泉州某森林康养小镇投标项目.pdf

1、1 1泉州森林康养小镇#QUANZHOU WENBI MOUTAIN FORESTVILLE2019.04田园中的诗意栖居空灵禅意回归内心简约清雅中发现生活之美Design Vision Design Vision 设计愿景设计愿景这里将成为这里将成为泉州泉州市市大大健康产业健康产业基地基地都市都市森林休闲森林休闲度假区度假区海峡两岸健康养老首选海峡两岸健康养老首选目的地目的地国际康养合作国际康养合作平台平台基于项目地山水生态资源及区位交通优势的基础，以及大健康产业基于项目地山水生态资源及区位交通优势的基础，以及大健康产业作为国家新兴产业的基本定位，从本区域康养产业发展规划出发，作为国家新兴产

2、业的基本定位，从本区域康养产业发展规划出发，借助泉州医高专、华光学院健康养老产业学院、惠安县医院等平台，借助泉州医高专、华光学院健康养老产业学院、惠安县医院等平台，通过引入日本、欧美等国际一流康养理念、模式、资源和公司，开通过引入日本、欧美等国际一流康养理念、模式、资源和公司，开展国际合作，探求健康与养生、休闲与旅游、一产与二三产之间的展国际合作，探求健康与养生、休闲与旅游、一产与二三产之间的互动发展联系和功能模式，形成以大健康产业为主线，以养生休闲互动发展联系和功能模式，形成以大健康产业为主线，以养生休闲为先导，养生运动为依托，养生度假为内容，养生养老为核心，功为先导，养生运动为依托，养生度

3、假为内容，养生养老为核心，功能复合型，主体多元化的养生健康示范基地、都市森林休闲度假区能复合型，主体多元化的养生健康示范基地、都市森林休闲度假区。THETHE BIGGESTBIGGEST HEALTHCAREHEALTHCARE INDUSTRIALINDUSTRIAL BASEBASEFORESTFOREST URBANURBAN HOLIDAYHOLIDAY RESORTRESORTBESTBEST WELLNESSWELLNESS RESORTRESORT OFOF BOTHBOTH SIDESSIDES OFOF THETHE TAIWANTAIWAN STRAITSSTRAITSI

4、NTERNATIONALINTERNATIONAL WELLNESSWELLNESS RESORTRESORT PLATFORMPLATFORMBasedBased onon thethe foundationfoundation ofof thethe projectsprojects landscapelandscape ecologicalecological resourcesresources andand locationlocationtransportationtransportation advantages,advantages,andand thethe basicbas

5、ic positioningpositioning ofof thethe bigbig healthhealth industryindustry asas a a nationalnationalemergingemerging industry,industry,startingstarting fromfrom thethe developmentdevelopment planplan ofof thethe regionalregional healthhealth industry,industry,withwiththethe helphelp ofof QuanzhouQua

6、nzhou MedicalMedical College,College,HuaguangHuaguang CollegeCollege HealthHealth andand PensionPension IndustryIndustryCollege,College,HuianHuian TheThe countycounty hospitalhospital andand otherother platforms,platforms,throughthrough thethe introductionintroduction ofof Japan,Japan,EuropeEurope a

7、ndand thethe UnitedUnited StatesStates andand otherother internationalinternational firstfirst-classclass healthhealth carecare concepts,concepts,models,models,resourcesresources andand companies,companies,toto carrycarry outout internationalinternational cooperation,cooperation,exploreexplore healt

8、hhealthandand health,health,leisureleisure andand tourism,tourism,thethe interactioninteraction betweenbetween thethe productionproduction andand thethe secondsecond andandthirdthird productionproduction andand developmentdevelopment ofof functionsfunctions andand functionsfunctions TheThe modelmode

9、l formsforms a a healthhealth-orientedoriented industryindustry asas thethe mainmain line,line,healthhealth andand leisureleisure asas thethe guide,guide,healthhealth carecare asas thethe basis,basis,healthhealth carecare asas thethe content,content,healthhealth carecare andand pensionpension asas t

