如何做大平层.pdf

1、华 润 金 茂 绿 城如 何 做 大 平 层明源地产研究院 典型案例解析1大平层优势之空间功能性、趣味性2大平层优势之景观和私密性3大平层优势之仪式感4PART 01典型案例解析l秒光豪宅：华润深圳湾瑞府l 大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。l 例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。l 其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度

2、和稀缺性。一、典型案例解析一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400户型，到底哪里神奇：玄关隐形门设计。把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。玄关处衣帽间。将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。单独的洗衣室，家政空间。社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。东面景观会客厅、客厅、

3、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。一、典型案例解析 所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。在厨房做饭也能有山海相伴。一、典型案例解析从这个户型中，我们可以总结出几点。大平层产品，要受到客户欢迎，几个要素很添彩：1.增强空间的趣味性、功能性。大户

4、型的产品，比小户型更难标准化。大户型不是客厅大、房间大就可以了，要打动客户，功能空间一定要做加法。2.大户型产品的景观和私密性非常重要。3.权势感和地位感等精神层面的需求，要充分满足。PART 02大平层优势之空间功能性、趣味性二、大平层优势之空间功能性、趣味性不管是有钱人还是普通人，睡不过一张床，一个家庭的刚性居住需求其实是差不多的。120和180-200的四房之间的差别，如果单纯是把客厅和各个房间放大，其实意义不大。总价高了许多，功能却不变。而且单个空间太大，还会给人“不聚气”的感觉。换句话说，大平层产品，如果是纯粹的面积大，就等于自杀。在空间设计上，不能简单放大，而是要做加法。二、大平层

5、优势之空间功能性、趣味性1.户型格局设计更有创意l 由于标准层面积大，大平层的一大优势就是可以做更有创意的户型格局设计，充分展示，什么叫做，有钱任性。l 例如绿城黄浦湾的户型，就没有采用传统大平层的“十字中轴”式排布布局，而是设计了双客厅+双餐厅的四厅格局，并且通过U形走廊串联了各个功能空间，形成了非传统的居住格局。二、大平层优势之空间功能性、趣味性l如左图武侯金茂府这个户型，主卧有双开门设计，双向进出，布局更灵活。并且主卧，书房和客厅通过阳台相连，从主卧到客厅，有三种通达方式，关上门，各个空间互不干扰，打开门，所有空间充分连通，空间层次非常丰富。l还有一些大平层豪宅甚至做了完全个性化的产品，

6、可以充分发挥户型布局的创意。l例如深圳前两年非常火的顶豪项目深业上城，就把400以上的大豪宅做了无分割的处理，内部无梁无柱，交给客户的就是一个360景观的大通间，具体要设计成几个房间，每个功能空间多大尺度，都由业主说了算。l中海天钻还首创了户型功能定制，可以针对某一个功能空间进行独立设计，可以做成房间，也可以做成书房，也可以做成超大衣帽间全凭业主喜好增减房间数量和功能。二、大平层优势之空间功能性、趣味性2、增加多功能空间l金茂认为，豪宅客户的父母一般有更好的养老场所，很少住在一起，所以房间不需要太多，另一方面，豪宅客户白天在家的时间非常多，要让他们在家里的时间更有价值，只有拥有更多场所的豪宅才

7、是真豪宅，否则都是集体宿舍。也就是说，面积越大，客户的刚性需求占比就越少，越需要一些多功能空间来给空间赋能。l例如，武侯金茂府不管户型面积多大，都是3房设计，其余面积都留给了公共空间。l古北壹号385的户型，为了满足更多元的需求，还分别设置了2种不同格局的户型，其中一个户型，设计了起居厅+家庭厅的别墅式双客厅，家庭厅+多功能娱乐室+餐厅+厨房，形成独立生活娱乐区。二二、大大平平层层优优势势之之空空间间功功能能性性、趣趣味味性性华润悦玺的3384房，也专门设置了一个多功能室，可以在家里打造一个工作室，器乐房。也可以作为客房，使用灵活。二、大平层优势之空间功能性、趣味性3.场景化，充分挖掘客户兴趣

8、爱好l 目前很多豪宅的产品设计，也都会通过设计，充分满足客户的兴趣爱好和生活习惯。例如，深业上城的400+产品的建议户型，就把主卧的衣帽间将男主人、女主人使用分区，还设置了酒窖。l 而成都的项目德商迎晖天玺，玄关空间近15，还专门配置了净衣间，业主进门就可以换下沾了火锅味道的衣服，可以说是非常成都了，这个功能很实用。二、大平层优势之空间功能性、趣味性4.增加交通空间转折前面分享的几个项目，都有一个特点，就是尽量增加室内交通的空间转折，例如将衣帽间双面打通，形成洄游式空间，这种柳暗花明又一村的感觉会让客户高潮迭起，马上心动。融创去年推出的包含八大空间系统的迭代户型，也是这个思路。PART 03大

