商业房地产投资风险分析论文.doc

1、天 津 大 学 网 络 教 育 学 院毕业设计（论文）任务书题目：商业房地产投资风险分析 完成期限：2011年 12月22日至 2012年06月03日学 习 中 心 黑龙江肇州奥鹏学习中心年 级 2010级 专 业 房地产开发与经营 指导教师 杨克磊 姓 名 吕小飞 学 号 201003666479接受任务时间 2011.12.22 批准日期 2011.12.23一、原始依据1 郭险峰我国商业地产开发升温原因及特点解析J经济论坛，2010(13)：52-532 袁锐商业房地产投资的商业区域分析J商业时代.理论，2009(21)：12-133 中国房地产年鉴编辑委员会中国房地产市场年鉴2005M

2、北京：中国计划出版，20054 中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴2007M北京：中国统计出版社，20075 王珍莲新时期我国商业地产开发模式走向研究J建筑经济，2007(7)：38-416 俞明轩房地产投资分析M北京：首都经济贸易大学出版社，20047 刘勤，任荣明商业地产估价中的商圈因素分析J价格理论与实践，2007(11)：42-438 俞明轩房地产投资分析M北京：首都经济贸易大学出版社，20049 余凯商业地产开发中商业与地产脱节问题探究J商业时代，2011(33)：22-2510 余凯商业地产短线操作问题研究J商业时代，2010(29)：19-21二、设计内容和要求：1、围绕选题搜

3、集、阅读有关中英文文献资料。2、撰写毕业论文详细提纲。3、撰写论文，反复修改。写作过程中要继续搜集、补充资料，写作要层次分明，条理清楚，观点明确，论证有理有据，具有说服能力。文章的文字要简洁、通顺、流畅、无错别字。4、按要求进行论文排版。设计（论文）进度计划表序号起止日期计划完成内容实际完成内容检查日期检查人签名111.12.2212.01.15查阅资料、选题查阅资料、选题212.01.1612.03.23完成初稿完成初稿312.03.2412.04.09论文修改论文修改412.04.1012.05.10论文定稿、答辩申请论文定稿、答辩申请512.05.1112.06.03准备答辩答辩67指导

4、教师批准日期 年 月 日 签名注：1.本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印，打印字体和字号按照天津大学关于专科生毕业设计（论文）统一格式的规定执行。摘 要在金融危机的情况下，我国住宅房地产市场趋于饱和、竞争日益激烈，大量资金进入商业房地产投资领域，商业房地产已经成为了国民经济新的投资热点。社会需求的增加、投资规模的扩大，极大的促进了我国商业房地产的迅速发展。然而，我国商业房地产发展不过十几年，还处于初期发展的阶段，相关的理论和政策还不够完善，由于受到外部环境多种变量因素的影响以及开

5、发商投资理念的局限，我国商业房地产投资的过程中还存在着较大的投资风险，研究商业房地产投资风险评价及规避问题具有重要的理论和现实意义。本文借鉴国内外房地产投资风险研究的相关理论和方法，介绍了目前主流的商业房地产的投资分析方法。结合我国商业房地产投资的实际，分析了商业房地产投资风险分析的基本方法，提出了风险规避和防范的措施和策略。关键词：商业房地产；投资风险；分析方法ABSTRACTIn the case of the financial crisis, Chinas residential real estate market tends saturated, competition is in

6、creasingly intense, a lot of money into the commercial real estate investment, commercial real estate has become a national economy new investment heat. The increase of social demand, the expansion of the scale of investment, promotes our country commercial real estate development. However, Chinas c

7、ommercial real estate development is only ten years, is still at the initial stage of development, relevant theory and policy are not perfect enough, due to the external environment of multiple variable factors as well as the developers investment concept limits, Chinas commercial real estate invest

8、ment still exist in the process of the great investment risk, study of commercial housing real estate investment risk evaluation and avoid problem has important theoretical and practical significance.The article draws lessons from domestic and foreign real estate investment risk research theory and

9、method, this paper introduces the current main commercial real estate investment analysis method. Combined with Chinas commercial real estate investment practice, analysis of the commercial real estate investment risk analysis essential method, proposed the risk avoid and be on guard measure and the

