前海办公园区投标方案方案二.pdf

1、THREE TOWNS IN UNIT 10 OF QIANHAI SCHEME DESIGN+亩加建筑规划（深圳）有限公司深圳市华汇建筑设计事务所前海十单元3小镇项目方案设计【无界之城】大开大合 小镇营造延续城市肌理，在高密的前海城市中心区营造小镇式开放街区大开大合 小镇营造多级层次 城市群组高低起伏的建筑群组，打造层次感丰富的城市空间多级层次 城市群组尺度多样 功能适配针对不同产业属性打造与之匹配又灵活可变的工作场所尺度多样 功能适配丰富场景 城市窗口突破传统封闭办公模式，营造多场景堆叠的共享办公环境通风遮阳 深港气质现代的深圳小镇中传统的香港特色空间营造立体互联 活力绿核立体化的小镇天街

2、串联内外地块，围绕中央绿核打造人性化步行体验标准设计 品质营造标准化构件应用80%，重要空间节点局部悬挑打造亮点1 1Vision&StrategyVision&Strategy愿景与策略前海深港现代服务业合作区，承担着支持香港融入国家发展大局的重要历史使命。十单元是前海为支撑深港现代服务业产业深度合作而谋划的其中一个重要空间载体。开放街区、回归地表Public Block、Ground public system立体交互、高效便捷Three Dimensional Interaction、Efficient and Convenient空间弹性、自由生长Green Ecology、Susta

3、inable Development智慧社区、品质生活Green Ecology、Sustainable Development绿色生态、可持续发展Green Ecology、Sustainable Development商住分区、职住平衡Commercial and Residential Complement Each Other2 2UrbanUrban DesignDesign城市设计城市设计Urban Design 区位分析Site Analysis 前海，未来的粤港澳深度合作示范区，聚集湾区创新人才的栖息地城市设计Urban Design 区位分析Site Analysis Qia

4、nhaiQianhai BayBay前海湾前海湾BaoanBaoan DistrictDistrict宝安宝安MawanMawan AreaArea妈湾片区妈湾片区QianwanQianwan AreaArea前湾片区前湾片区NanshanNanshan ParkPark南南山公园山公园BinhaiBinhai ParkPark滨海公园滨海公园Unit 10Unit 10十十单元单元DachanDachan BayBay大铲湾大铲湾GuiwanGuiwan AreaArea桂湾片区桂湾片区QianwanQianwan ParkPark前湾公园前湾公园GuiwanGuiwan ParkPark桂

5、桂湾公园湾公园SITESITE国深博物馆城市设计Urban Design 都市功能分析-与不同功能分区的衔接Program Analysis 哈罗深圳前海学校国深博物馆前海龙光天境花园前海泰康国际医院一丹中心前海信息枢纽大厦国深博物馆城市设计Urban Design 都市形态分析-片区绿地系统串联Landscape Analysis3 3DesignDesignAnalysisAnalysis设计解析设计解析Design Analysis总平面图Master Plan规划指标用地面积64504.46建设用地面积54299.01道路用地面积5014.57绿地与广场用地面积5190.88总建筑面积

6、500000计容建筑面积342130计容建筑面积分项指标业态面积产业办公（含物业管理用房）206500研发配套用房地上14000地下5000配套宿舍114880公共设施配套1000交通市政设施750不计容建筑面积（地下及架空）162050容积率6.2建筑覆盖率65%停车位2670个如何打造高密度城市下的小镇空间如何延续城市肌理，并优化城市空间如何针对不同产业属性打造与之匹配又灵活可变的工作场所如何在现代的小镇空间中体现传统的香港特色如何在有限的造价下营造有品质的建筑形象及空间体验?空间布局Space Arrangement设计解析Design Analysis总部独栋沿前湾三路展开，具有极佳的

7、昭示性11近地铁200米高塔楼办公，片区最具标识性高塔，绝佳观海视野22小微企业面向听海大道，多样堆叠成为城市展示窗口33宿舍分期建设，高度不超过150米，首期解决60%的量；二期利用场地优势，最大化面海景观44空间布局Space Arrangement设计解析Design Analysis分期建设：1.首期建筑高度控制在50米、100米，便于快速推进开发。2.仅首期完成后就可呈现高低错落的完整的展示界面。3.二期的建设留出视线通廊，锦上添花而非降低品质。设计解析Design Analysis开发策略Development Analysis规划结构Planning Structure设计解析D

