房地产开发项目的风险管理分析以某房地产开发公司为例.doc

1、房地产开发项目的风险管理分析 摘要：中国房地产起步于改革开放后的八十年代。新疆房地产的起步相对较晚，但其在经过了缓慢的起步阶段后，就迅速的崛起、并迅速的发展壮大，它是国民经济重要的基础产业部门，它所提供的产品是城市经济活动的基本物质条件，也是消费最重要、最有价值的生活必需品；因此研究房地产开发项目的风险也就突显得极其重要。房地产开发是一个动态过程，项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程施工管理、项目推广与销售及物业管理，在各个阶段中都存在着不确定性，从而存在着很多风险； 获得与各种风险有关的可靠的最新信息：主要从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行分析；建立房地产开发项

2、目全程风险控制模型，并且在控制模型支持下运用各种风险管理方法进行风险控制，是保证项目目的、项目实现的关键。 关键词：房地产；风险评价；风险识别；风险控制；项目管理 Real Estate Development Project Risk Management AnalysisReal Estate Development Xinjiang TengFei as an exampleLiu Fan Tutor:ShaozhanlinAbstract: Chinese real estate after the reform and opening up started in the 1980s.

3、 Xinjiang real estate started relatively late, but after a slow start-up stage, after the rapid rise and rapid development and expansion, it is important to the national economy basic industries sector, it provides the products in urban economic activities .The basic material conditions, the consume

4、r is the most important and most valuable necessities of life, the study of real estate development projects also highlighted the risk of extremely important. Real estate development is a dynamic process, project and block research, product design and planning, construction management, project promo

5、tion and sales and property management, in various stages of uncertainties exist, thus there is a lot of risk, access to and various risks related to the latest reliable information: the major political, social, economic, legal, natural environment and infrastructure environment for the following si

6、x aspects of the establishment of real estate development projects throughout the risk control model, and in support of the use of control model Various risk management methods of risk control is to ensure that the project purpose, the project to achieve the key.Keywords: Real estate; Risk assessmen

7、t；Risk identification；Risk control；Project management在我国，房地产伴随着社会主义市场经济体制逐步确立，受宏观经济形势、经济调控政策的影响，房地产产业进入了新的发展时期，但随着大环境的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。1 房地产风险管理研究背景随着我国经济的飞速发展，房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也是具有社会影响面很大的行业。房地产投资作为一种将资本投入房地产开发、经营以获得最大

8、利润的经济行为，是一种多层次、多方面的综合投资。任何一项投资活动都有风险存在，尤其是我国房地产市场化运作时间不长，中小型房地产开发商占了绝大部分，风险一旦发生将带来严重的损失、甚至破产。小型房地产项目投资机会多，准入门槛低，也就吸引了众多的中小型开发商，可以说小型房地产项目运做的成功是他们的生存与发展的基石。因而，重视并研究房地产开发中的风险管理已成为理论界、实业界所面临的重要问题。1.1新疆房地产开发的背景介绍新疆房地产是在沿海地区的房地产业已经兴起的强大的推动力之下兴起的，1985年新疆的第一家房地产公司的成立标志着新疆房地产业的起步。由于新疆房地产受环境、市场、政策、人才等各方面条件的限

9、制，新疆房地产一步一步的艰难前行，花了7年的时间终于立足于新疆这片辽阔的土地上，在房地产业中站稳脚跟，崭露头角。一年一年的开发土地，发展经济，经历几十年的风雨艰辛，新疆房地产有了今天繁荣局面，但是这并不代表新疆的房地产就是形势一片大好。在这短短的二十几年的发展中，新疆房地产取得成就是不可否定的，但是从新疆房地产现阶段的表现来看，新疆的房地产也存在着诸多的问题。本文将对新疆腾飞房地产开发有限责任公司开发项目时的风险进行分析，并对新疆房地产开发中存在的问题加以初步的探讨。1.2 新疆房地产业存在问题从现实情况来看，新疆房地产业还存在着许多问题。首先表现为投资者的风险意识不强，投资决策基本停留在经验