10、hethe core,core,functionalfunctional compound,compound,thethemainmain bodybody ofof thethe diversifieddiversified healthhealth andand healthhealth demonstrationdemonstration base,base,urbanurban forestforest leisureleisureresortresort.Design Vision Design Vision 设计愿景设计愿景这里将实现这里将实现推广健康的生活方式和人居理念推广健康的

11、生活方式和人居理念引导建立全民健康引导建立全民健康观观提高国民健康提高国民健康素质素质发展康养、休闲度假及相关绿色环保产业发展康养、休闲度假及相关绿色环保产业推动泉州经济发展与产业推动泉州经济发展与产业转型转型助力海峡两岸经济圈的深度融合与快速助力海峡两岸经济圈的深度融合与快速崛起崛起EXAMPLE OF HEALTHY LIFESTYLE AND DWELLING CONCEPT EXAMPLE OF HEALTHY LIFESTYLE AND DWELLING CONCEPT LEAD CITIZEN CONCEPT OF HEALTHLEAD CITIZEN CONCEPT OF HEA

12、LTHIMPROVE NATIONAL HEALTH CAPACITYIMPROVE NATIONAL HEALTH CAPACITYDEVELOP WELLNESS AND RESORT INDUSTRIAL DEVELOP WELLNESS AND RESORT INDUSTRIAL PROMOTE QUANZHOU ECONOMY DEVELOPMENT AND PROMOTE QUANZHOU ECONOMY DEVELOPMENT AND INDUSTRIAL TRANSFORMATION INDUSTRIAL TRANSFORMATION DEEP CORPORATION AND

13、FAST RISEN ON BOTH SIDES OF DEEP CORPORATION AND FAST RISEN ON BOTH SIDES OF THE TAIWAN STRAITSTHE TAIWAN STRAITS上海天华建筑12所STUDIO 12.TIANHUA ARCHITECTURE PLANNING&ENGINEERING LTD.人、企业、城市，持续发展THE SUSTAINABLE DEVELOPMENT OF PEOPLE,ENTERPRISES AND CITIES关于天华12所ABOUT TIANHUA STDUIO 12我们的特色PTA CHARACTERIS

14、TIC我们的案例PTA PROJECTSPART ONEPART TWOPART THREE我们的服务PTA SERVICEPART FOUR我们的解题思路01落地大规划02首开区落位03主题落位04我们的解题思路PART01建业南阳生态新城概念方案Concept scheme of Ecology City，Central China,Nanyang土地为王深掘资源SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT瞄准资源定义场所FASTIDIOUSLIVE FIRST契合场所精确解题ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH土地为王深掘资源SILVERTIMEFO

15、CUS ONIMPROVEMENT24基地认知历史与城市印象泉州举世闻名的世界侨城泉州城市历史文化厚重，被西方马可波罗誉为“光明之城”。作为国务院首批历史文化名城、东亚文化之都，泉州是联合国唯一认定的“海上丝绸之路”起点。给人留下了极为深刻的城市印象：海滨邹鲁、雕艺之乡、建筑之乡、渔业强县、食品工业强县；综合竞争力位居福建省第三位；全国百强县（市）第廿九位。25基地认知基地的交通结构地块未来将紧邻主城区刺桐路北拓工程打通泉州东北向交通大动脉，大大缩短惠安到市区的时间，带动区域快速融入主城区。新的交通规划,接驳长三角、珠三角、东南亚、日韩欧美等国内外发达城市，助力项目辐射半径。现状区块主要交通联

16、系：惠安高铁站：5KM，10MIN泉州主城区：25KM，35MIN晋江机场：35KM，40MIN沈海高速公路福厦高速铁路惠安站城西大道泉州晋江国际机场泉州站刺桐北路延伸段SITE沈海高速公路出入口基地认知周边生态环境项目基地周边：植被丰茂、生态优良山林环绕、紧靠大海周边主要生态景观资源由森林和水系构成拥有超过120公里的森林带拥有丰沛的水体资源，登高可远眺大海拥有180的海景资源真正的背山面海SITE基地认知基地的旅游资源聚龙小镇崇武古城西沙湾清源山风景区文庙海丝电影小镇依托良好的气候及环境资源，基地周边拥有丰富的自然景观资源和国家自然保护区，且众多著名景观节点处于同一条景观轴线上。基地位于惠

