1、中 信 泰 富 武漢濱江商務區概念方案 CiticCitic PacificPacific Wuhan Riverside District Schematic Design 目录 Contents 项目背景 Project Background 设计策略 Design Strategy 总体设计 Master Planning 立面设计 Faade Design 产品设计 Product Design 设计说明及投资估算 Design description 0202 0303 0404 0505 0101 0606 項目背景 PROJECT BACKGROUND 江夏郡 汉水改道,新兴汉口
2、镇 开埠 德租界 收回 俄租界 收回 英租界收回 英租界 扩界 筑堡开濠 拆堡筑路 江夏郡 筑城 三区合一 汉水改道 新兴汉口镇 第一个时期：军事要塞 第二个时期：商业重城 第三个时期：近代发展期 第四个时期：新兴城市时期 漢口格局 武漢格局 形成武昌汉阳双城格局 汉口建制 三城鼎立 隶属武汉 包含江岸区、江汉区、硚口区 开埠 武漢曆史沿革 荊楚文化時期 近代租界發展時期 新時代發展時期 武昌 武汉最早地图手绘于清光绪二年 漢口 漢陽 長江 漢江 荊楚文化時期 商業重鎮，九省通衢 汉口自古被誉为“楚中第一繁盛处”，“中国四大名镇”、“天下四聚之首”。明代成化年间汉水改道，给曾经的低洼荒洲地带带
3、来了优良的地理条件。“当江汉交汇之处，水道之便无他埠可拟。循大江而东，可通皖赣吴越诸名区，以直达上海。循大江而南，可越洞庭入沅湘，以通两广云贵。又西上荆宜而入三峡，可通巴蜀，以上溯金沙江。所谓九省之会也”（注：民国夏口县志卷12商务志 近代發展時期 漢口租界帶動漢陽武昌迅速發展 1858年汉口开埠，开辟英租界、俄租界、法租界、德租界、日租界。各国在租界区进行空间结构和市政建设、建筑建设，形成了新的城市形态、金融贸易中心、生活方式。作家方方在汉口的沧桑往事里这样写道：“优越的地理位置，便利的交通条件和原本形成的商业基础，使得汉口成为洋人眼中的热土。一经开埠，洋人纷至沓来，及至租界圈定后，汉口一时
4、洋行林立。”1930年日本人手绘武汉 武昌 漢口老城區 漢陽 長江 漢口租界 漢江 新興城時期 三鎮多中心發展，并向新城外溢 1949年，三镇合一 武汉城市总体规划指出主城依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，以长江、汉江及东西向山系为纽带，形成汉口、武昌、汉阳相对独立完整的城市功能体系。汉口地区主要发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职业功能。区位价值：枢纽位置，城北门户，金融中心 三环 二环 一环 汉口滨江 国际商务区 中信泰富 滨江金融城 中信泰富 滨江金融城 湖北省武漢市 漢口濱江國際商務區 中信泰富濱江金融城 本案位于武汉市一环和二环之间，北面紧邻二七长江大桥，位于城市枢纽地带
5、，地理位置优越。基地位于江岸区东北侧沿江地带的汉口滨江国际商务区，是“长江主轴”的重要组成部分，是武汉市重点打造的国际总部商务区。中信泰富滨江金融城位于汉口滨江国际商务区核心区，东西两侧毗邻沿江大道及解放大道两条主要道路，西侧300米有轨交1号线徐州新村站，交通十分便捷。SITE SITE SITE 汉口江滩滨江公园 古德寺 武汉市政府 武汉天地 江汉路步行街 宋庆龄汉口旧居 武汉二七纪念馆 塔子湖体育中心 江岸区 JIANGAN DISTRICT 长江 YANGTSE RIVER 汉口滨江国际商务区 滨江 RIVERSIDE 历史 HISTORY 人文 CULTURE 金融 FINANCE
6、SITE 区域发展：调性十足，人文昌盛 地块价值：长江主轴，绝版地段、长江 YANGTSE RIVER SITE VIEW 707 一线 江景 亚洲最大 江滩公园 坐拥一线江景 俯瞰江滩公园 毗邻武汉未来第一地标 如何在此創寫武漢未來史？本案是一个 重新思考了武汉这座城市未来的发展方向，对武汉、对市民都具有非凡意义的探索和实践。一個偉大城市的理想 武汉城市升级换代的新地标，开启江城生活新模式。20世纪 武汉中心 2017 武汉中心 2049 武汉未来中心 16 21 24 26 29A 29B 30A 30B 15 22 27 14A 14B 14C 17 18 19 中信泰富滨江金融城 开发
