房地产开发成本控制.doc

1、 房地产开发成本控制第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。第二部分勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不

2、要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。第三部分建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：1)保持项目功能不变，降低项目投资；2)投资不变，提高项目功能；3)投资虽有所增加，但功

3、能提高幅度更大；4)降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。二、规划设计阶段的成本控制要点：研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为2535%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为510%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。1、成立成本评估审核部门：公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式

4、、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。1)通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；2)按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；3)通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4)加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。2、对设计单位限额设计：由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。4、

5、尽量避免设计变更带来的成本增加。三、招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。四、施工阶段的成本控制：1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。3、处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。4、保证工程进度。第

6、四部分基础设施建设费建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。第五部分管理费用根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学

7、的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。 第六部分财务费用的全面控制首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

8、一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：1)前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：n对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；n对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高

9、、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。2)施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：n根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。n根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。n协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。n保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。n对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变

10、更出图。3)销售阶段的时间控制：n销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；n实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；n监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。第七部分税金的控制房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。方案设计阶段的成本控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任

11、务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：1、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。2、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建

12、筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情

13、况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。3、建筑风格的策略：建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VI的作用。良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：1)建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2)目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必

14、然会在这方面提出更高的要求；3)建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，尤其是“欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。4)应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。5、在预定概算限额内做好

15、施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。成本控制的运作机制一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：1、组织上：明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。2

16、、技术上：重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。3、经济上：动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。五、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。六、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。七、实行

17、成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。八、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。l 拉撒路斑竹说的已经很详细了.另外,有些环节我想还得多说两句1、现在的土地出让一般都是走招拍挂的路子，这就要求我们在做前期论证时充分分析各种可能出现的影响开发成本和进度的因素，以决定是否拿地，如果细分，比如，地块的主要经济技术指标是否能支持开发成本，这就要求做可行性研究报告时进行细致的分析，动态和静态指标都要做全，其

18、中比较重要的投资收益率和净现值的确定，另外，要充分考虑报建风险，比如，拟作的规划方案是否能满足日照间距的要求，容积率是否能通过交委的论证，是否有古树名木需要移伐，是否需要教育配套和人防，易地建设需要承担的资金压力，大市政是否全部引入，是否能达到七通一平的条件，拆迁是否能按时完成等等，都需要做充分论证，才能达到有的放矢。2、通过限额设计减小工期和材料成本压力，应该在建筑美学和投资成本间寻找平衡点，在保证设计定位和结构安全及适用性的前提下，外立面尽可能简洁；设备设施够用，好用；通过审核结构配筋降低含金率等等办法来达到控制开发成本的目的l 设计阶段控制尤其重要：1实行限额设计，使含钢量、砼含量得到控

19、制；2对基础工程（包含承台），优化设计方案；3对于结构部分钢筋，在技术方面可行的情况下，采用三级钢筋替代二级钢筋，降低钢筋含量；4设计时候尤其是多层要考虑到超高降效等问题；施工阶段则是施工方案的选定和技术变更的减少l 我觉得这可以加入精华贴来讨论了。作为项目的成本控制，应该是深入到每一个角落，做好资金的预算才能更好的控制成本。从前期策划到设计，其实他们说得好，为什么开发单位非要用小的设计院呢，为什么不用省级设计院呢，是因为设计费用多？其实大的设计院其设计经验和能力都相对较高，从结构设计上来说可以进行最优设计，此为设计阶段成本的控制，比如用三级钢代二级钢，用高标号砼而最大化缩小住截面等，不仅如此

20、还可以设计出很好的户型，便于销售，资金回收快，那多的那一点设计费又算什么呢？普通剪力墙结构的住宅，其用钢量指标很低。根据目前的手头资料，对于6度区，标准层用钢量在40公斤/每平米以下，对于7度区，大约在4050之间。而且，对于6、7度区的剪力墙结构，层数与用钢量变化不明显。 对于带车库地下室，一般情况下为150180，兼作人防的地下室，一般为170210。按抗震7度区规则结构设计 , 普通住宅建筑混凝土用量和用钢量： 1、多层砌体住宅： 钢筋30KG/m2 砼0.30.33m3/m2 2、多层框架 钢筋3842KG/m2 砼0.330.35m3/m2 3、小高层1112层 钢筋5052KG/m