9、平层优势之景观和私密性三、大平层优势之景观l 很多客户在买房的时候，往往会在大平层、洋房/别墅之间犹豫。其实和别墅相比，大平层的优劣很明显。l 优势：市区中心地段，完备的配套，和无敌景观。很多大平层客户，第一眼都是被高层震撼的视觉刺激打动的。l 劣势：私密性、没有私家花园。l 所以针对产品的优劣势，在做大平层设计的时候，就要充分扬长避短。三、大平层优势之景观高层景观优势强，减少户型分割，最大程度保证景观的完整性，可以实现面积越大，单价越高。例如，绿地紫金中心就分为高低区，低区设计为3户小户型，高区为两户大户型。利用避难层进行管井转换，实现高低区不同的户型结构。1、垂直布局，要放大高区景观优势三

10、、大平层优势之景观2.根据室内景观，调整外立面 有一些项目，之所以没有办法做到完整的景观面，很多时候是由于过分重视外立面美观导致的。外立面特殊设计，往往影响室内采光和视野被遮挡。深圳2017年的销冠项目华润悦府，就将外立面的固定玻璃、开启扇、立面板材全部采用模数化设计，可以做到立面的分隔完全根据室内功能来设置。保证了内部视野景观很好的通透性。三、大平层优势之景观3.放大客厅面宽，落地面窗提高采光 基本上，对于大户型产品来说，大面宽客厅和全落地门窗系统，现在已经是标配了。超高层的顶级豪宅，更是做到了极致。招商的太子湾湾玺的290户型，就几乎是能用玻璃的地方全部用了玻璃，屋内的任意一个功能空间，都

11、有完整的一面景观墙，藏山纳海，包括工人房都是一样。卧室的景观卫浴，看着海泡着澡，直接住在电影里。三、大平层优势之私密性双向入户，动线分流，仪式感再升级l 太子湾湾玺的财富生活仪式感就做的很足。l 常见的双向入户，增加了更多的仪式空间，例如主人私家电梯出来，并不像其他豪宅一样直接入户，而是一个霸气的欧式双开大门，门前的缓冲空间让归家充满仪式感。保姆有专用电梯，主仆动线完全不交叉。三、大平层优势之私密性归家动线，专属车库，私梯入户深业上城的400+户型，一户配备一个单独车库，包含3个车位，还有专属的电梯厅，和其他楼层独立开。从车上下来，直接进电梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到极致。三、大平层

12、优势之私密性 家人生活动线l 现在的房子社交属性越来越强，主人需要在居家模式和待客模式之间切换。别墅产品通过不同楼层，来避免家庭成员之间相互影响的尴尬。大平层就需要通过动线设计来补齐这块短板。l 华润瑞府，通过隐形门和家庭休息室的设置，创造出完全分隔的两个区域。绿城黄浦湾则通过圆形玄关+长廊来隔开。家里有客人的时候，家人随意进出，甚至同时进餐都不会，产生任何影响。PART 04大平层优势之仪式感四、大平层优势之仪式感1.仪式空间从地库开始 建筑化地库门头：一方面能营造地库入口仪式感，一方面也能解决雨水倒灌的问题。四、大平层优势之仪式感l 坡道照明/墙体照明：不仅可以防眩目，减少出入地库的视觉刺

13、激，序列化的仪仗感，也能大大提升客户心理温度。l 地库大堂：停车场大堂都和地面入户大堂一样的精装标准，例如深圳中心天元，就有“停车场-架空层-首层”三级大堂设计。不管哪种方式归家，都是一种享受。l 入库玄关：停车场门前区域就要开始精装，以更好体现礼序感。四、大平层优势之仪式感手推车&垃圾房：在地下大堂前区和地下大堂连接处设置地库手推车停放区，地库垃圾间与地下大堂隔墙而设，在人行流线上“近而不接”。可以做到，要用的时候方便，不用的时候，根本感觉不到它的存在。四、大平层优势之仪式感2、大平层也可以有三进院归家礼制l例如葛洲坝某项目的290户型，就把新中式产品的归家礼制，借鉴到了户型内的空间打造。创造了大平层产品的三进院归家制。l一进内玄关，两侧都配以玄关柜和鞋柜，并且男女分开。脱衣换鞋，把白天的烦恼全都卸下来。四、大平层优势之仪式感l 二进品藏区，把主人的个性和爱好，展示在这里，通过收藏品体现出主人的品位。回到家就进入一个可以放飞自我的自由天地，而且收藏柜还是恒温、恒湿、恒氧的，不用担心保存问题。l 三进客餐厅，3.3米层高，拐角设计双面采光，客餐厅横向开间长达13米。开阔的视野，让人身心舒畅，有回到家彻底放松下来的感觉。THANKS