政策继续发挥作用促进M2同比增速回升，将在一定程度上支持房地产开发投资增长。2、 宽松货币政策有效刺激需求回暖，供应端资金有所改善表：2014年9月至今房地产开发资金来源累计同比增幅统计货币政策生效，资金成本趋于下降。自去年11月以来，央行多次降准降息，M2同比增速回升至13.1%，高于全年目标水平，市场流动性显著增加。从加权平均贷款利率中也可以看出，一般贷款加权平均利率由2014年9月的7.33%降至6.46%，房地产企业融资成本有所降低。10月10日，央行决定推广信贷资产抵押再贷款试点，疏通了大型房企利用信贷资产获得再贷款的渠道，有利于改
5、善融资环境，进一步降低企业融资成本。3、 供需季节性放量，房价环比回落同比仍保持增长2015年9月30日，中国人民银行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，降低首次购买普通住房的商业贷款最低首付比例至25%。敏感时点政策再次发力，显示出政府稳定房地产市场的强烈意愿，四季度政策面将以宽松为主，这有利于促进房地产需求持续释放。当前市场整体库存居于高位，“去库存”仍是市场主基调，同时十大城市价格指数环比已于7月高点开始回落，预计四季度价格将延续环比增速小幅回落的态势，同比仍保持增长。图：2010年至今十大城市新房成交量与价格指数环比变化1.2沈阳市房地产市场分析1.2.1 2015上半年
6、的沈城楼市的整体特点供应：今年上半年市场商品房新增供应量518万平方米，为近年来最低（半年维度），同比下降18%。成交：今年上半年市场商品房成交量597万平方米，高于2012上半年及2014上、下半年，同比上升11%。供销比：上半年供销比为0.9，是近年来首度出现的新供小于成交情况。总体来说，今年上半年沈阳市场呈现出供应收缩、成交回升的态势。库存总量：近年来呈连续提升态势。截至今年上半年结束，全市商品房库存量达到3909万平方米，同比上升5%。去化周期：近年来多呈现出上半年提升、下半年下降的走势，而今年上半年全市商品房去化周期再次回归高位，达35.2个月，但同比略有下降，降幅为8.6%。当前沈
7、阳商品房市场库存压力依然较大，但预计下半年将会有一定幅度的减轻。价格：今年上半年全市商品房成交均价7461元/平方米，同比下降6.3%，也是近年来首次出现同比下降的情况。下半年的价格形势并不乐观，但不会出现像去年下半年那种相对明显下跌的情况。1.2.2沈阳市房地产市场发展趋势判断分析1、政策预判2015年上半年政策调整后购房门槛明显降低，多项指标达到近年来最宽松位置，“放出底限”是上半年政策调整的关键词，区域行政化为大势所趋。要素描述援引利率长期贷款基准利率降至5.4%，达到近年来最低水平央行半年内连续三次降准降息首付款首套房公积金首套自住房首付比例降至20%，商贷首套房首付比例最低为30%，
8、达到09年以来最低水平，购房门槛再度大幅降低“330新政”二套房对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。公积金相关沈阳公积金单人可贷额度提升至80万，试算系数调整至0.4，条件更为宽松辽宁公积金住房中心6.1文件在当前宏观经济下行明显、行业库存压力企高的形势下，预计政府在明年仍将会出台以降低购房门槛、刺激需求释放为主旨的相关政策和调整，政策环境将不断触底，而二手房首付是否会进行调整也将备受关注。2、供销预判年份商品房新开工面积商品房供应面积商品住宅供应面积商品住宅成交面积商品房供应/前一年商品房新开工商品住宅供应/商品房供应下半年商品房供应占比下
