地产项目前期策划项目启动会模板.pptx

1、项项目启目启动动会会编编制模板制模板项目启动会可分两部分进行，第一部分在拿地2周后开启，围绕项目定位、初步规划方案进行，并确定部分工作节点；第二部分在业务会通过后2周开始启动，对项目启动会模板内容进行完善。一、项目主要考核节点二、项目定位三、产品研发四、体验区规划五、报批报建与证件办理六、工程管控七、成本管控八、招标采购控制计划九、营销策略十、财务目标与税筹十一、团队建设目录序号指标名称指标值（拿地版）指标值（启动会版）指标值对比结果（启动会版-拿地版）说明11.1(峰值)年自有资金投资回报率净利润（自有资金投资峰值投资回收期(年)）1.2(均值)年自有资金投资回报率净利润（自有资金投资均值投

2、资回收期(年)）22.1现金流回正周期（月）自项目开始投入至累计现金流转正周期(含杠杆)33.1销售毛利率(销售收入-开发成本-附加税-居间费用-股权溢价)/销售收入3.2销售净利率(税后净利润-居间费用居间费用(税后)-股权溢价)/销售收入44.1净利润税后净利润-居间费用(税后)-股权溢价55.1整盘管理费率整盘管理费总货值5.2整盘营销费率整盘营销费总货值66.1首期开盘周期（月）拿地至项目首次开盘6.2首期竣工结转周期（月）拿地至项目竣工结转月数6.3首期结转面积（M2）项目首期竣工结转的面积序号序号指指标标名称名称指指标值标值（拿地版）（拿地版）指指标值标值（启（启动动会会版）版）指

3、标值对比结果（启动会版-拿地版）说说明明1总货值总货值（万元）（万元）包括车位在内的可售总货值1.1地上可售地上可售总货值1.2地下车位可售根据集团确定的可售车位比例计算1.3地下其他可售地上除车位外其他可单独出售的货值2总总投投资额资额（万元）（万元）项目总投资额(含息、不含税)2.1土地成本土地成本土地成本（含地价、契税及价外收费）2.1.1地价纯地价总额2.1.2契税按税法规定缴纳的契税金额2.1.3价外费用应计入土地成本的其他费用2.1.4居间费用项目投拓居间费用2.1.5股权溢价收并购项目溢价2.2四四项项成本成本前期+建安+基础设施+配套2.2.1前期工程费项目前期工程费2.2.2

4、建安工程费项目建安工程费2.2.3基础设施费项目基础设施费2.2.4公建配套费项目公建配套费2.3不可不可预见费预见费项目工程类不可预见费3平均售价（元平均售价（元/平米）平米）销售货值/可售面积(不含车位)4平均成本（元平均成本（元/平米）平米）可售资产总投资额/可售面积5自有自有资资金投金投资资峰峰值值（万（万元）元）项目投入最大时累计金额6EVA值值（万元）（万元）经济增加值=项目税后净利润-集团资本成本+项目资金利息收入7货货地比地比总货值/土地成本项目计划于XX月开盘，XX月现金流回正（含不含融资性现金流）。现金流回正图1、主要经济指标 项目销售净利润率 项目内部收益率 项目总货值及

5、年度销售合约额、回款额、项目销售净利润额 项目计划达成率（利润指标、销售指标、成本偏差、关键节点、费用执行）2、项目集中交付率3、现金流回正日期4、支持集团高端精品（品质）战略实现的项目成果5、项目人才培养与支持集团品牌建设的项目成果（如：培养项目总、部门负责人几人，培养业务骨干几人等）项目定位报告编制项目定位工作执行计划整理项目基础资料完成宏观市场分析完成竞争调研完成典型楼盘调研完成客户调研协作完成项目定位报告本节点完成参考工时为4060天三、产品研发n 明确土地出让条件中的规划设计要点（包含千人指标配建标准）n 宗地条件分析：宗地地形现状、未来规划、周边自然环境和人文环境、市政配套设施及接