17、安县的西北角，处于惠安县的最北端，地势高视野广将来可被打造成惠安另一大旅游胜地。SITE28环境优美内部环境优美，植被茂密。现状建筑掩映其中，建筑与绿化相映成趣，景观资源十分丰富。水网密布内部有较多天然水系穿过，水质良好，适宜改造利用。森林环绕周边及内部存在大量的绿化植被，有优越的生态价值与利用价值，是一处天然氧吧。基地认知用地现状29聚焦:首开区800亩用地集中于入口山谷处。外延：向外延伸500M作为研究范围，进一步了解核心地块与周边环境关系。精细：铁路南侧不计入研究范围。一期核心区域外延500M研究范围整体研究面积：5850亩基地认知研究范围确定301.一期核心区内高程范围在25-50M，

18、整体场地较为平整，西侧有两处小山包。2.研究范围内地势西北高，东南低，山脉与较平坦区域呈指状交互，有利于挡风作用与生态景观空间渗透。3.整体场地最大高差达200米，25-45m范围内高程变化较小，55m以上高程变化较大，不利于建设。基地认知场地高程高 程1 4 5-2 2 0.61 3 5-1 4 51 2 5-1 3 51 1 5-1 2 51 0 5-1 1 59 5-1 0 58 5-9 57 5-8 56 5-7 55 5-6 55 0-5 54 5-5 03 5-4 52 5.4-3 531基地认知场地高程1.一期核心区内范围内坡度多以5%为主，大部分不超过10%，地形较为平坦，适宜

19、进行各项工程建设。2.核心区内存在小山包，坡度相对较大，应注意高差较大地块的规避与利用。3.根据工程适宜性要求，坡度8%以下用地较为适宜开发建设，住宅用地最大坡度不超过25%。坡 度0-5.05.0-8.08.0-1 0.01 0.0-1 5.01 5.0-2 5.02 5.0-4 5.04 5.0-6 5.06 5.0-9 0.032基地认知现状要素分析以基地场地环境为依托，结合现状要素与未来发展趋势，作为场地评价因素。场地卫星影像图主要现状道路对外出入口高速铁路现状村庄现状主要水域盛行风向1.现状道路骨架已划分整体空间格局；2.结合现状道路进行路网设置可减少成本投入；3.各地块的通达性有利

20、于开发以及后续建设的拓展。1.与对外出入口的距离是衡量与外界联系便捷性的一个重要支撑点；2.靠近入口处区域在短期内更有利于各类资源的集聚。1.根据铁路相关规范要求，必须留有一定的防护绿地；2.铁轨产生的摩擦噪声会影响居住与生活；3.高铁扬起的粉尘会对各类建设带来灰尘危害。泉州方向莆田方向1.建设项目涉及拆迁安置补偿问题，会加大成本的投入；2.未来建设项目与现状村庄会产生双向影响，处理不当会引发一些社会问题。1.水系是构建优美景观和优质人居环境的重要因素；2.现状水系的合理组织与利用有利于减少建设的投入成本。1.注重冬季偏北风的遮挡与夏季偏南风的导入，营造小气候；2.建设项目应结合风向要素进行考

21、虑，避免由风向影响。33开发适宜性评价构建评价体系资料整理与数据准备建立总体评价框架生态因素适宜性评价结果地形因素现状建设因素评价体系确立因子分级与权重赋值因子评价与叠加场地高程场地坡度场地现有道路高速铁路已有村庄建设用地水域未来出入口评价因素因素权重指标因子因素权重分类条件分值地形0.7高程坡度0.50.565-7555-6535-4525-3515-258-150-8252351评价因素因素权重指标因子因素权重分类条件分值现状建设0.2现有村庄未来出入口0.250.255-90-531高速铁路现状道路0.250.2530550-1000-5021100-20041000-20000-100