9、半年商品住宅成交占比2010366316131408131070%87%66%63%2011295120551763135956%86%63%46%2012382217271472112158%85%62%60%2013357021031770143755%84%63%52%2014232016571405108946%85%60%59%均值57%85%63%56%与均值离散小于10%的年份极值55%-58%84%-87%60%-66%52%-63%根据以上统计得出推导依据并进行调整，推导下半年市场供销情况如下：供应量预估成交量预估全年商品房供应全年商品住宅供应下半年商品房供应下半年商品住宅供
10、应全年商品住宅成交下半年商品住宅成交1250-14001050-1200750-900650-7501100-1300600-750统一单位：万m1.2.3不同类别的市场产品所表现出来的供销走势特点1、商品住宅市场近年来全市商品住宅市场供应与成交均呈现出上半年下降、下半年上升的态势，市场活动主要集中于下半年。价格从2014年上半年开始持续下降，而价格与成交量之间的相关性表现不明显，预计下半年市场成交量将回升并高于去年同期水平，而价格将逐步稳定。2、公寓市场公寓市场下半年成交好于上半年，并逐年呈现出供应收缩、成交稳定走势。价格方面，除2014年下半年走低之外，其他年份基本稳定维持在8500-88
11、00元/平方米的价格区间内，15年上半年市场成交均价已恢复至正常水平，考虑到相对稳定的需求量，预计下半年态势将是成交上升、价格企稳。3、别墅市场除2012年下半年以外，别墅市场供求关系相对平衡，近4年整体供求比为1.16，为所有产品类型中最低，供销均为下半年好于上半年。而由于2012年下半年供求失衡，使得别墅产品成交价格逐步下降，去库存成为难点。今年上半年的供求对比形势（供远小于求）有望使别墅市场形势获得一定缓解。4、商业产品市场商业地产也同样连续呈现出供大于求的情况，但供求差异较写字楼市场较小，而市场活动相对倾向于下半年较为活跃的态势。价格与成交量之间相关性不明显，今年上半年市场成交价格已达
12、到近年来最高水平，但成交量则是最低水平，需求相对萎靡。5、土地市场受城市开发、规划、政策等多方因素影响，自2014上半年以来土地市场供销均大幅下降，今年上半年更是双双达到最低点供应量和成交量均不及2012上半年的十分之一。在城市可供用地大幅缩减的情况下，楼面地价仍然呈下滑走势，各房企的拿地热情已经明显减少。另一方面，从土地供销走势来看，未来一定时期内全市商品房供应也将会逐步减少。总之，从近几年市场走势看，住宅市场比较稳定，商业市场起伏较大，而土地市场持续收缩；公寓和别墅产品在市场供应方面波动较大，而需求则相对稳定；商品住宅市场和商业地产市场表现普遍下半年好于上半年，预计下半年市场供应较上半年将
13、有所提升点，但成交量与价格的回升空间均较为有限老年市场目前供应紧缺，未来几年的需求将呈现快速增长的趋势。 综合考虑体量差异与市场供求走势，土地市场短期内难有回升，商业产品需积极刺激有效需求的吸纳，住宅产品市场则是“稳”字当头，老年市场则将呈现供不应求。1.3沈阳市养老地产市场分析1.3.1老龄化发展状况和趋势人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道：“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，到2050年将达到20亿。” 数据显示，截至2014年，我国60岁及以上的老年人口总数达2.12亿人，占总人口比重达15.5%，中国已成为世界上老年人口总量最多的国家。根据联合国发布的最新预测