6、口、周边生活配套设施对规划设计的影响及与之对应的设计思路n 项目基本建设程序及报建风险点：立足规范、积极预防预控、确保节点n 多方案强排比选，说明土地价值和景观资源分析及各项目指标分析（容积率、总货值、净利润率量化分析）n 不利因素及应对规避措施n 获取土地信息后开展强排方案设计，不少于2个方案，指标满足产品定位与经营要求。n 土地摘牌后1月修建性详细规划完成。n 修建性详细规划完成后及时报规，开发部门负责完成报规工作。n 报规通过后，地勘进场，勘探周期21天，同时开展施工图设计，设计周期45天。n 施工图开展设计后，3周内提报建图纸，开发部门负责完成报建工作。n 开发部门取得人防批准书后，设

7、计部开展人防设计，1个月出具人防图纸。n 销售示范区建筑图纸在方案报规通过后2周内提供。3.1 强排分析基础上的土地价值分析区域特点及价值分析适合业态区域一级二级三级四级规划指标实际指标项目总用地面积建设用地面积容积率总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积建筑密度限高绿地率停车位地上停车位地下停车位住宅面积商业面积其他配套面积请插入项目总图3.2 总图及基本指标业态建设用地面积（）用地面积占比（）建筑面积（）建筑面积占比（）货值（万元）货值占比（）别墅洋房高层公建请插入项目总图用不同色块标注不同业态3.3 业态分布请插入项目户型配比标注总图关键点说明：n户型及户值配置比例户型面积，户型结构n户型景

8、观资源分析外部景观、小区内景观等3.4 户型及户值配比请插入项目户型配比标注总图关键点说明：nn户型及户值配置比例户型景观资源分析3.4 户型及户值配比请插入项目户型平面图关键点说明：n户型亮点卧室、客厅、厨卫、阳台等需要营销确认，1周内确定。3.4 户型平面3.5 参考梯队及户型分期建筑面积（）业态开工时间交房时间一期二期三期.请插入项目总图用不同色块标注不同分期3.6 项目分期开发构想请对以下信息进行说明：1.周边道路标高2.小区道路标高3.项目地面标高4.地库边界及出入口位置请插入项目总图标识标高变化情况3.7 总图标高变化情况插入项目总图标识剖面线位置请插入场地剖面图（复杂场地需全剖面

9、图，简单场地需典型剖面图）3.7 竖向标高场地剖面插入项目总图标识剖面位置请插入周边道路与室外标高剖面图3.7 竖向标高周边道路与场地剖面插入项目总图标识剖面位置请插入单体（分业态，含地下室）与室外标高剖面图3.7 竖向标高单体与场内道路剖面插入项目总图标识剖面位置请插入河道、水系与室外标高剖面图3.7 竖向标高河道剖面（如有）一、分期合一、分期合计总计总容量：容量：其中一期（）KVA、二期（）KVA.二、外二、外线线供供电电2.1 是否建开闭所（建/不建）2.2 拟建开闭所的上级站有几处？能满足需求并且最近站的名称是（）外线长度（）KM；（附件：外线多方案与成本分析比较表）2.3 红线外的通

10、道是已含在规划配套费中还是需开发商出资自建？三、内三、内线线供供电电3.1 分期分别对应的住宅容量、保障负何或消防负荷（最大值）KVA四、其他四、其他4.1 （如有）集中商业的容量及备用负荷（其中空调负荷）五、五、设设置置5.1 配电房布置点位、建在地上或地下式5.2 如为地上式：是选择箱变还是建地上配电房插入插入对对象：象：外线多方案与成本分析比较表代表配电房代表开闭所请插入项目总图用指定色块色块标注配电分布3.8 配套方案供电关键点说明：1.2.3.4.5.6.排放走向市政接驳点的关系必要时可用剖面图分析单体庭院、地下车库的出户附排放多方案比较及相应的成本分析（含土方平衡及沟槽土方）化粪池

11、/生化池布置点位图其中100m3容量()座其中75m3容量()座是否建雨污水的提排站请插入对象：附排放多方案比较及相应的成本分析请插入项目总图标识雨污排放走向3.8 配套方案雨污管网关键点说明：消防控制室应兼弱电控制室，其布置位置。（如有）热力站及布置位置（如有）消防室内水系统，其消防水泵房应建在一期；消防水泵房首选分期合用；消防水泵房及生活水泵房的布置位置消防水泵房（）处生活水泵房（）处4.物管用房（含客户中心）、垃圾站、门卫等的布置位置及面积代表物管用房共计（）M2 ；代表垃圾站共计（）M2，共（）座代表门卫共计（）M2，共（）处请插入项目总图用指定色块标识配套设施位置3.8 配套方案其他