22、04520002100-3000-100313005评价因素因素权重指标因子因素权重分类条件分值生态因素0.1水域1430030-3006523451349-30200550-3034适宜性评价分析地形因素以综合评价总和1为基准，基地地处山地环境，地形因素是影响项目各项建设的核心，因素权重取值0.7,其中两项因子各占0.5。分类条件分值65-75m55-65m35-45m25-35m65m23451分类分类条件分值15-25%10-15%0-8%25%2451分类高程分析赋值：针对高程点的集散程度，采用集中量数分析方式。同一区间高程分布范围越广，用地越优，反之越差。地形因素权重结果：坡度分析赋

23、值：结合国家相关技术管理规定，8%坡度一下场地利用建设，住宅最高用地坡度为25%，以此划分评价区间。高度适宜较适宜一般不适宜避免建设35适宜性评价分析现状因素以综合评价总和1为基准，合理地利用、规避现状条件，有利于减少部分开发投入，因素权重为0.2，其中两项因子各占0.25。分类条件分值100-300m0-100m300m315分类现状村庄权重赋值：依据公共服务设施服务半径300m和居住步行适宜距离100m距离作为权重复制参考，越近影响越大。现状因素权重结果：高度适宜较适宜一般不适宜避免建设出入口分析赋值：根据人均徒步出行适宜距离和机动车交通便捷性，取1000m，2000m范围作为出入口要素的

24、核心影响范围。现状道路权重赋值：根据泉州市城市规划管理技术规定，低层退距5m，多层退距9，离道路两侧越远，限制条件越小。分类条件分值100-200m50-100m0-50m200m4215分类高速铁路分析赋值：根据泉州市城市规划管理技术规定与铁路方面相关规定，50m以内禁止新建建设，100-200内少量建设。分类条件分值1000-2000m0-1000m2000m452分类分类条件分值5-9m0-5m9-30m315分类30m536适宜性评价分析生态因素以综合评价总和1为基准，生态因素以水环境为核心。基地已存在部分水塘与沟渠，合理利用部分现状与未来规划相结合，有利于减少部分开发投入，因素权重为

25、0.1。生态因素权重结果：高度适宜较适宜一般分类条件分值300m30-300m0-30m345分类水环境分析赋值：依据相关技术管理规定与人类活动行为研究，距离水系30m的范围内有助于人们与水系产生互动心里，超过300m范围影响较小。37适宜性评价分析综合叠加分析通过对三类因素进行权重叠加：07*地形因素+0.2*现状因素+0.1*生态因素，得出研究范围内所有用地适宜性评价结果。综合叠加权重结果：高度适宜较适宜一般不适宜避免建设总研究面积5850亩当前各适宜段用地面积占比：高度适宜较适宜一般不适宜避免建设22.3%-1304.55亩10.7%-625.95亩23.9%-1398.15亩21.7%

26、-1269.45亩21.4%-1251.9亩38综合叠加权重结果：高度适宜较适宜一般不适宜避免建设1.整体适宜建设用地由入口处向山谷延伸，呈“指状”用地布局。2.适宜用地两侧的自然山脉是场地的天然屏障，与场地成交互之势，利于环境渗透。3.山林、绿植、水系、田园等生态要素结合场地地形特色，将是未来项目特色的重要支点。建议建设范围核心建设区域基地认知未来展望39山林野趣生态氧吧田园风貌1.易于形成热门IP，打造卖点；2.利用天然资源，省钱省心省力。优势：弊端：1.同质化项目较多，较难突出亮点；2.环境建设较难把控，容易拖累项目整体。1.项目首开优先确保项目整体的适当价值变现；2.注重小地块建设，缓

