物业管理生命周期四大阶段工作.docx

1、物业管理生命周期四大阶段 72 项工作一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间可研阶段1.1第 1 项工作完成项目五个方案1在地产项目研发设计小组形成甄选项目审定表后 10 天内，物业市场拓展专业完成物业进入可行性研究报告，并提报地产项目研发设计小组。可研第 5 日可研第 10 日前期阶段1.2第 3 项工作完成项目开动会审定表2在地产项目公司获取项目后 30 天内，完成物业新分公司注册，资质办理，获取营业执照、资质证书。开始新分公司的日常财务核算工作。可研第 150 日可研第 190 日3依据组织专业结构、岗位专业结构、团队建制作业标准，填制物业服务中

2、心研发小组人事任免审定表，发布人事任免决定，分别权限。（在集团获取项目 30 天内）。可研第 160 日可研第 180 日1.3第 4 项工作完成平面和单体方案设计审定表4服务中心研发小组依据设施管理咨询建议任务书，针对地产项目公司总平面和单体方案设计内容（交通流线、景观配套、总平面扩初图、单体布局）提出物业建议，并形成设施管理咨询方案表总平面和单体方案设计物业建议分表前期第 5 日前期第 15 日1.4第 6 项工作完成项目五个计划，总平面与单体扩初设计，设计特征对比表，交房5依据地产项目公司五个计划表 10 天内完成项目流程与标准化里程碑执行表。前期第 30 日前期第 50 日6依据项目扩

3、初设计图、设计特征对比表、交房标准提出物业建议，并形成设施管理咨询方案表总平面和单体扩初设计物业建议分表前期第 50 日前期第 60 日一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间标准建议1.5第 11 项工作成立物业服务中心，搭建体验中心品鉴馆7依据三个样板间施工图 10 天内完成设施管理咨询方案表样板间物业建议。前期第 70 日前期第 90 日8在三个样板间开工前 10 天内，完成体验中心服务方案。前期第 100 日前期第 110 日9成立服务中心，发布体验中心人事任免及人力资源开发与交流决定，完成体验中心办公物资的配备与人力资源的招聘、培训。前期第 1

4、00 日前期第 110 日10完成体验中心五书及计划预算总规、年度计划预算。前期第 100 日前期第 110 日11体验中心服务合同签订后，依据流程与标准化开展体验中心品鉴馆服务。前期第 100 日前期第 120 日承接阶段1.6第 12 项工作完成各专项招投标12依据项目各专项招投标的技术特征对比表和技术标准，提出物业建议，形成设施管理咨询方案表招投标物业建议分表，反馈至地产项目专项采购组。第 13 项工作完成物业服务招投标、获取备案表13在项目建设工程施工许可证获取后 10 天内（开盘前 90 日内）启动物业服务招投标程序。（编制物业服务招标文件，对物业服务招标进行备案、公示）前期第 15

5、0 日前期第 180 日14依据项目物业服务招标条件，编制投标文件（物业服务方案表人力资源与物资配备方案表）；完成项目物业费、能耗费、停车管理费定价测算，核定取费标准。前期第 160 日前期第 180 日一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间15在地产项目获取建设工程施工许可证 40 天内（开盘前 30 日内），物业和地产项目公司共同完成物业服务招投标，与地产项目公司签订前期物业服务合同。承接第 20 日前期第 60 日16在开盘前 20 天内完成项目前期物业服务协议、业主规约文本制定及印刷。承接第 20 日前期第 60 日17在项目开盘前 10 日内

6、，物业完成物业服务招投标中标备案，获取物业服务招投标备案表。承接第 20 日前期第 60 日18协助审定房屋销售统一口径 100 问，组织参与销售及样板房、水吧客服人员培训。19跟进客户在签署购房合同的同时签署前期物业服务协议及业主规约；同步收集新业主资料。1.7第 21 项工作签订项目入伙审定表20在地产项目公司宣布项目开盘后 30 天内，与项目公司责任人签订项目入伙审定表，由集团出资建立流程与运营基金。承接第 70 日承接第 100 日21依据前期物业服务合同项目入伙审定表，开展服务中心人事任免及人力资源开发与交流，完成服务中心人力资源的招聘配备。承接第 70 日承接第 100 日1.8第

7、 22 项工作完成能源系统调试评估报告22协助完成项目机电节能系统施工质量评估报告能源系统调试评估报告及运行策略报告1.9第 28 项项目竣工验收，进行设备调试，23在客户入伙前 60 天内，与地产公司确定客户集中入伙方案，并填制客户入伙专项工作流程与标准化工作表，完成项目入伙方案的培一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间完成项目接管验收， 督促工程遗留问题 整改 100%消项训及工作布置。24完成第六次沟通交底会，完成集体研发设计小组第十次审核会。入伙前 60 天25依据标准化计划,完成客户入伙、二次装管理等作业标准及相关表单、待签协议的修订。入伙前

8、 90 天26依据物业管理用房装修标准化任务书，完成物业用房的设计、装修。入伙前 120 天27在客户入伙前 70 天内，服务中心组织各方成立物业接管验收专项工作组，形成物业接管验收专项工作流程与标准化工作表。入伙前 70 天28客户入伙前 60 天内，依据物业接管验收作业标准对项目共用部分开展物业接管验收，对现场存在的问题填制物业接管验收限期整改审定单，督促完成 100%消项。入伙前 60 天29客户入伙前 60 天内，依据物业接管验收作业标准对项目专有部分开展物业接管验收，对现场存在的问题填制物业接管验收限期整改审定单，督促完成 100%消项。入伙前 60 天30客户入伙前 30 天内，依