10、决策水平，对投资规律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域，往往为了片面地追求高额利润，盲目开发经营、违规操作和高风险投资，不重视实际市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的会计计算就进行决策等等，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的开发经营风险；再加上客观某些不利因素影响，如房地产市场不完善，有关的政策法规和管理构架不健全，房地产专业人员知识结构不合理，房地产交易方面的信息资料不充足等等，都会给投资者以风险威胁。同时房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，循环项目由于资金沉淀，运转缓慢，投资发生困难，利

11、息负担加重，使开发投资出现新的风险。所以，建立科学有序的房地产开发项目全程风险控制体系，是当前房地产业的迫切要求，这对于实现我国房地产投资决策的最优化和科学化，提高开发项目的综合效益，无论在理论上，还是实践中都具有极大的促进作用。 1.3新疆房地产开发的投资现状分析在新疆房地产开发投资分析中，我会对新疆房地产开发的用途、投资的结构以及投资资金的来源做出分析，通过分析来了解新疆房地产开发的投资现状。对新疆房地产开发投资的用途进行分析，以找出新疆房地产开发投资的资金用途。表1-1 新疆房地产开发投资分布表 单位：万元指 标200220032004200520062007房地产开发投资额574347

12、979184877060102490811255771016618商品房建设投资额510144853550779298856318937618874232土地开发投资额340574327335508856137884050588其他3024682361622548297710911991798资料来源：新疆统计年鉴根据表1-1我们看出，在新疆的房地产开发的投资中，从总体上看，平均增长率为17.8%，由于新疆房地产业在2003年对房价进行了下调，故2004年的新疆房地产业的投资在2002年的基础上下降了11.2%，用在商品房建设方面的投资占了总投资的87.5%左右，平均用在土地开发方面的投资只占

13、总投资的7.6%左右。其他费用只占了总额的很少的部分。从2003年以后房地产开发投资基本保持在一个稳步增长的情况之下发展，其中商品房的投资力度也在相对的加强，这一现象反映出新疆房地产开发投资的趋向性。新疆房地产开发的当年投资额相当大的比重都用在商品房屋的建设当中。对土地开发的投资比重是薄弱的。但继2006年后房地产投资额又进行了下降，主要由于政府对其调空以及房地产业的过热现象导致的，由于早期过热的房地产业出现空置率过高，因而引起了较多房地产商的注意，对其领域减少了投资力度。2 房地产项目风险管理的案例分析2.1新疆腾飞房地产开发有限责任公司概况新疆腾飞房地产开发有限公司成立于2003年4月，注

14、册资金1080万元，民营股份企业。 腾飞房产公司的前身是一家及燃油、燃气、车用油销售、商铺租赁等为一体的综合企业，公司2003年底已出让的方式取得了位于西虹东路1号的土地，面积近12000平方米；现在，主要产品服务：房地产开发经营，委托代建，建筑装饰材料，水暖器材的销售，机电产品，汽车配件，五金交电。主要的项目名称：腾飞大厦，每平方米售价4000元左右。2.2腾飞大厦的项目背景腾飞大厦是由腾飞房地产开发有限公司开发的一个独立项目，位于乌市劳动街中心区域，紧靠市政府、南湖广场。占地12000平方米，规划总建筑面积65000平方米，由商铺写字楼组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，住宅市场规模

15、较小。项目2004年9月开工，计划2006年6月交付，2004年12月开盘，至2005年5月销售率就达100，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。2.3 腾飞大厦的各阶段风险管理项目开发过程中，腾飞房产运用了房地产项目全程风险控制模型。 2.3.1 项目取得与地块研究阶段管理从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行全面、完整的市场调查，应用SWOT分析法确定项目的优劣势，了解本阶段的风险点主要是当地房地产消费市场不成熟；项目目标客户群体较为单一。因此，在做好项目本阶段其他工作的基础上，着重加强引导当地房地产消费市场的工作，并且扩大本项目的宣传范围，如果没有运用房地