27、解整体开发压力，塑造整盘口碑。策略：健 康自然环境 养生、生活方式 健身运动生 态调节气候 田园、生物多样性 森林涵养度 假“慢生活”返璞归真 回忆主题定制：打造国际生态健康城半山/半谷/森林海项目愿景：生态型复合度假小镇家园即田园，居家即度假山林野趣是本案场地的核心特点针对的用法不同 用的好了叫卖点IP省钱省心又省力用不好了 直接拖累整体，费劲叫好不卖座瞄准资源定义场所SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT详读地块定位及产业A B O U T Q U A N Z H O U地块位于黄塘溪旁惠安县政府未来规划是沿黄塘溪打造大健康产业园项目完全符合区块定位区块规划发展在黄塘、

28、紫山两镇已知的从南往北规划布局的有：世茂花田小镇、泉州医高专新校区、华光学院健康养老产业学院、惠安县医院新院区、国家青少年足球训练基地、海丝电影小镇。惠安县未来的政府以及行政文化中心今后也大概率会迁到黄塘紫山片区，除了惠安县医院新院区以外，一中分校、县图书馆、博物馆、文化馆也已规划落地！QUANZHOU WELLNESS VALLYIntersection of two rivers,coastal Intersection of two rivers,coastal treasuretreasureCoastal midpoint,economic Coastal midpoint,econ

29、omic corecore青少年足球中心华光学院海丝电影小镇惠安图书馆博物馆文化馆世贸花田小镇泉州医高SITE项目区位431276589103KM高层居住区高层+别墅居住区惠西板块市场研究：区域项目名称物业类型聚龙小镇周边项目1 聚龙小镇高层、别墅2 聚龙世茂国风高层、别墅、叠墅3 聚龙君悦山庄高层、别墅4 世茂福缘居高层、别墅惠西板块高层+别墅5 泉州中央城别墅6 中骏珑景阁高层7 美院92别墅惠西板块高层住宅8 禹洲城市广场高层9 广海新景悦府高层10 璀璨壹号高层目前惠西板块主力在售高层存量约6万，总竞争量约36.9万，后市竞争激烈，别墅存量约4.9万，总竞争量约9.3万，竞争态势相对缓

30、和。聚龙小镇客户丰富度更高，华东、华北、东北等候鸟新客户比例约占30%。【聚龙小镇】占地：1.0万亩容积率：1.5 产品类型：别墅、洋房、高层、商业、酒店均价：东篱新村（高层）1.7万/，东篱二期（高层）1.4万/，甘泉居（别墅）2-2.4万/，龙谷山房二期（别墅）2-2.6万/主力户型：高层住宅：80-90两房，110-144三房，150-190四房，260-300五房；别墅：甘泉居640-150独栋，龙谷山房120-400双拼项目核心优势：生态资源，社区邻里文化，运作多年的小镇成熟人文气息项目核心劣势：旅游、休闲、娱乐配套薄弱，商业配套较缺失，住宅产品品质一般开发历程：项目早期着手基础设施

31、，打造项目景观配套，中期完善社区生活配套，后期补强旅游休闲配套。东篱二期152四房东篱二期196四房1F2F3F4F354双拼聚龙是长期积聚口碑的长线开发策略，现已很难成功，项目IP可以借用，但本身完全不具备复制参考性美食城和聚龙岛的开发都不甚成功，住宅业态仍然优势明显，同时发现，购房者对配套的需求不强烈【聚龙世茂国风】总建筑面积：25万容积率：2.1 产品类型：院墅、合院、洋房、高层均价：高层1.2万/，叠墅150-240万，合院200-380万/套主力户型：高层住宅：105-135，叠墅：132-140，合院：200-380开盘时间：2018.10105三房135四房120-170L型合院

32、，总价200-430W132-139叠墅，总价150-240W132下叠总赠送：218139中叠赠送：45135上叠赠送：95120L型合院-4房总赠送：130，花园赠送：30170L型合院-5房总赠送：230，花园赠送：56世茂国风采用低总价，高溢价，主打特色热销产品，成熟市场的高效打法，成功率高【聚龙君悦山庄】总建筑面积：24.6万产品类型：别墅、高层均价：高层0.85万/，别墅1.1万/容积率：2.0 绿化率：35.0%主力户型：高层78两房，96-144三房别墅440-650双拼，900-1000 独栋开盘时间：2014.9一期78两房102三房123三房【世茂福缘居】总建筑面积：10