7、及规划 项目用地 中信泰富滨江金融城 城市建设运营创新模式 统一规划，统一设计，统一建设，统一招商，统一运营 商业用地 居住用地 公园绿地 15 16 21 14C 19 26 30A 30B 24 14B 18 29A 29B 14A 17 27 项目用地 商业服务业 商业服务业 商业服务业 商业服务业 商业服务业 商业服务业 商业服务业 小学 居住 居住 居住 文化设施 居住 商业 服务业 居住 商业 服务业 中信泰富滨江金融城 开发及规划 周边以商业服务业用地及居住用地为主，功能包括有办公、创意办公、住宅、商业、文化以及教育。项目用地 整合多种城市功能，延续城市文脉，营造符合上位规划、体
8、现区域价值的国际社区。滨江地标RIVERSIDE 混合功能 HYBRID 城市街坊 BLOCKS 項目定位 融合 綠色 開放 理想 融合 綠色 開放 理想 纵横交错的网格结构促进偶然互动的发生，形成真正互通共荣的城市关系。明确四季分明的景观特色，充分考虑城市界面，提倡健康有机的生活。回归城市生活，提倡家庭取向的邻里关系，提升街区活力。文化艺生，创造城市性地标，并成为城市的符号与象征。打造高端國際社區 設計策略 DESIGN STRATEGY 形象气质 城市名片 开放街区 市民客厅 立体景观生态花园 在這裡，為城市營造一個美好空間 REDRAW WUHAN SKYLINE 重塑未来滨江天际线，打
9、造城市名片。天際線設計 沿江天际线以12号地块高塔为标志性制高点，形成主次分明、整体协调的水平天际线。一线滨江地块严格恪守100米限高，自江滩至解放大道逐步抬升，形成良好纵向天际线。建筑高度控制 上位规划 方案高度设计 100m 120m 140m 80m 100m 80m 120m 54m 170m 140m 100m 170m 140m 120m 140m 滨江未来天际线 开放人文住区 都市生活场景 OPEN BLOCKS 开放式街区，激发邻里交往活力。總体規划策略 江滩公园 JIANGTAN PARK 江滩公园 JIANGTAN PARK 江滩公园 JIANGTAN PARK 尺度适宜的
10、街区划分，形成总体规划中的理想城市街坊形态。通过建筑界面创造出围合式的街坊空间。整合城市外部空间，强调公共空间在城市中的作用，鼓励交往。创造空间 围合界面 街区划分 外摆街道 街角广场 公共通道 城市公园 不同空间类型 创造不同城市场景 整合城市外部空间 城市公园 公共空间 公共空间 公共通道 城市道路等级划分 基地公共空間 25m 40m 40m 29m 29m 25m 20m 18m 60m 公共通道 商业 外 摆 区 人 行 道 行道树 车 行 道 行道树 人 行 道 街 边 花 园 外摆街道：模糊市政边界，形成统一街区，借助商业外摆和绿植，创造停留和欣赏。公共通道：串联多个街区的城市公
11、共通廊，形成住区和城市的友好界面 公共通道 车行道 6m 8m 人行道 5m 5m 人行道 18m 社区活动空间 社区活动空间 城市公园：承接城市集体记忆，该区域将被改造开放为铁路艺术公园 商业 35m 1F 20m 商业 城市公园 5F 6m 街角广场：街道空间尺度放大，形成放大节点，容纳停留，休憩，聚集等行人活动 6m 车行路 街角广场 1F 2m 2m 25m 15m 商业 人行路 立体景觀体系，創造漫游式都市花園。MULTI-DIMENSIONAL GARDEN 空 中 花 园 屋顶绿带 多重庭院 立体景观系统：运用空中花园、屋顶绿带、多重庭院等创造漫游式生态花园。如何兼顾开放街区与花
12、园私享？通过 跨街区空中连廊，连接各住区内部配套花园空间，实现花园的私享与跨街区共享 调整道路系统 优化社区开放空间 围合街区 中心形成私密花园 连廊打破街区阻隔 实现资源共享 空中绿廊 双层公共空间系统使本高密社区的公共配套空间更丰富，扩大了住户的活动空间。社區公共空間設計 首层平面 三進院落 二二 进进 三三 进进 二二 进进 三三 进进 一一 进进 嬉水院 静水院 迎宾广场 芳草庭 闲水庭 三進院落 三进而入意，过滤都市喧嚣。二二 进进 三三 进进 二二 进进 三三 进进 入口广场 静水院 嬉水院 芳草庭 闲水庭 一一 进进 25m 35m 22m 30m 30m 落客區 社區公共空間設
13、計 迎賓院 社區公共空間設計 水院 社區公共空間設計 泛會所 社區公共空間設計 泳池区 社區公共空間設計 跬步連廊 社區公共空間設計 架空大堂 社區公共空間設計 總体設計 Master Plan Design 总平面图 总体技术经济指标（26#）名称 单位 数值 备注 用地面积 22250 平方米 容积率 4.3 不大于4.3 总建筑面积 135642 平方米 其中 地上计容建筑面积 95690 平方米 95690 其中 住宅建筑面积 93660 平方米 商业建筑面积 1700 平方米 公建配套建筑面积 330 平方米 物业200、治安联防站30、燃气调压站50、垃圾收集点50 地上非计容建筑
