知名地产建设施工合同管理.pdf

1、碧桂园建设施工合同 管理 开篇语 美国管理大师彼得.德鲁克曾说：“管理是一种实践，其本质不在于知，而在于行；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一的权威就是成就。”合同管理，需要每个碧桂园人推进，让我们共同努力，使招标、合同管理中各环节标准化与规范化，项目、区域、总部联动，做到知行合一，重视施工合同管理，控制好工程建设成本！问题5 问题4 问题3 问题2 问题问题1 承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到，如何处理？承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到，如何处理？总承包人甩项是否属违约，合同依据在那里？总承包人甩项是否属违约，合同依据在那里？垃圾清运垃圾清运 是总承包人的责任吗？是总承包人的责任吗？集

2、团除总承包合同范本外，还有哪些专业分包及零星合集团除总承包合同范本外，还有哪些专业分包及零星合同范本？同范本？在招标、合同管理中在招标、合同管理中 我们常遇到的问题：我们常遇到的问题：前言 从立项招标到完成需要多长时间？从立项招标到完成需要多长时间？总承包人任意转包、分包，承包人提出提前撤回履约保函总承包人任意转包、分包，承包人提出提前撤回履约保函，对发包人有哪些风险？，对发包人有哪些风险？合同签订时要注意哪些问题？合同签订要多久？何为“黑白合同”？签订“黑白合同”风险有哪些？总承包管理配合内容、费用及水电费总承包管理配合内容、费用及水电费 计取依据？计取依据？问题6 问题7 问题8 目录 第

3、三第三部分 第二第二部分 第四第四部分 第五第五部分 第一部分 第一部分 招标过程中常见问题及处理 招标过程中常见问题及处理 合同履行中（现场管理）常见问题及 处理 合同履行中（现场管理）常见问题及 处理 材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理 常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理合同签订过程中常见问题及处理 目录 第三第三部分 第二第二部分 第四第四部分 第五第五部分 第一部分第一部分 招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理 合同履行中（现场管理）常见问题及合同履行中（现场管理）常见问题及 处理处理 材料指定品牌常见问题及处理材料

4、指定品牌常见问题及处理 常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理合同签订过程中常见问题及处理 一、工程招标管理阶段 一、招标立项时常常遇到的问题 问题一:案例1：这样的招标立项，能不能保证工程按期开工？问题在哪里？第一部分第一部分 招标过程中常见的问题处理招标过程中常见的问题处理 第一部分 招标过程中常见的问题处理 问题二：怎样的招标立项才能确保按期完成招标、合同签订？案例2：【招标立项书】肇庆四期万象峰景五至九号楼 一、工程招标管理阶段 问题三：以业务联系单代替立项书，可行吗？为什么？有何根据？第一部分 招标过程中常见的问题处理 第一部分 招标过程中常见的问

5、题处理 1、应该是出招标立项书 2、总包招标立项需提供项目总办批准工期回执 案例3：第一部分 招标过程中常见的问题处理 1、玻璃幕墙、钢结构、专业分包与零星工程分包都应该要先出招标立项书，立项后才能出清单。2、玻璃幕墙和钢结构工程超过三百万的，按旧地块新项目总包流程走。案例4：第一部分 招标过程中常见的问题处理 项目部要正项目部要正确立项招标确立项招标 项目部要清楚项目部要清楚总承包工程招总承包工程招标立项前标立项前,有哪有哪些事项是重点些事项是重点 小结：小结：第一部分 招标过程中常见的问题处理 1、正确立项招标（专业分包及零星工程）总承包招标立项时，由项目管理部结合实际情况，确定总承包施工

6、范围;划分指定专业分包及与总承包的施工界面。总承包范围如下：（1）低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建（商）低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建（商 业中心、超市、学校）的施工总承包工程；业中心、超市、学校）的施工总承包工程；（2）小区配套单体工程（包括苑区内的综合楼、配电房、垃圾房、）小区配套单体工程（包括苑区内的综合楼、配电房、垃圾房、燃气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍）、小区内室外市政燃气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍）、小区内室外市政及附属工程。及附属工程。分特急招标、正常招标分特急招标、正常招标 特急招标（无施工图）：特急招标（无施工图）：约约15内完成模