12、关键点说明：1.2.3.4.5.6.7.8.9.防火分区送排风方式净高及结构形式人防位置、面积防结露、防潮、防渗漏重力排放/提排车库顶板上的车行、人行道路标高地库顶板覆土厚度及排水方案地库带柱网车位的平面布置图10.地库和入户通道、大堂、景观关系请插入项目总图标识地库范围及出入口位置3.9 地库专项关键点说明：1.车行流线2.单位车位面积（集团指导标准32平米/个）3.地下车位成本4.请特别关注边户车位布置（受设备管线箱体影响）5.车位数量比例与成本的关系6.地下车库的出入口标高与停车位标高直接关系剖面图3.9 地库专项请插入车库带柱网的车位平面布置图关键点说明：1.空调室外主机、锅炉位置2.

13、防结露做法3.是否设置厕所、洗衣房（建议不设）4.下沉庭院雨水排放方案5.给水接入负一层方式（重点关注管井、暗敷方式）6.插入剖面图，解释地下一层标高和庭院的关系、地上一层及花园的关系、与车库的关系7.车库计容情况8.不计容车库的验收及交房策略3.10 XX业态户型地下一层请插入地下一层组合平面图标识车位、入户、设备、下沉庭院位置关键点说明：1.空调室外主机、锅炉位置2.庭院、出入口、车位关系3.插入剖面图，解释首层标高和庭院的关系、与车位的关系、多个出入户的关系3.10 XX业态户型首层请插入首层组合平面图标识车位、入户、设备、花园位置关键点说明：1.2.3.4.5.6.7.8.9.阳露台、

14、卫生间降板赠送面积公共部分的相关配套（水井、电井、通风井、管道井、高区的分区楼层等）空调机位及冷凝水排放方式消火栓及立管位置（关注对入户的影响）给排水排布方案（排水就近排放，不宜穿越；给水管穿越客厅、卧室走天棚）地采暖范围、给水点、锅炉位置、分集水器位置标准层标高、厅、卫生间、卧室、阳露台、厨房标高及入户过道标高卫生间开窗与吊顶底标高的关系10.户内不设给水总阀请插入标准层组合平面图3.10 XX业态户型标准层平面图请插入外立面风格图片关键点说明：n立面拟选用材质真石漆3.11意向外立面风格 面积指标管控原则：销售面积最大化；项目启动大会汇报时应根据其产品组合形式，说明需配置的配套公建、市政站

15、点、人防规划等面积指标带来的影响，综合分析有利不利条件、解决措施等；清晰了解当地销售面积预测、实测（产权面积）规则，规划计容管理、规划验收、规划指标与销售面积指标的关系和相关管理要求（潜规则）；制定项目拟实现的面积分解表并进行工作要点分析；低密度产品要分析总货值、单价敏感性，补交出让金利弊分析，合理规划制定销售（产权）面积计划。3.12 项目面积指标管理四、体四、体验验区区规规划划请插入样板区选址图请用文字说明样板区选址的思路4.1 样板区选址请插入样板区规划图标识样板区各分块区域的面积及维护方4.2 样板区规划请插入样板区规划图标识样板区体验动线4.3 体验动线请插入总图标识样板区体验点位置

16、体验点景观面积（）配置分解单方造价参照对象总造价请插入参考项目效果图片/剖面图请插入参考项目效果图片/剖面图请插入参考项目效果图片/剖面图4.4 样板区体验点布置方案面积（）设计费（元）施工（元）装饰软装（元）单价总价单价总价单价总价售楼处(简装)售楼处(精装)样板房(套)空调设备及安装成本：每套样板房_万元，总计_万元。售楼处样板房装修成本合计:_万元。其中不可回收费用约_万元，所占比重_%（红色为不可回收成本）体验区建造费用面积（）单项总价（万元）单方造价（元）软、硬景比例体验景观面积商业区市政绿化整改样板区整体面积_，总成本合计：_万元，单价_元，其中不可回收费用约_万元总总筹建投筹建投

