规划与建筑精细化设计与成本管控15个关键点.pdf

1、1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）5 5，规划与户型结合，规划与户型结合6 6，建筑体型，建筑体型7 7，停车方式，停车方式3 3，容积率的选择，容积率的选择4 4，规划指标的控制，规划指标的控制8 8，土方与地形，土方与地形9 9，道路系统，道路系统规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1010，分期与组团设计，分期与组团设计1313，无效成本的控制，无效成本的控制1414，交楼标准，交楼标准1111，两点一线设计，两点一线设计1212，地下室设计，地下室设计1515，设计与成本结合的三个节点，设计与成本结合的三个节点

2、2 2，客户敏感度，客户敏感度1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断（一）货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋

3、、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断一，货值最大化（利润最大化）一，货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断拼、洋房，高层等产品的特性

4、及价值判断1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）方案一方案二方案三方案一方案二方案三面积单价货值面积单价货值面积单价货值11洋房439901.35718711洋房352421.345814.611洋房01.3018洋房138241.216588.818洋房225721.227086.432高层568621.268234.4商业149422988商业149422988商业244624892合计59308-76763.876763.8合计59308-7588975889合计59308-73126.473126.41 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）（一）货

5、值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断（二）货值最大化（二）货值最大化-商业，商铺，写字楼、公寓，住宅等相应业态的商业，商铺，写字楼、公寓，住宅等相应业态的价值判断价值判断重庆中央广场项目，重庆中央广场项目，计容计容16.816.8万，万，占地占地2.92.9万平米，万平米，容积率容积率5.85.8，商住混合用地，商住混合用地，商业步行街商业步行街2 2万平方米，万平方米，2 2层，持有商业层，持有商业精装住宅精装住宅8 8万万超高层超高层150150

6、米办公米办公4.84.8万平米万平米办公及住宅卖掉办公及住宅卖掉办公毛坯办公毛坯1.51.5万万住宅精装住宅精装1.41.4万万1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）1 1，货值最大化（利润最大化），货值最大化（利润最大化）（三）货值最大化（三）货值最大化-持有物业与销售物业结合的价值判断持有物业与销售物业结合的价值判断规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点2 2，客户敏感度，客户敏感度不花钱通过好的设计满足客户基本需求不花钱通过好的设计满足客户基本需求规划规划户型户型地下室地下室结构结构花少量的钱满足客户高度认可的设计花少

7、量的钱满足客户高度认可的设计花较多的钱满足满足绝大部分客户花较多的钱满足满足绝大部分客户降低投入降低品质不满足客户基本需求降低投入降低品质不满足客户基本需求两点一线两点一线入户大堂入户大堂景观景观玻璃栏杆玻璃栏杆豪华精装修豪华精装修石材或者玻璃幕墙石材或者玻璃幕墙恒温泳池恒温泳池中央空调中央空调层高层高很差的涂料很差的涂料容易生锈的栏杆容易生锈的栏杆规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3，容积率的选择，容积率的选择容积率高容积率高品质低品质低成本高成本高速度慢速度慢容积率低容积率低品质高品质高成本低成本低速度快速度快产品的组合选择多产品的

8、组合选择多应对市场变化的措施多应对市场变化的措施多容积率低的别墅变化更多容积率低的别墅变化更多独栋，双拼，联排，合院，独栋，双拼，联排，合院，乐高别墅乐高别墅规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3，容积率的选择，容积率的选择别墅别墅洋房洋房高层高层产品品质的判定产品品质的判定独栋独栋双拼双拼联排联排合院合院 2 2户户四户四户6 6户户8 8户户 局部容积率不同的产品局部容积率不同的产品高低搭配的产品高低搭配的产品规划与建筑精细化设计及成规划与建筑精细化设计及成本管控的本管控的1515个关键点个关键点3 3，容积率的选择，容积率的选择江苏