16、产项目全程风险控制模型的方法，将不可能清晰了解本阶段的风险点，不能有的放矢地进行风险管理，甚至影响整个项目的开发工作。 2.3.2 产品设计与规划阶段管理在全面、完整的市场调查基础上，应用现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等风险评价技术，了解本阶段的风险点主要是：企业管理风险；财务风险；产品设计与定位风险。提高企业经营管理水平，进行科学和高效的管理是本阶段风险管理的目标。应用现金流贴现模型进行财务管理，有效地防范了财务风险。另外，根据市场需求，准确的产品定位和市场定位也是本阶段风险管理的关键，为后期的畅销奠定了坚实的基础。如果忽视了这些风险评价技术，将导致项目管理混乱、现金流动

17、不合理、产品设计不合理等，这样的案例不在少数。 2.3.3 工程施工管理阶段的管理该阶段的风险点主要是：项目招投标错误；项目活动分解错误；项目工期估算错误；项目工期实施与控制出现问题。因此，腾飞房产加强了对项目招投标管理，与施工方签订了科学、严密的施工合同，制定了项目工期控制标准，还制定了具体的纠偏措施，从而严格控制了本阶段的风险。而工程项目施工管理工作从目前国内的普遍情况来说，还非常的薄弱，招投标管理及施工合同缺乏对工程相关方的约束，其造成的后果是：工程项目施工现场出现经常性的变更和洽商；工程施工进度失控。2.3.4 项目推广与销售及物业管理阶段的管理该阶段的风险点主要是：广告失误、定价失误

18、、销售人员素质不高、物业管理公司选择失误。为此，该项目聘请了专业的营销策划公司，进行广告推广、定价以及销售人员培训等各方面的推广工作，并且与品牌的物业管理公司合作，使项目在短短一个月内就销售一空，成为一个成功项目。如果对上述工作不重视或忽略了某一方面，都将有可能使项目销售不畅，不能达到收益期望，甚至成为失败项目。3 腾飞房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现今的经济大环境中，主要表现在以下几

19、个方面：3.1 项目的定位风险腾飞房地产开发的过程中，市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，该项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，市场定位准确，项目的指导思想就不会出现失误，因此后期出现无法或者是非常困难弥补的风险的可能性不大。3.2 项目的投资支持能力风险项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或

20、者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）；腾飞房产对于此项风险在前期做出了极大的努力并且有周密的计划，如果出现以上风险，也都能被控制；因此在项目实施的过程中投资支持能力风险几乎没有给项目造成不利的影响。3.2.1 新疆房地产开发的投资资金来源分析对新疆房地产开发投资的资金来源作出分析，以得到投资中的融资情况。表3-1 新疆房地产开发投资资金来

21、源表 单位：万元指 标200220032004200520062007本年资金总额70133289010210064031111765912158501137693国家预算4053482290-国内贷款113823106794158511208348125553113887自筹资金232768303975455707460870546282479948利用外资6001278160其它资金来源354141477650449560460870541725543698资料来源：中国统计摘要从表3-1中得出，新疆房地产开发的资金的主要来源是：自筹资金、国内贷款、其他筹集资金方式所得资金，随着经济的发展

22、，房地产开发的资金来源呈上升趋势，这就是表明在对新疆的房地产开发的投资方面呈现出增长的趋势，2007年的总的资金来源比2002年增长了73.3%，年均增长达到14.72%，对于新疆房地产开发是一种好的现象。再看其它方面，自筹资金基本上都是占当年筹集资金总额的39.27%，每年的国内贷款占了14.42%，所占比重最大的是其它资金来源方面占了46.31%，资金的来源除自筹资金外都表现为负债的形式，表明新疆的房地产开发企业的负债情况极其严重，在近几年内，除了2007年利用外资占有了极少的一部分外，其他在利用外资一项则基本表现为空白。说明新疆的房地产开发投资主要是国内的企业在运行操作。3.2.2 新疆

23、房地产在对土地的投资和土地的开发中的问题 在上面的新疆房地产开发投资分析中我们可以看出，新疆的房地产开发投资中主要都把投资放在了商品房开发建设方面，所占比例达到了87.5%，而在用于土地开发方面的投资是相当的少，平均才达到7.6%。这种房地产企业进行的购地而有不进行投资开发的情况在表1中的数据显示很是明显，在投资的相应增加的情况之下，商品房屋的建筑情况也相应增加，要增加建筑面积当然要涉及到土地的购置和开发。然而我们得到的答案却是随着商品房的建设投资的增加，新疆房地产企业对于土地开发的投资却增幅甚少。下面我们来看下房地产开发中当年的土地购置面积和当年完成的土地开发面积的情况。表3-2 房地产开发