14、面积（架空层）2200 平方米 地下建筑面积 37752 平方米 其中 非机动车车库面积 998 平方米 机动车车库面积 36755 平方米 建筑占地面积 6200 平方米 建筑密度 27.9%绿地率 30%不小于30%总户数 452 户 总人数 1446 人 每户3.2人 机动车数 862 辆 居住建筑：0.9辆/100建筑面积 商业：0.4辆/100建筑面积 其中 地上停车位 6 辆 访客停车 地下停车位 856 辆 非机动车数 499 辆 住宅：0.5辆/100建筑面积 办公商业：1.5辆/100建筑面积 总体技术经济指标（30#）名称 单位 数值 备注 用地面积 23660 平方米 容
15、积率 6.0 不大于6.0 总建筑面积 182861 平方米 其中 地上计容建筑面积 141969 平方米 141969 其中 住宅建筑面积 67905 平方米 办公建筑面积 72700 平方米 商业建筑面积 1000 平方米 公建配套建筑面积 364 平方米 物业284、治安联防30、垃圾收集点50 地上非计容建筑面积（架空层）1600 平方米 地下建筑面积 39292 平方米 其中 非机动车车库面积 2890 平方米 机动车车库面积 36402 平方米 建筑占地面积 8400 平方米 建筑密度 35.5%绿地率 30%不小于25.8%总户数 238 户 总人数 762 人 每户3.2人 机
16、动车数 1353 辆 居住建筑：0.9辆/100建筑面积 商业：0.4辆/100建筑面积 办公：1辆/100建筑面积 其中 地上停车位 5 辆 访客停车 地下停车位 1348 辆 非机动车数 1445 辆 住宅：0.5辆/100建筑面积 办公商业：1.5辆/100建筑面积 功能分析 创意办公 住 宅 配套商业 户型分布 265 225 198 188 164 265 300 3#4#5#4#2#1#26号地块 30号地块 户型配比表（26#地块）类型 户型类型 面积段 户数 面积 总面积 面积比例 户数配比 高层 三房两厅三卫 164 99 16236 34910 17.3%21.9%四房两厅
17、三卫 188 99 18674 19.9%21.9%超高层 三房两厅三卫 198 80 15840 58750 16.9%17.7%三房两厅三卫 225 80 18000 19.2%17.7%五房两厅四卫 265 94 24910 26.6%20.8%总计 452 93660 93660 100.0%100.0%户型配比表（30#地块）类型 户型类型 面积段 户数 面积 总面积 面积比例 户数配比 超高层 五房两厅四卫 265 76 20140 67905 32%30%五房两厅五卫 300 160 47765 68%71%总计 236 67905 100%100%3#5#1#2#交通分析 城市
18、车行流线 车行出入口 人行出入口 一层人行流线 住宅地库出入口 P P P P P P P P 楼栋出入口 消防分析 消防车行流线 消防登高场地 消防车行入口 城市车行流线 竖向设计 26.0 26.0 26.0 26.5 27.8 29.9 27.3 27.0 27.0 28.0 28.0 28.0 28.7 27.2 30.5 28.6 26.0 27.0 市政道路标高 场地设计标高 28.0 28.7 28.7 28.0 关于武汉市规划管理建筑面积计算技术规定发布实施的通知 第十九条 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米
19、以下的，应计算12面积。地下室、半地下室符合以下条件，其建筑面积计入地下建筑面积，否则视为地上建筑。地下室、半地下室空间开发利用依据武汉市地下空间开发利用管理暂行规定执行。地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/2，半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/3且不超过1/2；地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超过1.5米；地下室、半地下室除地下车库出入口外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。竖向设计 51F51F 3030-办公办公 5F5F 竖向设计 竖向设计 36F36F 3030-办公办公 5F5F 防火分区 每个防火分区面积小于4000