10、 strategy.Key words: commercial real estate; investment risk; analysis method目 录第一章 引言1第二章 商业房地产投资风险基本理论概述12.1 商业房地产的概念及其特点12.2 商业房地产的投资风险1第三章 商业房地产投资风险分析的基本方法23.1 专家评分法33.2 层次分析法33.3 灰色综合评价法43.4 基于BP人工神经网络评价法43.5 信息熵评价法43.6 模糊综合评价法43.7 混合评价法5第四章 基于系统分析法的商业房地产投资风险分析54.1 系统风险分析法简介54.2 运用系统分析法分析商业房地产投

11、资风脸74.3 利用考虑风险因素的基准收益率评价投资项目8第五章 商业房地产投资风险的应对策略85.1 组织管理风险的应对85.2 市场风险的应对95.3 技术风险的应对105.4 财务风险的应对10第六章 结论11参考文献12致谢13天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）第一章 引言随着2008年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来

12、看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。当然，虽然在这里提倡商业地产行业对市场反应不要太过悲观，同时也要提示大家一定要警惕，此次金融危机仍将持续多久的时间。如果说现在就是冬天的话，那最多现在还只是个初冬，严寒远还未到来。那么商业地产该如何在此次的金融危机中求生存？因此，现在来分析商业房地产投资风险有十分重要的理论和现实意义。第二章 商业房地产投资风险基本理论概述2.1 商业房地产的概念及其特点商业房地产主要是指用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、购物中心等用途的房地产，其中购物中心是一种典型的商业房地产形态1。相对

13、于住宅房地产，商业房地产具有许多不同的特点：第一，收益性强。商业房地产主要是靠租金收入，是一系列的现金流，地段的繁华程度、建成后的运营管理、商业企业的品牌商誉，都会对租金收入产生影响。同时，商业房地产的收益性还来自物业价值的上升。第二，经营方式与内容多种多样。商业房地产以租赁经营为主。一般是将各个店铺出租给商业经营主体来获取收益和价值补偿。在同一商业房地产中，包括多种商业经营方式和多种商品，有时餐饮、娱乐、金融等服务业也在其中。第三，投资规模大，建设周期及资金回收期较长。如购物中心、特色商业区等的投资建设一般都需要大量的资金，而且商业房地产经营一般还要经历两到三年的过渡期，需要有雄厚的资金准备

14、。第四，经营管理要求高。商业房地产的经营直接决定其赢利状况，而商业经营又直接面向市场，竞争激烈，因而对商业房地产的经营管理要求比较高。可以说，商业经营决定投资成败。2.2 商业房地产的投资风险正是由于商业房地产独特的产业特征，商业房地产投资同其他投资项目相比投资风险巨大。商业房地产的投资风险既有系统性的宏观经济方面的风险，也有商业经营的微观风险，在现阶段主要有以下几种风险：1.经营风险，是指由于商业房地产投资者自身经营问题而导致预期收益水平不能实现可能性，是现金流流出与期望不同的风险，因此导致了所实现的收益比期望值高或低2。这种风险主要与投资企业的内在因素有关，包括经营决策失误、经营管理不善，

15、使经营成本增加，营业净收益低于期望值。经营风险是商业房地产面临的最重要的风险。2.财务风险，是指由于商业房地产投资者或其他房地产主体财务状况恶化而使商业房地产投资及其报酬无法全部收回的可能。首先，投资者运用财务杠杆可能带来风险3。使用借贷资金扩大自有投资产出，称为财务杠杆。使用财务杠杆时，投资的不确定性增大，不能达到预期收益的可能性也会增大。其次是拖欠风险，当房屋的购买者或者租赁商不能按合约支付房款或租金，拖欠严重，会使投资者入不敷出，无法收回投资及其报酬。3.市场风险，是指商业房地产市场价格变动，并给投资者带来损失的可能性4。商业房地产不仅面临房地产市场，更重要的是面临商业市场的激烈竞争，并

16、且，商业房地产投资规模的巨大要求有一定的垄断性的市场才能生存。4.利率风险，商业房地产投资会由于利率的变化给收益带来不确定性；一方面，商业房地产的开发资金投入巨大，一般都需要银行贷款支持，贷款利率的提高，会直接增加开发成本；另一方面，利率的浮动会影响到房地产市场和建筑市场5。利率越低，对房地产的需求就越大，两者成反比。5.流动性和变现风险，由于商业房地产的商品实体不能流动，投入房地产的资本被限定在一个地方，同时它的投资周期长，使用周期更长，而且商业房地产价值大，交易成本也高，这些因素都影响到它的变现性6。投资者需要资金时无法很快完成交易，只能等待合适的机会或以低价卖出，从而大大影响了投资收益水