8、esign Analysis二层绿廊小镇天街产业中枢时光长廊消防登高面沿外围布置，释放朝向中心绿地的自由度。利用消防登高面退距的空间解决建筑主要日常出入口。高层建筑下段采用体块组合的形式，分解巨大体量带来的压迫感。几栋塔楼的顶部出挑，并相互呼应，获得沿江高速的群体标识度。【外】小型化的错落体量，获得了宜人的内部休闲空间尺度。层叠错落的露台将内院景观价值最大化，提供高附加值的办公产品。以中等尺度的商业体量做为过渡空间，获得小镇般的空间体验。【内】布局策略Composition strategy设计解析Design Analysis建筑群落的内与外功能分布Function Analysis设计解析

9、Design Analysis结合绿核，底层空间形成日夜活力的商业广场；结合艺术活动，创造丰富而有活力的底层公共空间。商业空间共享空间公共空间向上延展，布置研发所需的路演厅，多功能厅，会议中心，展厅，商务洽谈等共享空间。商业空间共享空间提供多种办公产品，孵化和扶持初创企业，满足企业全生命周期的需求，完成企业成长的生态循环。办公产品居住产品居住塔楼，上下叠加不同面积段的居住产品，底层提供多元的共享空间，满足高科技人才的居住和生活需求。塔楼办公配套宿舍独栋办公小微企业公共空间串联系统Space Sequence设计解析Design Analysis1F2F商业产业办公路演厅绿化景观-2F-1F商业

10、空间停车场地铁站连廊系统广场街巷地下街巷商业社区体育活动场地中心公园空间特色Space feature设计解析Design Analysis大开大合的广场空间紧凑的街巷尺度浓厚的烟火气多层次交通联系都市绿核时光长廊小镇天街多功能厅特色内街特色餐饮地下商业报告厅空间特色Space feature设计解析Design Analysis后勤货运空间分析-广场空间&街巷空间Space Analysis-Square Space设计解析Design Analysis广场空间街巷空间深圳前海国际会议中心商业街巷空间商业外摆空间商业广场空间 局部放大的广场灰空间，作为整个园区的公共客厅，衔接地铁，串联起展厅

11、、多功能厅、会议中心等办公共享设施和餐饮等商业配套设施，可举办大型展览、集会、新闻发布会、室外演出等活动，鼓励公众参与到建筑之中。空间分析-社区体育活动场地&公共空间Space Analysis-Central Park&Public Space设计解析Design Analysis社区体育活动场地中心公园绿地景观社区体育活动场地宿舍绿色运动场空间分析-商业空间&下沉广场Space Analysis-Commercial&Sunken Plaza设计解析Design Analysis地上商业空间下沉广场（联通地下商业）首层商业空间商业露台空间商业下沉广场设计概念Design Concept空间

12、分析-公寓架空层花园Space Analysis-Apartment Garden底层架空花园空中架空花园景观环境设计Landscape Design设计解析Design Analysis生态设计Ecological Design设计解析Design Analysis介于自然环境与城市空间之间，起到调节微气候的作用覆土隔热降温遮阳庇荫通风覆土隔热通风降温遮阳庇荫交通流线分析Circulation Analysis设计解析Design Analysis商业街巷空间商业外摆空间商业广场空间诚信二街地下流线分析Circulation Analysis设计解析Design Analysis负2层地铁人

13、流直通塔楼并由负1层快速导入地下商业区连接地面商业地下商业地库人群流线地铁人群流线近期地铁站点塔楼核心筒下沉广场人群流线地下商业集中布置，多方向布置人流导入点，地铁及地库人流高效抵达商业及塔楼办公区-1F-2F地下流线分析Circulation Analysis设计解析Design Analysis预留地下商业弹性空间与接口，适应与未来地铁站点的连通近期地铁站点远期地铁站点预留地下商业通道接口地下车库远期地下商业-2F近期-2F（一）标准化设计本项目独栋办公高度控制在50m，高塔也以50m为模数，设计为100m，150m。从而控制装配式建造成本。预制构件采用标准化设计，标准化构件应用比例80%

