1、龙湖天曜大区景观方案评优Longhu District.Tianyao landscape公司项目名称项目类型项目业态景观定档景观面积景观成本体验区开放时间景观专员红线内(m2)红线外(m2)红线内(元)红线外(元)东北沈阳曹仲领事馆创新项目高层+洋房S3102083.04630300刘玉帅指标回顾业态S1S2S3S4高层360-420420-500500-630630洋房360-420420-500500-630630客户画像城市+业态+建筑定档沈阳+高层洋房+P3对应景观基准版成本500-630产品比例高层60%洋房40%成本策略360-420420-500500-630630竞品分析（直
2、接、间接）直接竞品：区域地段内同类型业态项目中海领馆一号大区间接竞品：同城品牌型、同类型业态项目仁恒公园世纪大区成本策略360-420420-500500-6301000投资管理溢价5%项目净利润景观占建安成本比项目毛利率成本策略360-420420-500500-630630品牌战略品牌需求：项目级、公司级、集团级公司级成本策略360-420420-500500-630630结论：定档S3（单方630）定位会定档逻辑：启动会逻辑：客户敏感度分析竞品调研分析已交付项目满意度分析分析维度直接竞品（中海领馆一号）间接竞品（仁恒公园世纪）沈阳龙湖天奕（异区同类）备注区域内紧邻地段同类型业态项目同城品
3、牌型同类型业态项目满意占比不满意占比品牌中海仁恒植物绿化21.60%46.40%业态高层+小高层高层商业水景9.10%17.90%售价3万（精装）3万（精装）儿童活动区8%46.40%景观风格现代风格现代风格休闲活动区4.50%14.30%成本亮点/主打 公园大流线景观、自然式住宅 新加坡森居度假型社区价值分配排序大门景观中轴活动场地绿化大门活动场地绿化本项目优势景观面积大，宅间面积较大本项目劣势景观成本相对较低 敏感度价值排序：大门功能活动场地绿化 打击竞品策略排序：大门功能活动场地绿化满意度关注排序：儿童绿化水景休闲产品价值排序：大门功能活动场地儿童绿化故事线：“酒店式场景体验”价值配置：
4、酒店式尊享入口及轴线、精致酒店生活场景2023年3月30号场地分析 Site Analysis区位分析中国|沈阳|和平湾区位分析城市中轴 一河两岸商业配套商业配套丰富，已建成华润万象汇、维华商业广场、大润发、龙湖唐宁街、Inbox集装箱小镇，在建中东港奥特莱斯，近沈阳K11购物中心、万达广场商业配套便利。环境配套近沈阳和平杯世界足球公园、浑河、长白岛森林公园、合众口文化公园、浑河晚渡公园、环境资源优渥。教育配套项目周边有双重点学区，和平一小，126中学分校，近东北大学、教育资源丰富。交通配套15分钟生活圈可覆盖青年大街、万象城、恒隆广场、沈阳站、桃仙机场。距地铁9号线曹仲站及浑河站直线距离1公
5、里；距在建地铁6号线竞赛站步行距离约700米。板块高端生活圈区位分析生活圈层项目周边有中海领馆壹号(3W)、华发中东和平首府(2W)、龙湖唐宁ONE（2W）、新加坡城（1.8W)、中海上和府(2.1W）等高端住宅，已形成成熟的社区配套与高端生活圈。竞争红海，资源相同品牌相当 同期项目贴脸竞争,谁能真正定义沈阳下一个豪宅？竞品选择：-中海领馆壹号（大区）-仁恒公园世纪（大区）竞品位置：01中海领馆壹号：位于辽宁省沈阳市和平区，紧邻本案，与本案同享优越周边配套资源02仁恒公园世纪：位于沈河区青年大街209号，距离本案6km，紧邻商业圈，科普公园与青年大街商业街本案6km02仁恒公园世纪01中海领馆