7、拟工程量清单编制内完成模拟工程量清单编制 正常招标（施工图齐全）：正常招标（施工图齐全）：30天内完成招标文件编制（包括工程量清单）天内完成招标文件编制（包括工程量清单）按宏观计划工程开工时间前按宏观计划工程开工时间前3045天向集团工程招标管理部提天向集团工程招标管理部提 交招标立项书，并抄送集团工程造价管理部交招标立项书，并抄送集团工程造价管理部 项目管理部确定开发宏观计划表已由集团批准；合理划分标段；确定招标范围取得规划用地许可证、现场具备开工条件、施工图齐备等 招标条件招标条件 招标立项时间招标立项时间 招标完成时间招标完成时间 工程招标立项前重点注意事项工程招标立项前重点注意事项 中

8、华人民共和国招标投标法第二十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。第一部分 招标过程中常见的问题处理 提醒：正确立项招标有利于项目开发顺利推进，其操作流程依据见集团2011年发文关于明晰总承包工程、专业分包工程和零星工程招标流程的通知 第一部分 招标过程中常见的问题处理 问题四：招标范围确定时，常常遇到的问题 讨论：如下施工范围选定有错误吗？第一部分 招标过程中常见的问题处理 案例5：请找出错误 第一部分 招标过程中常见的问题处理 解析：1、此联系单主要是安装范围选择错误

9、2、5.1A和5.1B为不同装修标准的范围，只能选择一个，5.1A为装修交楼标准，5.1B为毛坯交楼标准，需根据实际交楼标准选择；3、1.11同样是涉及到不同装修标准，只能选择一个。4、每个安装范围的表格后面都备注：如有A、B、C项的，只能选取其中一项。第一部分 招标过程中常见的问题处理 1 应包括哪些专业？应包括哪些专业？土建、安装、市政土建、安装、市政 2 如何选？如何选？按标准版施工界面划分表按标准版施工界面划分表勾选勾选 3 有参考标准吗？有参考标准吗？2012年版总包合中施工范围选项年版总包合中施工范围选项表表（标准版）小结：确定施工范围时，项目常常提的问题小结：确定施工范围时，项目

10、常常提的问题 第一部分 招标过程中常见的问题处理 1、总承包的施工范围包括（以高层为例）根据以往的案例，无论在总承包工程的招标阶段或者在合同签订甚至签订补充协议阶段，如何确定承包人的承包范围是各部门都感到头疼的事情。1）土建工程：2）安装工程：3）室外市政工程：第一部分 招标过程中常见的问题处理 2、按标准版施工界面划分表勾选：总承包工程招标时，项目部只需在选项表格上，勾选符合现场实际情况的选项，经确认后的选项即可作为工程造价管理部编制招标清单、招标文件、签订合同及补充协议的依据。提高工作效率、准确率，以减少内耗，达到项目、总部双赢。3、2012年版总包合中施工范围选项表（见后示范标准版）第一

11、部分 招标过程中常见的问题处理 正确勾选示范表 第一部分 招标过程中常见的问题处理 正确勾选示范表 第一部分 招标过程中常见的问题处理 正确勾选示范表 第一部分 招标过程中常见的问题处理 实例：张家界项目在立项时已将施工界面划分表提交，为快速完成招标文件的编制提供了保障，值得大家学习！第一部分 招标过程中常见的问题处理 正确勾选施工范围重要性：勾选施工范围正确与否，直接影响投标报价、暂定合同价款、进度款支付合理性。目录 第三第三部分 第二第二部分 第四第四部分 第五第五部分 第一部分第一部分 招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理 合同履行中（现场管理）常见问题及合同履行中（现场管理

12、）常见问题及 处理处理 材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理 常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理合同签订过程中常见问题及处理 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 问题一：如何才能缩短合同签订时间？第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例6：某项目总承包工程合同签订审批流程中遇到的问题 1、该合同审批自3月1日发起，至今未签订 2、主要争议：付款方式与总承人重新提交报价不及时 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例7：某项目零星工程（装修脚手架）合同审批流程中遇到的问题 1、该合同审批自3月12日发起，4月13日完成会签 2、存在主

13、要问题：项目部直接与施工单位谈价（未按集团专业分包与零星工程招标流程，也未征询造价人员意见），走会签时，各职能部门提出许多需完善的意见，反复打回 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例8：“广东省内某项目”标段划分引发的问题 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例9：“来安”项目报建遇到的特殊情况 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例10：省外某项目，未及时按政府要求完成备案，影响实际执行合同的签订 中华人民共和国招标投标法 第十二条规定；招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理

