商业综合体项目机电问题维修总结.pptx

1、华润中心二期维修总结华润中心二期维修总结（机电问题）（机电问题）一、机电系统实际运营数据一、机电系统实际运营数据二、维保阶段出现问题与分析二、维保阶段出现问题与分析三、持续改进与建议三、持续改进与建议一.机电实际运营数据机电实际运营数据序号项目住宅商业君悦酒店备注1变压器实际负荷率32%（公用部分）45%65%2空调实际冷负荷与酒店公用一套系统一般开启1台1250RT或650RT主机3实际热负荷一般开启1台2吨热水锅炉和1台蒸汽锅炉4末端实际给水压力一般为0.250.35Mpa一般为0.250.35Mpa一般为0.250.35Mpa5末端实际热水温度5055 华润中心二期自从2009年12月竣

2、工以来，项目部安排专人负责机电系统维护和保养工作。我们从业主方和物业方角度出发，为他们排忧解难，尽最大努力解决维保过程出现的问题，受到业主方和物业方的一致好评。华润中心二期机电系统整体运行情况稳定，但是在维保阶段还是出现了一些问题。接下来，我们就一些主要的问题逐一进行详细说明。二、机电系统的维保分析二、机电系统的维保分析A.住宅1.给排水系统给排水系统-入户水表自转现象：现象：住宅小业主收楼后发现，部分无人员住宅小业主收楼后发现，部分无人员居住的房屋出现水表自转情况，尤以居住的房屋出现水表自转情况，尤以高层出现较多（故障比：高层出现较多（故障比：8.72%8.72%）。）。原因：原因：经现场打

3、压排除管网漏水可能，我司经现场打压排除管网漏水可能，我司及物业公司定期检查发现此水表灵敏及物业公司定期检查发现此水表灵敏度较高，由于本项目为超高层住宅，度较高，由于本项目为超高层住宅，水压波动较大。水压波动较大。措施：措施：在水表前后增加止回阀。在水表前后增加止回阀。效果：效果：大部分水表自转情况得以解决。大部分水表自转情况得以解决。建议：建议：高层建筑设计阶段可考虑水表前后高层建筑设计阶段可考虑水表前后止回阀的设置；止回阀的设置；对楼层进行上下分对楼层进行上下分区，向上变频供水，向下减压供水。区，向上变频供水，向下减压供水。2.给排水系统给排水系统-空中花园侧排地漏返水现象：现象：住宅空中花

4、园住宅空中花园2-52-5层侧排地漏大雨天层侧排地漏大雨天部分返水。部分返水。原因：原因：二层、三层结构反梁，造成二层、三层结构反梁，造成住宅空中花园侧排地漏接主排水管在住宅空中花园侧排地漏接主排水管在施工过程中，无法放坡或反坡；施工过程中，无法放坡或反坡；主主排水管在二层有转换弯头，易造成雨排水管在二层有转换弯头，易造成雨水积滞，发生返水现象。水积滞，发生返水现象。措施：一部分将坡度有问题的管道改措施：一部分将坡度有问题的管道改至空中花园室外花坛内，一部分将室至空中花园室外花坛内，一部分将室内侧排口内侧抬高或封堵。内侧排口内侧抬高或封堵。效果：问题得以解决。效果：问题得以解决。建议：建议：结

5、构设计应综合考虑机电管线的布结构设计应综合考虑机电管线的布置及走向，对于排水管的安装坡度要置及走向，对于排水管的安装坡度要在通水前进行复核；在通水前进行复核；建议主排水管建议主排水管在转换部位使用在转换部位使用9090斜三通或斜三通或2 2个个4545弯头来达到顺水效果。弯头来达到顺水效果。3.给排水系统给排水系统-住宅卫生间有异味现象：现象：住宅卫生间内有异味产生，住宅住宅卫生间内有异味产生，住宅A A户型卫生间地漏返臭。户型卫生间地漏返臭。原因：原因：因设计时未考虑卫生洁具安装空间，浴缸排水管直接采用塑料因设计时未考虑卫生洁具安装空间，浴缸排水管直接采用塑料软管接入软管接入PVCPVC排水