6、壹号浑 河产品类型：高层售价：3万起绿地率：45%占地面积：278000景观风格：现代风格产品类型：高层+小高层售价：3万起绿地率：35%占地面积：100000景观风格：现代风格竞品01：中海领馆壹号 自然溶于城市的精神豪宅 用浑河文化内涵，利用林、谷、云、涧打造回归自然城市精神豪宅住宅对标美国城市公园、大开大合、主打水景商业对标日本六本木 景观示范区2000元/平方米，大区造价800元/平方米 竞品02：仁恒公园世纪 用色彩定义盛京豪宅 曼哈顿金、塞纳河银、新加坡绿、仁恒红森居艺术馆、美学生活体验中心、对标重庆龙湖尘林间示范区2000元/大区1000元/天奕之后 龙湖领事馆项目将如何保持一线
7、领袖地位，产品再次引领沈阳豪宅标准？竞品如何看天奕概念推演Conceptual deduction购房总价300-600万高净值客群客群：客群：大功改、安居者家庭：家庭：30-35岁为主，三口之家或者二胎家庭来源：来源：沈阳和平区地缘为主，其次为浑南、铁西 外溢环境改善客户及全市职业：职业：企业高管、政府、金融行业中高收入员工、私人企业老板酒店 珠宝 豪车代表了这些客户的显贵特征客群特征：客群特征：客群定位高净值客群的行为场景衣食住行崇尚-极致工艺感受-美学体验偏好-华丽质感喜欢-酒店质感认同-几何美学住-宝格丽酒店吃-精致美食开-劳斯莱斯装饰-宝石戴-名表穿-奢侈品高净值客群的审美倾向喜欢金
8、属、皮革、宝石、晶莹透光等材料带来的显性奢华体验喜 欢 具 有 艺 术 价 值 感 的 场 景 空 间金属皮革宝石晶莹透光洞察客群定位HOW用什么价值标签才能打动这些客户?什么是有价值、有品味、显贵、高端又富有审美水准的代名词？价值点1材料奢华 源自世界高端奢华的材料景泰蓝琉璃宝格丽梦幻金爱马仕灰冰裂纹意大利海浪绿将全球高端、奢华、的“材料”列入材料清单。以更奢华的纹理和色彩，让空间效果更富延展性，把高端空间之美推向极致，巴西范思哲黑价值点2工艺奢华 水刀工艺、激光切割、铜线装饰对高质量产品的需求不断增加，先进技术替代传统的材料加工方式，水刀激光工艺更加精准，用铜为空间勾线，形成更具层次感的鲜
9、明空间价值点3审美奢华 艺术为魂，创造审美的价值，以黑、白、绿、金、棕讲述优雅空间采用黑、白、绿、金、棕等高奢色系，传递优雅、放松、舒适的色彩情绪价值点4体验奢华 对标全球五星奢华酒店空间及高定化服务标准植入全球五星奢华酒店的空间打造，打造独特空间的魅力，进一步大幅提升服务人员与服务对象对象比例，全面营造高定的服务生活北京瑰丽、泰国四季、新加坡W、宝格丽曼谷四季酒店北京瑰丽酒店巴黎宝格丽酒店新加坡W酒店差异化竞争：显性的龙湖现代奢华城市之钻集世界奢华酒店之大成 从技术到精神的奢华进阶户型分析184户型184户型184户型155户型155户型155户型155户型155户型155户型155户型15
10、5户型155户型143126143143126143143126143143126143143126143143126143143126143143126143143126143主入口公寓公寓商业商业商业商业商业幼儿园阔户型洋房+高层为主，公寓、商业洋房184户型洋房155户型高层126户型高层143户型建筑风格现代轻奢化繁就简，以纯粹简约的风格传达奢华品质感景观策略消防分析社区主入口社区次入口车库出入口消防出入口车库出入口车库出入口消防出入口社区次入口消防出入口消防出入口车库出入口景观策略：局部做隐形消防处理，加强入户体验，结合休闲、健身、儿童功能场地特性打造消防规划条件：宅间空间被大面积消
11、防通道、消防扑救面以及消防回车场所覆盖，对宅间竖向景观影响较大消防车道消防扑救面与回车场序号规划分析景观提升01因原规划消防扑救面离建筑过近，无法保证入户楼前的种植空间效果建议消防扑救面整体往北移,消防通道结合消防扑救面及归到通道的设计原则考虑，保证景观效果及减少硬景。02风井紧邻私家花园移动风井，减少对私家花园影响，以绿化遮挡为主考虑，确保景观效果03人防位于中庭空间，影响中庭景观整体布局从中庭空间位置修改到灰空间区域，确保中庭核心景观效果04洋房南侧私家花园宽8米在保证景观效果的前提下，南侧花园从原有的8米改为10米保证产出的最大化。原始规划总图互动后规划总图总图互动03人防出入口01消防
