设计前期商务管理要点及案例分析.pptx

1、中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD设计设计前期商前期商务务管理要点及案例分析管理要点及案例分析中建三局工程设计有限公司（中建三局设计总院）中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTECONTENTS中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建

2、 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE目目录录设计前期阶段的定义及影响商务管理的目的商务管理的原则商务管理的核心各阶段的商务管理商务管理思考与建议123456中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE设计设计前期前期阶阶段的定段的定义义及其影

3、响及其影响1.1前期阶段的定义1.2设计前期阶段对成本的影响1.3设计前期商务管理的现状1.4设计前期商务管理的思路01中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE1.1前期前期阶阶段的定段的定义义竣工阶段施工及深化设计阶段施工图设计初步设计方案设计决策阶段前期阶段项目全生命周期中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA

4、 CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE1.2设计设计前期前期阶阶段段对对成本的影响成本的影响价值创造的效果价值创造的阻力投入的资源决策设计施工竣工阴影区为主要控制价值区级阶中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHIN

5、A CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE初段中级阶段高级阶段采用传统施工总施包商务管理方法，未将商务管理前置至设计阶段。已将商务管理前置至设计阶段，但未抓住主要矛盾，脉络不清晰。意识到设计阶段商务管理重要性，但缺乏系统有效的管理方法。已将商务管理前置至设计阶段，并能抓住主要矛盾，脉络清晰。具有行之有效的商务管理方法，能最大化的发挥EPC的价值。1.3设计设计前期商前期商务务管理的管理的现现状状商务管理与设计之间处于相互剥离的状态中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGI

6、NEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE1.4设计设计前期商前期商务务管理的思路管理的思路明确一条主线坚持两个原则把握三个核心聚焦四个阶段推动五项举措中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUT

7、E02设计设计前期商前期商务务管理的目的管理的目的2.1商务管理的目的性2.2商务管理的共赢性2.3商务管理的延伸性中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD2.1商商务务管理的目的性管理的目的性价值创造价值获取不仅仅在建造方面而应向设计、效率方向延伸甚至转移，创造价值价值创造明确一条主线中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公

8、司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE传统施工总承包战斗性商务管理找出口找出口求求变变更更办签证办签证EPC总承包统帅性商务管理统统筹履筹履约约策划策划创创效效设计设计引引领领2.3商商务务管理的延伸性管理的延伸性商务管理前沿 越早介入价值越高中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING

9、 DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE2.2商商务务管理的共管理的共赢赢性性价值总总包管理包管理费费通过总包管理费向不擅长领域要效益商商务务策划策划通过商务策划向高利润项要效益结结算价差算价差通过背靠背商务管理向结算价差要效益设计优设计优化化通过设计优化向设计管理要效益总承包效益传统施工总承包博弈创造EPC总承包合作价值创造零和博弈中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERIN

10、G DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE03设计设计前期商前期商务务管理的原管理的原则则3.1商务管理的两大原则3.2商务管理的思维模式中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE3.1商商务务管理的两大

11、原管理的两大原则则坚持两大原则实施可行确保限额设计、限额施工、结算审计可行品质受控交付标准、品牌档次、功能质量业主思维限额划成什么样就做成什么样互信思维强信任关系结算审计可行主动思维业主要求的品质就是我们施工的品质中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD思维转变中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE3.2商商务务管理的思管理的思维维模式模式分包思维设计画成什么样就做成什

12、么样博弈思维低价中标高价索赔被动思维习惯于在业主和监理的监督下工作中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE04设计设计前期商前期商务务管理的核心管理的核心4.1商务管理的三个核心4.2商务管理的实施步骤中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERIN

13、G DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE设计阶设计阶段段为为重点重点主主动动控制与被控制与被动动控控制相制相结结合合把握三个核心把握三个核心4.1商商务务管理的核心管理的核心技技术术与商与商务务相相结结合合中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD

14、BUREUA DESIGN INSTITUTE4.2商商务务管理的管理的实实施步施步骤骤战略目标设计阶段为重点主主动动控制控制被动控制技术与商务相结合从整个项目的层面出发以每个战术目标的实现以建造为战场，联合出击以设计为龙头，以商务为手段战术层面设计范畴内的各类策划进行战略性的系统思考中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE05设计

15、设计前期各前期各阶阶段的商段的商务务管理管理5.1 决策阶段的商务管理5.2 方案设计阶段的商务管理5.3 初步设计阶段的商务管理5.4 施工图设计阶段的商务管理中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE01020304以以业业主需求主需求为导为导向向以以项项目落地目落地为为核心核心以承接以承接项项目目为为目的目的以以专业专业咨咨询为

16、询为基基础础思路思路5.1决策决策阶阶段的商段的商务务管理管理5.1.1决策决策阶阶段商段商务务管理的思路管理的思路商商业业写字楼写字楼中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE办办公楼公楼中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD5.1决策决策阶阶段的商段的商务务管理管理5.1.2决策决策阶阶段商段商务务管理的措施管理的措施盈利能力分析盈利能力分析分析项目盈利能力，综合确定

17、项目投资规模和工程造价并进行优劣分析，提出优选方案以及改进建议全寿命周期成本分析全寿命周期成本分析对使用功能单一，建设规模、建设标准或设计寿命不同的非经营性建设项目，应综合评价一次性建设投资和项目运营过程中的费用，进行建设项目全寿命周期的总费用比选，提出优选方案以及改进建议。业态业态策划策划中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE拟

18、拟建情况建情况总建筑面积约28万m2，其中厂房建筑面积约22万m2，污水厂建筑面积约5.1万m2，其它办公及宿舍等配套面积约15000m2业业主需求主需求年投资回报率达到12%5.1决策决策阶阶段的商段的商务务管理管理5.1.3决策决策阶阶段商段商务务管理的案例（管理的案例（1）绿色循环经济产业园项目首次测算（1）估算建设投资。（2）估算营业收入及成本。（3）分析项目的盈利能力。（4）投资内部收益率8.25%12%第三次测算投资内部收益率14.61%12%。中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING D

19、ESIGN CO.,LTD第二次测算投资内部收益率10.27%12%中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE第2次调整措施-缩减规模分析思路：提高入驻率 入驻率=入驻企业/可容纳企业当地市场竞争情况 入驻企业不变。降低可容纳企业即缩小建设规模间接提高入驻率。优势：降低投资减少资金投入5.1决策决策阶阶段的商段的商务务管理管理5.1.3决策决策阶阶段商段商务务管理的案例（管理的案例（1）调整措施-分期建设参考类似园区的建设周期以及拟建项目的污水处理规模，设定本园区分为三期建设，7年建成。优势：分

20、散资金投入、降低融资成本 园区提前营业、加快资金回收中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE拟拟建情况建情况工程范围总占地面积约47.6万平方米。业业主需求主需求提升生态环境品质，建文化、艺术气息的花园式工厂。实现废水“零排放”。投资金额：约8000万；5.1决策决策阶阶段的商段的商务务管理管理5.1.3决策决策阶阶段商段商务务管理

21、的案例（管理的案例（2）钢厂改造项目中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE首次测算公园+废水处理设施投资估算1.4亿8000万调整措施-湿地公园优势：兼具公园与废水处理功能；后期运行维护费用低投资估算9500万8000万第2次调整措施1、利用场区原有树木2、分析厂区公园与市政公园的差异性，降低园建的比例项目落地以工期紧为切入点引导

22、业主进行EPC发包投资估算7905万小于8000万5.1决策决策阶阶段的商段的商务务管理管理5.1.3决策决策阶阶段商段商务务管理的案例（管理的案例（2）中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE以价值创效为目标以估算复核为基础以方案报审为契机以招采前置为推手5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.1方案方案设计阶设