9、无锡锡山区江苏无锡锡山区占地面积：占地面积：3002230022平米平米南边为城市主干道南边为城市主干道右侧为人行主出入口右侧为人行主出入口左侧为左侧为5 5层楼商场层楼商场右下角有地铁出入口右下角有地铁出入口三角地带有一栋三角地带有一栋3030层高住宅层高住宅地块南边有地块南边有1010米宽左右河道米宽左右河道东北角有拆迁东北角有拆迁楼面价楼面价1000010000元左右元左右政府挂牌拍卖土地政府挂牌拍卖土地绿化率绿化率25%25%建筑密度建筑密度25%25%不限高不限高拍卖土地容积率选择拍卖土地容积率选择规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键

10、点3 3，容积率的选择，容积率的选择规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3，容积率的选择，容积率的选择容积率容积率2.52.5计容建筑面计容建筑面积积7.57.5万万覆盖率覆盖率25%25%绿化率绿化率25%25%车位数量车位数量750750个个地面车位地面车位100100个个地下车位地下车位650650个个地下室面积地下室面积2.22.2万平米万平米地下室层数地下室层数一层一层商铺层数商铺层数一层一层商铺面积商铺面积36003600平米平米洋房面积洋房面积2.72.7万万37%37%总户数总户数780780户户容积率容积率3.33.3计

11、容建筑面计容建筑面积积9.99.9万万覆盖率覆盖率25%25%绿化率绿化率25%25%车位数量车位数量960960个个地面车位地面车位100100个个地下车位地下车位860860个个地下室面积地下室面积3.33.3万平米万平米地下室层数地下室层数二层二层商铺层数商铺层数二层二层商铺面积商铺面积66006600平米平米总户数总户数850850户户容积率对于项目建容积率对于项目建筑形态的判断筑形态的判断容积率容积率覆盖率覆盖率高度高度三者关系很重要三者关系很重要规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点3 3，容积率的选择，容积率的选择容积率低于0.3

12、，高档的独栋别墅项目。纯独栋容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅，可适当降低密度提高品质。纯独栋或者纯双拼容积率0.50.8，一般的双拼、联排、合院别墅。纯别墅社区。容积率0.81.2，以前传统为全多层项目。现在以别墅（联排与合院）与洋房为主，覆盖率做足，尽最大努力别墅最大化，合院与叠拼较多，也可做极致高低配容积率1.21.5，以前传统为正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。高低配（合院与高层）容积率1.52.0，正常的多层 小高层项目。高低配，组合很多。高低配（合院与高层）容积率2.02.5，正常的小高层项目。高低配，组合很多。高低配（

13、合院与高层）容积率2.53.0，小高层 二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。或者全高层（100米以内）也可做高低配，11层洋房100米高层组合容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）或者部分超高层。容积率6.0以上，全部超高层常规规划指标常规规划指标具体专项要求具体专项要求特殊要求特殊要求规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点4 4，规划指标的控制，规划指标的控制土地面积容积率覆盖率绿化率限高建筑退线要求车位要求（地上地下比例）配套设计要求（商业比例及具体要求）建筑间距规划指标是开发商的核心利益反应规划指标数据必

14、须吃干榨尽指标必须与报建结合指标与营销及成本结合特别关注计容不可售指标政府对建筑风格要求人防要求物管要求停车要求面积计算细则节能要求绿建要求日照要求结构超限审查要求门窗要求栏杆要求空调机要求泛光照明要求自行车位要求应急避难要求消防要求大庭院的要求坡屋顶的要求户型面积的要求外观材料的要求建筑高度不能落差太大的要求一定会有更多更奇葩的要求不要抱怨我们能做的更专业更细致考虑更周全提前预见性随机应变关系搞更好规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点A A，政府要求做的指标，政府要求做的指标文化设施体育设施幼托设施物业管理设施卫生服务设施养老设施消防设施供

15、电设施卫生间垃圾站居委会4 4，规划指标的控制，规划指标的控制规划设计要点要求做的肯定要做规划设计要点没有明确需按规范要求来做规范没有强制规定的灵活掌握并注重沟通沟通注意引导与技巧尤其要分清楚是否计容积率B B，政府要求做，政府要求做的但不计面积的的但不计面积的指标指标集中绿地健身场所架空空间开敞广场露天公共停车位公共避难要求消防蓄水要求CC，项目品质配置要，项目品质配置要求做的指标求做的指标露天泳池或者室内泳池游泳池配套设施独立门厅及入户大堂或者门卫室健身用房棋牌用房儿童游乐室内用房机电设施用房停车收费岗亭D D，商业，商业及生活社区配套尽可能用可销售的商业指标来做做的指社区配套商业健身房咖