6、管管口内，用手工弯制存水弯，达不到实际排水管管口内，用手工弯制存水弯，达不到实际存水弯的效果，所以易出现异味。存水弯的效果，所以易出现异味。措施：措施：更换地漏。更换地漏。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：精装修深化时应考虑设备的安装空间；在招采阶段，洁具的精装修深化时应考虑设备的安装空间；在招采阶段，洁具的存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内；存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内；在施工在施工过程中，隐蔽验收时，对相关部位进行严格复查；过程中，隐蔽验收时，对相关部位进行严格复查；在调试与在调试与移交阶段，再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查，确保移交阶段，

7、再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查，确保其使用功能。其使用功能。4.给排水系统-单元内排水管管井渗水现象：现象：单元内衣柜返潮、发黑；公单元内衣柜返潮、发黑；公共管道井内积水，导致积水共管道井内积水，导致积水向下渗漏。向下渗漏。原因：原因：管井设计在衣柜后，管道井管井设计在衣柜后，管道井未设置地漏。未设置地漏。措施：措施：拆除衣柜对管道进行维修并拆除衣柜对管道进行维修并恢复；增加了地漏。恢复；增加了地漏。效果：问题基本解决。效果：问题基本解决。建议：建议：管道井在考虑建筑管道井在考虑建筑美观效果时也要考虑今后的美观效果时也要考虑今后的实用性，既要美观也要方便实用性，既要美观也要方便以后检修

8、；以后检修；设计阶段必须设计阶段必须于管道井内设置地漏；于管道井内设置地漏；建建议今后项目将管道设置于室议今后项目将管道设置于室外，以便于维修。外，以便于维修。A A户型衣柜发黑户型衣柜发黑A A户型衣柜发黑户型衣柜发黑A户型衣柜发黑5.给排水系统给排水系统-住宅户内墙面结露渗水现象：现象：个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。原因：原因：卫生间内淋浴（或盆浴）混水阀阀芯与供水管接头处连接不卫生间内淋浴（或盆浴）混水阀阀芯与供水管接头处连接不紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分饱和，因内部为石材装紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分

9、饱和，因内部为石材装饰面，不宜透水，从而由外墙处渗水。饰面，不宜透水，从而由外墙处渗水。2#2#楼楼32C32C经检查发现，卫生间混水阀安装过程中将给水铜管经检查发现，卫生间混水阀安装过程中将给水铜管拧裂，造成渗水。拧裂，造成渗水。3#6C3#6C精装修施工时将给水铜管钉破后，造成墙体内渗水。精装修施工时将给水铜管钉破后，造成墙体内渗水。措施：措施：装修单位重新安装混水阀阀芯，并对损坏墙面及地板装修单位重新安装混水阀阀芯，并对损坏墙面及地板进行恢复。进行恢复。、机电三队配合重新更换损坏铜管，装修单位机电三队配合重新更换损坏铜管，装修单位对损坏墙面及地板进行恢复对损坏墙面及地板进行恢复。效果：问

10、题得以解决。效果：问题得以解决。建议：建议：严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作；严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作；将精装修将精装修二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的日常机电管理工作中。日常机电管理工作中。6.住宅内电器设备烧坏现象：现象：多起住宅厨房内电器设备被烧坏。多起住宅厨房内电器设备被烧坏。原因：原因：住宅入户箱接线不规范，住宅用住宅入户箱接线不规范，住宅用电三相严重不平衡，未将零线并电三相严重不平衡，未将零线并接零线排，而是串接零线，造成接零线排，而是串接零线，造成只要入户箱内一个器件出现问题只要入

11、户箱内一个器件出现问题就会连带烧坏厨房电器。就会连带烧坏厨房电器。措施：措施：相关单位江苏向荣对所有入户配相关单位江苏向荣对所有入户配电箱重新进行检查及接驳工作。电箱重新进行检查及接驳工作。效果：问题得以解决。效果：问题得以解决。建议：建议：设计时考虑三相用电平衡；施工设计时考虑三相用电平衡；施工安装前请电箱厂家复核三相用电安装前请电箱厂家复核三相用电平衡；零线、地线应单独接入零平衡；零线、地线应单独接入零线排、地线排，而非串接。线排、地线排，而非串接。电气系统电气系统7.地下室潜水泵故障频发现象：现象：排水泵为耦合式，固定杆锈蚀严重，无法耦合，故排水泵为耦合式，固定杆锈蚀严重，无法耦合，故障