14、，到2050年时，中国60岁及以上老人将达36.5%，高于美国等大部分发达国家。中国老龄人口规模预测（单位：百万人）根据第六次人口普查数据显示，沈阳市老龄化程度已经位列我国省会城市及直辖市老龄化排名的第二位，65岁以上人口比例已达到10.37%。中国已经进入了老龄化社会，人口老龄化已经成为我国不得不重视的社会问题。根据国家统计局统计的数字表明，我国60岁以上的人口已超过总人口的10%，并且每年以3.2%的速度增加，按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家的行列。因此，老年人对老年住房的需求，在未来几年将呈现快速增长的趋势。1.3.2养老模式现状养老模式从单一走向多元化。根据老年人群的需求
15、，可将养老产业分成三个维度的产业：本位产业、相关产业、衍生产业。本位产业包括：养老设施和机构、老年房地产、老年护理服务业、老年服饰、老年食品、老年医疗等；相关产业包括：养老设施和机构供应链上的专业家具、专业设施、专业易耗品等；老年护理服务业供应链上的护理人员的培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械等；还包括来自于老年人深层次需求的娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询等；衍生产业包括：老年储蓄投资理财产品、老年地产的倒按揭等金融产品，寿险产品的证券化产权产品、长期护理保险产品、老年融资等资本市场。1.3.3.养老机构现状目前，沈阳市养老类型主要有四种：第一种是由政府出资经办的
16、公立型养老院，主要为弱势老年群体提供养老保障。这种养老院由于资金缺乏，建筑时间较久，住宿生活条件都比较低端，只能满足老年人的最低生活要求。第二种是私人出资经营的养老公寓，这类养老公寓一般规模较小，收费低廉，其配套设施建设以及服务水平都不理想。第三种是新兴的养老地产，养老地产的开发运营需要有雄厚的资金做基础，有专业的设计团队做规划，还要有政府的大力支持和引导。养老地产项目在北京、上海、杭州等地都得到一定规模的开发建设，如北京的太阳城、上海的亲和源养老社区等。但沈阳市目前养老地产项目并不多，尚处于探索发展期。截止2014年底，沈阳市的养老地产项目主要有五彩阳光城、听雨观澜公馆、盛世园田居等。就沈阳
17、市日益增长的老年人口需求来讲，当前的养老机构数量已经相对匮乏，养老机构的配套设施和服务理念也无法满足一些中高端收入的老年人群。另外沈阳市现状居住套型也不能适应老年人居住需求，大多数套型在功能细节安排上不符合老年人心理和生理需求。纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；聘用大量专业护理人员，服务方面的
18、支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。1.3.4政策支持国政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标、任务和基本政策；颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，制定了中国老龄事业发展“十五”计划纲要，把老龄事业明确纳入了经济社会发展的总体规划和可持续发展战略。老年人的基本生活得到了保障。城市初步建立了养老保险制度和包括老年人在内的医疗保险制度，以及居民最低生活保障制度；农村实行以土地保障为基础的“家庭养老为主与社会扶持相结合”的养
19、老保障制度。许多地方还对救助贫困老年人和高龄老年人采取了特殊的措施。老年服务事业发展迅速。中国政府修订了老年人建筑设计规范、城市道路和建筑物障碍设计规范等相关条例，方便老年人的居住与出行。社区卫生站、托老所、老年活动中心、老年学校、老年休闲广场等老年服务设施逐渐增加，服务老年人的志愿者队伍不断壮大。1.4大品牌房企的重要营销动作1.“万万合作”5月14日上午，双方在北京举行战略合作签约仪式。万科与万达均表示，此次签署的是框架协议，未来具体的合作安排会根据项目情况来确定，主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。对万达-放弃低利