20、 标准车位 地下一层车库 本层地下车库面积：34234 设置机动车位：1027辆 其中：26#地块本层面积：18028 设置机动车位：542辆 30#地块本层面积：16206 设置机动车位：485辆 26#地块 30#地块 地库设计 防火分区 每个防火分区面积小于4000 标准车位 地下二层车库 本层地下车库面积：38923 设置机动车位：1177辆 其中：26#地块本层面积：18727 设置机动车位：314辆 30#地块本层面积：20196 设置机动车位：863辆 26#地块 30#地块 地库设计 日照分析 1.日照设计依据：(1).根据湖北省建筑日照分析技术规范（DB42/T 952-20
21、14）4.2：日照基准年：公元2001年，时间统计方式：日照计算的时间表达应为真太阳时，时间段可以累计计算，可计入的最小连续日照时间不应小于5min；(2).根据住宅设计规范（GB50096-2011）7.1.1规定:每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。(3).根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93,2016年版）5.0.2.1和住宅建筑规范（GB50368-2005）4.1.1规定，武汉位于气候区的大城市，住宅建筑有效日照时间应不低于大寒日2h。2.日照计算参数：(1).城市：武汉(2).有效时间带：大寒日8时至16时 (3).时间统计方式：累计所有有效时间，最小连续时间不
22、应小于5.0min。(4).日照分析标准：住宅满足大寒日日照2小时 3.日照分析结论：所有住宅均满足大寒日2小时的日照要求。图例：立面設計 Facade Design 地处CBD核心区域的形象标杆 区域制高点 707大厦 滨江商务区 国际社区 市场上高质量豪宅的进化历程 法式奢華豪宅 新古典主義豪宅 酒店化輕奢宅 國際化文化豪宅 华润外滩九里 万科翡翠滨江 绿城黄浦湾 Reveal Residential Tower 20072009 20092013 20132016 2017 现代 简洁 轻快 简约美学 精致细节 大玻璃面 类公建化 摒弃繁琐的堆砌 根据需求从心出发 简约而不简单 高端材料
23、与现代工艺 彰显外部精致形象 突出内在高贵气质 通透时尚的表皮 造型丰富整洁 少即是多 提升材料档次 超宽景观阳台 大面宽规整立面 国际化豪宅的建筑调性 30B#地块 26#地块 21#地块 30A#地块 21#26#30A#30B#四个地块物业统一开发，立面形式和而不同，有序升级，由西向东更趋于城市化 21#26#30A#30B#简约 现代 国际 精英 立面导则 26#住宅 暖香槟金 尊贵格调 立面导则 30A#住宅 形体简洁 公建化形象标杆 顶奢气质 立面导则 商业 造型丰富 空间灵动 流光溢彩 立面导则 商业 立面导则 30B#办公 滨江形象 垂直线条 灵动有序 立面典型做法 阳台做法一
24、 阳台做法二 香槟金铝板线条 混凝土现浇加浅灰色涂料 灯槽 科技木吊顶 夹胶玻璃 香槟金铝板线条 灯槽 科技木吊顶 夹胶玻璃 EPS加米色真石漆 立面典型做法 类幕墙做法一 类幕墙做法二 本案局部采用类玻璃幕墙窗系统，达到玻璃幕墙效果，获得大面积景观视野的同时，有利于成本控制 香槟金铝板线条 水晶灰玻璃 EPS加米色真石漆 水晶灰玻璃 香槟金铝板线条 混凝土现浇加浅灰色涂料 85 B B-0202 L L-0101 S S-0101 立面材质 编号 材料名称 位置 示意图片 S-01 米色石材 住宅主体墙身 L-01 香槟金铝板/铝格栅 住宅窗间墙及阳台线条收边 B-01 水晶灰玻璃 住宅窗户
25、玻璃 B-02 夹胶玻璃 住宅阳台栏杆 M-01 科技木 住宅屋顶，阳台吊顶 住宅 B B-0101 MM-0101 86 L L-0101 立面材质 编号 材料名称 位置 示意图片 L-01 玫瑰金铝板/铝格栅 屋檐收边，铝格栅 L-02 深灰色铝板 门窗边框，栏杆 B-01 高透玻璃 商业玻璃 M-01 科技木 住宅屋顶，阳台吊顶 商业 B B-0101 L L-0202 MM-0101 產品設計 Product Design 东湖金茂府东湖金茂府 华侨城华侨城 武汉融创中心壹号院武汉融创中心壹号院 越秀国际金融汇越秀国际金融汇 华发华发 外滩首府外滩首府 武汉天地云廷武汉天地云廷 华发华
