房地产开发与经营学习课件.pptx

1、房地产开发与经营房地产开发与经营第一章第一章 绪论绪论学习目标学习目标熟悉房地产开发与经营的特点熟悉房地产开发与经营的特点熟悉房地产开发与经营的形式和内容熟悉房地产开发与经营的形式和内容掌握房地产开发与经营的程序掌握房地产开发与经营的程序1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点广义：广义：国土开发、区域开发、城市国土开发、区域开发、城市开发等开发等狭义：狭义：主要是指在依据国家的法律主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地在特定地段上所进行的具体

2、的房地产项目的规划、设计和建设、施工产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。等开发活动。房地产开发房地产开发的概念的概念房地产开发具有与其他项目不同的特殊性房地产开发具有与其他项目不同的特殊性1.1.1 房地产开发与经营基本含义房地产开发与经营基本含义房地产经营房地产经营：是指：是指房地产企业房地产企业为实现预期目标，确定为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。经济活动过程。房地产经营房地产经营广义广义：不仅包括房地产生产过程的不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和开发环节、流通环节的营

3、销活动和中介服务活动等，而且还包括消费中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；环节中的物业管理服务活动；狭义狭义：仅指流通环节的营销活动和仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。中介服务活动。1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点1.1.1 房地产开发与经营基本含义房地产开发与经营基本含义房地产开发与房地产开发经营房地产开发与房地产开发经营 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。1.1.2 房地产开发与经营的特点房地

4、产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营政策性强1.1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容1.2.1 按开发范畴分类按开发范畴分类n n按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；n n按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发

5、和内涵式开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；n n按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。1.2.2 按经营范畴分类按经营范畴分类n n按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；n n按经营规模和经营方式

6、划分，可以分为专项经营、综合经营、集团按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；经营和跨国经营等；经营和跨国经营等；经营和跨国经营等；n n按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。通经营和房地产消费及使用经营。通经营和房地产消费

7、及使用经营。通经营和房地产消费及使用经营。1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容（一）投资决策分析阶段（一）投资决策分析阶段（一）投资决策分析阶段（一）投资决策分析阶段 投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的一项工作，即通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、一项工作，即通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、一项工作，即通过一系列的调查

8、研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、一项工作，即通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。1.1.投资机会选择：投资机会选择：投资机会选择：投资机会选择：(1)(1)投资机会寻找投资机会寻找投资机会寻找投资机会寻找 (2)(2)投资机会筛选投资机会筛选投资机会筛选投资机会筛选 1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容房地产开发与经营的程序与内容1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容（二）项目定位（二）项目定位

9、（二）项目定位（二）项目定位 房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。主要工作是：主要工作是：主要工作是：主要工作是：进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、进行宏观和微观的市场调研，消

10、费者分析、商圈分析、竞争对手分析、进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、产品分析等。产品分析等。产品分析等。产品分析等。1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容房地产开发与经营的程序与内容1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容（三）前期工作阶段（三）前期工作阶段（三）前期工作阶段（三）前期工作阶段 前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。前期工

11、作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。主要工作是：主要工作是：主要工作是：主要工作是：获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现

12、场的三通一平、工程项目的招投标等等。场的三通一平、工程项目的招投标等等。场的三通一平、工程项目的招投标等等。场的三通一平、工程项目的招投标等等。1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容房地产开发与经营的程序与内容1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容（三）开发项目的建设实施阶段（三）开发项目的建设实施阶段（三）开发项目的建设实施阶段（三）开发项目的建设实施阶段 项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金项目的建设实施阶

13、段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。主要工作是：主要工作是：主要工作是：主要工作是：n n 1.1.选择施工企业选择施工企业选择施工企业选择施工企业n n 2.2.组织施工组织施工组织施工组织施工n n 3.3.工程监理工程监理工程监理工程监理n n 4.4.项目的竣工验收项目的竣工验收项目的竣工验收项目的竣工验收1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容房地产

14、开发与经营的程序与内容1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容（四）房屋租售阶段（四）房屋租售阶段（四）房屋租售阶段（四）房屋租售阶段 实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房

15、地产产权登记。应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。（五）物业管理（五）物业管理（五）物业管理（五）物业管理 物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效