20、润、长周期的住宅产品部分；改变商业运营，进入轻资产经营模式；对万科-借力万达商业配套，磨练商业内功，提升住宅销售溢价；搭上万达强土地议价能力顺风车，压缩开发成本。2.房企寻求转型2015上半年，房企竞争加剧，生存压力加大，对转型和创新的需求也更为迫切，在宏观背景引导下，全面进行深度整合，加快战略落地。“金融”是2015房地产行业最热门词汇之一，房企开始金融创新，以多种模式参与金融行业。万达集团联手快钱公司推出“稳赚一号”众筹产品，预期合计年化收益率可达12%以上，募集规模5亿，6月12日至15日进入募集期；绿地集团联手阿里巴巴和平安集团，发布市面上首款互联网地产金融产品，并启动旗下“绿地地产宝
21、”互联网金融平台，约定年化收益率6.4%，首期发行总规模2亿元。3.新媒介合作金地云客与“房多多”和“筑家易”达成“金地云客渠道战略联盟。通过线上经纪人平台，让购房者被推荐到合适的房源，让开发商找到精准的客户。同时，他包容大部分的渠道，任何人可以注册成为金地经纪人，通过推荐客户购买金地项目从而获取佣金。万科今年全面启动的 “地产云客”创新工程主要包括云营销、云服务和云社区。云营销：利用自媒体平台(主要是微信平台)实现全民营销；云服务：“6+2”客户关系经营体系，数据分析+运营管理；云社区：提高社群基础粘度，用户自发组织有趣的活动。1.5小结上半年几大品牌房企首开项目较少，多以旧盘加推为主，产品
22、线多以80-100m之间的两室产品为主，加推特点基本迎合了当前市场上以刚需和首改类型需求为主的客观情况。在营销策略方面展现出了“百花齐放”的态势，并没有出现一味的价格战局面，而把更多的精力投入到渠道拓展、事件营销、话题效应等方面，即使是进行价格变动，也多以“以事件关联优惠”的形式进行释放。越来越多的房企开始注重与新媒介的合作，而以互联网金融为符号的战略创新也标志着房企寻求转型的步伐加快。第二章 项目分析2.1区域分析 2.1.1区域分析的定义区域分析主要是对区域发展的自然条件和社会经济背景特征及其对区域社会经济发展的影响进行分析，探讨区域内部各自然及人文要素间和区域间相互联系的规律。区域分析应
23、用的范围非常广泛，通常适应于房地产新项目选址，新项目落地，新项目进入目标市场等，为投资计划提供参考依据。2.1.2项目地的区域环境的分析本项目位于沈阳市沈北新区蒲河新城区域。沈北新区地处沈阳中心城市的北部，南依沈阳母城，北隔辽河、万泉河与铁岭、法库县相望，东与抚顺市、铁岭县毗邻，西接辽西走廊，与新民市、于洪区相连。是连接吉林、黑龙江和内蒙古三省区的黄金通道和东北城市走廊的枢纽重地。坐标介于东经12316至48，北纬4154至4211之间。沈北新区总面积819平方千米，区内有辽宁大学、中国医科大学、沈阳航空航天大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院、辽宁传媒学院等数十所高校，被誉为沈北大学城。现下辖5
24、个乡、6个镇、3个街道办事处、4个开发区和6个产业园区， 有144个行政村和34个社区，共有40万人口。自然环境地势平坦、开阔；名副其实的“鱼米之乡”；有着丰富的自然资源；自然生态区，森林茂密；是省内罕见的野生动植物资源宝库；盛产林果，建有蔬菜、花卉、苗木生产基地。经济概况基础设施完备，水、电、气供应充足；沈阳五大水源地之一；设有东北电网最大的输变电站；邮电通讯与各大城市联网；四家专业银行和三家保险公司可为人们提供热情高效的金融、保险服务。发展趋势建设成经济发达、环境优美、文化繁荣、社会和谐的创新型城市；超百万人口的绿色生态城市；既适合创业、又宜于人居。三大优势海拔最高：本案属于沈北地区海拔最