14、（二）主体结构工程1.竖向构件采用预制预制外墙，现浇部位采用铝模现浇混凝土，竖向构件比例5%2.水平构件采用预制叠合板、预制楼梯，现浇部位采用铝模现浇混凝土，水平构件比例40%3.装配化施工，采用工具式脚手架施工、采用爬式面料机（三）围护墙和内隔墙1.外墙非砌筑、免抹灰本项目外墙采用预制构件，非预制部位为铝模现浇的剪力墙或构造墙，预制构件生产平整度要求不大于4mm，安装偏差不大于5mm，铝模浇筑部位不大于5mm，未采用砌筑，施工精度达到免抹灰要求。2.外墙与装饰、保温隔热一体化本项目外墙门窗、阳台栏杆、外装饰、幕墙等与建筑和结构一体化设计；外装饰和幕墙预埋件有详细深化设计。保温层采用内保温，X

15、PS保温材料与石膏板一体成形，与室内装修一体化。3.内隔墙非砌筑、免抹灰本项目内墙采用预制内墙条板，生产精度要求不大于2mm，安装偏差不大于4mm，施工精度达到免抹灰要求，在电梯井等缺少施工条件的部位采用砌筑。本项目装配式设计按深圳市装配式建筑技术认定要求进行。裙房装配式立面塔楼装配式立面局部类幕墙体系设计解析Design Analysis装配式设计Prefabricated Design70m50m200m140m90m70m60m50m2.大部分外墙采用标准化的窗墙系统，效果出彩且成本可控。3.重要空间节点采用局部小悬挑打造形象亮点1.塔楼立面外墙采用类幕墙系统，其中幕墙系统占外墙比例为8

16、%左右。设计解析Design Analysis成本控制Cost Control幕墙系统建筑局部造型窗墙系统方案二 规划指标用地面积64504.46建设用地面积54299.01道路用地面积5014.57绿地与广场用地面积5190.88总建筑面积500000计容建筑面积342130计容建筑面积分项指标业态面积产业办公（含物业管理用房）206500研发配套用房地上14000地下5000配套宿舍114880公共设施配套1000交通市政设施750不计容建筑面积（地下及架空）162050容积率6.2建筑覆盖率65%停车位3720个方案一 规划指标用地面积64504.46建设用地面积54299.01道路用地

17、面积5014.57绿地与广场用地面积5190.88总建筑面积474664.81计容建筑面积342130计容建筑面积分项指标业态面积产业办公（含物业管理用房）206500研发配套用房地上14000地下5000配套宿舍114880公共设施配套1000交通市政设施750不计容建筑面积（地下及架空）136714.81容积率6.2建筑覆盖率65%停车位2670个06地块地下三层1.23万22设计解析Design Analysis落地性分析-成本控制Implementation Analysis-Cost Control方案一：04地块二层地下室，06地块三层地下室方案二：一期全部三层地下室满足停车需求，

18、工期短，成本低满足总指标和停车需求，工期长，成本高地下一层预留公共空间，可提供物流、仓储、后勤设备等配套功能一期地下三层3.77万224 4Product AnalysisProduct Analysis产品分析宿舍产品多样化35酒店式公寓55一房一厅70两房一厅我们兼顾产品多样性，办公独栋可拆分可合并，提供多种面积区间、建筑形态的选择，满足企业全生命周期的需求，企业就地生根成长，在小镇完成企业成长的生态循环。宿舍区域我们设计35、55和703种户型，其中中端档次面向深港青年的单身长租公寓占比80%，以单间为主；中高端档次，面向技术型人才、企业中高层的服务式品牌公寓占比20%，以套间为主。为深