12、频发；障频发；控制箱内控制箱内KBOKBO故障率高，缺相就烧电机。故障率高，缺相就烧电机。原因：原因：产品自身问题；前期投入使用时间过早，造产品自身问题；前期投入使用时间过早，造成损耗较大；管理不到位，未能及时清理集水井内垃成损耗较大；管理不到位，未能及时清理集水井内垃圾，造成堵塞，进而导致泵烧毁；圾，造成堵塞，进而导致泵烧毁；KBOKBO的技术尚未的技术尚未完善。完善。措施：措施：更换水泵；更换水泵；更换更换KBOKBO设备。设备。效果：问题解决。效果：问题解决。建议：建议：选择质量更好的设备；选择质量更好的设备；在前期使用阶段可使用临在前期使用阶段可使用临时潜水泵进行排水；时潜水泵进行排水

13、；可于集水坑内再下挖一个底坑，可于集水坑内再下挖一个底坑，用于沉淀杂物，水泵入水口不到达最底部，这样也可用于沉淀杂物，水泵入水口不到达最底部，这样也可有效延长水泵使用寿命；有效延长水泵使用寿命；在正式潜水泵安装使用阶在正式潜水泵安装使用阶段，要求并监督各单位对于潜水坑的杂物进行定期清段，要求并监督各单位对于潜水坑的杂物进行定期清理，水泵及电箱进行定期检查；理，水泵及电箱进行定期检查；加强后期对设备的加强后期对设备的管理及维护，维保期内协同物业定期检查，定期维护。管理及维护，维保期内协同物业定期检查，定期维护。电气系统电气系统8.门禁系统故障频发现象：现象：住宅门禁、智能化、可视对讲系统出现诸如

14、：杂音大、图像不住宅门禁、智能化、可视对讲系统出现诸如：杂音大、图像不稳定、无法开门、无法对讲等故障。稳定、无法开门、无法对讲等故障。原因：原因：产品为博世品牌，由业主指定分包中航进行采购及施工。住产品为博世品牌，由业主指定分包中航进行采购及施工。住宅部分总共为宅部分总共为768768户，据了解该品牌之前并无这么多户数的施工户，据了解该品牌之前并无这么多户数的施工案例。联网后，系统出现故障；案例。联网后，系统出现故障；为了美观，室外主大门主机为了美观，室外主大门主机未采用原厂箱体，而是采用了根据要求更改过的箱体。未采用原厂箱体，而是采用了根据要求更改过的箱体。措施：措施：联系设备厂家检修。联系

15、设备厂家检修。效果：效果：仅能初步解决问题，但无法彻底根除。仅能初步解决问题，但无法彻底根除。建议：建议：设计阶段需参考产品性能及实际案例，给出选型的相关参数；设计阶段需参考产品性能及实际案例，给出选型的相关参数；招采阶段进行参数的准确复核；施工阶段进行最终的数据复核；招采阶段进行参数的准确复核；施工阶段进行最终的数据复核；业主指定分包必须纳入管理范围，包括设备选型、采购到施业主指定分包必须纳入管理范围，包括设备选型、采购到施工、调试的整个过程，对于有疑问的地方提出合理化建议。工、调试的整个过程，对于有疑问的地方提出合理化建议。弱电系统弱电系统9.消防走廊感应灯频繁烧坏现象：现象：住宅消防通道

16、近住宅消防通道近900900个感应照明灯的灯泡个感应照明灯的灯泡频繁烧坏。频繁烧坏。原因：原因：根据现场测试及检查发现西门子感应根据现场测试及检查发现西门子感应开关没有消防接口，施工人员安装时接开关没有消防接口，施工人员安装时接线错误；线错误；为满足消防强制要求，回路为满足消防强制要求，回路接驳后造成灯泡基本上处于长亮不灭状接驳后造成灯泡基本上处于长亮不灭状态，造成灯泡大量损坏。态，造成灯泡大量损坏。措施：措施：更换带有消防接口的感应开关，并重新更换带有消防接口的感应开关，并重新接线。接线。效果：效果：问题得以解决。问题得以解决。建议：建议：设计阶段充分考虑设备所应具备的功能；设计阶段充分考虑