21、2 砼0.35m3/m2 4、高层1718层 钢筋5460KG/m2 砼0.36m3/m2 5、高层30层H=94米 钢筋6575KG/m2 砼0.420.47m3/m2 6、高层酒店式公寓28层H=90米 钢筋6570KG/m2 砼0.380.42m3/m2 7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层1112层之间 -七层异形柱框架约42KG/M每层楼的层高降低10厘米，建造成本就减少总价的1%浅谈房地产项目结构成本的优化控制 2010-08-10 10:51:30来源：土木工程网收集整理 随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，由于结构成本占据了相当大的一部

22、分成本，所以如何优化控制结构成本，成为了时下地产业内普遍关心的话题。笔者根据在设计院、房地产工作的经验及相关报告、书籍，将结构成本控制的管理方法、技术关键点，在这里作一简单介绍。一、结构成本控制的重要性大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。二、当前结构成本管理的市场状况1、三种认识：首先认为建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。

23、其实建筑方案确定之后，结构方案仍然有一个优化设计的过程，这个过程，成本会相差30%；其次是认为结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。这种理解也有偏差，结构成本的降低是指积极化的设计，降低无效成本。三是对于建筑这样的“百年大计”，一定要保证“安全”。这里的“安全”是指满足规范、结构合理，与其增加结构的安全储备，不如使结构成本显性化，如提高抗震等级，显示给业主，更有优势。2、一个现状：仅从经济指标上对结构成本进行控制。应该说事先控制和过程控制更重要。3、一种思路：非常重视和强调结构成本的控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。这种思路有点走极端，如果设计中稍有一点纰漏，结构容易出问

24、题，再者这么精确的设计需要时间和周期，应该把握一个度。三、成本管理的内涵成本管理的总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。成本管理的控制过程：项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。成本管理的控制措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。成本管理的工作性质：技术工作、经济工作、管理工作。四、结构成本控制的管理思路和方法结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。（一） 事前控制的几个要点1、 设计院的

25、选择应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。2、 专业负责人的选择专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。3、 与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识与设计院的合作，甲方最担心的是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和融合，特别要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院。同时为了调动设计院的积极性，可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励

26、措施。对于合作比较好的设计院，应该建立长期的战略合作伙伴关系，这样有利于总成本的降低，总效率的提升。4、 设计周期的合理取值在北方，施工图设计的周期通常是多层30天，高层45天。对于一个项目来说，设计周期越短越好，因此要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计；另外，要想快，创新点就要尽量少。5、 设计费的合理取值设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。6、 设计合

27、同中设计公司应承担的风险在设计合同中必须明确设计公司应承担的风险有：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额的惩罚。7、 限额设计合同的引入和使用限额设计可以有效的控制结构成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。8、 甲方必须重视和提前输入的技术原则a、结构设计统一技术措施b、结构设计总说明 c、标准构造做法（二） 设计过程中必须控制的关键环节1、 结构体系的确定及主要平面布置图2、 基础的选型及设计图3、 电算模型及计算

28、系数的取值4、 标准层的布置及截面配筋5、 地下室的布置及样板配筋图6、 结构转换层的布置及配筋层（三） 施工图审查公司的选择及沟通施工图审查公司的选择必须在易于沟通的前提下，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。（四）外部资源的引入 当需要对于项目的性价比进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式。（五）结构设计管理流程 1、灌输意识：向设计院灌输成本意识，沟通并提出成本要求。 2、事前控制：完成统一技术措施，并与设计院沟通、相互补充、

29、达成一致。3、过程控制（优化方案）：设计院进行结构布置、计算，基础进行双方案比较，双方沟通、达成一致，结构布置基本确定；4、样板配筋图：设计院完成样板配筋图，双方沟通、达成一致；5、绘制施工图：设计院按双方确认的样板配筋图设计；同时报给审图公司进行审查；6、正式施工图：设计院根据反馈意见，沟通、修改，最终出正式施工图纸。五、结构成本控制的技术关键点（一）层高对成本的影响及控制1.控制层高的意义：可以减少结构成本、其他土建成本、设备及运营成本；2.影响净高的因素：结构梁高及设备管道空间3.如何降低层高a) 控制结构梁高：设计院通常梁高的取法是1/81/12的跨度，建议作1/121/15的跨度；综