33、万产品类型：别墅、高层均价：高层0.95万/，别墅暂未公开容积率：1.5 绿化率：35.0%主力户型：高层87-130三-五房开盘时间：2018.887三房121四房123复式四房【泉州中央城】总建筑面积：65万产品类型：高层住宅、别墅均价：别墅在售，总价为230-300万/套容积率：2.8 绿化率：35.0%主力户型：别墅186-240开盘时间：目前别墅在售【中骏珑景阁】总建筑面积：26.8万产品类型：高层住宅均价：7200元/容积率：2.8 绿化率：35.0%主力户型：88三房、100三房、118四房开盘时间：2018.4【美院92】总建筑面积：11.2万产品类型：高层住宅、别墅均价：12

34、000元/（别墅）8000元/（高层）容积率：1.3 绿化率：45.0%主力户型：150-200联排、叠加别墅开盘时间：2013.6100三房118三房200 联排别墅4F联排别墅产权面积186竞品楼盘产品类型户型面积段户型均价销售情况聚龙世茂国风（合院）合院120合院170合院1.6-1.8万/200-220万/套2-2.5万/340-430万/套因面积小、总价低，受众群体基数大聚龙世茂国风（叠墅）叠墅132-139下叠210-240万中叠150-180万上叠180-200万下叠去化最佳，合院推出后，总价的重叠导致客户分流购买合院产品聚龙小镇独栋+双拼独栋640-1500双拼120-400独

35、栋2-2.6万/双拼2-2.4万/甘泉居（双拼）别墅签约率75.5%聚龙君悦山庄 独栋+双拼双拼440-650独栋900-10001.1万/一期别墅已卖出20套泉州中央城联排186-2401-1.6万/230-300万/套美墅92联排+叠拼1.2万/基地周边主要别墅竞品面积：120，总赠送：130，花园赠送：30面积：170，总赠送：230，花园赠送：56下叠：132，总赠送：218，花园赠送：46中叠：139，总赠送：45上叠：135，总赠送：954F联排：1863F联排：200叠拼，面积段未知双拼（甘泉居）：354竞品楼盘产品类型户型面积段户型均价销售情况聚龙世茂国风（合院）合院120合院

36、170合院1.6-1.8万/200-220万/套2-2.5万/340-430万/套因面积小、总价低，受众群体基数大聚龙世茂国风（叠墅）叠墅132-139下叠210-240万中叠150-180万上叠180-200万下叠去化最佳，合院推出后，总价的重叠导致客户分流购买合院产品聚龙小镇独栋+双拼独栋640-1500双拼120-400独栋2-2.6万/双拼2-2.4万/甘泉居（双拼）别墅签约率75.5%聚龙君悦山庄 独栋+双拼双拼440-650独栋900-10001.1万/一期别墅已卖出20套泉州中央城联排186-2401-1.6万/230-300万/套美墅92联排+叠拼1.2万/基地周边主要别墅竞品

37、面积：120，总赠送：130，花园赠送：30面积：170，总赠送：230，花园赠送：56下叠：132，总赠送：218，花园赠送：46中叠：139，总赠送：45上叠：135，总赠送：954F联排：1863F联排：200叠拼，面积段未知双拼（甘泉居）：354竞品总结惠西板块在售高层产品供货充足，竞争较激烈；别墅产品竞争势态相对缓和，聚龙小镇附近别墅产品面积段较大，总价较高；聚龙世茂国风120合院总价低，去化速度快。控总价，高容量，高附赠“有天、有地、有院子”惠西板块强烈需求有溢价有特色的亲民爆款产品介入甄选市场稀缺爆款：产品市场风险小+货值高+去化快150合院：院墅产品小面积、高附加140叠加：每