25、高的别墅园区海拔99米俯视浦河密度最低：一期仅50户，园区户均资源占有率在沈阳地区堪称第一产品最纯：沈北地区独一无二的纯山地别墅园区三大亮点绿视率：自然绿色在人的视野中达到25%以上时，人感觉最为舒适，本园区绿视率高达47%私密性：园区位处人和街末端，三面环山顶级隐幽之地，是集低调高雅舒适于一身的顶级半山豪宅，实现与生俱来对独立空间和身心自由的终极追求性价比：3万平多功能山地公园50户业主独享。部分户型更有地下室、私家花园、阳光露台、生态农场绝对物超所值 目前，沈北新区已成为国内外众多地产巨头的在东北片区的重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、中远
26、置业纷纷进入。海内外投资者纷纷看好新区，美国通用电气、德国西门子、韩国三星、荷兰TNT、法国达能、中粮集团等10余家世界500强企业，以及沈阳乳业、南京雨润、华美畜禽、金石豆业、禾丰牧业、东亚种业、通威饲料等近20家国家级农产品深加工龙头企业相继落户新区。2.2项目规划用地分析2.2.1项目土地使用情况1.地理位置项目位于沈北新区中体奥林匹克花园一号北侧。 2.项目土地面积使用情况项目土地性质面积（）总用地面积200000建筑面积244832绿化面积115071.04活动面积3000医疗面积10000食堂面积3000会馆面积78002.2.2项目周边分析 1.环境优美最高海拔99米，北依辉山、
27、南临蒲河，这里自然资源丰富、历史文化悠久、环境优美、名校云集、交通便利、商业配套齐全，在2006年，沈北新区被国务院批准成为第四个国家级生态新区，如今，这里已成为一个天蓝、地绿、水清、路畅、宜居、宜业的东北第一生态城。2.交通便利一条主干道“沈北路”由东至西横跨沈北新区，到市内五大区分别可以走沈闫线（20分钟可到中街）、沈铁路（30分钟到北站）、虎石台大街（20分钟到大东九一八）、黄河北大街（40分钟到北陵），从本项目到北站仅需30分钟，到桃仙机场走沈棋路接东二环仅需50分钟；另外公交线路分别有177（大溪地-沈阳北站）、179（蒲河镇-五爱市场）、180（肓才-道义北）。生活在此，让您既享受
28、到了别墅的自然、生态，同时又享受到城市的繁华与便利。蒲和新城真正做到了离尘不离市。 公交路线：179路：泰盈九如溪谷站 194路：蒲北路人和街站,九如溪谷站 194路节假日线：蒲北路人和街站,九如溪谷站 195路环线：蒲北路人和街站,九如溪谷站自驾路线：辉山大街与沈北路交汇处始发，向东沿沈北路行驶1.9公里，左转进入人和街；沿人和街行驶1.4公里，即可到达。3.配套设施完善周边配套具体设施综合商场人和街商业、荣信-财富广场、奥特莱斯银行建行辉山支行、农业银行、工行蒲河支行、辉山邮政储蓄邮局邮政（蒲河邮政支局）医院沈北盛京医院（在建）、辉山医院，蒲河医院中小学学区育才、二中、翔宇中学、辉山学校（
29、一般义务教育，小学及初中）娱乐棋盘山风景区、棋盘山水库、沈阳森林野生动物园、大洋山森林公园、本山影视基地、关东影视城、沈阳怪坡、七星山旅游风景区、石人山自然生态区、石台子山城（文化遗址）、华强迪斯尼、熏衣草庄园其他中国人寿保险、中国移动、中国网通辉山营业厅2.3客户群体分析调查目的为了充分了解本养老地产项目市场所需的供需空间和价格趋势，并确定目标客户群体对产品和价格的取向，及时对本项目的现有规划提出建设性建议，有助于我们合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的，实现项目投资效益回报的最大化。所以，为更好建设最佳生态养老社区，充分了解消费群体对养老