16、、优质、括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容房地产开发与经营的程序与内容1.2 房地产开发与经营形式和内容房地产开发与经营形式和内容第三章第三章 房地产企业房地产企业学习目标学习目标p熟悉房地产企业的概念与特征熟悉房地产企业的概念与特征p熟悉熟悉房地产企业的类型房地产企业的类型p掌握房地产企业的设立与资质等级管理掌握房地产企业的设立

17、与资质等级管理p了解房地产企业的行业管理了解房地产企业的行业管理p了解房地产企业战略和组织模式了解房地产企业战略和组织模式3.1 房地产企业概述房地产企业概述3.1.1 房地产企业的概念与特征房地产企业的概念与特征房地产企业的地域属性房地产企业的地域属性房地产企业的不完全竞争性房地产企业的不完全竞争性房地产企业存在专业化和综合化发展趋势房地产企业存在专业化和综合化发展趋势房地产企业房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济中介、咨询、物业服务，实现

18、自身价值的经济组织。组织。特征特征：3.1.2 房地产企业的类型房地产企业的类型按照企业功能分类按照企业功能分类：房地产开发企业房地产开发企业房地产中介服务企业房地产中介服务企业物业管理企业物业管理企业2313.1 房地产企业概述房地产企业概述专门从事土地和专门从事土地和城市基础设施开发的企业城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业构筑物建设的房地产企业房地产综合房地产综合开发经营企业开发经营企业房地产房地产开发企业开发企业按照企业功能分类按照企业功能分类：3.1.2 房地产企业的类型房地产企业的类型3.1 房地产企业概述房地产企业概述房地产咨询服务

19、企业房地产咨询服务企业:依法设立，从事房地产法律、法规、依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。咨询咨询工程师工程师房地产估价服务企业：房地产估价服务企业：依法设立并取得房地产估价机构依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实体。资质，从事房地产估价活动的经济实体。房地产估价房地产估价师师房地产经纪服务企业：房地产经纪服务企业：依法设立并取得房地产经济机构依法设立并取得房地产经济机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经济业务

20、的经济实体。居间、代理等经济业务的经济实体。房地产经纪人房地产经纪人房地产中介服务企业房地产中介服务企业按照企业功能分类按照企业功能分类：3.1.2 房地产企业的类型房地产企业的类型3.1 房地产企业概述房地产企业概述 居间：居间：所谓居间，是指居间人向委托人报告订立所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。联系的中间人。代理：代理：代理

21、是指代理人以被代理人（又称本人）代理是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。的民事法律制度。n n城镇集体所有制房地产企业城镇集体所有制房地产企业城镇集体所有制房地产企业城镇集体所有制房地产企业n n国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司n n合伙制房地产企业合伙制房地产企业合伙制房地产企业合伙制房地

22、产企业n n中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业 按照企业所有制性质分类按照企业所有制性质分类：3.1.2 房地产企业的类型房地产企业的类型3.1 房地产企业概述房地产企业概述3.3 房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的设立与资质等级管理3.3.1 房地产开发企业的设立及资质等级管理房地产开发企业的设立及资质等级管理房地产开发企业的设立条件房地产开发企业的设立条件房地产开发企业设

23、立程序房地产开发企业设立程序房地产开发企业的资质等级与管理房地产开发企业的资质等级与管理3.3.2 房地产估价企业的设立及资质等级管理房地产估价企业的设立及资质等级管理房地产估价企业的设立条件房地产估价企业的设立条件房地产估价企业设立程序房地产估价企业设立程序房地产估价企业的资质等级与管理房地产估价企业的资质等级与管理3.3 房地产企业的设立与资质等级管理房地产企业的设立与资质等级管理一般组织结构一般组织结构现代组织结构设计现代组织结构设计常见的房地产企业常见的房地产企业组织结构设计组织结构设计3.2.2 房地产企业的组织结构设计房地产企业的组织结构设计直线制组织结构直线制组织结构职能制组织结