14、 完成总包招标，因项目备案工作未完成，影响实际执行合同签订 1、外部因素 2、内部因素 3、其他因素 影响合同 签订的因素 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 小结 以总承包工程为例，目前对签合同 进度有重大影响的外部因素有哪些？2、当地建设主管部门对 备案的建设合同有特殊要求 3、中标人对投标文件实质性内容不响应 主要的外部因素 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 1、合同主体承包资质（能承建面积大小)第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 总公司 只要资质证书的确认承包范围与能力满足发包范围，同时为当地建委备案合格的企业均可。国资委属下的“中”字头的企业的分公司，须资质证书的确认承包范围

15、满足发包范围，同时为当地建委备案合格的企业。其中：关于承包人资质确认原则 总公司旗下分公司 其它性质企业的分公司 一般只有经营资质（工商执照）的，没有“资质证书”的，主体不合格。第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 2、内部因素的影响：合同审批流程：按公司要求，所有合同签订都在BIP上进行流程审批；目前，审批流程分为线上与线下两部分。适用于专业分包与零星工程 适用总承包与大于300万的钢结构工程与幕墙工程 线上 线下 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 3、其他因素的影响：例如 1、项目部勾选的施工范围不够准确，经常发生需重新提供；2、先开工后谈价、谈合同，施工单位以未看过合同为由提出诸多问

16、题；3、招标时与合同签订时的工期节点不一致，需区域总重新审批确认；。第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 1 工作前置：项目部对有关合同签订的各项工作要有预见性的提前落实（如政府对报建要求、标段划分与资质是否相符合等等）2 项目总要重视审批流程：项目设专人跟进，专人要熟悉招标结果审批流程、合同签订流程 3 改变观念：合同签订不仅是某个部门的事，需要相关职能部门（单位）协作、配合与支持，项目部要有专人对接集团工程造价管理部，遇重大问题要及时向上级领导汇报并请求支持 反思：缩短合同签订时间关键点 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 问题二：履约保函常见的问题有哪些？1、履约保函能不能提前撤回？为

17、什么？2、履约保函是否真实有效？具体由哪个部门负责？3、履约保函的格式是否能修改？履约保函不能提前撤回。履约保函：简单地讲，就是履行合同义务的保证，是指应发包方和承包方（申请人）的请求，银行向工程的发包方（受益人）所作出的一种履约保证承诺。倘若履约责任人日后未能按合约的规定按期、按质、按量地完成所承建的工程，以及未能履行合约项下的其他业务，发包方可向银行主张一笔不超过担保金额的款项 合同约定依据：中标人在签订合同后7个工作日内向项目管理部提供，履约保函金额为合同价款的5%10%。（与合同对应），完成竣工验收备案后2个月到期，之后的14天内退还承包人。此约定，保障工程竣工后的顺利备案及交楼 1

18、2 3 履约 保函 提前 撤回 履约 保函 提前 撤回？第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例11：请看这份履约保函是否有效 【案例】2011年，广东某项目履约保函由村镇级银行开具的，并且已多方证实，此保函真实有效。是否符合合同约定？如何处理？第二部分第二部分 合同签订阶段常见的问题处理合同签订阶段常见的问题处理 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 参考意见：履约保函内容没问题，但经查该担保银行是2010年下半年才成立，注册资本只有2亿而且为村镇级银行。为规范合同的履行，维护合同有效性。建议让承包人按合同约定的地级市以上的银行出具保函。2012年版总承包合同协议书如下约定年版总承包合同协

19、议书如下约定 履约保函的额度及格式 额度：1、中华人民共和国招标投标法实施条例第五十八条 招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。2、2012年合同版本，集团旗下所有楼盘新招标的总承包施工合同，履约保函金额在招标时由工程招标管理部根据工程范围和合作单位来定，履约保函的额度一般为5%10%；格式：以总承包合同的履约保函版本为准。若当地银行要求使用其他版本时，由项目主导，当地法务专员、财务部配合研究该保函是否能满足要求并出具处理意见，处理意见由项目报区域总审批 第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 第二部分 合同签订阶段常见的问