26、发 中城荟中城荟 碧桂园碧桂园 晴川府晴川府 SITE 區位市場概況 豪宅普遍位于长江两侧发展成熟城区和东湖边，单面临水或位于市中心区域。本案紧临市中心，坐拥一线江景，豪宅潜力十足 绿绿城黄浦湾城黄浦湾 武漢豪宅競品分析 綠城黃浦灣 融創中心壹號院 華發外灘首府 越秀國際金融匯 均价：4.5W/平米 均价：3.4W元/平米 均价：4.5W/平米 均价：3.5W/平米 面积：180 配置：4室2厅3卫 面宽：3面宽 赠送：阳台 面积：185 配置：4室2厅3卫 面宽：3面宽 赠送：阳台、飘窗 面积：176 配置：4室2厅3卫 面宽：3面宽 赠送：阳台 面积：195 配置：4室2厅3卫 面宽：3面
27、宽 赠送：阳台、飘窗 当地竞品户型以当地竞品户型以三面宽为主，格局相对传统为主，格局相对传统 户型格局 競品分析總結 格局传统，流线单一 景观资源 视野不够开阔 产品面宽数 产品大多数为3面宽 竞品户型理念陈旧，需升级以适应豪宅所需具有的气质与感受 針對競品策略 竞品户型模式模式相对传统传统 户型模式户型模式创新创新 竞品产品景观长度小，景观长度小，溢价点较低溢价点较低 产品景观面宽溢价点产品景观面宽溢价点为王为王 本本案户型产品追求案户型产品追求舒适度房间数，主要功能空间放大 設計理念 融空間 餐厅、客厅空间融合，放大空间，尽显豪宅气度餐厅、客厅空间融合，放大空间，尽显豪宅气度 環生活 洄游
28、动线串联家居生活场景，空间流动，高效便捷洄游动线串联家居生活场景，空间流动，高效便捷 觀美景 大面积落地窗、宽景阳台，营造良好舒适观景体验大面积落地窗、宽景阳台，营造良好舒适观景体验 1.阳台，主体结构外，进深2.1m，且进深不超过相邻基本功能空间进深40%，计12面积 根据武汉市规划管理建筑面积计算技术规定 主体结构外的阳台，水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的12%，进深不超过相邻基本功能空间进深的40%且进深不超过2.1米，按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。设备平台（包括集中空调室外机搁板）以及与阳台相接的建筑部件，均视作阳台计算建筑面积，并参与阳台12%的比
29、例控制。2.飘窗，台面与室内高差0.45m，上下结构厚度2.1m，进深 0.6m，不计面积 根据武汉市规划管理建筑面积计算技术规定 住宅飘窗窗台台面与室内地面的高差在0.45米及以上或高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以下，且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不超过0.6米的，可不计算建筑面积；窗台台面与室内地面的高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以上，且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不超过0.6米的，按围护结构外围水平面积计算1/2面积。3.设备平台，每套住宅设备平台面积4，不计面积；花池、结构板等，进深 0.6m，不计面积 根据武汉市规划管理建筑面积计算技术
30、规定 主体结构外空调室外机搁板满足以下条件的，不计算建筑面积：空调室外机搁板进深（取空调室外机搁板外边线至外墙面的最大垂直距离）不应超过0.8米。住宅每个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.0平方米，且每套住宅空调室外机搁板水平投影面积总和应小于4.0平方米。主体结构外突出建筑外墙面，进深小于或者等于0.6米且无围护设施的花池、结构板、装饰性阳台等建筑部件（不含室外空调机搁板）不计算建筑面积。4.避难层、设备层、结构转换层，结构层高2.2m，计算12面积 根据武汉市规划管理建筑面积计算技术规定 避难层结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。按国家规范要求设置，结构层高不高于该建筑标准层结
31、构层高的，净面积、楼层及配套设施设置等满足规范要求的，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率；避难层兼作设备层时层高控制可在该建筑标准层结构层高基础上增加1.5米。设备层、结构转换层结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。按国家规范要求设置，结构层高不高于该建筑标准层结构层高的，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率。5.架空层，公共架空层不计算面积 根据武汉市规划管理建筑面积计算技术规定 架空层同时满足以下条件，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外不计入容积率：仅有结构支撑而无外围护结构；开敞面积不得少于该层建筑面积的1/2；结构层高不低于该建筑标准层结构层