16、啡厅指标上不要写会所及配套设施有可能会让人理解为小区共有的没有房产证导致不能销售损失商业利益结合适宜的地方可以验收之后的加建入户大堂泳池卫生间门卫室尽可能用架空空间来做不要影响规划效果概念方案有所考虑方案报建阶段需设计完善规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点5 5，规划与户型结合，规划与户型结合标准层总平面图标准层总平面图对于住宅产品来说，户型的好坏所占的比重很大，所以空间规划时必须与户型结合考虑，千万不要拍板，规划就是这样了，户型你们慢慢调，总能调的出来的总图的布置与户型，日照，间距，庭院的氛围等等都相关，户型落定了方能称之为规划成立。通过

17、标准层总平面能快速的将核心信息反映到一张图上，高效做出设计也方便做决策通过标准层总平面可以将住宅之间的相互关系反映的更直接，以及每一套住宅在总图的位置，对应的资源和优缺点在此基础上还可以将总图的其他信息补充，车行出入口，人行出入口，商业，幼儿园，社康中心等等配套设施位置补充完善设计本身很复杂，但我们的工作是把复杂问题简单化，高效直接，标准层总平面就是一个很好的过程文件复杂问题简单化复杂问题简单化简简单问题精细化单问题精细化单一问题标准化单一问题标准化标准模板及工具的使用标准模板及工具的使用规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点6 6，建筑体型，

18、建筑体型建筑体型系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值外表面积中，不包括地面和不采暖楼梯间隔墙和户门的面积，不包括女儿墙，也不包括屋面层的楼梯间与设备用房等的墙体。突出墙面的构件如空调板在计算时忽略掉，按完整的墙体计算即可一般住宅高层建筑的体型系数在0.3以内控制或者减少建筑体型系数的方法：A，减少面宽，增大进深B，整栋楼建筑面积的扩大C，层数的增多（与标准层面积结合）D，体型变化不能太多，外轮廓尽可能平整，简洁，减少凹凸变化建筑体型系数：与节能有关，结构钢含量及混凝土含量外立面成本规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点7

19、7，停车方式，停车方式停车位的指标地上车位指标地下车位指标微型车位的尺寸及指标子母车位是否计算指标架空层车位是否计算面积半地下室的认定充电车位的指标机械车位指标要吃干榨尽规范理解透与报建结合停车位的租售模式车位指标的突破与住宅售价的关系停车位销售价格与车位指标的关系投入与产出的逻辑关系交通评估规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点7 7，停车方式，停车方式地下车库停车地下车库停车地面停车地面别墅独立停车叠拼私家花园停车洋房地面停车地面公共停车场半地下车库停车半地下车库停车规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个

20、关键点个关键点7 7，停车方式，停车方式地面停车与规划结合利用推线周边路与近端路结合规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与土方控制基坑支护经济性总原则控制基坑支护经济性总原则1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而

21、下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙锚索支护桩锚支护桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。优选方案放坡垂直支护规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与土方对场地内及周边

22、必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留物、地上无法迁移的保留物施工临物：临时电、临时水、料场等。案例：A A，土地固有物产生的支护成本，土地固有物产生的支护成本地下车库施工临时电线杆地下车库施工临时电线杆地下车库坡道前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元。施工策划阶段方案施工实施阶段方案规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个

23、关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与土方XB B，其他设计因素对支护成本的影响，其他设计因素对支护成本的影响 减小基坑开挖深度在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高降低地下室层高在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深多层洋房条件允许时采用半地下室 地库平面尽量规则 减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多 控制主楼地下室与地库底板高差 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内 双层地下室 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理 埋深较深的地下室（如局部双层地下

24、室）尽量离河道和市政道路远一些示范区的范围划定与地库开挖考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与土方CC、土方成本控制、土方成本控制严格控制土方量、做到场地自平衡前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。土方平衡设计督导，在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多