20、题处理 讨论：如何加强专业分包单位的合约意识？1、首先是：项目现场管理人员要熟悉合同内容，做到“手中无剑、心中有剑”2、合同履约管理的主要环节：合同交底；资料专管；过程检查。例如：重点对协议书的内容、总承包单位一般义务、分包单位一般义务、总承包管理及配合工作内容（重点按总包合同附件5内容）交底，等等。3、参考集团专业分包标准合同范本编制专业分包合同，避免出现自编合同简短、条款不完善、执行时不可操作。4、建议指导、督促分包单位按合同精神履行，随时发现问题随时纠偏及处理。第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例12：某项目专业分包与零星工程合同 问题三：集团除了总承包工程标准施工合同外，专业分包

21、及 零星工程标准施工合同有哪些？第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 还有如下专业分包及零星工程标准施工合同：还有如下专业分包及零星工程标准施工合同：第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 装修工程施工合同范本 桩基工程施工合同范本 安装（消防）工程施工合同范本.石材工程施工合同范本 精简装修工程施工合同范本（如木地板等）、铝合金（塑钢）门窗合同范本 目录 第三第三部分 第二第二部分 第四第四部分 第五第五部分 第一部分第一部分 招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理 合同履行中（现场管理）常见问题及合同履行中（现场管理）常见问题及 处理处理 材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见

22、问题及处理 常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理合同签订过程中常见问题及处理 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题一：总承包人甩项，如何处理？第三部分 合同履行管理阶段常见问题 案例12：广东省某项目，发生施工单位拒绝对块料与涂料的施工。总包合同约定，块料与涂料为施工范围，并已有综合单价，施工单位提出合同价格太低，不做。项目部为了能尽快开 工，另行与施工单位重新谈定价格，并拟另行签订合同。事件发生后，我们在沟通中发现此问题，逐向相关领导汇报，经土建专业组、张慧明总、杨翠珑总与区域总裁进行商谈，达成一致，块料与涂料综合单价按原合同执行，涉及特殊方面 的，

23、区域另处理。及时发现问题，主动出击，尊重合同、尊重事实，严把关，避免 增加成本。若发生甩项，按合同约定扣除甩项造价的20 作为违约金。背景 处理结果 启发 合同范围内 若承包人对本工程部分分项工程拒绝施工时，则属于 承包人违约行为，发包人有权在合同价款中扣除相应 分项工程造价，同时承包人应向发包人支付相应分项 工程造价的20作为违约金。合同范围外 发包人有权决定承包人标段红线范围内及红线外距离 50米范围之内增加零星工程是否由承包人施工，若 承包人 拒绝，则视为违约，发包人将该项工程委托给 分包单位施工，并按照该项工程造价的20%索取违约 金。依据2 协议书6.2条 依据1 协议书6.2条 问

24、题二：总承包人甩项是属于违约，其合同依据何在？第三第三部分部分 合同履行管理阶段常见问题合同履行管理阶段常见问题 问题三：由于发包人原因，将交楼标准由毛坯改为精装，又将如何处理呢？案例13：以南沙项目案例（回复意见）第三部分 合同履行管理阶段常见问题 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题四：垃圾清理是谁的责任？第三部分 合同履行管理阶段常见问题 现场实录 摘自工程管理中心资料 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 案例14：天津八里州项目成功处理垃圾案例，是对合同条款正确理解与履行的典型 重在处理方法与过程管理 1、处理方法 事前：项目部发文给总包单位，要求其限期清理，若在限定的期限清理不到

25、位，我司直接雇佣相关机械进行清理，发生费用从当期工程款中扣除，清理工作进展情况及费用随时告知总包单位。事中：做好发生的人工和机械日签表及相应的照片等原始资料。事后：统计一段时间内发生的费用汇总，并发文给各责任单位，要求责任单位签字确认发生的事实。并把总包单位确认的联系单抄送至区域造价部，由区域造价部在支付总包单位进度款时，扣除发生的费用。第三部分 合同履行管理阶段常见问题 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 2、结果 项目部直接委托其他单位处理遗留的建筑垃圾和临时设施，施工速度快，效率高。为室外配套管网施工扫清了障碍。3、启发 处理过程中遇到的困难，及时上报、取得领导的支持，是解决问题的关键证