24、中当年完成土地开发表 单位：万平方米指标200220032004200520062007本年购置土地面积496.02526.9482.74 664.27699.53447.30完成开发面积248.20379.57295.56382.40398.24413.33资料来源：中国统计摘要从表3-2的数字计算得到，2002到2007年的土地完成开发的比例分别为，50.04%、70.04%、61.22%、56.93%、92.40%，可以看出在新疆的房地产开发当中，只有2002、2004、2006年三年的开发情况达到60%以上的开发率，再由于2003、2007年房地产业在进行了房价格调整后才导致新疆的房地

25、产企业大量的投入资金到房地产开发当中，才使得新疆的房地产土地的开发达到70.04%，从2003年房地产的土地开发更是一种下降的状态，然而新疆的购地面积却是在上升，这种不平衡的购进和开发方式对新疆地产和土地的管理来说是一种紊乱的形式存在。每年购置的土地没有得到很好的利用，造成土地得不到合理的利用，且对于房地产企业来说投资中用到的购置土地的投资加大，那么在投资预算中投资到其他方面的资金就会相应的下降，使得房地产企业的投资不能达到利润最大化，这也是阻碍房地产发展的所在。这种乱圈地的现象从新疆房地产开发的起步到现在都没得到很好的解决。在新疆房地产开发投资结构中，建筑工程所占了大部分的投资额，然而在安装

26、费用一项，其增长速度快，年均增长率达到17.83%，按照市场的供给需求来看，在新疆的房地产开发当中对于安装工程的投资要求在不断的升高，但是新疆的经济的相对落后表示出新疆的高档次的需求是相当的少，在建筑工程没有大幅度的提高的情况之下单独的一项增加显示出房地产开发的畸形增长方式，再看其他费用当中除去了其中的土地购置费用外，还有35.60%的费用，这部分的费用占到了总投资的11.27%，这和四川的8.27%相比高出了3个百分点，说明新疆的房地产开发当中的资金的结构用途方向很是模糊，在投资的合理与否的观念上加强投资的预算和投资消费明确方向。这就是新疆房地产开发建设中的资金混乱问题的来源与资金的不恰当投

27、资的表现。3.3 项目的质量风险项目质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传

28、承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）对于此，腾飞坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照项目管理规划给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，最终达到避免风险。3.4 项目的合约履行能力风险在该项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点

29、，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”；因此腾飞 加强合同契约的管理，及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。3.5 项目建设的 “创新”风险当前的经济大环境

30、，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，腾飞为了能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择了自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”；用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险，更何况正常地创新本身就是有风险的，但事实证明腾飞的创新风险给公司带来了收益。4 房地产开发项目风险管理的对策和建议通过平时的理论学习以及此次在房地产企业的实习，自己的感受颇深，对于风险的管理不是没有方法，不是没有

31、捷径，而是要求企业有比较完善的管理控制体系。4.1 加强合理界定项目覆盖的范围腾飞对于加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则， 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。因此，在项目的进程中，腾飞在这方面的风险很少。4.2 加强合同契约的管理及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶

32、段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。4.3 加强从业人员的管理加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强

33、制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照建设工程质量管理条例处罚）； 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用合同法、建筑法和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控；利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”

34、“事中”的有效控制。4.4 加强对风险的控制管理在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径； 重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。4.5 重视阶段性的管理控制在策划、决策阶段，正确把握行

35、业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%-95%）的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%-10%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系

36、协调，重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。5 结论本文通过案例的分析研究，对房地产项目风险管理提出相应的防范和控制措施。 首先，房地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段：项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程施工管理、项目推广与销售及物业管理。它具有开发周期长、资金投入量大等特点，在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。 其次，对于与项目有关系的人、项目所要控制的资金、项目所涉及到的各种物资进行合理的安排和利用，简言之人、财、物的管理要具体而明确。最后，在认识和