25、地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的0.00的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；土方平衡设计的优化管理，方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越

26、高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与土方C、土方成本控制 设计全过程土方平衡措施地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积

27、水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。减小基坑开挖深度（同基坑部分）多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”尽量减小地库顶板覆土厚度规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与土方规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点8 8，基坑支付与土方，基坑支付与

28、土方123因地制宜，合理利用地形1.依山就势，经济、合理地布置建筑2.充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质3.居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点9 9，道路系统，道路系统路网设计的原则步行与车行空间分开；在车行路周围或尽端路应设适当数量的停车位，尽端路的尽端必须设回车场；步行路应贯穿于住宅区内部，将绿地、户外活动场地，公共设施串联起来，并深入各住户或住宅单元正面的入口；顺而不穿，通而不畅，保持居民生活的完整与舒适性；分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全，一般不允许跨级相接；功能

29、复合化，营造人性化街道空间；满足日照、通风、地下工程管线、防灾救灾的要求。规划与建筑精细规划与建筑精细化设计及成本管化设计及成本管控的控的1515个关键点个关键点9 9，道路系统，道路系统周边路加近端路结合的道路系统第一种：全地面停车第二种：周边路加满铺地下室第三种：周边路加半地下室第四种：全地下停车规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点 9 9，道路系统，道路系统 一条路满足两侧建筑停车要求 周边路与近端路结合 周边路结合消防车道 周边路利用建筑推线 尽可能实现环路 道路与停车、地下室、园林结合规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化

30、设计及成本管控的1515个关键点个关键点1010，项目开发分期的，项目开发分期的8 8种考虑种考虑（1 1）、规模的考虑）、规模的考虑这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。（2 2）、资金的考虑）、资金的考虑这是最贴心的考虑。在市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数

31、目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。（3 3）、销售的考虑）、销售的考虑这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况

32、是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1010，项目开发分期的，项目开发分期的8 8种考虑种考虑（4 4）、产品的考虑）、产品的考虑这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是

33、有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。（5 5）、价格的考虑）、价格的考虑这是最诱人的考虑。记得业界里曾说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的

34、初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那情况可就完全由你自己把握了。（6 6）、规划的考虑）、规划的考虑这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分

35、进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作就比较暗箱了，只有开发商自己根据实际情况去把握了。规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1010，分期与组团设计房地产项目开发分期的，分期与组团设计房地产项目开发分期的8 8种考虑种考虑（7 7）、

36、风险的考虑）、风险的考虑这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。（8 8）、成本的考虑）、成本的考虑这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，

37、但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的。就如一居室和三居室一样，其单位成本一居室要大于三居室。说的是麻雀虽小五脏俱全，一居室一个厨房一个卫生间、但很少有三居室三个厨房三个卫生间的。分期也一样，每一期你都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这还是次要的。更为头痛的是，有些规定是，如果分期每一期都要进行相关的配套。这的确是一个不小的费用。综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。当然，现金流的考虑也越来越被

38、开发商所重视现金流的考虑也越来越被开发商所重视。在财务分析时也是重要的方面。地块土地性质最大容积率总建筑面积（）产品A商住1.5117213双拼洋房商墅B商住0.4834097别墅C住宅0.4742301别墅D住宅1.5126872双拼洋房E商业1.04007独栋商业F住宅3.37249574高层住宅合计5740671 1期期2 2期期3 3期期4 4期期5 5期期一期高举高打，开B地块与E地块，突出品质，带动整体档次提升一期滞销，二期调整定位，改为F地块刚需高层项目二期销售遇阻，调整三期C地块，调整做联排别墅四期及五期已经完全没有思考和逻辑了1 1期期3 3期期5 5期期2 2期期4 4期期

39、1 1期期首次开盘很重要一期强调现金流也需强调利润着手点在定位市场定位及客户定位也需兼顾成本投入还需兼顾工程实现的便利性需考虑两点一线别墅产品利润好，但现金流差，风险高，人气弱高层人气旺，现金流好，但利润差洋房在两者之间如何兼顾取舍如何在诸多限制条件下决策如何让后续执行的深度能支持决策是否有备选方案如果有偏差，底有多深1 1期期规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计售楼处，样板房，体验景观流线售楼处，样板房，体验景观流线提升，有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观提升，有预见的、有主题的、有情趣的、有