17、平。6.自然灾害风险，这是指由于自然灾害的发生给投资者带来损失的可能性。如地震、洪水、暴风等，这种风险可以通过投保转移给保险公司7。第三章 商业房地产投资风险分析的基本方法任何投资行为都具有一定的风险性，商业房地产投资也不例外。由于外部环境中存在大量的诸如政治、经济、政策、自然环境等不确定因素，正是这些不确定性对投资活动构成了风险。商业房地产开发商在投资决策前，必须对潜在的风险进行综合评价，确定风险的大小，才能做出科学的决策。风险评价的目的就在于估计风险可能给商业房地产投资活动的结果所带来的影响程度，从而为企业经营决策提供依据，同时也便于商业房地产投资决策者采用合适的对策，加强风险管理，尽量减

18、少风险所造成的损失。国内主要所运用的商业房地产投资风险评价方法一般从两个角度来对商业房地产投资风险进行评价。一是从财务角度考虑，主要考虑项目的现金流量、成本控制、收益率、静态回收期、动态回收期等一些财务上的指标，通过采用这些方法，最后得出预测的收益水平，根据所得收益水平与目标收益水平的偏差，从而确定风险的可接受程度；二是从宏观、微观经济变量因素的角度来考虑，将对商业房地产投资风险的影响因素通过一定的手段进行评分或量化，然后根据特定的评价方法，对这些变量进行分析和计算，得出该商业房地产项目投资的风险程度。风险评价的方法很多，跟据评价所依据的理论基础，将目前常用的风险评价方法归类如表31所示：表3

19、1：商业房地产的投资风险分析方法专家评判法专家评分法运筹学及其他数学法层次分析法模糊综合评价法灰色综合评价法新型评价方法基于BP人工神经网络评价法信息熵评价法混合评价法模糊神经网络评价法AHP+模糊综合评价法灰色模糊综合评价法3.1 专家评分法专家评分法是出现较早应用较广的一种评价方法。它是在定量和定性分析的基础上，以打分等方式做出定量评价，其结果具有数理统计特性。其最大优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出定量估价8。考虑到各指标重要程度的不同及专家权威性的大小，后又发展了加权评分法。专家评分法具有使用简单、直观性强的特点，但其理论性与系统性不强，一般情况下难以保证结果的客观性

20、和准确性。3.2 层次分析法层次分析法的基本原理是根据具有递阶结构的目标、子目标（准则）、约束条件及部门等来评价方案，来用两两比较的方法确定判断矩阵，然后根据判断矩阵的最大特征根相应的特征向量的分量作为相应的系数，最后综合出各方案各自的权重（优先程度）。该方法是一种定量和定性相结合的方法，在多指标的权重确定上应用广泛。3.3 灰色综合评价法在多指标综合评价中，评价目标往往具有灰色性，因而，用灰色关联分析方法进行综合评价是适宜的。它由样本资料确定一个最优参考序列，通过计算各样本序列与该参考序列的关联度，就能对评价目标做出综合分析。在进行综合评价时，这种方法的数学处理不太复杂，能使用样本所提供的全

21、部信息，而且它等同对待各评价指标，可避免主观因素对评价结果的影响。3.4 基于BP人工神经网络评价法该方法模拟人脑智能化处理过程的人工神经网络技术，通过算法，学习或训练获取知识，并存储在神经元的权值中，通过联想把相关信息复现。能够“揣摩”“提炼”评价对象本身的客观规律，进行对相同属性评价对象的评价。优点是网络具有自适应能力、可容错性，能够处理非线性、非局限性与非凸性的大型复杂系统。但精度不高，需要大量的训练样本等。由于结合了计算机的辅助设计，编程较为复杂，实际应用情况受到一定限制。3.5 信息熵评价法熵是用来度量系统状态或信息源不确定性程度的量度。信息论的创立者Shannon把通过过程中信息源