9、据物业接管验收作业标准完成物业资料的接管验收。入伙前 30 天31办理对项目材料部品样板库及备品备件移交物业公司的接管验收。32完成项目水、电用户更名、过户手续，与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。2.0第 39 项工作完成客33依据项目客户集中入伙方案，完成入伙现场物资的采购与配备。入伙前 60 天入伙前 30 天一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间户集中入住相关物资资料配备，模拟项目入伙34在客户入伙前 60 天内填制成本预算集中和专项采购执行单，完成专项服务外包集中或专项采购（秩序维护服务、环境管理服务等），签署相关合约并落实人员物资进场。入

10、伙前 60 天入伙前 15 天35根据公司 VI 手册，制作项目现场 VI 系统（宣传栏、标识、标牌、导引系统等）。入伙前 10 天36客户入伙前 30 天，协调地产项目公司完成共用设施成品保护、项目现场精开荒保洁服务。入伙前 30 天入伙前 5 天37客户入伙前 30 天内，完成客户入伙各项待缴费用明细单的建立，完成物业相关收费项目及收费标准的备案。入伙前 30 天入伙前 15 天38客户入伙前 30 天，完成服务中心所有岗位职员的招聘到岗，组织开展入伙相关培训。入伙前 50 天入伙前 7 天39客户入伙前 20 天内，依据客户入伙作业标准，完成集中入伙现场的布置，相关客户的预约，入伙资料装

11、袋，开展模拟入伙。入伙前 20 天入伙前 3 天使用阶段2.1第 40 项工作第十一次审核会40项目入伙后 60 天内，完成地产项目公司人力资源开发与交流；完成集体研发设计小组第十一次审核会。2.2第 41 项工作入伙率达到 75%以上，开展对客服务41落实带客验房，为业主办理相关入伙手续、二次装手续；完成客户基础信息收集、录入。入伙当日42督促项目公司完成工程遗留问题 100%销项，并每天发送工程遗留问题整改销项日报表。一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间43制定业主搬家入住指引规范，岗位落实现场管理服务。44根据公司计划，组织适时开展社区文化活动

12、，保持与业主良好的互动，增强物业与业主的关系。45完成停车管理计划及审批工作、实施停车收费管理服务。46落实小区封闭式管理，保持园区良好的生活秩序。47以满足业主便利生活需求为目标，适时开展有偿家政拓展服务。48制定宠物豢养管理规定，设置相关设施。49夏季适时开展泳池成本经营服务。50以满足业主便利生活需求为目标，适时开展有偿家居维修养护等有偿服务。51依据国家假日节气及项目当地习俗，适时开展节日、业主家中喜庆等关怀服务。2.3第 58 项工作完成设备运行保障及消防演练52完成共用设备系统的调试、运行策略的制定；落实机房管理标准化。53管理系统软件上线 30 天内，完成系统基础数据的录入。54

13、落实中央空调系统夏季运行前换季维保、检修，制定供冷季运行策略。55落实防汛物资采购，防汛宣传；开展雨季应急预案演练，汛期重点区域安全防范。56落实中央空调系统冬季运行前换季维保、检修，制定供暖季运行策略。57落实扫雪融雪物资采购，落实入冬前园林养护及防冻措施，共用设施一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间设备冬季防冻处理。58落实供排水、供电、燃气、供暖、电梯、治安等应急事件处理培训及演练。59组织开展“119”消防月宣传及消防演练活动。2.3第 62 项工作完成机电节能专业五个评估，节能审计报告60完成机电节能专业（暖通、给排水、供配电、弱电、电梯等

14、系统）五个评估；61完供项目暖通系统（天棚、新风系统）供暖季能源审计报告。62完成项目暖通系统（天棚、新风系统）供冷季能源审计报告。63完成能源系统（月度）设施管理工程数据评估表，并出具运行策略优化提升建议；2.4第 67 项工作完成客户满意度调查评估、缺陷反馈、工程数据评估64每月执行现场服务监约评估，完成项目运营与服务监约评估报告。65每月收集项目现场工程缺陷的统计收集，完成工程缺陷反馈数据评估表。66每年 11 月份完成第三方客户满意度调查评估，出具客户满意度调查评估报告。67完成本年度工作总结（五个评估），制定下年度绩效任务规划（五书）。2.5第 70 项工作完成项目公司流程与运营评估

15、、监约报告68依据地产项目公司与施工单位的合同约定，组织维保期满验收，签署维保期满验收单；对项目工程结算款及质保金执行一票否决权。69基于优质优价（优秀标准）、同质同价（良好标准）、低质低价（及一级流程32 个节点四个阶段物业管生命周期流程节点72 项目工作开始时间完成时间格标准）实现物业微利经营，良性发展70跟进项目业主委员会的筹建/改选，完成对相关关键人群的关系维护；签订物业服务合同。71在客户入伙二年后，依据项目现场服务需要及公司战略规划，完成项目创优升级方案评优创建专项工作流程与标准化工作表，并组织开展创优升级。72依据物业管理合同约定，配合业主开展物业房屋本体及其配套设施设备的大中修及改造工程的实施，及专项维修资金的申请和使用。