30、住宅的需求，现拟进行“沈阳市养老地产市场需求”问卷调查。2、调查方式：这次调查的方法是问卷调查的形式，问卷调查不仅可以让被调查者亲自给出自己的意见，对于后来的统计方面，也可以省去很多时间，很直观地得出最侧重的问题与结果；同时，亲自进行现场的调查问卷，可以保证调查的真实性。 3、调查对象及其一般情况： 养老地产的居住者较多还是介于五十岁到八十岁的老年人，老年人的性格习惯和年代感可能更需要一个适合居家养老、养生的生活环境，也就是需要一套绿色生态的养老地产，所以我们把调查的对象设定为五十到八十岁之间，有养老需求的老人。健康老人，需换个生活环境，居家养老；半失能老人；失能老人。4、调查内容：关于对养老
31、地产的认知度、老人自身的养老观念、养老居住环境的要求以及养老需求等各方面情况的调查。5、调查方式：这次调查的方法是以问卷调查的形式，问卷调查不仅可以让被调查者亲自给出自己的意见，对于后来的统计方面，也可以省去很多时间，很直观地得出最侧重的问题与结果；同时，亲自进行现场的调查问卷，可以保证调查的真实性。6、客户群体的调查分析 通过本次的问卷调查，我们总结出了以下几点： （1）对目前养老现状满意度：绝大多数人评价一般，约占62.54%；大多数人评价较满意，约占28.25%；达到理想的满意程度很低，仅占4.3%； （2）养老方式倾向及养老住宅需求：绝大多数人选择家庭养老，约占70.61%；还是有18
32、.16%的人群选择老年公寓；以此看来，现在的老人更倾向于有子女的照顾方式养老； （3）购买方式：大约81.71%的人群选择产权式的购买，13%的人群选择租赁，16.14%的人群会选择先租后买； （4）所选户型和面积：绝大多数人会选择两室一厅，面积在60-90平米左右；少数人会选择两室两厅，面积在90-120平米左右，能接受的价格在5000-7000元每平米，租赁的则在1500-2000元每平米，相比之下更倾向于直接购买。这说明沈阳的人均消费水平处在中等水平，对住房等级的需求仍处在中高端； （5）养老社区周边配套设施的需求 根据统计结果，我们发现： 附近有医院和公交站的配套因素比较受大家的欢迎：
33、这十分符合给老人养老的条件，临近医院是必要的因素，应急工作是十分重要的；其次是公交站，应该绝大一部分原因是为了让儿女回家方便，同时也方便了老人的出行；再次是超市，方便老人随时买必需品，可能过一个马路就能到达，而不是有坐公交乘地铁等麻烦的途径；还有，有棋牌室，有休闲娱乐场所，有公园，也是其中的考虑因素，大都是为了老人日常生活的方便，也应该做适当的考虑；少数老人也会注重宗教文化素养，附近有河流、广场、体育设施、教堂和图书馆也是他们对配套设施的要求。7、结论分析角度结论调查问卷结果有很大一部分的老人对现有的养老服务感到满意，但要达到目标中的满意度，存在一定的差距；其中愿意去养老机构的人比例最大，但是
34、总体来说人们更倾向于居家养老；影响购买养老住房选择的因素，以医疗设施和绿化环境为主；老人过多关注的大都是十分养生的东西，目的性十分明确老人日常生活所需在平常生活急需的养老服务中，人们十分看重对老年人的医疗保健、紧急救助即参与社会活动；老人十分重视老年人的身体健康问题，医疗服务成首要需求；最后，就是追求精神上的满足，身体锻炼、休闲娱乐活动等成第二大服务需求沈阳养老地产市场状况沈阳养老地产的缺口大，养老项目屈指可数；客户群体对养老地产及其具有的高端服务需求大；养老地产项目在沈阳地产市场界的前景可观2.4同类别竞争项目分析由调查问卷的客群分析的结论可知，沈阳养老地产的缺口大，养老项目屈指可数；而沈阳
35、现有的地产多是普通住宅类和商业公寓类，所以，这类地产对本养老项目地产竞争不大。我们要把本项目的竞争产品定位于沈阳现有的其他的养老地产，对同类别的地产项目的产品特性、价格、销售点以及市场情况来进行对比分析，从而发现本项目的优势，以便更好地适应市场。2.4.1沈阳现有同类别竞争项目听雨观澜、沈阳五彩阳光城、沈阳泗水养老综合体2.4.2同类别竞争项目的具体对比分析1.听雨观澜（1）项目简介听雨观澜项目是全国工商联房地产商会认证的中国首批绿色养老住区示范项目，是由蔚蓝地产在沈阳开发的高端别墅区。项目位于奥体中心南侧，浑南新市府、全运村旁，提供五大颐养体系：医疗服务、养生保健、文化娱乐、居家服务及老有所