19、港产业人口灵活定制，提供多样化的选择。产品分析Product Analysis产品分布Products Distribution独栋总部塔楼办公加速器/孵化器办公产品多样化已有前海独栋办公产品：10000m2以下百人规模空间，独立内向使用中集前海国际中心前海企业公馆三小镇产品特点：千人级总部独栋，外向共享联动面积：8000-10000m2；规模：500人灵活弹性，个性定制：23000-30000m2独栋办公产品需求：千人级规模灵活办公空间，生态化办公环境Kesko 总部办公园面积：1600-2000m2 IBM总部办公面积：34200m2；规模：1800人面积：35000m2 共享资源，绿色生

20、态：总部形象昭示：123利用城市重要街道，对外展示总部独栋利用总部联排优势，带动总部办公与底商、生态资源共享预留空间灵活性，适应私密、公共等多种不同企业空间布置需求独栋总部办公Headquarters产品分析Product Analysis沿江高速下穿后：昭示性更将提升【外】【内】屋顶休闲健身区绿色休闲讨论区户外餐吧前湾三路对外沿城市主干道前湾三路布置，获得极好的昭示性；对内多层次生态及商业融合办公环境，最大化资源共享独栋总部办公Headquarters产品分析Product Analysis个性化总部空间定制，灵活大面宽空间可适应会议或讨论需求大面宽灵活空间标准办公区标准办公区开放讨论区开放

21、办公区会议区独栋总部办公Headquarters产品分析Product Analysis弹性核心筒设计，结构降板预留总裁专梯、专用淋浴间及健身房专用健身房总裁专梯专用淋浴间独栋总部办公Headquarters产品分析Product Analysis标准层面积：2816整栋面积：30000标准层面积：2278整栋面积：30000标准层面积：2018整栋面积：25000123123模式一：合用模式二：拆分总部A总部B模式一：合用模式二：拆分总部A总部B面积1.25万面积1.25万面积2.5万面积1.5万面积1.5万面积3万独栋办公标准层平面图本层建筑面积：2018.04独栋办公标准层平面图本层建筑

22、面积：2816.87产品分析Product Analysis独栋总部办公Headquarters分核核心筒，空间灵活，可拆可合，适应不同规模企业合用标准层平面图本层建筑面积：2018.04分用标准层平面图本层建筑面积：2018.04合用标准层平面图本层建筑面积：2816.87分用标准层平面图本层建筑面积：2816.87模式一：合用总部A总部B模式二：拆分模式一：合用模式二：拆分总部A总部B产品分析Product Analysis独栋总部办公Headquarters传统塔楼体量低区营造层叠绿色退台低区层叠退台回应建筑尺度，提供多层级绿色露台，激发办公活力塔楼办公Office Space产品分析P

23、roduct Analysis弹性分段式叠加办公塔楼，穿梭梯直达空中大堂共享空间，提升标准层使用率78%81%81%使用率：传统分段弹性分段（1部穿梭梯）弹性分段（2部穿梭梯）标准层面积：2100整栋面积：1000001塔楼办公Office Space产品分析Product Analysis成熟产品，优化使用率，加强标准化多层退台体量，垂直维度提供多样化办公产品，满足各类型企业的成长需求类型一：平层办公类型二：办公+创新研发大平层区域作为创新研发实验室不同进深空间为不同规模企业提供定制化办公空间20人300人塔楼办公塔楼办公Office Space产品分析Product Analysis类型一

24、：办公企业A企业B企业C200M塔楼高一区办公平面图本层建筑面积：2100.00使用率：80.21%类型二：办公+创新研发200M塔楼低区办公平面图本层建筑面积：2767.60使用率：79.24%类型一：办公类型一：办公企业A企业B企业C企业D低区中区200M塔楼中区办公平面图本层建筑面积：2249.60使用率：78.70%高区200M塔楼高二区办公平面图本层建筑面积：2100.00使用率：80.21%塔楼办公Office Space产品分析Product Analysis小微企业孵化器Micro and Small Business Incubator产品分析Product Analysis