24、构职能制组织结构直线职能制结构直线职能制结构事业部制组织结构事业部制组织结构矩阵型组织结构矩阵型组织结构团队结构团队结构虚拟结构虚拟结构无边界组织无边界组织3.2 房地产企业战略和组织模式房地产企业战略和组织模式4.1 土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目房企参与土地开发储备开发的盈利模式房企参与土地开发储备开发的盈利模式n n固定收益比例模式n n分享土地出让金n n分享土地增值收益n n一二级联动开发固定收益模式固定收益模式n n一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组办理

25、规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的开发成本的2%2%；n n二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的发成本的8%8%。n n三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企

26、业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%12-15%），所提取），所提取的收益不足开发总成本的的收益不足开发总成本的5%5%时，政府将补足差额。时，政府将补足差额。分享土地出让金分享土地出让金n n一是企业与政府签订土地一级开发委托协议，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；n n二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。分享土地增值收益分享土地增值收益n n当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿

27、费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。一二级联动一二级联动n n一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；n n二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。一、土地储备开发实施的主体有哪些？一、土地储备开发实施的主体有哪些？二、土地储备和一级开发项目的成本有哪些？二、土地储备和一级开发项

28、目的成本有哪些？三、三通一平、六通一平、七通一平是什么意思？三、三通一平、六通一平、七通一平是什么意思？四、按照开发物业类型的不同，房地产综合开发项四、按照开发物业类型的不同，房地产综合开发项目应怎样进行分类？目应怎样进行分类？五、什么是房地产转让？五、什么是房地产转让？六、房地产转让有哪些形式？六、房地产转让有哪些形式？房地产转让的其他合法形式包括：（房地产转让的其他合法形式包括：（房地产转让的其他合法形式包括：（房地产转让的其他合法形式包括：（1 1）将房地产作）将房地产作）将房地产作）将房地产作价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生价

29、入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；（变更的；（变更的；（变更的；（2 2）一方提供土地使用权，另一方或多方提）一方提供土地使用权，另一方或多方提）一方提供土地使用权，另一方或多方提）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（属发生变更的；（属发生变更的；（属发生变更的；（3 3）因企业被收购、兼并或合并，房）因企业被收购、兼并或合并，房）因企

30、业被收购、兼并或合并，房）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（地产权属随之转移的；（地产权属随之转移的；（地产权属随之转移的；（4 4）以房地产抵债；（）以房地产抵债；（）以房地产抵债；（）以房地产抵债；（5 5）法）法）法）法律、法规规定的其他情形。律、法规规定的其他情形。律、法规规定的其他情形。律、法规规定的其他情形。七、以出让方式取得土地使用权的，转让房七、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合哪些条件？地产时应当符合哪些条件？八、以划拨方式取得土地使用权的，转让房八、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合哪些条件？地产时应当符合哪些条件？第五章第五章

31、房地产项目用地的获取房地产项目用地的获取一、划拨土地的使用期限没有限制，可以永一、划拨土地的使用期限没有限制，可以永续存在。续存在。二、通过划拨方式取得土地使用权，土地使二、通过划拨方式取得土地使用权，土地使用者不须支付任何费用。用者不须支付任何费用。三、划拨土地使用权的适用范围。三、划拨土地使用权的适用范围。四、划拨土地使用者在获取土地使用权时应四、划拨土地使用者在获取土地使用权时应承担的成本有哪些？承担的成本有哪些？五、国有土地使用的出让方式有哪几种？六、下列土地的最高出让年限是多少？居住用地 工业用地 教育、科技文化、卫生、体育用地 商业、旅游、娱乐用地 综合或其他用地七、对于商业、旅游

32、、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，若供地计划公布后同一宗地只有一个意向用者的，可以采取协议出让方式。八、当划拨土地使用权改变用途或转让时，应当收回土地使用权，实行招拍挂方式。九、协议出让方式主要适用于以公益事业或福利事业为目的的用地转让。十、土地招拍挂的使用情形十一、有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让土地所在级别基准地价的60%。十二、土地一级市场主要指允许土地使用权转让而形成的土地市场。十三、土地使用权转让的三种方式。十四、土地使用权转让和出让的比较。第六章第六章 房地产市场调研房地产市场调研学习目标uu熟悉房地产市场调研的含义熟悉房地产市场调研的含义熟悉房地产市场调研的含义熟悉房