12、02风井04私家花园03人防出入口01消防02风井04私家花园空间分析景观策略：建筑之间围合成独立的花园景观空间，营造一院一景的景观体验规划条件：宅间尺寸较大，方正均衡，有利于景观功能性场地的打造；中庭空间尺寸标注80m54m62m62m28m58m72m13m13m51m66m78m56m81m56m88m67m65m68m70m61m63m60m92m50m61m70m50m70m61m56m70m54m42m日照分析科学分析风光数据进行设计，得出最佳日照条件，匹配最适宜功能，提供冬暖夏凉最好的活动场地冬季避风,晒太阳冬季采光区域冬季风功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场
13、地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地夏季吹风纳凉夏季遮荫区域夏季风功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地功能场地儿童活动场夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴儿童活动场夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴社区泛客厅夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴艺术客厅夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴儿童活动场夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴艺术客厅夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴儿童活动场夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴功能场地功能场地社区泛客厅夏冬两季通风、冬季日照充足、夏季遮阴沉浸式奢华空间体验01.有昭示性的城
14、市延展面02.华丽的艺术活力广场03.尊贵的有距离感酒店接待04.安静惬意的都市桃源05.欢乐的聚会花园06.精致的社交花园07.宁静悠然的度假时光-白马庄园08.精奢叠台私享花园-新加坡酒店09.行政中央花园-W酒店10.龙小湖主题乐园度假时光07私享花园08聚会花园05都市桃源04星钻乐园08森钻乐园10行政花园09社交花园06城市延展面01酒店招待03活力艺术广场02真正的真正的 奢华奢华 是拥有更值得的每一天是拥有更值得的每一天价值点展示仪式感城市界面|高端奢华礼仪01艺术活力广场|家门口的漫时光02尊享酒店入口|专属感与距离感03都市桃源|安静惬意04聚会花园|欢乐社区圈05社交花园
15、|精致奢享06度假时光|白马庄园07 龙小湖乐园|儿童游乐场08 精奢叠台花园|新加坡酒店09W AKEN行政中央花园|W酒店10W酒店城市立面打造城市之钻The city diamond200米钻石主题沿街面，采用意大利海浪绿钻石切割工艺沉浸式奢华体验1：有昭示性的城市延展面艺术雕塑展示+劳斯莱斯星空地面华丽的艺术活力广场遇见沉浸式奢华体验2：华丽的艺术活力广场沉浸式奢华体验2：华丽的艺术活力广场私享五星级酒店尊贵的招待礼仪高贵、奢华、精致沉浸式奢华体验3：尊贵的有距离感的酒店接待定制套装礼宾+进口大理石接待台黄铜整版雕刻项目案名、伞架、定制花钵等沉浸式奢华体验3：尊贵的有距离感的酒店接待-