25、小微企业共享办公塔楼办公丹麦建筑中心总部BLOX，OMA，哥本哈根沿听海大道布置，是城市展示窗口，结合塔楼办公实现雨林般多层级企业生态从单一体块到堆叠多样小微企业孵化器Micro and Small Business Incubator产品分析Product Analysis多场景共享办公模式交流中心创新服务中心共享办公绿色庭院提供适合小微企业的多场景共享办公模式居住宿舍Apartment 产品分析Product Analysis未来另一种可能：高区海景公寓可多间合并为服务于企业高管的大户型，补充市场同类型产品的不足3%18%79%7055355%25%70%705535套数占比：面积占比：单

26、房（含酒店式公寓）35总套数：2300两房一厅：70总套数：82标准层面积：1489.46整栋面积：68900标准层面积：2474.74整栋面积：45980138.50M宿舍标准层平面图本层建筑面积：1489.46使用率：71.96%90M宿舍标准层平面图本层建筑面积：2474.74使用率：74.24%138.50M宿舍标准层平面图本层建筑面积：1476.85使用率：72.67%一房一厅：55总套数：522150户型意向一期宿舍两房一厅可二合一并为150户型BABABBAAAAAAAA标准层面积：1489.46BABABBAAAAAAAABABABBAAAAAAAACCCCCC138.50m宿

27、舍塔楼标准层平面居住宿舍Apartment 35酒店式公寓A产品分析Product Analysis55一房一厅B70两房一厅C居住宿舍Apartment 55一房一厅35酒店式公寓AB产品分析Product Analysis标准层面积：2449.63AABBBBBAAAAAAAAAAAAA93m宿舍塔楼标准层平面居住宿舍Apartment 产品分析Product Analysis户外健身区康养中心户外绿色退台Kampung Admiralty社区综合体，WOHA，新加坡多层次绿色架空空间，容纳健身、康养等多种社交活动同类产品研发 最新经验Product Case Research案例：深圳华

28、润雪花啤酒总部基地案例：深圳华润雪花啤酒总部基地产品分析Product Analysis塔楼标准层平面图本层建筑面积：1362.20实用率：73.90%同类产品研发 最新经验Product Case Research案例：深圳天安云谷三期案例：深圳天安云谷三期468035塔楼避难层平面图本层建筑面积：247.84产品分析Product Analysis5 5Technical AnalysisTechnical Analysis技术分析商业办公大堂宿舍大堂交通核报告厅商业街区Commercial zone1F本层建筑面积：19121.43商业面积：11263.86产业办公面积：5224.67

29、宿舍面积：1332.90技术分析Technical Analysis商业街区Commercial zone2F本层建筑面积：16795.89商业面积：2960.16产业办公面积：12680.81宿舍面积：1154.92艺术展厅共享健身网约会议室共享图书室技术分析Technical Analysis宿舍大堂交通核办公科创空间宿舍商业商业街区Commercial zone3F宿舍交通核办公科创空间本层建筑面积：18694.95 商业面积：872.84产业办公面积：14167.41 宿舍面积：2054.70屋顶花园科创空间玻璃天幕技术分析Technical Analysis路演厅商业地下空间Unde

30、rground Space-1F零售办公大堂宿舍大堂餐饮+美食广场交通核本层建筑面积：54626.43餐饮+熟食中心：3000.00 零售面积：2700.00 配套服务：300.00 车位数：1115个总车位数：2670个技术分析Technical Analysis设备用房配套服务地下空间Underground Space-2F办公大堂宿舍大堂设备用房交通核本层建筑面积：55071.04车位数：1555个总车位数：2670个技术分析Technical Analysis剖面图1-1剖面图2-250m100m150m50m100m150m0m0m剖面分析Sections技术分析Drawing An

31、alysis1122立面分析Facade技术分析Technical Analysis北立面西立面科创六路诚信二街梦海大道至福田至蛇口SITESITESITE交通分析&消防分析Traffic&Fire Protection System Analysis技术分析Technical Analysis地库出入口驶入车行流线驶出车行流线消防登高场地消防车道6 6Design DescriptionDesign Description设计说明及专篇设计说明Design Description消防设计专篇Design Description消防设计专篇Design Description机电设计专篇Design Description机电设计专篇Design Description机电设计专篇Design Description机电设计专篇Design Description投资估算专篇Design Description投资估算专篇Design Description