30、合减少的成本因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的；b) 优化设备的管道空间：设计院通常不会综合考虑结构梁、空调、电、水管的走向，由此造成空间利用率较低；建议要求设计院做每一层的综合管线图，优化设计后可以减小净高约200mm，由于其已经超过了设计院的设计深度，所以要在设计院做施工图设计前与其协商好。（二）结构超限对成本的影响及控制 由于结构超限，设计时势必会对结构主体采取加强措施，由此造成结构成本的增加及设计周期的加长；此时应该通过超限后的投入产出比来权衡和控制结构超限；一旦确定方案，结构超限不可避免后，要做好与设计院及审图公司等职能部门的工作，以便后续工作的顺利进行。（三）建筑高宽比超

31、限对成本的影响 高层规范规定：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高宽比不宜大于6，框剪结构的高宽比不宜大于5；首先需要明确的是，建筑高宽比超限不属于抗震超限的审查范围，即高宽比超限是可以的，但是必须采取适当结构措施，因为高宽比越大，主体结构抗倾覆力矩也越大，由此便会增加结构的成本，而建筑成本也会增加，因为同等面积情况下，高宽比越大的外墙长度越长。 对于不同地区，高宽比超限增加的成本也不同，主要的影响因素有：超限程度、风荷载、地震力。案例一：某高层住宅，7度抗震，基本风压0.75，地面粗糙度B类，高度99.8米，进深12.2米，高宽比8.2，该项目增加结构成本约67元/m2；案

32、例二：某高层住宅，6度抗震，基本风压0.45，地面粗糙度C类，高度99.9米，进深12.5米，高宽比8.0，该项目增加结构成本约17元/m2。（四）公共大地下室面积的利用率设计院在地下室设计（方案阶段）的习惯做法是尽可能多的把面积划进来，从理论上没什么问题，但往往这样做出来的地下室有很多无效的面积，既不能做车位又不能做设备用房，反而增加了成本，这就要求我们在做方案的时候就要对地下室布置作合理的优化。（五）梁的布置及配筋方式对成本的影响及控制1. 大柱网下如何布置梁（平行、十字、井字）最经济？对于标准层等承受荷载较小的柱网优先考虑平行、十字梁；对于地下室顶板等承受荷载较大的柱网应选用井字梁；2.

33、 一些短墙上的小梁（如厨房、卫生间等）基本不需要布置：对于普通的小跨度楼板其本身足以支撑短墙，不需要加大板配筋，同时梁少，成本低，空间也好；3. 梁的配筋方式a) 住宅标准层梁宽常为200 mm或250 mm，此时梁顶钢筋宜采用小直径钢筋；b) 对于承受荷载不是特别大的主次梁，其相交处不需布置吊筋；（六）剪力墙的布置及厚度对成本的影响及控制1. 如何优化剪力墙的布置为防止结构扭转，应在建筑物两端和周边重点布置；2. 如何优化剪力墙的数量以位移指标来控制：纯剪结构的层间位移比为1/1000，设计院设计时要尽可能的接近这一数值；如果计算结果相差太多（如1/2000），说明剪力墙数量太多，应适当减少

34、；3. 如何优化剪力墙的长度以长宽比来控制：一般的剪力墙长宽比宜取8，即200 mm厚剪力墙，墙肢长度为16501700 mm；4. 如何控制剪力墙的厚度高规规定：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）；但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加；设计院大多如此设计，但是高规附录D中说明：对于超限的墙体经过验算通过的可以减小墙厚，由此一来，墙厚变小，成本大大降低；（七）楼板厚度对成本的影响1. 20mm厚楼板自重占标准层总荷载约3.3%，厚度增加，荷载加大，梁、墙、基础均会加

35、大，增加成本；2. 对于标准层楼板来讲，由于配筋均按最小配筋率来控制，所以楼板厚度增加反而配筋增大了；3. 楼板厚度增大对抗震也有不利影响；4. 实际工程中楼板厚度的建议：a) 普通3米以内跨度的楼板可取80100mm；b) 普通34米跨度的楼板可取100mm；c) 客厅处的异型大板可取120150mm；d) 普通屋面板可取120mm；e) 管线密集处可取120mm；f) 嵌固端地下室顶板可取180mm；非嵌固端地下室顶板可取150mm；（八）设计荷载的取值1.对于有覆土的地下室顶板活荷载：消防通道取20kN/ m2，其余取4 kN/ m2，可以不考虑施工堆载；2.地下室外墙荷载取值应打折（土