17、资资:_万元。（万元。（样样板房板房为实为实体体样样板房，可按折扣充抵板房，可按折扣充抵营销营销。）。）4.5 样板区筹建成本序号项目收费标准面积项目数量总价元/平方米元/平方米0元/平方米元/平方米销售处办公区销售处接待区精装样板房庭院花园123456789销售中心样板房景观区域日常消耗品草花水电费取暖费总价:_元/月4.6 售楼部及样板间运营成本测算体验区运营费用测算体验区工作计划开始时间完成时间阶段景观装修装饰任务确定设计单位确定方案及成本测算确定施工图成本测算施工单位招投标施工进场验收并移交确定设计单位确定方案及成本测算施工单位招投标施工进场软装现场布置开放4.7 体验区进度计划表建设

18、用地规划许可证一、办理流程二、要件关键点三、配合支撑三、取得证件周期5.1 建设用地规划许可证国有土地不动产权证一、办理流程二、要件关键点三、配合支撑四、取得证件周期5.2 国有土地不动产权证建设工程规划许可证一、办理流程二、要件关键点三、配合支撑四、取得证件周期5.3 建设工程规划许可证建设工程施工许可证一、办理流程二、要件关键点三、配合支撑四、取得证件周期5.4 建设工程施工许可证商品房预售许可证一、办理流程二、要件关键点三、配合支撑四、取得证件周期5.5 商品房预售许可证六、工程管控六、工程管控标识并说明施工组织：1、对工程分期、标段、流水段划分等内容进行标示2、主要工序之间的施工组织安

19、排，如景观与主楼之间的施工顺序规划。6.1.1 工程管控难点施工组织请插入项目总图标识并说明1、工程排期及与营销计划的匹配2、工程关键节点计划3、工程总体控制计划（可做为附件）6.1.1 工程管控难点工程排期请插入项目总图请插入项目总图3.施工围挡布置4.周边市政设施6.1.1 工程管控难点施工总平面布置（1）标识并说明1.临时道路2.临水及临电、场内雨水污水排放方式请插入项目总图3.生活临设布置6.1.1 工程管控难点施工总平面布置（2）标识并说明1.材料堆放场地及加工场地2.塔吊及垂直运输布置标识并说明请结合项目具体情况总结出工程管理重难点，如项目周边配套条件、周边自然条件、场地地质条件及

20、特殊气候条件的影响等因素及应对预案进行说明。6.1.2 工程管理重难点请插入项目总图请插入项目总图标识并说明请结合项目具体情况，着重对土方平衡方案和开挖顺序进行说明。6.1.2 工程管理重难点土方平衡及开挖方案请插入项目总图2.样板带路规划及样板验收计划（可附表）6.1.2 工程管理重难点技术管理及样板带路标识并说明1.技术及质量管控重难点（如转换层、关键工序、质量控制点等）1.交房效果标准l 户内的标准l 公共部位标准l 外装成型效果标准l 设备安装效果标准2.交房风险点管控6.2 交房管控点请提供照片描述下列交房标准：1.入户门2.铝合金（塑钢）门窗3.户内阴阳角4.地面、踢脚5.墙面6.

21、天棚6.2.1 交房效果标准户内标准请插入户内交房标准图片请插入公共部位交房标准图片疏散楼梯观感地下室6.2.1 交房效果标准公共部位标准请提供照片描述下列交房标准：入户通道请插入外装成型效果标准图片屋面不同材质交界部位的细部典型材料的细部工艺典型部品的安装工艺（如铁艺、天沟）6.2.1 交房效果标准外装成型标准请提供照片描述下列交房标准：请插入设备安装效果标准图片线盒安装卫生间内管线布置生活阳台管线布置强、弱电箱及其它设备安装车库内设备管道布置6.2.1 交房效果标准设备安装效果标准请提供照片描述下列交房标准：描述交房风险点及解决措施（最好含解决措施的成本测算），可采取配图+文字说明的方式6