26、据，讲方法；善用工程款拨付，是成功解决问题的保障。在项目部发给总包单位的工程联系单遭到拒签时，要告知总包单位支付工程款时会再次要求其签收，否则暂缓支付工程款 垃圾 清理 合同 依据 3、由于分包单位未能及时按要求清运，如何处理呢？项目部协调下，由总承包单位负责组织进行清理外运，并向该分包单位收取相应费用；2、专业分包单位的垃圾由谁清理？由各专业分包单位清运至总承包单位的指定集中地点，由总承包单位统一外运；1、总承包单位的垃圾应由谁清理？由总承包单位自行负责，并按合同约定，负责分包单位垃圾外运；第三部分 合同履行管理阶段常见问题 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 总包合同约定：总承包管理及配合

27、费中已包含垃圾清理费用 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题五：工程量清单中项目特征描述内容，能否作为施工标准？第三部分 合同履行管理阶段常见问题 案例案例1515：省内与省外项目保温差异：省内与省外项目保温差异 省内 省外 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 1、现状：为配合项目的开发进度，招标时，常常欠缺施工图，我们采用模拟工程量清单招标，以暂定合同总价签订合同，以利于项目报建及相关施工前期工作。2、总包合同约定：待承包人收到各专业施工图后一个月内，分别将各专业的预算书提交至发包人审核。审核中可能存在招标清单项目特征描述与施工图不一致，经发包人审核确认后的各专业的工程造价作为施工图预算

28、包干价，并签订补充协议。3、结论：模拟工程量清单中的项目特征描述，不能作为施工标准。第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题六：1、总承包管理及配合工作内容有哪些？2、总承包管理及配合费、水电费应如何计取？第三部分 合同履行管理阶段常见问题 总承包不按合同履行“总承包管理及配合义务”的违约合同依据：2012合同版本中增加未履行总承包及配合义务的违约责任。“若承包人不履行总承包管理及配合职责的,则发包人有权不予计取承包人的总承包管理及配合费,并按本合同专用条款 35.2.2.约定由承包人承担违约责任。”第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题七：建设工程安全防护、文明施工措施项目清单有哪些内容？

29、1、国家住建部建筑工程安全防护、文明施工措施费及使用管理规定（建办【2005】89号），各省市都又根据规定制定了具体的实施细则或管理办法，每个地方的都不太一样，但是差别也不是很大。2、建办【2005】89号文开篇：第一条 为加强建筑工程安全生产、文明施工管理，保障施工从业人员的作业条件和生活环境，防止施工安全事故发生，根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、建设工程安全生产管理条例、安全生产许可证条例等法律法规，制定本规定。第三部分 合同履行管理阶段常见问题 施工道路未硬化尘土较多 安全文明施工？现场道路泥泞文明施工较差 摘自工程管理中心资料 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 现

30、场未做好工完场清 现场材料堆放杂乱 摘自工程管理中心资料 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 讨论：现场管理中，你是否遇到这类情况？你是如何处理的？现场的各类违约管理 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 附件16：现场管理实施细则【节选】旧标准 新标准 注：此实施细则由工程管理中心签发使用。第三部分 合同履行管理阶段常见问题 小结：要做好现场的各类违约管理，有如下几点建议 1、合同交底；资料专管；过程检查；2、掌握合同“专用条款”中各违约条款；3、须熟悉现场管理实施细则的各要求、相应的违约金。第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题八：如何处理干挂石材脚手架拆改费用争议问题？案例16：某项目酒

31、店外墙干挂石材脚手架拆改费用争议 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 争议焦点：干挂石材实施方案能否作为计价依据？摘自集团招标文件标版 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 正确的计费方式：摘自碧桂园总包合同协议书 第三部分 合同履行管理阶段常见问题 提示：对施工单位主动提出的施工方案变更的建议：施工单位提出变更，有可能会出于方便施工角度提出变更，采用不同材料及施工工艺，在保证工期及质量情况下，但会增加造价，对于这种情况，建议项目部可与施工单位协商同意其方案，但不予增加造价。第三部分 合同履行管理阶段常见问题 问题九：承包人提出合同中暂定总价低、暂定综合单价低如何处理？清单未列项价是如何定的？第

32、三部分 合同履行管理阶段常见问题 合同依据（协议书部分）：对暂定总价与清单未列项目约定 目录 第三第三部分 第二第二部分 第四第四部分 第五第五部分 第一部分第一部分 招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理 合同履行中（现场管理）常见问题及合同履行中（现场管理）常见问题及 处理处理 材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理 常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理合同签订过程中常见问题及处理 第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 问题一：甲指材料有哪些？甲指材料合同与总承合同是何关系？案例17：某项目总包合同未签订，项目要求先签订材料三方