38、户都有挑空赠送每户电梯独梯入户每户都有院子划分没有哪个比爆款产品更能积聚口碑的市场第一，产品为王产品方向：院子+叠墅（市场大、风险小）产品特征：（用地要求高，相对高容+高赠送）解决“产品对场地条件的要求”是规划的核心目标产品赠送+政策条例+去化速度 充分利用小镇一期规划一二级开发联动，定制最有效的用地边界。甄选市场稀缺，注入有溢价、有特色产品首保推进整体的适当变现，缓解整体开发压力，塑造整盘口碑契合场所精确解题SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT院子产品对场地消耗巨大损容OR做足损容难去化后风险过大发挥1，2级联动优势极致单地块容量开发+楔形景观公共空间（后期提升空间巨大

39、）实现高容下的低密产品规划解题：全家老小协作共享、乐于分享康养度假简洁中式森林旅游要好看展示效果全生命周期高层大平层滞销功能好用低总价产品快销成本世贸花田小镇容积率：1.11.5首开100亩神盘聚龙小镇产品滞销点状供地，公共可不计容纯土地成本低廉一级开发成本主体不详一二级联动开发现金流确定的项目信息有院子叠墅家宅坐北朝南中国.河南.荥阳新城荥阳新城郡D地块项目建筑方案设计XINCHENG HENAN XINGYANG RESIDENCE PROJECT CONCEPT DESIGN（根据周边合院均价）1.5万/平米2.0万/平米2.5万/平米产品溢价逻辑：3F合院 4-6F叠加 7-11小高层

40、 33F大高层产品去化逻辑：低多层院墅产品高附赠，小面积段，控总价高层市场库存充足，滞销院墅容积率更高、间距小、不影响日照核心产品选择：院墅可行3200用地院墅布局7200用地院墅布局3200用地联排布局7200用地联排布局0.980.821.020.85增加多层，用足指标指标条件用足:地块总容积率 1.51.72叠墅产品产品力较强，满铺容积率满足，有富余院子产品容积率不满足强排逻辑推导模式一：容积率0.84，建筑密度39.3%模式一：纯150合院模式二：纯140叠加模式三：150合院+140叠加Step1：同产品不同模式下强排测算确定地块容积率150合院：3.9W总面积：3.92W货值：9.

41、75亿模式二：容积率1.5(上限)，建筑密度34.0%140叠加：6.97W总面积：6.99W货值：13.94亿模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿模式二：纯140叠加模式二：容积率1.5(上限)，建筑密度34.0%140叠加：6.97W总面积：6.99W货值：13.94亿强排逻辑推导模式一：容积率0.84，建筑密度39.3%模式一：纯150合院模式三：150合院+140叠加150合院：3.9W总面积：3.92W货值：9.75亿模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)14

42、0叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿产品单一、去化风险高容积率低、货值较低产品单一、去化风险高容积率高、规划形态单一Step1：同产品不同模式下强排测算确定地块容积率强排逻辑推导模式三：150合院+140叠加模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿将模式三容积率提升到1.5Step2：在溢价较高产品下提升地块容积率至1.5模式一：保证产品不变，增加140叠加产品比例模式二：增加11F洋房产品，洋房面积段125强排逻辑推导模式一：容积率1.5，建筑密度36.4%模式一：增加叠加比例模

43、式二：11F125洋房+合院模式三：150合院+140叠加150合院：0.36W140叠加：6.55W总面积：6.93W货值：14.0亿模式二：容积率1.5，建筑密度32.0%150合院：2.1W125洋房：4.88W总面积：7.0W货值：12.56亿模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿Step2：在溢价较高产品下提升地块容积率至1.5模式二：11F125洋房+合院模式二：容积率1.5，建筑密度32.0%150合院：2.1W125洋房：4.88W总面积：7.0W货值：12.56亿强排逻辑推导模式

44、一：容积率1.52，建筑密度36.4%模式一：增加叠加比例模式三：150合院+140叠加150合院：0.36W140叠加：6.72W总面积：7.10W货值：14.3亿模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿Step2：在溢价较高产品下提升地块容积率至1.5规划形态不佳，合院占比较少高层产品去化难度较大，容积率提升，货值增加不大强排逻辑推导模式三：150合院+140叠加模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93