33、地产市场调研的含义uu掌握房地产市场调研的内容掌握房地产市场调研的内容掌握房地产市场调研的内容掌握房地产市场调研的内容uu熟悉房地产市场调研的方法熟悉房地产市场调研的方法熟悉房地产市场调研的方法熟悉房地产市场调研的方法uu掌握房地产市场调研的操作流程掌握房地产市场调研的操作流程掌握房地产市场调研的操作流程掌握房地产市场调研的操作流程uu熟悉房地产市场调研数据的分析方法熟悉房地产市场调研数据的分析方法熟悉房地产市场调研数据的分析方法熟悉房地产市场调研数据的分析方法uu熟悉房地产市场调研报告的撰写熟悉房地产市场调研报告的撰写熟悉房地产市场调研报告的撰写熟悉房地产市场调研报告的撰写uu市场调研：运用

34、科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据

35、的集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。信息管理活动。信息管理活动。信息管理活动。uu房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的

36、专业方法。研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。6.1.1 6.1.1 房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述房地产市场调研的特点：房地产市场调研的特点：房地产市场调研的特点：房地产市场调研的特点：6.1.1 6.1.1 房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述专业性强专业性强针对性强针对性强技术性强技术性强6.1.2 6.1.2 房地产市场调研的重要性房地产市场调研的重要性重要性重要性1、房地产

37、项目定位的需要、房地产项目定位的需要2、制定正确的、制定正确的 营销策略营销策略3、企业健全决策、企业健全决策 机制的需要机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要、企业发现新的市场机会的需要6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述1.1.市场宏观环境状况市场宏观环境状况市场宏观环境状况市场宏观环境状况uu政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等uu经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市

38、经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售

39、与贸易状况；居民消费结构；居民产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等储蓄和信贷状况等储蓄和信贷状况等储蓄和信贷状况等uu社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等仰、风俗习惯、审美观念等仰、风俗习惯、审美观念等仰、风俗习

40、惯、审美观念等uu还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述2.2.2.2.城市房地产市场状况城市房地产市场状况城市房地产市场状况城市房地产市场状况市场整体情况市场整体情况市场整体情况市场整体情况土地市场情况土地市场情况土地市场情况土地市场情况商品房市场情况商品房市场情况商品房市场情况商品房市场情况全市房地产价格走势全市房地

41、产价格走势全市房地产价格走势全市房地产价格走势全市主要发展商开发销售情况全市主要发展商开发销售情况全市主要发展商开发销售情况全市主要发展商开发销售情况三级市场交易情况三级市场交易情况三级市场交易情况三级市场交易情况此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述 3.3.3.3.消费者行为调研与市场需求容量调研消费者行为调研与市场需求容量调研消费者行为调研与市场需求容量

42、调研消费者行为调研与市场需求容量调研消消费费者者购买力水平购买力水平购买倾向购买倾向共同特征共同特征市市场场需需求求容容量量城市人口、家庭数量及变化趋势城市人口、家庭数量及变化趋势购买力购买力居民居住现状及改善目标居民居住现状及改善目标居民日常消费支出水平与结构居民日常消费支出水平与结构不同社会阶层和收入水平的居民数量不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的需求特点及其对不同类型房地产商品的需求特点6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述某市的住宅需求潜力分析某市的住宅需求潜力分析 2006年8月，某

43、市规划区范围内的总人口为40万人，其中城市居民35万人，城中村居住5万人。另调查得知，该市人口每年净增长1.65万人，考虑到非常住人口还有住房需求以及城市化进程加快的情况，该市十一五规划期间，每年净增人口按2万人计，从2006年到2010年各年净增人口分别预计为：1.8、1.9、2.0、2.1、2.2万人。该市住宅需求潜力分析该市住宅需求潜力分析n n1、未来新增人口的住房需求 该市2005年人均的住房面积为26.75平方米，根据该市的住房建设规划，以及国家政策要求的90平方米以下的住宅要占70%的实际情况，预计到2010年末，人均住房建筑面积要达到32平方米，每年净增1.05平方。推算未来各