22、.3 交房风险点管控1.复制产品的质量通病 2.当地的常见质量通病 3.本项目的质量管控重点 6.3 交房风险点管控质量管控点问题描述请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述请插入解决措施细部节点大样图6.3 交房风险点管控历史项目质量通病问题描述请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述请插入解决措施细部节点大样图6.3 交房风险点管控本区域其他项目质量通病问题描述请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述请插入解决措施细部节点大样图6.3 交房风险点管控本项目质量管控要点七、成本管控七、成本管控相关时间节点要求1、土地信息及强排指标售价确定后一周内可研版目标成本测算确定2、方案设计确定后30天

23、项目方案版目标成本测算确定3、施工图纸完成后45天项目施工图版目标成本测算确定4、售价确定一周后利润目标（说明项目总体销售额、毛利及毛利率、净利及净利率、分年利润）项目总开发成本（万元）建筑面积单方开发成本（元元/）可售面积单方开发成本（元元/）业态土地费用建安工程费景观费用配套设施费开发间接费合计注：开发成本包括：土地费、前期工程费、配套设施费、基础设施费、建安装修工程费、环境景观工程费、工程相关费、销售设施建造费、销售设施运行费用、调研、推广、代理、广告费、营销人员人工成本、营销人员行政办公费、交易相关手续费、其他销售费用。请插入对象：项目启动版目标成本7.1 启动会版成本管控项目开发成本

24、单位：元/7.1 启动会版成本管控项目开发成本建安成本包含主要内容：景观成本包含主要内容：采采购购方式方式序号序号材料名称材料名称品牌品牌备注12345678.123456甲供材甲供材甲指乙供甲指乙供乙方自乙方自购购7.2 启动会版合约规划如有特别合约规划，请在此描述，例如：落水管安装以往均纳入总承包合同范围，但根据最近XX项目总包执行情况及成本水平，均没有纳入落水管供应工程的配合好，且成本比总包有大幅度降低，故将落水管安装与供应工程合并。7.2 启动会版合约规划特别合约规划（如有）措施措施7.3 项目成本管控风险及措施风险风险123在新项目启动后，达到预售节点前，招标采购计划主要有以下几项需

25、配合开发、工程、营销快速推进工作：一、设计类单位确定时间节点、产生方式及责任单位1.概念方案设计单位确定时间：公司对意向地块立项后一周内确定；责任单位：研发设计中心产生方式：直接委托2.施工图（含人防）设计单位确定时间：土地摘牌后一周内确定；责任单位：研发设计中心产生方式：直接委托3.施工审查单位确定时间：施工图出图前一周确定；责任单位：研发设计中心、项目开发部产生方式：直接委托整体要求4.景观（含示范区）设计单位确定时间：土地摘牌后一周确定；责任单位：研发设计中心产生方式：直接委托5.售楼部、样板间装修设计单位确定时间：概念方案确定后一周确定；责任单位：研发设计中心、营销中心、项目营销部产生

26、方式：邀请招标6.售楼部泛光照明设计单位确定时间：售楼部外装设计确定后两周确定；责任单位：成本招采中心、研发设计中心、营销中心、项目营销部产生方式：邀请招标整体要求二、工程类单位确定时间节点、产生方式及责任单位1.总包单位确定时间：施工许可证办理前一月确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直接委托或邀请招标2.监理（含人防）单位确定时间：施工许可证办理前一月确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直接委托或邀请招标3.临时设施施工单位确定时间：摘取土地后3日内确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直接委托或邀请招标4.土方单位确定确定时间：摘取土地后一周内确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直

27、接委托或邀请招标整体要求5.桩基、支护单位确定时间：土方开挖前一周内确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直接委托或邀请招标6.景观示范区施工单位确定时间：图纸、清单确定后一月内确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直接委托或邀请招标三、装修类单位确定时间节点及责任单位1.售楼部、样板间装修单位确定时间：图纸、清单确定后一月内确定；责任单位：成本招采中心产生方式：直接委托或邀请招标整体要求九、九、营销营销策略策略请用折线图和柱状图的形式显示本项目所属各业态在所属城市近期分别的总体成交情况(单价、面积)-若存在多业态，请用不同颜色图形显示。样图见下方。9.1 竞争格局市场简析例图请插入项目周边区