16、著名雕塑大师的雄鹰轻松、惬意安静惬意的都市桃源FourSeasons闹中取静，隐谧的豪宅气度与高级定制的奢华品质 曼谷四季酒店1:1复刻沉浸式奢华体验4：安静惬意的都市桃源沉浸式奢华体验4：安静惬意的都市桃源沉浸式奢华体验4：安静惬意的都市桃源沉浸式奢华体验4：安静惬意的都市桃源欢乐的聚会花园利用高大乔木、旱溪、多层廊架，打造都市阳光聚会花园，为居者提供大小结合、动静相宜的多种聚会与交流场所，给业主带来具有归属感与仪式感的归家生活体验 Party Garden沉浸式奢华体验5：欢乐的聚会花园沉浸式奢华体验5：欢乐的聚会花园沉浸式奢华体验5：欢乐的聚会花园沉浸式奢华体验5：欢乐的聚会花园沉浸式奢
17、华体验5：欢乐的聚会花园沉浸式奢华体验5：欢乐的聚会花园半岛酒店/虹夕诺雅下午茶的场景精致的社交花园 Socializing沉浸式奢华体验6：精致的社交花园宁静悠然的 度假时光白马庄园无疑是远离尘嚣的悠然秘境，伴你回归心与灵的彻底放松 Vacation time对标新加坡皮克林酒店定位精奢华私享叠台花园 ，延续建筑层叠错落语言，融入场地形成高低错落台地花园，引入酒店自然理念营造一个森语花镜私密会客 交友聚餐私享高定生活场景 精奢质感的叠台私享花园 private garden 沉浸式体验8：精奢叠台私享花园沉浸式体验8：精奢叠台私享花园沉浸式体验8：精奢叠台私享花园沉浸式体验8：精奢叠台私享花
18、园高品雅奢的行政中央会客花园“W”酒店为都市人的休闲社交提供多元丰富的选择，运用一些钻石切割面的处理方式形成了休息区、会谈区及艺术装置 reception garden沉浸式体验9：W维多利亚花园沉浸式体验9：W维多利亚花园沉浸式体验9：W维多利亚花园沉浸式体验9：W维多利亚花园以“互动”“探秘”“成长呵护”等元素作为设计初衷，让孩子不只是享受童趣的快乐，还要有思维上的成长。通过打造缤纷花径，森钻幻境，森林学堂，山谷滑梯，秘境小屋，让孩子跟着龙小湖一起探索神奇秘境，穿梭自由的山谷滑梯、探索自然世界森钻幻彩森林学堂龙小湖穿梭在森林宝石秘境缤纷花径山谷滑梯秘境小屋自然、科普多边构筑、多元器械看台、
19、互动、户外课堂攀爬、滑梯，传声筒植物科普、爬网、滑筒森钻幻彩森林学堂秘境小屋山谷滑梯沉浸式体验10：主题龙小湖乐园一攀爬、跳跃、童趣、自然科普、亲子互动、寓教于乐的场景菱形钻石形的构筑、构筑多彩的生活缤纷花径幼龄3-6岁 混龄3-10岁中龄6-10岁高龄10-12岁中龄6-10岁节点设计年龄分区、功能分区节点设计功能落位沉浸式体验10：主题龙小湖乐园一秀场看台家长看护植物科普传声筒植物科普墙攀爬网植物认知摇摇乐山谷滑梯秋千龙小湖标识牌攀爬、跳跃、童趣、自然科普、亲子互动、寓教于乐的场景菱形钻石形的构筑、构筑多彩的生活家长看护家长看护山谷滑梯秋千传声筒儿童秀场幻境构筑游玩路线游玩路线沉浸式体验1
20、0：主题龙小湖乐园一沉浸式体验10：主题龙小湖乐园一沉浸式体验10：主题龙小湖乐园一星钻的奇幻之旅龙小湖带着好奇心与想象力，与小伙伴一同探索神秘的星钻世界!主器械空间星钻秘境星际漫游健身场地、亲子互动斗转云移图案认知空间趣味奔跑空间云游梦境幼龄活动与家长看护沉浸式体验10：主题龙小湖乐园二攀爬、跳跃、童趣、自然科普、亲子互动、寓教于乐的场景节点设计年龄分区，功能分区星钻秘境幼龄3-6岁高龄10-12岁中龄6-10岁康体健身活力健身星际漫游云游梦境斗转云移沉浸式体验10：主题龙小湖乐园二攀爬、跳跃、童趣、自然科普、亲子互动、寓教于乐的场景节点设计功能落位，游玩流线Mini跑道康体健身活力健身家长