40、想象的装饰景观放大放大开发商实力放大，品质放大，品味放大开发商实力放大，品质放大，品味放大展示展示展示资源，展示优势，展示自己展示资源，展示优势，展示自己客户敏感点分析客户敏感点分析能引起客户购买兴趣的产品特性能引起客户购买兴趣的产品特性想象空间想象空间两点一线设计要点：两点一线设计要点：1 1，位置的重要性，位置的重要性：处于整个小区的交通便利之处或特别景色展示面处，吸引人流，展示面打开。2 2，流线的顺畅性，流线的顺畅性：在参观途中，流线合理快速到达，品质高端，并增加沿途趣味性，加深参观人员对本楼盘印象3 3，建筑展示性，建筑展示性：售楼处高端大气，风格设计到位，符合小区定位，给与小区精神

41、堡垒形象。4 4，景观风格化，景观风格化：具有独特气质的景观风格，更容易拔高展示区调性。5 5，样板房精致化，样板房精致化：精致设计，功能合理，可变动空间，增加参观人员的购买欲望。规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计一，临时还是实体永久的临时还是实体永久的，根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是采用临时售房部和样板房，还是永久的实体的售楼处及样板房二，位置位置，根据交地情况、

42、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置三，售楼处的位置及体验区主入口的设置售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：单行道，反方向车辆无法直接到达；沿途交通道路品质低；项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；五，考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案四，对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响六，考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善

43、措施；七，控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计十，体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具十三，样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度十四，体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具样板房选址原则：主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮

44、挡；若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；十五，临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计十六，为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米十一，体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点十二，售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右九，样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具八，考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对

45、体验区开放的影响。规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计售楼处建筑：1，与该项目的建筑风格结合；2，与该项目推广主题和调性的吻合；3，客户参观动线有利于销售道具的使用；4，各功能区的划分和各区域面积满足合理的要求；5，售楼处天棚梁下净高：主厅面积200以下，5400梁下净高4200以上（吊顶高度为4800MM3600MM）；主厅面积200-500，8400梁下净高5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM4800MM）；6，建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地

46、铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、室内外标高（含建筑与外界道路、花台、绿化关系）；7，主要材料的采购难度；8，施工工艺能否达到设计要求；9，售楼处大门门洞净高2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽，朝西面风口增多，风口与天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一，各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响。规划与建筑精细化设计及成本管控

47、的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计样板房1，建筑 建筑户型分析，是否有优化之处，如是否有黑卫，空调位是否布置合理，平面与立面关系正确等；户内标高关系是否合理，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等。别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求2400，高层项目样板房室内门洞净高要求2250，所有项目卫生间门洞净高2200，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；门型窗型及其开启方式的建议；建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议（含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等）；临时样板房需要10-15的入户

48、遮雨区；2，结构 结构形式是否合理，临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；结构图与建筑图是否一致，结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；是否有现梁现柱情况，是否有结构降板影响层高的情况；3，安装 空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全（按配置标准）以及位置是否合理；阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理，户内主要房间是否有给排水明管，是否设置有管井；冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置（尤其是结构梁柱部位），尽量走天棚阴角明装（装修时吊顶处理），不得暗埋在墙体或地面内；卫生间排气口是否设置合理，厨

49、房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；空调功率：约250瓦/；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口，冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分100，采用分体式空调（室内机也可用风机盘管）。样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计景观体验流线：1，景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。2，参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及

50、场地内的各种景观元素，有效管理视线.3，景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节。4，应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系。5，主要功能房间（主卧室，客厅）景观为重要设计点；6，景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；规划与建筑精细化设计及成本管控的规划与建筑精细化设计及成本管控的1515个关键点个关键点1111，两点一线设计，两点一线设计售楼处室内设计售楼处室内设计功能区名称最小面积()必须设置的功能区可选设置的功能区备注350洽谈区12