22、的信号的不确定性成为信息熵。Shannon在信息熵广义化基础上提出任何一个活动的信息总量是不变的，可以从客观角度侧度。不少学者将其应用到综合评价领域。该法用熵来度量所获取的数据所提供的有用信息量的大小，利用熵原理来确定评价指标的权重大小和选择评价指标，具有科学性和精确性。3.6 模糊综合评价法模糊综合评价法是一种用于涉及模糊因素的对象系统的综合评价方法9。在许多实际情况下，当一个事物需要多个指标或因素来刻化其本质和特征时，这些指标或因素往往在总评价中的地位并不完全相同，加上人们对一个事物的评价又往往不是简单的好与不好，而是采用模糊语言分为不同程度的评语时，就可以采用综合评判模型来加以表达。它是

23、在模糊环境下，考虑多种因素的影响，为了某种目的对一事物做出综合决策的方法。它将评价对象和评价指标运用模糊数学方法转变为隶属度和隶属函数，通过模糊复合运算来得到模糊结果集。它可以较好的解决综合评价中的模糊性，具有数学模型简单，对多因素、多层次的复杂问题评判效果较好等明显优点，是目前在综合评价中应用比较成功的一种方法，也是软科学的基本方法之一，在科学评判、项目评审、竞赛打分、企业分类、经济预算与决策和风险评价等许多领域都有着广泛的应用。3.7 混合评价法混合评价法就是采用综合集成的思想，将两种或两种以上的方法加以改造并结合，获得一种新的评价方法10。如模糊综合评价与人工神经网络技术的集成就形成了模

24、糊神经网络评价法。在模糊综合评价过程中权重的确定引入层次分析法则形成AHP+模糊综合评价。灰色模糊综合评价则是利用模糊集理论和灰色关联分析建立模型，是在已知信息不充分的前提下，评判具有模糊因素的事物或现象，并能较好地处理方案评估与排序过程中的模糊性和人脑综合判断的一种方法。纵观上述各风险评价方法可以看出，各种分析方法都有其有点喝缺点。由于商业房地产投资风险评价体系包括了很多复杂的评价指标，是一个多层次的复杂系统。这些评价指标对房地产项目风险的影响程度有时很难用确定的数值去度量。考虑到房地产投资风险的层次性、评价标准中存在的复杂性以及评价影响因素的系统性和非系统性一系列的问题，还有实际应用的前景

25、，本文将采用系统分析法对房地产投资风险进行评价，对我国商业房地产投资风险进行分析。第四章 基于系统分析法的商业房地产投资风险分析4.1 系统风险分析法简介商业房地产投资风险由系统风险和非系统风险所组成。由房地产投资组合理论可知，通过适当的投资组合选择，投资者所面对的非系统风险差不多可以完全规避和控制，但系统风险依然存在。因此，商业房地产投资系统风为何种形态投资影响整个投资市场的评估。在进行房地产投资决策时，常用财务净现值(NPV)和内部收益率(IRR)作为评价指标。而两者都是基于基准收益率，没有考虑风险因素。如果把风险因素考虑进去，对于评价方案来说，仅仅考虑用基准收益率折现是不够的，根据资本资

26、产定价模型，风险要产生风险溢价，应该考虑到风险因素对收益的影响，以及物业增值带来的收益增加。因此，应该在基准收益率基础上考虑风险和增值因素的投资收益率作为折现求净现值的依据是比较符合房地产投资实际。其具体步骤如下:4.1.1 风险因素分析首先分析商业房地产投资项目面临的主要投资风险因素，然后对房产专家进行调查，通过调查统计分析确定各风险因素发生的概率，被调查项目的收益率、及预测物业增值率等。4.1.2 求风险变异系数一个投资方案的风险程度大小，可用风险变异系数表示。通过第一步的统计结果求风险变异系数。风险变异系数的实质为损益值的方差与期望值之比。即: 其中: s值与投资者的风险偏好性格有关。当