28、划图，用不同色块标明主要竞品的位置、请用简短文字说明市场上各名称、业态。色块的颜色用来区分不同业态。竞争项目的核心情况9.1 竞争格局竞争标杆简述基于市场情况和项目特点，本项目采用的战略性突破策略有：1239.1 竞争格局竞争战略简述市场/项目竞争的分析结论123简述项目核心优势及难点123总目标2022年销售目标：*亿2023年销售目标：*亿2024年销售目标：*亿2021年销售目标：*亿*亿9.2 目标分解目标分解，即将项目总货值按年度进行拆分，划分年度销售任务。示例如下：营销费(万元)样板区开放封顶外立面展示交房备注：1.图中至少应包括样板区开放、封顶、外立面展示、交房四个工程节点此图包

29、含四个指标，请用一张图显示。实现方法不限。（此样图是采用两张图标拼合而成，柱状图为单独的一张图表）2.如遇多年销售，请按年度分页分别做图。9.3 营销效率量价资源匹配图例图请插入定价模型的要素调整表 请插入价格统计表请插入模型底价统计表9.3 营销效率相关附件一、财务目标1、销售回款计划及工期计划确定后一周内现金流分析（说明项目的内部收益率，分年现金流、项目最大资金投入金额和时点、资金平衡时点的分析与措施）2、项目融资安排（合作资金、开发贷对证件获取节点的要求）二、税务统筹与安排 项目综合税负说明与分析（要简要说明所在区域的主要税务政策）说明土地增值税的筹划思路与安排，并对比分析与未筹划税额的

30、差异整体要求前提：1、2、3、.税法规定：土地增值税：所得税：.本项目税务筹划主要针对.10.1 税收筹划思路10.2 税收筹划关键点u 筹划思路：10.3 税收筹划思路10.4 税收筹划方案综综合部合部（X人）开开发发部部（X人）工程部工程部（X人）财务财务部部（X人）营销营销部部（X人）成本部成本部（X人）人人力力运运营营主主管管X人人报报建建专专员员X人人土土建建工工程程师师X人人安安装装工工程程师师X人人资资料料员员X人人会会计计X人出出纳纳X人人销销售售主主管管X人人策策划划主主管管X人人客客服服专专员员X人人采采购购工工程程师师X人人土土建建造造价价师师X人人安安装装造造价价师师X

31、人人配配套套专专员员X人人行行政政专专员员X人人司司机机X人人备备注：注：1.上图为区域/项目公司组织架构及定岗定编参考模板，各项目当年度人员定编须结合项目发展阶段制定，并上报公司运营管理中心，经总部审批确认后实施；2.定编原则：项目定编坚持“精简、高效”的原则，例如：各部门负责人需兼所属部门1个岗位；3.城中村及一级土地整理项目：当年度人员编制依据项目开发进度另行审报、审批实施；4.营销线：代销或自销均按此编制执行（自销一线置业顾问不占编制）；5.工程线：分期（如一期、二期）交叉阶段人员编制，可按“5+2”编制执行。2、招聘责任部门：运营管理中心、项目综合部项项目公司定目公司定编编X人，人，

32、其中项目总经理X人，综合部X人，开发部X人，工程部X人，财务部X人，营销部X人，成本部X人。11.1 项目人员编制及定编原则：项项目目总经总经理理（X人）岗岗位位人人数数到到岗时间岗时间（月度分解）（月度分解）责责任部任部门门123456789101112项目总经理运营管理中心各部门负责人运营管理中心主管项目综合部员工项目综合部备备注：注：1.项目领导班子组建：二级市场招拍挂项目土地摘牌前1个月内到岗，一级市场及城中村项目、协议项目，合作协议签订后或土地摘牌前3个月内完成项目总经理及核心部门负责人招聘；2.员工配置：由项目总经理牵头，项目综合部实施，依据年度招聘计划进行实施。3.人员配置原则：各项目参照项目公司人员编制模板，结合项目自身情况提报项目招聘计划，经公司审批后实施。11.1 人员配备计划感谢聆听！Thanks！