21、看护地面图案跷跷板婴儿停车位摇摇乐滑梯秋千龙小湖标识牌主题器械转转椅趣味座椅家长看护家长看护秋千摇摇乐家长看护转转椅转转椅组合健身标识牌热身区域游玩路线游玩路线沉浸式体验10：主题龙小湖乐园二沉浸式体验10：主题龙小湖乐园二专 项 设 计Special design消防处理规划条件：宅间空间被大面积消防通道、消防扑救面以及消防回车场所覆盖，对宅间竖向景观影响较大消防解决策略：登高面、消防回车场结合健身场地打造；消防处理方式01：消防登高面、消防回车场局部是隐形消防处理，结合休闲场地、移动花箱打造;消防处理方式02：0101010101010101010101010201010203010101
22、01登高面、消防回车场结合儿童场地打造；消防处理方式03：消防处理方式01：消防登高面、消防回车场局部是隐形消防处理，结合休闲场地、移动花箱打造;消防效果消防处理方式02：登高面、消防回车场结合健身场地打造；消防效果消防处理方式03：登高面、消防回车场结合儿童场地打造；消防效果私家花园洋房私家花园原则：北花园3m，面积范围约3039南花园8-10m，面积范围126159侧花园宽3.5m，前后院相通，面积范围220242洋房184户型北侧无法开口，取消北侧私家花园Y1#东、西侧、Y3#东、西侧、Y4#西侧、Y6#东侧、Y7#东侧、Y9#西侧为满足便捷归家，预留景观绿化空间,取消侧花园Y1#楼、Y
23、3#楼、Y6#楼北侧为预留景观绿化空间，取消北花园南侧添加社区入口（防尾随门），取消Y10#和Y11#的侧花园洋房私家庭院分隔及交通方式：1.6m 小院墙分隔两户花园除Y11、Y12以外南侧设置小院门Y7#Y6#Y8#Y5#Y10#Y11#Y12#Y2#Y1#Y4#Y3#Y9#G7#G8#G9#G4#G5#G2#G3#S10#S2#S3#S4#S5#S6#S7#S8#S9#G1#高层私家花园原则：G6#高层南侧私家花园宽4米，1.2m 小院墙分隔两户花园厚热浸锌钢管质感涂料（同建筑）分户墙及铁艺门立面图小院围墙立面图厚热浸锌钢管质感涂料（同建筑）3.4m0.9m0.4m1.6m1.3m0.3m
24、5.2m0.4m0.9m0.4m6m1.6m0.4m6m小院墙分析小院墙围墙分析围墙立面图厚热浸锌钢管质感涂料（同建筑）2.4m实体围墙（与小院墙连接）实体围墙+栏杆景墙洋房入户效果图高层入户效果图水景面积占比本项目指标对应集团指标标准红线内景观总面积红线内水景面积红线内水景面积占比高层（11层以上）景观面积2w以下高层（11层以上）景观面积2w-5w高层（11层以上）景观面积5w以上洋房（含小院面积）别墅（含小院面积）1034488300.8%3001.5%且6001.2%且9001.2%1%户均儿童活动场地面积本项目指标对应集团指标标准项目户数（不含公寓）红线内儿童场地面积户均儿童活动场地
25、面积高层（11层以上）景观面积2w以下高层（11层以上）景观面积2w-5w高层（11层以上）景观面积5w以上洋房（含小院面积）别墅（含小院面积）14302110m21.48400或每户0.3500或每户0.5800或每户0.5300或每户0.25100园区内软硬面积比本项目指标对应集团指标标准园区内软景面积园区内硬景面积园区内软硬面积比高层（11层以上）景观面积2w以下高层（11层以上）景观面积2w-5w高层（11层以上）景观面积5w以上洋房（含小院面积）别墅（含小院面积）41379.262068.86：45比56比46比46比47比3软景单方下限本项目指标对应集团指标标准400元1、S1项目