23、计阶段商段商务务管理的思路管理的思路中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施估算复核估算复核方案方案经济经济比比选选招采前置招采前置中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION TH

24、IRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE分析时间、地域、业主等因素的影响，合理运用“估”去测算“估”同时还有评估的作用，作为限额设计目标“算”是根据图纸计算工程量并按市场价格计算的过程，是对于每个项目个性和特殊性的尊重把握把握权权重重估估算算5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.1方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施估算复核估算复核根据对标项目经验“估”相关工程量，对“算”进行补充

25、和修正第二步第二步以“估”为主，从宏观上定大数、定标准，以“算”为次，从微观上调差异；第四步第四步采用数据库指标时需考虑价格波动以及国家规范变化中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTECHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD第三步第三步5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.1方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施估算复核估算复核估算复

26、核方法估算复核方法通过方案设计文件的内容，了解项目的基本情况；根据项目定位，搜集类似工程信息，充分甄别；第一步评评估估项项目与各参考目与各参考项项目的目的项项目特征比目特征比较较表表项项目特征目特征对标项目拟建项目ABC2建筑面建筑面积积（m）380000600000380000480000建筑高度（建筑高度（m）250260260300建筑建筑层层数数地下3+地上60地下5+地上55地下4+地上59地下2+地上64业态业态商业+办公+酒店及服务式公寓商业+办公+酒店商业+办公+酒店项项目位置目位置武汉市武汉市襄阳市宜昌市竣工竣工时间时间201720162016中建三局工程中建三局工程设计设计

27、有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE根据项目特征及定位找到三个对标项目，在对标项目造价指标的基础上，针对新项目的特点作数据调整，最终复核出拟建项目的估算指标。5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.1方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施估算复核估算复核估算复核案例估算复核案例以某产业园的概念方案估算复核的案例，简要诠释如何

28、使用“估”完成估算复核。估算指估算指标标复核复核过过程程主要指主要指标标估算指标2（元/m）2对标项目（元/m）2估算复核指标（元/m）ABC单方造价修正因素桩桩基基础础200150240280250地区地质、建筑高度及造型结结构及建构及建筑筑25003100420035003000结构形式、建筑造型、地区抗震等级及其他外外墙墙1500105011609001200墙地比、幕墙类型、装饰条类型及数量、异形程度机机电电19001500225021001700不同业态配比、机电配置系统、材料设备档次、绿建要求电电梯梯300300420460400建筑高度、业态的配比弱弱电电200230300240

29、250业态配比、项目档次精装修精装修15002000220018001900业态配比、项目档次室外室外100120350200150室外面积比、项目档次合合计计算复核的过程，是8200经过大量8450商务数据11120的整理和94808850除上述专业的特点外，还包括施工时间、区域人工、材料涨价因素和政策因素中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN I

30、NSTITUTE上述估 分析后得出的，可见，要保证估算造价的合理性，不但需要强大的商务数据库，同时也要掌握正确的“估”、“算”方法，才能确保方案设计阶段投资估算的准确性。5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.1方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施估算复核估算复核估算复核案例估算复核案例中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA

31、DESIGN INSTITUTE评评价指价指标标3评评价指价指标标4使用功能技术指标投资限额环境因素建立评价指标体系，实现设计方案优化和投资合理划分5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.2方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施方案方案经济经济比比选选评评价指价指标标1评评价指价指标标2序号序号项项目名称目名称计计量量单单位位工程工程数量数量金金额额综综合合单单价价合价（万元）合价（万元）1陆侧单层索网玻璃幕墙2M17918.283418.926126.112空侧单层索网玻璃幕墙2M7285.663370.702455.783指廊单层索网玻璃幕墙2M5339