27、接近1时，通常是投资者不愿接受风险，1更是投资者不能忍受的风险。因此说值越大，风险也就越大，未来收益的不确定性越大。4.1.3 求投资的系统风险度及投资方案评价对于房地产投资来说，除项目自身的风险因素外，整个行业的系统风险始终与项目的实施过程息息相关，并影响着投资项目的整体收益率。根据投资组合理论，定义: 其中: 是指项目的收益率,与本地区房地产投资市场收益率平均值协方差。为本地区商业房地产投资市场均方差的平均值。可以通过行业协会提供相关数据或财税报表运用数理统计获得。虽然，对于投资项目的直接关联性没有，但根据协方差的意义，系数实际上就是评估投资项目和投资整体市场共同走势的相关系数，或者说是投

28、资整体市场的波动性对投资项目的影响程度。这样在既考虑投资项目的本身风险变异，又考虑投资整体市场的共同走势。对含有风险的投资报酬率I可表示为: 其中: -风险变异系数 k-行业基准收益率E(h)一物业预期增值率-风险报酬增长率(投资者可根据市场或对风险的厌恶程度及其他有关条件确定，一般为5%-10%)4.2 运用系统分析法分析商业房地产投资风脸4.2.1 了解项目概况、分析风险因素首先了解项目的概况，项目的投资方案和经济侧算，分析目标地块项目的总投资测算表、总收益表、现金流量表等。然后分析影响房地产项目的主要风险因素，请房地产专家对各风险因素发生的概率、项目的收益率、被调查项目的收益率、物业预期

29、增长率等做出预测。例如通过分析，影响该项目的主要风险因素有:建造成本、建造工期、销售价格及时间。4.2.2 求项目的风险变异系数、系统风险度、考虑系统风险的基准收益率I（1）求风险变异系数根据该项目的总投资估算表、收益测算表、现金流量表等分析各风险因素变动对各表的影响，再依据专家调查表各风险因素的发生概率对有关项目数据做出调整。据此测算由于受到某一风险因素的影响，该项目的收益期望值、方差、风险变异系数；同时求出由于受到所有风险因素的综合影响，该项目的收益期望值、方差、风险变异系数。（2）求系统风险度对专家调查表作进一步的数理统计，通过分析统计得出目标地块在各种概率下的收益率、平均值；被调查单位

30、在各种概率下的收益率、平均值。根据投资组合理论:求的相关系数为：（3）求考虑风险的基准收益率I按上述被调查单位项目收益率的平均值作为基准收益率，被调查单位物业增值率作为目标地块的物业预期增值率，取,，代入数据其中: -风险变异系数；-物业预期增值率 -行业基准收益率；K-风险报酬增长率(投资者可根据市场或对风险的厌恶程度及其它有关条件确定，一般为5%-10%)。4.3 利用考虑风险因素的基准收益率评价投资项目如利用考虑风险因素的基准收益率来计算财务净现值NPV:一般来说，考虑风险因素的投资方案的净现值较不考虑风险的净现值小一些。若NPV0。则要考虑该项目是否可行。第五章 商业房地产投资风险的应

31、对策略在商业房地产项目关键风险的识别过程中，组织管理风险居首要位置，其次是市场风险、技术风险以及财务风险，因此在风险防范的过程中要分清主次、抓住关键。在人力、物力、财力有限的条件下，首先防范最容易导致项目失败的风险，进而逐步展开对其它风险的防范与控制。5.1 组织管理风险的应对一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是至关重要的因素。提高管理人员及其管理团队的素质，进而提高管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性，从而更有效地使用资产，减少经营费用，提高收益水平，降低房地产投资风险。具体从以下三个方面来提高组织管理水平：（1）培养全体团队成员的风险控制意识和技能。风险控制具有全面性

32、和系统性，搞好风险控制不仅仅是管理部门的事，更加需要全员参与，因此要着力于培养全员风险控制意识。同时结合企业文化建设，加强风险控制策略的宣传和风险管理培训的力度，为风险控制策略的有效实施建立良好的企业文化氛围，使全体成员树立风险控制理念，掌握风险控制知识，提高风险防范意识。在房地产投资过程中，不能忽略公司各个层面的理解和支持，要取得思想上的共识，建立真正行之有效的风险控制与防范策略。同时，应该认识到，风险防范只有起点，没有终点，要在不断改善和持续运行中使组织管理水平不断提升，真正做好风险防范工作。（2）加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部