33、合同 第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 洁具类 洗手盆 座厕 浴缸 按摩浴缸 龙头及五金配件 安装类 开关面版 配电箱 可视对讲系统器材 火灾自动报警系统及消防联动控制系统 建筑装修类 浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、屋面瓦、外墙涂料、抛光砖、广场砖、外墙砖、人造文化石、阳台仿古砖、马赛克 甲指材料种类甲指材料种类 第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 提示：1、发包人指定品牌三方买卖合同是总承包合同的附件，不是独立存在的。2、总包合同签订后，方可跟进三方买卖合同的签订。皮之不存，毛将焉附？没有总包合同，三方协议就没有了存在的依据，整个签订流程和付款流程都会受到影响。3、在没有总包合同的情况下，

34、签订的三方买卖合同，错误和漏洞非常多，对以后的材料入场和项目管理都造成很大的影响。第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 问题二：承包人讲，合同约定的钢筋品牌购买不到，你是如何处理的？案例18：天津滨海旅游区项目增加钢筋品牌的事宜 第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 钢筋品版选项表摘自招标文件 如“鞍钢”、“邯钢”第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 摘自2012年版总承包合同协议书 第四部分 材料指定品牌常见问题及处理 提示：在合同履行中，无论是甲方还是乙方，都应该具有“契约精神”，当先“尊重合同”。双方当按约定执行，避免给施工单位动辄提出诉求、变更的借口。目录 第三第三部分 第二第二部分

35、第四第四部分 第五第五部分 第一部分第一部分 招标过程中常见问题及处理招标过程中常见问题及处理 合同履行中（现场管理）常见问题及合同履行中（现场管理）常见问题及 处理处理 材料指定品牌常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理 常见合同法务问题及处理常见合同法务问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理合同签订过程中常见问题及处理 第五部分 常见合同法务问题及处理 问题一：集团对用于备案合同有何原则性的要求？何为“黑白合同”？签订“黑白合同”风险有哪些？一、高院建设工程施工合同司法解释第二十一条规定：当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的

36、中标合同作为结算工程价款的根据。二、集团规定：各项目在办理施工报建时，原则上要求工程备案合同 须用总承包施工合同办理备案。第五部分 常见合同法务问题及处理 何谓“黑白合同”“黑白合同”的风险 主要管控措施 第五部分 常见合同法务问题及处理 指在建设过程中，发包方与承包方之间就同一工程签订两份或以上的施工合同，各合同的工期、质量以及造价的计价方式、支付、结算条款等存在差异。其中一份是经过招投标手续并在政府主管部门备案，此为“白合同”，另一份是与备案合同实质性内容不一致的，此为“黑合同”。1、是存在建设行政主管部门处罚的风险；2、是存在“以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。结算时按定额、工程价

37、款增大的风险；1、项目要杜绝“黑白合同”，以实际执行的总包合同备案；若当地有特殊要求，则签订备案合同与补充协议（执行合同）同时签订并备案 2、经备案的合同如实质性内容发生改变须重新备案,未经重新备案的,则不发生合同效力 第五部分 常见合同法务问题及处理 案例19：某项目备案合同签订 1、背景介绍：某项目当地政府建设主管部门，强制性要求工程备案合同采用格式合同、网签。2、案例分析：该网签的格式合同中计价方式、支付、结算条款等，严重偏 离了集团标版总包合同；若另签一份作为“执行合同”，则违背了集团三令三申强调“不得签订黑白合同、备案合同就是集团标版的施工合同”原则。当时项目急于开工，需尽快解决这个

38、问题 3、解决方案：经与集团法务部、相关领导、项目部沟通，按政府的要求签订备案合同，同时将“执行合同”作为补充协议与备案合同时签订，并备案。4、启发：方法总比困难多。善用集团资源，群策群力；用心工作，遇事多思考，既要讲原则，又要为项目及时解决问题，达到“共赢”。第五部分 常见合同法务问题及处理 第五部分 常见合同法务问题及处理 问题二：承包人违法转包、分包，对发包人有何风险？。第五部分 常见合同法务问题及处理 案例20：某项目就某苑区的总承包工程与某一家施工单位签订了一份总承包合同，按常规做法，此工程的合同履行过程中我部只需与这家施工单位发生业务来往即可。但实际操作过程当中，出现五个施工队同时