26、软景单方240元/、S2及以上项目软景单方260元/为下限值进行控制。2、低于管控下限值项目，需与集团一事一议指标数据分析红线内范围红线内水景红线内儿童场地园区内硬景园区内软景车库顶板线车行入口（入地库）车行入口（入地库）车行入口（入地库）人行出入口人行出入口人行出入口风险风险项项绿地率绿地率消防消防覆土覆土挡土墙挡土墙儿童场地儿童场地地上停车场地上停车场私家庭院赠送私家庭院赠送其他一事一项其他一事一项指标指标是否是否达标达标改造后改造后是否达是否达标（若标（若有）有）是否是否改造改造改造改造形式形式是否是否有风有风险险平均平均厚度厚度荷载荷载是否是否提资提资挡墙挡墙高度高度风险风险描述描述是
27、否是否集采集采非集采原因非集采原因（若有）（若有）数量数量园区内园区内数量数量园区外园区外数量数量是否改是否改造造改造形改造形式式是否人是否人车分流车分流人车分人车分流如何流如何输出输出是否有是否有风险风险业态业态绿地率绿地率私家庭私家庭院标准院标准面积段面积段赠送原赠送原则则赠送标赠送标准准是否满是否满足定位足定位会要求会要求是否计是否计入绿地入绿地率指标率指标是否符是否符合制度合制度要求要求风险事风险事项项对应策对应策略略风险风险状况状况35%是/是硬质铺装改绿化有1.8m已提资无/是/无无无无无是园区内人车分流/高层+洋房35%/首层南院及北院，边户侧院按集团制度打9折计算是否是/风险风
28、险策略策略无拆改，实际测算35%满足部分登高面改为草坪，基层消防可行车顶板加固+轻质换填/私家花园报规中未体现，小院门及分户墙需验收后实施。/风险点Y7#G6#Y8#Y5#Y10#Y11#Y12#Y2#Y1#Y4#Y3#Y9#G7#G8#G9#G4#G5#G2#G3#S10#S1#S2#S3#S4#S5#S6#S7#S8#S9#风险点01G1#Y1#Y2#楼栋与沿街商业楼栋间距较窄，楼栋消防扑救面面积较大，绿化空间较小，无法种植乔木遮挡不好的视线G1#风险点02洋房的私家花园宽度拓宽到10米，导致宅间两侧景观空间狭窄；风险点03南侧添加社区入口（有防尾随门）导致取消Y10#西侧和Y11#东侧的
29、侧花园风险点04G2#消防车道与消防扑救面的面积较大，紧邻商业与车库入口，导致入户景观感受较差成本测算成本测算成本测算酒店入口都市桃源聚会花园四大奢华体验01020304材料奢华材料奢华审美奢华体验奢华水刀工艺激光切割铜线装饰高端奢华材料五星奢华酒店空间高定化服务标准艺术为魂审美价值轻奢色系四大奢华体验，十大景观价值点，打造钻石品质豪宅，给城市精英生活的献礼产品价值输出十大景观价值点0102城市延展面艺术活力广场艺术装置星光广场休闲座凳形象昭示豪宅气质030405龙小湖乐园私享花园行政花园0607社交花园度假时光080910归家礼遇高雅奢华伴水归家泛客厅滨水体验水庭休闲阅读时光银杏林休闲廊架林
30、溪听风下午茶时光度假时光宝石草坪主题器械寓教于乐童趣、玩乐叠台花园度假时光邻里花园户外办公休闲会客林荫花境人性化关怀1 园区信息公告栏：园区信息实时更新，每日通报当天天气、PM2.5以及紧急重要通知；2 循环水景：所有水景保证自来水给水系统，全天循环水源，保证戏水区域安全卫生；3 洗手池：配备酒精、洗手液、一次性擦手纸，实现户外活动后的及时清洁；4 驱蚊灯：每个宅间均有一个，消灭蚊虫、切断传染源；5 宠物关怀：为爱宠人士提供便捷的服务设施，为住户提供一个宜居、干净的生活环境；6 户外充电插座：提高居民户外的便捷性及积极性，满足户外设备用电需求园区信息公告栏循环水景洗手池驱蚊灯宠物关怀户外充电插座后续工作计划项目名称专家意见反馈时间深化方案完成时间体验区开放时间 项目开盘时间施工图完成时间华发龙湖.天曜2023.8.302023.3.302023.4.152023.12.30谢 谢 聆 听
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