32、8.822458.4713127.93合计78602.7621709.82序序号号项项目名称目名称计计量量单单位位工程工程数量数量金金额额综综合合单单价价（元）（元）合价（万元）合价（万元）1拉索结构玻璃幕墙2M78602.763377.4426524.06合计78602.7626524.06中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE

33、方案一：拉索结构玻璃幕墙方案二：单层索网玻璃幕墙优化后造价降低4814.24万元，造价降低比例：18%5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.2方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施方案方案经济经济比比选选方案方案经济经济比比选选案例案例某机场航站楼玻璃幕墙方案比选单层索网结构较拉索结构施工简便，且结构简洁，无任何空间遮挡、通透性好、变形大等优点中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHI

34、NA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE方案方案设计阶设计阶段把招采工作前置，提前引段把招采工作前置，提前引进专业进专业分包参与建筑方案分包参与建筑方案设计设计，提出，提出优选优选方案以及改方案以及改进进建建议议 有助于EPC项目在方案设计阶段考虑全寿命周期建设成本，兼顾项目近期与远期的功能要求 实现创效目标、提高项目品质、提升价值工程效果。优选优选方案、改方案、改进进建建议议，兼，兼顾项顾项目近目近远远期功能期功能减少冗余功能、降低成本减少冗余功能、降低成本5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.3方案方案设计阶设计阶段

35、商段商务务管理的措施管理的措施招采前置招采前置中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE方案方案设计阶设计阶段将招采工作前置，提前引段将招采工作前置，提前引进专业进专业分包参与建筑方案分包参与建筑方案设计设计，提出，提出优选优选方案及改方案及改进进建建议议，将原方案，将原方案5000万元造价万元造价优优化化为为1400万元，且万元，且

36、优优化后灯光主次分明，化后灯光主次分明，层层次感增次感增强强，实现实现“价格价格”与与“品品质质”的完美平衡。的完美平衡。5.2方案方案设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.2.2.3方案方案设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施招采前置招采前置中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE思路思路以合以合约规约规划划为为重点重点

37、以限以限额额切分切分为为中心中心以商以商务务复核复核为为手段手段5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.1初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的思路管理的思路以商以商务务策划策划为为前提前提中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2初步初步设计阶设计阶段商段

38、商务务管理的措施管理的措施商商务务复核复核限限额额划分划分合合约规约规划划商商务务策划策划中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD不同不同计计价模式下商价模式下商务务策划的方向策划的方向中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE品品质质保保证证，充分，充分优优化，降低成本化，降低成本品品质质提升，限提升，限额额做做满满、高利、高利润润点做大点做大品品质质保保证证，清，清单单

39、亏亏损项变损项变更，另行更，另行认质认认质认价价品品质质、量价共提升、量价共提升总总价价包干包干费费率率计计价价清清单单计计价价成本成本+酬金酬金EPC计计价模价模式式5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.1初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施商商务务策划策划中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTIT

40、UTE原方案：部分广场、铺装区域较分散，零星区域较多，利用效率低。优化后方案：铺装面积合理集中，减小零星区域面积，整体景观品质得到提升。整体铺装减少1980。原方案原方案优优化后化后品品质质保保证证，降低成本，降低成本5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.1初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施商商务务策划策划商商务务策划案例策划案例-总总价包干价包干类类中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总

41、 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE品品质质提升、高利提升、高利润润点做大点做大 原方案：生产周期长，本项目工期紧张。另外存在有色差、抗震性能差、安全隐患大等缺点。优化后方案：生产周期快，且安装方便能缩短工期。能增加隔音性，项目紧靠机场色彩可选性广，且颜色一致性强。蜂窝铝板造价较石材幕墙高，幕墙属于高利润项专项工程，通过此项变更，可大大增加幕墙的造价。5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.1初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施商商务务策划策划商商务务策划案例策划案例-费费率率计计价价类类原