36、为工作体系，全面为业主提供医疗、保健、精神、生活、工作的细致服务。整个园区内设有商业街、金融机构、医疗机构、活动中心等一应俱全;高尔夫练习场、果岭、网球场、标准足球场等高尚运动场所设施完备。建筑类型是独栋别墅,联排，主力户型为240-800平方米。三居室97-139 平米，四居室183平米。溪涧是和别墅花园有机融合在一起的，所有的公共水系、园林景观都力求还原自然生态情景，有效的实现建筑与园林环境、水系与景观线、人与建筑、人与自然的完美结合。（2）经济技术指标项目位置XX产权年限70年车位数车位数1290（别墅车库一个赠送车位一个）听雨观澜.流水别墅占地面积/平方米71334建筑面积/平方米55
37、975容积率0.66建筑类型叠拼、双拼绿化率59.4%均价 元/平方米12000物业费3.5听雨观澜.林溪公馆占地面积/平方米120000建筑面积/平方米190000容积率0.7建筑类型电梯景观洋房绿化率40%销售价格元/平方米毛坯7000/元/平米；精装+2000元/平方米；全款9折，贷款92折物业费元/平方米2开盘时间2011年9月（3）交通状况：地铁2号、6号、10号线； 园区周边沈本景观路、全运南路、桃仙路等路网发达；西侧5公里有新沈阳南站高铁车站；南侧8公里是沈阳桃仙机场； 公交有：146路、389、390等。（交通图如下）（4）主力户型 三居(建面97) 二居(建面88) 三居(建
38、面119)(5)销售情况房价走势：听雨观澜流水别墅2007年开盘，共166套，售出72套，入住率50%，现房销售。现房流水别墅有联排、独栋、双拼别墅，定制别墅建筑面积约485平米起赠送建筑面积约135平地下， 流水别墅309平米起，期房181平米。听雨观澜林溪公馆已售完，均价5700元/平方米。2.沈阳五彩阳光城（1）项目简介五彩阳光城以“孝”、“合”为理念，以“新三代同堂”为基准，以“持续性养老模式”为蓝本，以合院为大家庭活动和交流的中心营造出轻松的生活氛围。以此组织多个居住空间，可分可合，各居其所。社区内将设立包括医疗中心、餐饮中心、文化娱乐中心、物业服务中心、购物中心等一系列高标准的配套
39、服务设施。（2）经济技术指标表 占地面积/亩2300建筑类别小高层、电梯洋房建筑面积/平方米2200000容积率1.30开盘时间2014年10月5日绿化率40%当期房源/套1390装修状况毛培物业费/元/平方米月1.7停车位地下停车位产权年限/年70均价元/平方米6000规划户数总户数20000户 当期户数1390户位置沈阳市于洪区（3）交通状况：（4）主力户型： 二居（建面87） 三居（建面90）三居（建面132）（5）销售情况沈阳五彩阳光城购房现享首付分八年付清，交四年免四年，老带新双向优惠各减5千，购房全款96折优惠，再享贷款98折。小高层均价5200元/平，主力房源建筑面积为8790平
40、米；洋房价格6000元/平，主力房源建筑户型面积87140平米；别墅均价12000元/平，主力房源建筑面积195270平。目前项目有B7、B10号两栋洋房在售，楼内主力在售户型建筑面积为87平、95平两种户型。3.沈阳泗水养老综合体（1）项目简介沈阳泗水养老综合体是一个度假休闲、中老年住区综合体。有两大功能片区，东部片区以休闲养老为主题，森林溪谷景观的中高端养老；西部片区以亲水为主题的中高端活跃老人住宅区和高端康复疗养片区。三大核心业态，短期会议旅游，中短期健康疗养；休闲度假；和中长期休闲养老。（2）经济技术指标经济技术指标表设施状况医疗设施：13万平米商业设施：西区10万平米，东区16.2万