45、亿增加95+115大高层T4户型Step3：PK世茂国风，将容积率增加到2.1模式一：容积率2.1，建筑密度34.0%150合院：2.88W(占比30%)95+115大高层：6.93W总面积：9.83W货值：17.60亿模式一：150合院+大高层强排逻辑推导模式三：150合院+140叠加模式三：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿增加95+115大高层T4户型Step3：PK世茂国风，将容积率增加到2.1模式一：容积率2.1，建筑密度34.0%150合院：2.88W95+115大高层：6.93W总面积：

46、9.83W货值：17.60亿模式一：150合院+大高层高层产品去化难度较大，对自然场地的规划形象影响巨大，总货值提升有限借鉴聚龙东篱一期经验建议首开谨慎使用模式A：150合院+140叠加模式A：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿强排逻辑推导Step4：增加小面积段合院，低总价，降低风险，增加产品梯度增加120合院模式B：120合院+140叠加模式B：容积率1.18，建筑密度35.6%150合院：0.84W120合院：0.77W140叠加：3.86W总面积：5.49W货值：11.75亿模式A：150合院

47、+140叠加模式A：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿强排逻辑推导Step4：增加一层，4F合院，面积段增加到180增加180合院模式C：180合院+140叠加模式C：容积率1.27，建筑密度35.8%150合院：2.02W(占比34%)140叠加：3.86W总面积：5.9W货值：12.77亿B2-1F2-4F模式B：120合院+140叠加模式B：容积率1.18，建筑密度35.6%150合院：0.84W120合院：0.77W140叠加：3.86W总面积：5.49W货值：11.75亿模式A：150合院+

48、140叠加模式A：容积率1.19，建筑密度35.8%150合院：1.68W(占比30%)140叠加：3.86W总面积：5.56W货值：11.93亿强排逻辑推导Step4：通过增加或减少合院面积段，确定对容积率的变化模式C：180合院+140叠加模式C：容积率1.27，建筑密度35.8%150合院：2.02W140叠加：3.86W总面积：5.9W货值：12.77亿替换120小合院，容积率变化不大；由于120合院与140叠加总价一致，易造成叠加产品因内部竞争而滞销风险改为4层合院，增加合院面积段到180；容积率增加明显，达到1.27，货值加大。在不考虑场地限制前提下有条件做足货值尤其在本案一二级联

49、动，地块限制小前提下货值有条件做足理论极限“定制化总图”小地块策略可以满足实施条件产品风险小，难度小，总值高是本案规划的建议最优解决方式标准地块尺寸模数标准地块尺寸合院组团尺寸模数叠加组团尺寸模数79.9M（7栋）80M东西向模数：17.2(合院)+7(间距)=24.2M南北向模数：11.6(合院)+13(组团间距)=11.6/24.6M东西向模数：14.5(叠加)+7(间距)=21.5M南北向模数：13.5(叠加)+16(组团间距)=13.5/29.5M72.2M（5栋）80M东西向地块尺寸：8(退距)+72.2*3+7(间距)+16(入口)+8(退距)=254M南北向地块尺寸：8(退距)+

50、29.5*6+17.6(叠加)+3(公共开放扩大间距)+8(退距)=183M模数化点状供地，提升容积率！规划概念常规供地方式：点状供地：(一二级开发联动)优势：1.根据山势规整供地，提升土地利用率;2.不规则楔形公共景观空间;3.点状供地，提升地块周边景观资源劣势：点状供地不规则，整体土地供应总量受限；优势：1.地块规整，整体使用率高；2.交通密集，有利于地势平整区域开发劣势：1.地块较均质，缺乏特色，2.地块周边紧邻道路，景观资源优势不明显3.生态互融结合用地适宜性分析结果，结合场地现状提出首开区规划策略2.依势贯通1.择优聚力4.轴线强化利用现状，顺应地势，完善基地路网骨架现状扩建道路优先