37、明确了风险之后，要有有效的控制途径，有明确的解决方案，时刻明白控制和预防的重要性。 谢 辞光阴似箭，为期四年的农大学习生涯即将结束。同时，经过两个多月的努力，我的毕业论文也即将完成。本次论文的撰写，对我而言是一次难得的锻炼机会. 本课题在选题及研究过程中得到邵战林老师的悉心指导。邵老师多次询问研究进程，并为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。邵老师一丝不苟的作风，严谨求实的态度，踏踏实实的精神，不仅授我以文，而且教我做人，虽历时不长，却给以终生受益无穷之道。对邵老师的感激之情是无法用言语表达的。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师

38、长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意!最后我还要感谢在求学的四年中所有教过自己的老师，你们严谨的治学态度、渊博的学术知识、诲人不倦的敬业精神以及宽容的待人风范使我获益颇多，谢谢你们!x6Y文山案海-找方案-找范文-看小说-学电脑EYy文山案海网-参考文献：1 刘学强.防微杜渐正当时-现代施工企业风险管理分析J.施工管理.2005,(06):21-282 梁学安.房地产开发风险管理分析J.建筑管理现代化.1999,(04):12-14. 3 陈慧.房地产开发项目的风险管理M.经济工作导刊.2003,(12):22-30.4 邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探J

39、.企业技术开发.2004,(11)：12-15.5 孙玉波.房地产项目开发的风险分析J.中国房地产.1995,(11):15-21.6 娄国豪.房地产项目开发中的风险及对策分析J.开发与建设.2006,(08):11-23.7 范承余.工程项目工期风险管理分析J.工程与建设.2006,(03):45-50.8 乔明.项目管理中的风险管理分析J.工程建设与设计.2003,(12):25-28.9 熊坚,马志强.项目组织风险管理分析J.企业经济.2004,(04):32-38.10 吴向宏.房地产风险与管理J.金融信息参考.2005,(3):55-57.11 张军.我国部分地区关于房地产风险分析规

40、定J.企业经济.2005,(1):14.12 方言.中国房地产风险分析 J.社区.2005,(08):10-11.13 庞建新.房地产项目开发的风险因素J.经济.2005,(20),12-15.14 李新立.未来房地产风险之我见J.中国房地产金融.2004,(5):1416.15 徐滇庆.应该预防的房地产风险 J.中国社会导刊.2005,(19):45-49.16 李珏.关于解决房地产风险问题的博弈分析J.商场现代化.2005,(24):32-35.17 赵新华.房地产风险的规避N.经济观察报.2002,(10),26-27.18 况伟大.房地产风险对策建议J.价格理论与实践.2004,(10

41、):23-34.19 John c.maxwell. Real estate project development risk factors J. Economy. 2005, (20):12-15.20 Steve. Keyi Development of the real estate projects of the risks and countermeasuresJ.Development and construction.2006,(08):11-23.目 录摘要11 房地产风险管理研究背景41.1新疆房地产开发的背景介绍41.2新疆房地产业存在问题41.3新疆房地产开发的投资现状

42、分析52 房地产项目风险管理的案例分析62.1 新疆腾飞房地产开发有限责任公司概况62.2 腾飞大厦的项目背景62.3 腾飞大厦的各阶段风险管理62.3.1 项目取得与地块研究阶段管理62.3.2 产品设计与规划阶段管理72.3.3 工程施工管理阶段的管理72.3.4 项目推广与销售及物业管理阶段的管理73 腾飞房地产开发项目的风险分析83.1 项目的定位风险83.2项目的投资支持能力风险83.2.1新疆房地产开发的投资资金来源分析83.2.2新疆房地产在对土地的投资和土地的开发中的问题93.3项目的质量风险113.4项目的合约履行能力风险113.5项目建设的 “创新”风险114 房地产开发项目风险管理的对策和建议124.1合理界定项目覆盖的范围124.2加强合同契约的管理124.3 加强从业人员的管理124.4 加强对风险的控制管理134.5重视阶段性控制135 结论14谢辞15参考文献1617