32、高；作为休闲、绿化景观等公共空间使用。當地面積規範解讀 住宅核心筒选用 方案一 方案二 方案三 方案四 核心筒面积：57.25m 独梯入户 主佣双流线 可利用公共空间作为玄关 满足当地消防要求 可实施性强（绿城、融创及中信泰富一期均采用）公摊面积最小 核心筒面积：65.12m 独梯入户 满足当地消防要求 入户流线长，体验较差 公摊面积大 核心筒面积：65.12m 宽敞电梯厅 满足当地消防要求 非独立电梯厅，入户体验较差 公摊面积大 核心筒面积：69.74m 独梯入户 可利用公共空间作为玄关 满足当地消防要求 公摊面积大 推荐指数：推荐指数：推荐指数：推荐指数：產品級差、配置表 户型级差配置表
33、户型 横厅 纵厅 餐厅 厨房 主卧套 次主卧套 次卧室 书房 阳台 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 卫生间 衣帽间 开间 进深 卫生间 衣帽间 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 配置 开间 进深 开间 进深 开间 进深 165（中间户）6600 4600 3300 4500 3000 3400 3900 4300 2200 3900 单台盆四件套 2600 1700 3700 3300 2400 1700 3200 3300 6600 1800 185（端户）4800 4700 3800 4400 3000 3600 3900 4300 2200 39
34、00 单台盆四件套 2700 1700 3800 3300 2400 1700 3300 3300 7800 1800 198（中间户）6700 4700 4200 4400 2400 3800 4000 4300 4700 2000 双台盆四件套 2700 1800 3800 3300 2500 1800 2500 1200 3400 3400 6700 1800 225（端户）5400 5100 5400 4200 4000 2400 4100 4400 2400 4400 双台盆四件套 4700 1800 3800 3300 2500 1800 2500 1200 3500 3700 3
35、100 3700 5400 1800 265（A）6000 5100 6000 4200 2700 4900 4200 4600 2800 4600 双台盆四件套带梳妆台 5200 2100 3900 3900 2700 1800 2700 1200 4000 3700 4000 3300 6000 2100 265（B）6000 4800 5400 5200 2800 4800 4200 4300 2800 4400 双台盆四件套带梳妆台 2800 1900 3900 3900 2700 1800 2700 1200 3700 4700 3300 3800 6000 2100 面积段 房间配
36、置 标准层层高 景观开间数 独梯入户 独立玄关 景观阳台 后勤流线 家政体系 中西厨设置 双主卧 165（中间户）3房2厅3卫 3.15M 3.5开间 185（端户）4房2厅3卫 3.15M 4开间 198（中间户）3房2厅3卫 3.15M 3.5开间 225（端户）4房2厅3卫 3.15M 3.5开间 265（A）4+1房2厅4卫 3.30M 3.5开间 265（B）4+1房2厅4卫 3.30M 4开间 165（中间户）185（端户）198（中间户）225（端户）265（A）265（B）户型配比表（26#地块）类型 户型类型 面积段 户数 面积 总面积 面积比例 户数配比 高层 三房两厅三卫
37、 164 99 16236 34910 17.3%21.9%四房两厅三卫 188 99 18674 19.9%21.9%超高层 三房两厅三卫 198 80 15840 58750 16.9%17.7%三房两厅三卫 225 80 18000 19.2%17.7%五房两厅四卫 265 94 24910 26.6%20.8%总计 452 93660 93660 100.0%100.0%N N 戶型資源分析 核心筒 LIVING ROON FOYER DINING KITCHEN MAID ROOM ROOM ROOM ROOM SUITE LIVING ROON FOYER DINING KITCH