41、平米教育设施;1.2-2万平米绿化率20%-30%以上综合建筑密度20%-40%以内容积率苇塘西片区o.6-1.5以内；苇塘东片0.4-1.5以内；刘家沟1.0-1.5以内；祝家沟0.6-1.5以内。停车位地下入库，人车分流。按 0.25车位/户 或0.5车位/户建筑组织方式点式、自由式、围和建筑风貌英伦小镇 销售情况：开发中。2.4.3本案与竞争项目的比较根据前文分析，本项目竞争项目主要针对养老地产。我们将本案与这些项目进行简单的对比分析。本项目简介 金秋筱苑是一个以健康养老、绿色养生为主旨的养老地产。小区内配套设施完善，有多个功能片区，是将“人文理念”贯穿整个小区的的中高端养老地产；以“家
42、”为核心概念，为老人的晚年提供一个宁静自然的养老归宿。 2、各项目经济技术指标一览表 指标项目名称销售均价（元/）绿化率容积率建筑面积（平方米）当期房源套数（套）开盘时间听雨观澜1200060%0.66713341662007811五彩阳光城600040%1.302200000013902014105 沈阳泗水养老综合体20%-30%以上0.4-1.5内金秋筱苑600047%1.2244832928待定3、各项目优缺点分析表 优点缺点听雨观澜流水别墅绿化率高，较为成熟售价高。林溪公馆已售完。五彩阳光城设施齐全，打折促销将有利于销售交通不便沈阳泗水养老综合体功能齐全，项目档次高仍在开发规划中金秋
43、筱苑定位群体清晰，功能齐全2.4.4小结整体而言，本案周边地产为别墅，竞争性较小；与其它养老地产竞争性项目相比，本案周边设施及自身配套设施齐全，交通方便；项目赋予绿色养老理念，有效的吸引中老年市场客户。但在市场上也存在有些老年消费群体对养老地产的概念模糊的现象，所以在短时间内让养老地产占领市场有一定的难度。这就需要我们更好的对项目进行详细的规划，充分利用优势，适应政府政策，以便使养老地产能更好地适应市场。2.5 SWOT分析2.5.1SWOT分析的概念SWOT分别代表Strength优势（S），Weakness劣势(W)，Opportunities机会(O)，Threaten威胁（T）。SWO
44、T可以帮助清晰地了解当前的状态，经常被用于企业战略的分析。分析目的是了解组织当前的优势和劣势在多大程度上与商业环境的变化相关，即多大程度上能够应对这种变化，还可以用于评估是否有机会进一步利用组织的独特资源和核心能力。2.5.2 SWOT分析优势Strength劣势Weakness机会Opportunities威胁Threaten政策支持优势；沈阳政府大力扶持；本养老地产项目本身的资本优势：地块优势、配套优势、竞争优势；本项目土地资源的充分利用及整合优势；本项目对物业的管理运营的优势：持有+出售，方式灵活多样，利润来源多样化。虽得到政府的扶持，但政府对本项目采取支持的政策依旧存在空白缺失的劣势；
45、由于本养老地产项目在沈阳是一个新兴的产业，所以，项目具备的行业模式不够成熟；由于很多人对养老地产的概念的模糊性，使消费群体的有效消费观念缺乏引导；由于本项目的配套设施过于完善，在建设期投入资金过多，使投资回收期相对较长，社区管理也较复杂化。本项目是新兴地产，处于发展初期，是朝阳产业，也随着人口老龄化的发展，有机会成为地产行业的领跑者；更有机会成为市政府扶持的试点示范项目；本项目配套设施完善，管理运营模式先进，也有机会成为养老地产行业的标准制定者。养老地产在沈阳发展并不成熟，所以存在管理运营经验不足的威胁；缺乏管理运营的高端人才的威胁。2.5.3 SWOT分析小结 通过运用SWOT分析的方法，可以在实际的客群
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