44、年新增人口的住房需求？年份年份2006200620072007200820082009200920102010合计合计人均建筑面积人均建筑面积（平方米）（平方米）27.827.828.8528.8529.929.930.9530.953232净增人口净增人口（万人）（万人）1.81.81.91.92.02.02.12.12.22.21010面积面积（万平方米）（万平方米）50.0450.0456.70556.70563.68563.68570.9870.9878.5978.59320320n n2、原有人口住宅需求的自然增加 随着生活水平的提高，人们对住房条件的要求越来越高，表现对住房的品质和

45、面积要求越来越高，按照人均住房面积每年增加1.05平方米来计算，计算该市各年原有人口需要增加的住房面积？年份年份2006200620072007200820082009200920102010合计合计增加的住宅增加的住宅建筑面积建筑面积42424242424242424242210210n n3、原有人口被动增加的住宅需求由于拆迁产生的需求 该市在2006年以前每年的拆迁量约为10万平方米，被拆迁人有的原有住房面积比较大，有的原有住房面积比较小，在拆迁后需要增加面积，经调查后，被拆迁人在拆迁后所需要的住房面积在不考虑每年增加的情况下，约为现有住房面积的1.35倍，故每年产生的被动住宅需求量为1

46、3.5万平方米n n4、投资需求和投机需求 经调查，该市对住房的投资需求和投机需求不太旺盛，大约为销售面积的10%。根据历年的销售面积和估算的未来销售面积，该市未来每年的住宅投资需求和投机需求约为8万平方米。n n5 5、该市住宅需求潜力、该市住宅需求潜力年份年份2006200620072007200820082009200920102010合计合计需求需求113.54113.54120.205120.205127.185127.185134.48134.48142.09142.09 637.5637.54.4.4.4.项目所在区域环境状况调研项目所在区域环境状况调研项目所在区域环境状况调研项

47、目所在区域环境状况调研区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域交通条件区域交通条件区域交通条件区域交通条件其他影响因素和条件其他影响因素和条件其他影响因素和条件其他影响因素和条件区域内楼盘总体价格水平与供求关系区域内楼盘总体价格水平与供求关系区域内楼盘总体价格水平与供求关系区域内楼盘总体价格水平与供求关系竞争对手分析：产品因素和企业因素竞争对手分析：产品因素和企业因素竞争对手分析：产品因素和企业因素竞争对手分析：产品因素和企业因素6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产

48、市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述5.5.5.5.项目基本情况调查调研项目基本情况调查调研项目基本情况调查调研项目基本情况调查调研项目用地的开发现状和开发条件项目用地的开发现状和开发条件项目用地的开发现状和开发条件项目用地的开发现状和开发条件项目所在地周边环境项目所在地周边环境项目所在地周边环境项目所在地周边环境具体说需要收集：具体说需要收集：具体说需要收集：具体说需要收集：（1 1 1 1）项目所处的位置：坐落、方位和距离。）项目所处的位置：坐落、方位和距离。）项目所处的位置：坐落、方位和距离。）项目所处的位置：坐落、方位和距离。（2 2 2 2）交通条件：公

49、共交通工具、交通线路、路面状况、道路状况、）交通条件：公共交通工具、交通线路、路面状况、道路状况、）交通条件：公共交通工具、交通线路、路面状况、道路状况、）交通条件：公共交通工具、交通线路、路面状况、道路状况、交通管制、交通状况、距离交通设施状况、行人交通设施交通管制、交通状况、距离交通设施状况、行人交通设施交通管制、交通状况、距离交通设施状况、行人交通设施交通管制、交通状况、距离交通设施状况、行人交通设施状况状况状况状况（3 3 3 3）周围环境：自然、人文、人工、产业）周围环境：自然、人文、人工、产业）周围环境：自然、人文、人工、产业）周围环境：自然、人文、人工、产业（4 4 4 4）配套

50、设施：基础设施、公共服务设施）配套设施：基础设施、公共服务设施）配套设施：基础设施、公共服务设施）配套设施：基础设施、公共服务设施6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1 6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述第六章第六章 房地产市场调研房地产市场调研STP 理论理论n 一、一、市场细分市场细分n 二、二、目标市场目标市场n 三、三、市场定位市场定位 STP理论是指企业在一定的市场细分的基础上，确定自己的目标市场，最后把产品或服务定位在目标市场中的确定位置上。STP理论中的S、T、P分别是Segmenting、Targeting、Positioning三个英