38、EN MAID ROOM ROOM ROOM ROOM SUITE 东向观江面 核心筒 LIVING ROON LIVING ROON SUITE FOYER FOYER DINING KITCHEN MAID ROOM MAID ROOM KITCHEN ROOM ROOM ROOM ROOM ROOM ROOM SUITE DINING 南 向 景观面 东向观江面 创新布局-270度景观面 传统布局-用足观江面 南 向 N N 戶型分析 265 3.5开间|16.9m面宽 4房2厅3卫 标准层得房率：83.59%3.5开间16.9m 18.4m 265+265 豪华主卧套房 洄游动线 景观
39、利用最大化 中西厨奢华餐厨空间 家政体系，双动线 奢华观景餐客厅 建筑高度 170m 4开间|17.8m面宽 265 4房2厅3卫 标准层得房率：83.59%4开间18.5m 4开间17.8m 265（端厅）265（南北通厅）南向 江景面 N N 戶型分析 3.5开间15.7m 17m 建筑高度 140m 4开间15m 3.5开间14.5m 198 3.5开间|14.5m面宽 3房2厅3卫 标准层得房率：85.27%3.5开间|15.7m面宽 225 4房2厅3卫 标准层得房率：85.27%198+225 豪华主卧套房 洄游动线 景观利用最大化 中西厨奢华餐厨空间 家政体系，双动线 奢华观景餐
40、客厅 225（端户）198（中间户）南向 江景面 戶型對比 本項目/225平米 綠城黃浦灣/225平米 本案产品优势 3.5开间15.7m 3开间13.45m 配置更豪华，更豪华，空间体验更舒适更舒适 开间面宽更舒适 餐客厅尺度更大 更多南向卧室 中西厨奢华餐厨体验 居住空间尺度更宽敞 4房2厅3卫 4房2厅3卫 戶型對比 本項目/198平米 綠城黃浦灣/200平米 3.5开间14.5m 3开间12.1m 本案产品优势 开间面宽更舒适 客厅尺度更开阔 中西厨奢华餐厨体验 配置更豪华，更豪华，空间体验更舒适更舒适 南北双阳台，空间更舒展 居住空间尺度更宽敞 3房2厅3卫 3房2厅3卫 N N 戶
41、型分析 4开间15.5m 4开间14.3m 建筑高度 80m 3.5开间14.2m 3.5开间13m 185 4开间|15.5m面宽 4房2厅3卫 标准层得房率：82.45%3.5开间|14.2m面宽 165 3房2厅3卫 标准层得房率：82.45%185+165 豪华主卧套房 独梯入户 南北通厅 客厅厨房双动线 大尺度景观阳台 185（端户）165（中间户）次主卧可改为儿童房 N N 戶型分析 4开间15.5m 4开间14.3m 建筑高度 54m 3.5开间14.2m 3.5开间13m 185 4开间|15.5m面宽 4房2厅3卫 标准层得房率：84.49%3.5开间|14.2m面宽 165
42、 3房2厅3卫 标准层得房率：84.49%185（端户）165（中间户）185+165 豪华主卧套房 独梯入户 南北通厅 南北双阳台 大尺度景观阳台 戶型對比 綠城黃浦灣/180平米 本項目/185平米 4开间15.5m 3.5开间14.95m 开间面宽更舒适 景观阳台更大 南北通厅，空间更舒展 三房朝南，居住体验好 本案产品优势 各空间尺度更宽敞 面宽、开间及空间尺度均优于竞品均优于竞品 4房2厅3卫 4房2厅3卫 270观景大宅 高端客群 需求挖掘&生活方式的细分 01 全景 仪式 02 双厅 双厨 03 双流 双梯 04 套间 晋级 05 收纳 便捷 戶型分析 全景 仪式 将通厅与宽厅优
43、势结合在一起，拥揽270极致景观，连续落地玻璃，相当于一个IMAX银幕，将城市及江景尽收眼底 景观面 景观面 戶型分析 双厅 双厨 细分客群需求，L型餐客厅结构 双厅客厅、餐厅 双厨中厨、西厨。尽享270极致景观 中厨中厨 西西厨厨 餐厅餐厅 客厅客厅 戶型分析 双流 双梯 入户仪式感强，动静分区 主仆双动线设计，享有专属服务 洄游动线洄游动线 戶型分析 套间 晋级 双主卧套，尽享景观资源，次主卧可变为儿童房，增加功能属性 奢侈主卧套房，尊享奢华体验 奢华主卧套奢华主卧套 次次主卧套主卧套 OrOr 儿童房儿童房 戶型分析 收纳 便捷 利用既有空间，合理设置各类收纳功能 增加空间利用率，使生活
