房地产资产评估报告.doc

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资源描述

1、房地产资产评估报告 房地产估价报告评估项目名称:xxx事业单位办公楼评估报告评估委托人:xxx事业单位评估人员:陈晓评估作业日期:2012年10月30日至2012年11月5日评估时点:2012年11月5日评估报告编号:xx估字(2012)123456号致委托方函受贵方委托,我所组织估价人员,于2012年10月30日至2012年11月5日,根据委托目的,遵循国家标准房地产估价规范、遵循中华人民共和国城市房地产管理法及国家相关法律、法规和政策的规定,经现场勘查和社会调查,遵循客观、公正、科学、合理的原则,按照必要的估价程序,选择了成本途径法进行了分析和测算,确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值

2、是412.38万元,人民币大写:肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元,房地产单价为每平方米2062元。评估人员:陈晓2012年11月05日房地产估价结果报告(一)委托方 名称:湖北工业大学商贸学院 法定代表人:xxx 地址:湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话:xxxxxxx(二)估价方 名称:陈晓 地址:武汉xxx房地产估价公司 联系电话:xxxxxxx 资格等级:xx级 估价机构证书编号:xx房地自估(2012)第xxxx号(三)估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆,占地面积为20000平方米,建筑总面积为32000平方米,四层错落式布局,共七

3、层,建于2007月。土地评估单位为1800/平方米。(四)评估目的 评估该房地产2012年10月的市场价值(五)评估基准日 二零一二年十月三十日(六)评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则(七)评估依据 1、国家标准房地产估价规范 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、中华人民共和国城市房地产管理法 7、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范(八)评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼,无直接受益,也很少有交易

4、实例,故确定采用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路:成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本,然后扣除各种贬值,以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式:房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 (1)估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值 估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)A、B、C3个参照物的成本情况 参照物项目参照物A参照物B参照物C单位造价(元/平方米)180017501700建筑面积(平方米)300002800027000层数877建筑结构框架框架框架竣工

5、时间2012.42012.22012.4用途培训中心图书馆办公楼 经分析比较,得知:参照物A外部装修好于评估对象,因此单位工程造价比评估对象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差,因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同,无需调整。 参照物A调整后的单位造价为:1800100103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为:175010098=(元/平方米) 评估对象的单位工程造价为:(1800+1750+1700)3=1785.71(元/平方米) 评估对象建筑安装成本为:1785.7132000=57142857(元)=5714.2857(万元)估测

6、勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取,其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。 则总的前期费用=5714.28572%1.5%=200(万元)计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定,文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.28572%=114.29(万元)计算投资利息。建设项目建设期为3 年,其贷款分年均匀拨付,三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元,年利率为6%,建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息(年

7、初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末:300/2*69万元 第二年末:(300.9400/2)*6%=30.54万元 第三年末:(300.940030.54500/2)*659.37万元 建设期利息和930.5459.37=98.91万元计算开发利润。经分析调查,房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)15%=1041.87(万元)计算销售税费。经分析,营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。 则销售税费=(5714.2857+200+704+114.29+98.

8、91+1041.87)(19%) 9%=778.68(万元)计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。 则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元)估测建筑物成新率。赞同建筑名称图书馆结构类型框架建造年份2007年层数7层建筑面积32000平方米分部序号 项目评分结构部分地基基础24完好,无任何下沉,有足够承载力承重构件24墙体、楼板良好,梁、板、柱无裂缝非承重墙14平直完好,无裂缝屋面19完好平整,无渗漏楼地面14整体面层平整牢固,无裂缝(+)G71.25装修部分门窗24开关灵活、完整无损外装饰19完

9、整、牢固、无裂缝、空鼓内装饰19完整、无破损顶棚18完整、无破损 细木装修13完整牢固、油漆完好(+) S11.16设备部分水卫38上下水通畅、器具齐全、无锈蚀电气照明23线路装置完好、牢固、绝缘暖气33设备管道完好、使用正常(+) B12.22总计 ( + )94.63成新率94.63%评定人:周升 评定日期:2012年11月4说明:G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数,本次评估分别取0.75、0.12、0.13.则建筑物评估价值=重置成本成新率 =8652.0494.63% =8187.42(万元)(3)计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值 =180+8187.42 =8367.42(万元) 房地产单价=8367.421000032000=2614.82(元平方米)(三)评估结论 根据计算结果,经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元,房地产单价为每平方米2614.82元。附件1、估价对象示意图

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