33、门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程的领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员合理分工。（3）完善合同管理。严格执行建设工程管理法律法规，普及相关法律知识，培训合同管理人才，设立合同管理机构，配备合同管理人员，建立合同管理目标制度，推行合同示范文本制度，重视合同分析，建立合同实施保证体系，完善合同变更管理和合同资料的文档管理。5.2 市场风险的应对经营管理决策是否得当、商业机会把握是否及时、市场行情的变化

34、是否有利于项目，这在一定程度上都对房地产市场产生影响，为此主要从以下几方面来考虑防范与控制市场风险：（1）合理预测房地产市场。没有需求就不会有投资，市场需求是进行投资的必然前提。虽然房地产市场的供求关系瞬息万变，但是通过对市场的深入调查，掌握大量的数据后，就可以对房地产市场进行合理的预测。从目前我国房地产市场看，市场需求量较大，发展前景良好。同时也应该看到，我国房地产市场竞争越来越激烈，居民消费水平不断提高，市场消费结构也日趋变化，这使得市场需求变得越来越隐蔽。而投资者要使自己的产品受到市场的青睐，获得投资的成功，就需要广泛挖掘市场需求并进行深入研究，找准市场“买点”。因此，投资者在项目投资前

35、必须进行全面的市场调查和分析，对市场行情了如指掌，清楚知道目前市场需要的房地产项目类型，需求量的多少，市场开发状况的饱和程度，市场支付能力，市场价格，同行竞争情况，以及未来市场的发展趋势等。此外，在市场分析过程中，要充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上都能不断满足消费市场的特殊要求，保证投资项目与消费市场需求的一致性，有效避免和控制因市场需求变动造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。（2）全面分析与正确定位市场。企业要对市场进行全面的调查研究，分析市场需求，明确自身的优劣势，使自己能够准确地把握市场命脉。为此，有必要

36、建立起市场信息快速收集机制，通过多渠道搜集与营销有关的环境信息、技术信息、项目信息、产品信息、需求信息等，为项目产品的开发、技术的改造和营销决策提供第一手准确信息。在对项目内外环境进行充分分析和比较的基础上进行目标市场划分，根据项目战略和产品特色来明确市场定位。通过科学论证，切合实际地实行单一经营战略或者实行多元化经营战略，把发展目标与现实可能结合起来，及时把握变化的时机，避免项目过于绝对化、僵化而造成不必要的风险。（3）加大营销力度。市场营销不同于销售或促销，它从市场需求出发生产产品或提供服务，并通过一定的分销渠道和沟通传播，以合适的价格将产品或服务提供给购买者。现代项目的市场营销活动包括市

37、场营销研究、市场需求预测、市场细分、市场定位、新产品开发、定价、分销、物流、广告、人员推销、销售促进、售后服务等一系列内容。营销意味着项目应该“先开市场，后开工厂”，在市场导向的基础上，营销部门积极参与项目目标的确定、新产品构想的筛选和项目预算的制定，此外还要和技术部门共同研究市场需求、产品说明的编写、用户培训及售后服务工作，向技术部门定期提供有关用户对新产品的意见、竞争对手的动向等信息，对正在研究的技术开发项目进行市场需求的调查、预测并将结果反馈给技术部门，确定新产品的目标市场、市场定位、上市时机以及相应的产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略和服务策略等，进而确保产品市场营销的成功。5.3

38、 技术风险的应对技术的主体受到多方面因素的影响，因而不可能对新技术的成果和投入市场后的效益做出完全准确的预测，并且自身技术水平、科研力量的限制也使得许多因素处于不确定状态，从而产生技术风险。在当前形势下，应对技术风险需要考虑以下三方面：（1）加强设备的安全性。在施工过程中，设备的损坏极易造成人员的伤亡、工期的滞后、而这类事故的发生势必会破坏项目的正常运行，随之也会产生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛。因此，加强对相关施工设备进行定期检查有利于设备的保养，在延长设备生命期的同时也给施工人员带来安全，避免了不必要的建筑生产力损失和建筑费用的额外支出。特别是对某些精密仪器的检查与定期护理