39、与我部进行业务联系，包括对数、签证定价、竣工结算等 第五部分 常见合同法务问题及处理 案例21：总包人未向分包人足额支付工程款引起的诉讼 1、背景介绍：某项目低层工程，已竣工，我司（A）与总承包人（B）已办理完结算，但总承包人（B）实际上是将安装转包给C单位，而C单位分包给包工头D。C未与D结算，作为实际施工人D，实际上未拿不到钱，为此，将A、B、C告上法庭。2、案例分析：我司只与总承包人A有合约关系，根据高院司法解释，包工头可以向我司主张权利，但仅限发包人欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。3、解决方案：总承包人向法院申请调我司结算资料，集团法务部与造价部等部门沟通，经法院核实，我司确已

40、办理完结算，并已全部付清款，审判结果是我司无责任 4、启发：区域、项目、总部共同推进结算工作，使结算快速，并及时支付完工程款，规避因总承包人转包、分包而导致实际施工队将我司告上法庭的风险。第五部分 常见合同法务问题及处理 第五部分 常见合同法务问题及处理 讨论：案例20、案例题21中，存在的风险有哪些？两类两类风险风险 发包人的法律风险 承包人的法律风险 第五部分 常见合同法务问题及处理 第五部分 常见合同法务问题及处理（一）对于承包人的法律风险 建筑工程招标标法中 规定:“转包”、“违法分包”行为所产生的法律风险主要在于承包人：1、“转包”、“违法分包”行为被我国相关法律法规所明令禁止。2、

41、“转包”、“违法分包”行为一般会认定为无效，已经取得的非法所得可能被收缴。3、承包人转包、违法分包的，发包人有权解除合同 4、转包、违法分包会受到政府部门的行政处罚，如没收违法所得、处以罚款、降低资质等级、吊销资质证书等，这一点往往是发包人与承包人进行工程谈判的重要筹码。第五部分 常见合同法务问题及处理（二）对于发包人的法律风险 高院司法解释中：1、对发包人而言，实际施工人（即包工头）可要求发包人单独或连带承担支付工程款的责任，产生诉讼纠纷。转包会导致实际施工的人员与施工合同中的承包人不一致，会产生实际施工人（即包工头）。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，如实

42、际施工人不能从转包人、违法分包人处领取工程款，则实际施工人可以以发包人为被告主张权利的，要求发包人承担支付工程款的责任，但发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。2、“转包、违法分包”行为经常会发生工程质量和安全事故问题。发包人往往不得不按政府要求承担各种垫付责任，也会产生大量整改维修费用；如发包人主动要求降低工程质量标准、造成重大安全事故的，甚至会构成犯罪。第五部分 常见合同法务问题及处理 小结：一、挂靠、转包、违法分包等行为是建设工程领域的常见做法，虽然这些行为主要是由承包人实施的，主要法律责任也主要是由承包人承担，但这些情况往往牵涉到发包人，对发包人存在合同无效、建设工程质量、

43、实际施工诉讼等风险。二、禁止违法转包、分包，合同依据专用条款“38条”三、在项目管理中识别违法分包 碧桂碧桂园园施工合同管理常施工合同管理常见问题见问题 招招标过标过程中程中 问题问题 合同履行中合同履行中（现场现场管理）管理）问题问题 合同合同签订时签订时 问题问题 材料指定品牌材料指定品牌 问题问题 回回顾顾分享分享内内容容 合同法合同法务务 问题问题:正确招标立项 正确勾选施工范围 缩短合同签订时间 履约保函 关于分包单位合约意识 专业分包与零星合同范本 总包甩项 项目特征与施工图 垃圾清理 总包管理配合费及水电费 安全防护与文明施工 脚手架拆改 暂定总价、清单未列项 甲指材料 钢筋品牌选定 “黑白合同”违法转包、分包 结束语 我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 知法、懂法、守法是我们的根本。很多现场问题，合同永远在事后才让人想起，我们每年以修订为补救，对事件发生起到预防作用。合同，不能游历于法律、法规之外，心中要有法，法律、法规在前，合同在后。依次为：1、法律；2、行政法规；3、地方性法规；4、行政规定；5、最高人民法院司解释规范性文件；6、建设合同。熟悉、理解并运用国家法律、法规，持续完善碧桂园建设施工合同，公平、公正，理解并运用施工合同，尽最大限度保障集团利益！结束语