42、方案：石材幕墙优化后方案：蜂窝铝板幕墙中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE计价模式类总总价包干价包干 最低成本投入 匹配交付标准5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.2初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施限限额额划分划分限限额额划分的原划分的原则则计价模式类费费率率计计价、清价、清单计单计

43、价价 限额做满、高利润点优先 预留余量 匹配交付标准中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE限额划分的步骤STEP 1p 估算各专业工程基准收益率p 识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。STEP 2p 响应交付标准及功能需求，分析各专业最低概算投入；p 确定限额总量及预留余量STEP 3p 进行限额的初始调整。p 对建设标准根

44、据初始调整的限额进行调整使两者匹配。STEP 4p 经上步骤预留的总包效益，通过商务策划、高利润专业追加投资分成等方式，实现效益最终落地5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.2初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施限限额额划分划分项项目地点目地点三三亚亚南繁南繁建筑面积45455.98地下室层数一层业态办公楼、实验楼实施年份2019年中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CO

45、NSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE步骤一：额额划划 估算各 的的 专业注 工程基、准收 三三 益率响；高的专业工程。（2 别 关 度 对 影限限（1）识分分 业主步步骤骤-以以品质亚亚南繁南繁项项目目为为例例5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.2初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施限限额额划分划分中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CH

46、INA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE步步骤骤二二（1）响应交付标准及功能需求，分析各专业最低概算投入，编制设计限额商务建议书（初稿）；（2）确定限额总量及预留余量，限额划分总投资约2.55亿，其中预留金额1350万步步骤骤一一（1）估算各专业工程基准收益率，进行盈亏方向性分析；编制 专项工程预算暂估表 及项目盈亏方向性分析报告，摸底各专业工程基准收益率（2）识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。本工程业主对实验室、外立面幕墙、室内精装关注度较高；且三个专项对工程品质有较大影响。限限额额划分案例划分案例5.3初步初步设计阶设计阶段的商段

47、的商务务管理管理5.3.2.2初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施限限额额划分划分中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE步步骤骤四四(1）根据项目实际情况将预留金额再分配。限额指标定稿前，结合总包发包模式（本项目按取费发包），分包资源情况等，将预留金额调减到150万。步步骤骤三三5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的

48、商务务管理管理5.3.2.2初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施限限额额划分划分（1）结合业主评审意见，对限额进行初始调整。将业主关注高的的室外幕墙及室内精装限额调高；将基准收益率高的园林景观工程调高；将土建结构工程适当调低，按业主要求取消智能化部分系统工程，将其限额调低；预留金额调低；编制设计限额商务建议书（2）将建设标准根据初始限额指标进行调整，使限额指标与建设标准匹配。限限额额划分案例划分案例中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三

49、局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE费费率率计计价价概算概算编编制制初步成本初步成本测测算算总总价包干价包干项项目目设计院概算编制能力弱，EPC总包应主导概算的编制；确保概算与限额相匹配，既尽量做满限额又不超限额根据概算文件对项目进行初步成本测算初步初步设计图纸设计图纸复核复核初步成本初步成本测测算算无概算编制的要求，直接进行成本测算与总价对比5.3初步初步设计阶设计阶段的商段的商务务管理管理5.3.2.3初步初步设计阶设计阶段商段商务务管理的措施管理的措施商商务务复核复核初步初步设计图纸设计图纸复核复核

50、确保前期策划点在图纸中落实中建三局工程中建三局工程设计设计有限公司有限公司CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA ENGINEERING DESIGN CO.,LTD中中 建建 三三 局局 设设 计计 总总 院院CHINA CONSTRUCTION THIRD BUREUA DESIGN INSTITUTE02030605根据交付标准拟定清单项，防止缺项漏项项目满足条件时，可采用以施工图深度的图纸编制概算。对已发生的二类费用按实际计入根据品牌清单概算中无价材料的价格借助专业分力量完善专项工程概算分析合同条款，制定编制策略01概算概算编编制制技巧技巧045.3初步初步设计