44、更加便捷 衣柜收纳 厨房收纳 常用物品收纳 家政收纳 N N 30#地塊戶型意向 300+300 奢华主卧套房 独梯入户 中西厨奢华餐厨体验 家政体系，双动线 大尺度客厅 300（16.9m面宽）300（17.5m面宽）3.5开间13.7m 3.5开间15m 3.5开间17.5m 3.5开间16.9m 300 3.5开间|17.5m面宽 4房2厅3卫 标准层得房率：85.44%3.5开间|16.9m面宽 300 4房2厅3卫 标准层得房率：85.44%灵活划分的办公空间，可划分成独立的小办公空间，亦可自由组合成大空间办公 5#标准层平面 标准层面积：1500 4#标准层平面 标准层面积：850
45、 30#地塊SOHO辦公意向 层数 层高 功能 首层 6.0M 办公大堂+商业 2F26F 3.6M SOHO办公 4#5#超高层技术分析 根据中国地震动参数区划图（GB18306-2015）项目位于武汉市江岸区 抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度：0.05g 反应谱特征周期：0.35s 抗震设防类别：标准设防类（容积率4.34.5,且结构高度小于170m）50（100）年重现期基本风压：0.35(0.40)kN/m2 剪力墙结构形式的结构高度超过140m（A级高度限值），需按B级高度建筑设计，并报省级行政部门作超限审查。武汉报审流程大约1个月，可以与建筑方案的推进双向进行，和普通住宅项目
46、推进所增加的时间相差不大。结构形式结构形式 不上会不上会 省内审查会（约省内审查会（约1 1个月）个月）全国审查会（约全国审查会（约2 2个月）个月）剪力墙结构 140140米米 140140-170170米米 170米 超高层结构审查周期 高层与超高层混凝土结构技术经济指标表 计算结果（元/）结构高度超过140m，需按B级高度建筑设计并做超限审查，结构性能设计指标要求高，结构成本增加1018%结构成本分析 住宅住宅高度高度 抗震设防烈度抗震设防烈度 结构体系结构体系 钢筋钢筋含量含量(kg/m)剪力墙厚剪力墙厚（mm）基础底板厚基础底板厚（m）混凝土含量混凝土含量(m3/m)底部加强区底部加
47、强区（m）60m 6 剪力墙 48 200 0.8 0.35 6 80m 6 剪力墙 51 200 1.2 0.37 8 100m 6 剪力墙 53 200-250 1.4 0.39 10 120m 6 剪力墙 56 200-300（80米以上为200mm）1.6 0.41 12 140m 6 剪力墙 58 250-450（100米以上为200-250mm）2.0 0.43 14 170m 6 剪力墙 62 300-500（100米以上为250-300mm）2.4 0.46 17 建筑高度建筑高度 100m 120m 140m 170m 结构成本（元结构成本（元/）650 685 715 76
48、5 涨幅涨幅 5.4%10%17.7%计算公式：结构成本（元计算公式：结构成本（元/）=钢钢筋含量/1000X单价（4000元/吨）+混凝土含量X2.5吨/mX单价（450元/吨）机电成本分析 超高层与普通高层都可以采用地下生活水池-生活给水泵-屋顶生活水箱-减压阀-用户供水方式，但超高层高区不宜采用地下生活水池-生活变频给水泵-用户供水方式 超高层住宅需在公共部位、套内各房间设置喷淋系统全保护，100m以下住宅为消火栓系统保护，户内可不设喷淋保护。生活给水系统 排水系统 室内消火栓系统 自动喷淋系统 设备、管材 超高层住宅系统承压增大，选用设备、管材耐压等级需提高。基本相同（需竖向分区）10
49、0m以下可采用塑料排水管，超高层需采用柔性排水铸铁管 给排水系统 防烟楼梯、前室及合用前室需设置机械加压送风系统，需分段加压送风。暖通成本与选用的设备档次关联最大，与高度关联较小。在避难层通风装置和设备转换层会有所增加，折算成单方造价占比较小。电气系统 超高层住宅户内需要设置消防报警探头，折算成单方造价占比较小。暖通系统 避难层设计 140M住宅需设置2个避难层，170M住宅需设置3个避难层 高度大于100米的住宅建筑应设置避难层（间），每隔50米应设一个避难层（间）避难层根据避难人数设计为避难间，其余空间改造为公共休息平台（避难层层高2.8米，保证2.2米净高）避难间净面积两个避难层之间的层数户数每户人数/5（）=18 避难间不计容：根据武汉规划管理建筑面积计算技术规定，避难层除楼梯电梯等交通联系空间外可不计入容积率。避难层数量 避难层利用 設計說明 Design Description 投資估算 Investment Estimation
陕公网安备 61072602000132号 违法和不良信息举报：0916-4228922