39、可以使得建筑设计更加精准、避免计算失误所造成风险损失。（2）务必保留高技术人才。在房地产建设过程中，保留住高级人才可以防止建筑生产力因素的短缺以及建筑材料的浪费，在一定程度上保证投资项目能够按质按量地完成，防止工期浪费和成本上升。（3）适当引入先进技术。新设备、新工艺的增加虽然会增加一些试验费用，但也可以有效的降低工程成本，缩短工期，提高工程质量。另一方面，拥有先进的建筑技术还可以增加员工的企业荣誉感与归属感，有利于提高企业声誉。5.4 财务风险的应对财物风险管理是整个投资项目风险管理的核心，着重于对资金流量的管理与控制，力求科学合理地使用项目资金，因此在财务风险的防范与控制上，可以采取以下风

40、险防范措施：（1）采取保险和非保险手段。以缴纳保险费为代价，企业可以通过向保险公司投保将风险转移给保险公司。但是保险作为一种分摊损失和实施经济补偿的方式，其使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以投保，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。所以企业还必须以自身财力直接承担风险损失的补偿责任，如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，建立风险损失补偿基金或建立自保公司。此外企业还可以采取必要的、正当的、合法的非保险手段将风险转移给其他单位，如房地产开发商将施工中危险性较高的工作承包给其他的专业施工单位，从而减少自己的风险责任。而对某些超过开发商能力的风险或无法投保的风险，可以实行项目股份

41、化，将经营风险分散到全体股东身上。（2）合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划，实施建设项目全过程的投资费用控制，实现项目投资管理目标和企业投资效益。此外要重视多方案的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命期经济好的设计方案，严格控制施工阶段费用，加强资产的动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制，有效协调投资控制、进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。（3）加强项目资产的集中管理。项目必须高度重视财务管理，真正把财务当作整个项目管理的核心，设立专门财

42、务管理机构，规范制度，堵塞漏洞，严格监管，实现对资金流量的集中管理与控制。加强财务的资金管理，不只是事后算账、做账、统计、结算，而是把财务资金管理作为整个项目管理的核心，使之贯穿到经营管理的每一个环节，从市场调查、项目可行性论证开始，必须认真考虑项目的财务和盈利能力，以保证项目取得最大的经济效益。此外，可以增强项目创造现金的能力，提高自有资金占有率，从而有效地支持项目扩张，特别是在项目不具备扩张条件下强行扩张，更应该提高经营效率，减轻项目负债，消解财务风险。因此，为了规避收支性风险，就必须预测项目的经营状况，并以此为依据，合理地确定融资结构中债务和权益的比例，充分利用财务杠杆获取杠杆收益。第六

43、章 结论伴随着我国国民经济形势的持续走强，社会固定资产投资规模不断扩大以及居民消费能力和水平的提高，鉴于其自身多功能的特点，商业房地产作为房地产业的一个下属类别近年来成为了我国房地产开发商的投资新热点。然而，与国外相比，我国的商业房地产仍处于发展的初期阶段，相关理论和政策不是很完善，在给商业房地产开发商带来高收益的同时，也使其面临着巨大的投资风险。本文以我国商业房地产投资风险评价为研究对象进行研究和探讨，主要介绍了国内外主要的商业房地产的投资风险分析方法，并做了简单的评述。结合我国的实际情况对我国的商业房地产的投资风险进行了分析，运用系统和非系统的风险分析方法来分析目前我国的商业房地产投资风险

44、。以期对我国的商业房地产的开发提出有意的意见。13参考文献1 郭险峰我国商业地产开发升温原因及特点解析J经济论坛，2010(13)：52-532 袁锐商业房地产投资的商业区域分析J商业时代.理论，2009(21)：12-133 中国房地产年鉴编辑委员会中国房地产市场年鉴2005M北京：中国计划出版，20054 中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴2007M北京：中国统计出版社，20075 王珍莲新时期我国商业地产开发模式走向研究J建筑经济，2007(7)：38-416 俞明轩房地产投资分析M北京：首都经济贸易大学出版社，20047 刘勤，任荣明商业地产估价中的商圈因素分析J价格理论与实践，20

45、07(11)：42-438 俞明轩房地产投资分析M北京：首都经济贸易大学出版社，20049 余凯商业地产开发中商业与地产脱节问题探究J商业时代，2011(33)：22-2510 余凯商业地产短线操作问题研究J商业时代，2010(29)：19-21致 谢本论文是在老师的悉心指导下完成的。老师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与人处事的道路。本论文从选题到完成，每一步都是在老师的指导下完成了，倾注了老师大量的心血。在此，谨向老师表示崇高的敬意和衷心的感谢!