36、的固结作用）；3.内墙荷载：对于可能采用的轻质材料要提前确定，以防止设计院预留量过大；4.对于有内隔墙的楼板：隔墙每延米重量的1/3加到楼面活荷载内即可；（九）风荷载取值对成本的影响1.大多数高层建筑的计算周期和位移都是由风荷载起控制作用；而地面粗糙度类别对风荷载有很大影响，按影响程度从大到小共分四类：A类为海边，B类为城郊，C类为城内，D类为城中心高层密集区；相同高层项目的主体成本，A、B类相差约24%，B、C类相差约54%，C、D类相差约45%；在计算时要用发展的眼光关注取值的合理性，尽可能的取C或D类；2.规范规定：高度大于60M的高层建筑，风荷载的取值按100年一遇考虑，比50年一遇的

37、风荷载取值大很多，而高层住宅的结构合理使用年限为50年，所以在设计计算中，控制位移时风荷载按50年一遇考虑，内力部分配筋时风荷载按100年一遇考虑；（十）结构程序计算时一些系数的取值1. 梁的弯矩放大系数取1.0；2. 梁的扭矩折减系数取0.4；3. 梁柱重叠部分是否简化为刚域；4. 混凝土容重取2628；5. 连梁刚度折减系数取0.6或0.7；6. 墙、柱、基础计算是否考虑活荷载的折减；7. 地下室外墙是否按压弯构件计算；8. 荷载的取值是否有人为的放大；（十一）关于地质勘察报告内容的关注1.关注基础选型及地基处理的建议，要有灵活度；2.关注承载力的取值建议，尽量高；3.关注抗浮设计水位的标

38、高，尽量低； .有条件要提出最低设计水位；（十二）钢筋材料的选择对成本的影响及建议市场价格：I级钢约4300元/吨；级螺纹钢14以下约4650，14以上约4500；新级螺纹钢约4700；冷轧带肋钢筋约5000；强度级级I级，最小配筋率I级级级，综合价格因素，性价比级级I级，所以梁、柱、墙配筋均应优先考虑使用新级螺纹钢；对于板的钢筋，由于均为小直径钢筋，综合考虑应优先使用冷轧带肋钢筋，只有当使用冷轧带肋钢筋不满足承载力要求时采用级钢；（十三）混凝土标号对成本的影响及建议1. 混凝土标号每增加一级，单价提高约58%；对柱及剪力墙轴压比的影响很明显，应优先使用高标号混凝土；对梁来说，标号高低对梁的承

39、载力变化不大，应使用低标号混凝土；对板来说，虽然提高标号对承载力有提高，但标号提高后最小配筋率相应增大，楼板开裂的几率也增大，所以应使用低标号的混凝土；2. 目前设计市场中对混凝土标号确定有一种认识：墙柱与梁板标号相差在两级以内；关于这一条在旧版规范中有，新版规范中已经去掉了，所以当墙柱混凝土标号很高时，梁板混凝土标号可以不跟随墙柱变化；但是在施工中要采取严格措施：控制梁柱节点区为高标号，保证高低标号交界区的混凝土密实性；3. 实际工程中混凝土标号的选择建议：a) 普通的结构梁板一般为C25；b) 受力较大的梁板可采用C30，如地下室底板、顶板，屋顶花园楼板等；c) 结构转换层梁板宜采用高标号

40、，如当地施工质量有保障，可采用C50及以上标号；d) 剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近规定上限，同时又要使绝大部分竖向构件为构造配筋；六、保证工程质量的技术关键点在优化结构成本的同时应该保证工程质量，减少业主投诉。实际工程中，业主投诉最多的质量问题是渗漏、返潮和开裂，而对客户最关注的质量焦点，我们必须提高成本的投入。提高关键成本的位置：1、 楼板的配筋及厚度：边跨、管线密集处、屋面板、大单向板的长方向应加强；2、 较长剪力墙的水平钢筋应适当加强；3、 地下室侧墙的水平钢筋；4、 砌体裂缝、楼板渗漏多数为施工原因，应加强现场施工管理；5、 悬臂板、悬臂梁的截面及主要受力钢筋应加大。以上内容仅是笔者的一家之谈，针对不同的项目会有不同的处理方法，不过原则是一样的，那就是：在保证工程质量的同时去除无效的结构成本，以达到最小的投入产出比。