17、设备所应具备的功能；招采阶段复核产品性能能否达到设计要招采阶段复核产品性能能否达到设计要求；施工阶段严格按要求进行施工。求；施工阶段严格按要求进行施工。消防系统消防系统B.商业1.风机房百叶飘水现象：现象：下雨时，风机房百叶飘水，下雨时，风机房百叶飘水，倒入风管内。倒入风管内。原因：原因：该处安装百叶非防水百叶，该处安装百叶非防水百叶，百叶上方有雨水渗入风管。百叶上方有雨水渗入风管。措施：措施：风管内增加集水槽。风管内增加集水槽。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：外墙处采用防雨百叶；外墙处采用防雨百叶；于风管下部做集水槽。于风管下部做集水槽。通风空调系统通风空调系统2.地下室

18、-2F通道异味大现象：现象：地下室地下室-2F-2F通道异味很大。通道异味很大。原因：原因：地下室地下室-2F-2F有个隔油池房间，房间内通风效果不好，导致里面的异味往通道扩散。有个隔油池房间，房间内通风效果不好，导致里面的异味往通道扩散。措施：措施：我司建议物业公司在地下室我司建议物业公司在地下室-2F-2F通道上增加排风管道，在隔油池房间内增加排风系统。通道上增加排风管道，在隔油池房间内增加排风系统。效果：效果：问题得以解决。问题得以解决。建议：建议：隔油池肯定有异味产生，设计阶段应考虑隔油池实际使用情况，设置机械排风系统去除异味，排出隔油池肯定有异味产生，设计阶段应考虑隔油池实际使用情况

19、，设置机械排风系统去除异味，排出前做活性炭过滤，再排除室外；施工阶段加以复核确认。前做活性炭过滤，再排除室外；施工阶段加以复核确认。通风空调系统通风空调系统3.地下室-3F水泵房给水管振动大现象现象地下室地下室-3F-3F水泵房一条商业给水管卡箍水泵房一条商业给水管卡箍螺丝断裂，管头松脱漏水。螺丝断裂，管头松脱漏水。原因：原因：水泵房进水池水面波动过大，液位浮水泵房进水池水面波动过大，液位浮球阀频繁开关，给水管道振动幅度较球阀频繁开关，给水管道振动幅度较大。大。措施：措施：将水泵房内进水箱的所有给将水泵房内进水箱的所有给水管卡箍接头换成双球橡胶软接头；水管卡箍接头换成双球橡胶软接头；将补水浮球

20、阀移至远离进水口处，将补水浮球阀移至远离进水口处，减小浮球阀在进水时的震动减小浮球阀在进水时的震动 。效果：问题得以解决。效果：问题得以解决。建议：建议：进水口位置设置到远离浮球一端；进水口位置设置到远离浮球一端；所有给水管道卡箍接头处换成双球所有给水管道卡箍接头处换成双球橡胶软接头；橡胶软接头；进水管入水箱口做消进水管入水箱口做消能管至水箱底；能管至水箱底；设置电磁阀及液位设置电磁阀及液位控制系统控制进水。控制系统控制进水。给排水系统给排水系统4.水景系统溢水现象：现象：水景系统溢水，下雨天尤为严重。水景系统溢水，下雨天尤为严重。原因：原因：二次设计问题，考虑到噪音，回水管设二次设计问题，考

21、虑到噪音，回水管设计不够、管径偏小。计不够、管径偏小。措施：措施：增大回水量。增大回水量。效果：效果：问题暂时得到解决。问题暂时得到解决。建议：建议：做好设计阶段的数据确认，施工阶段给做好设计阶段的数据确认，施工阶段给予复核。予复核。给排水系统给排水系统5.平衡水箱溢水现象：现象：平衡水箱于晚上系统停止后运行，会税平衡水箱于晚上系统停止后运行，会税后溢水。后溢水。原因：原因：平衡水池容量小，进水多于回水，当系平衡水池容量小，进水多于回水，当系统晚上停止运行后，回水逐渐回流到水统晚上停止运行后，回水逐渐回流到水箱，造成溢水。箱，造成溢水。措施：措施：增大平衡水池容量。增大平衡水池容量。效果：效果

22、：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：应于设计阶段计算好相关数据，并进应于设计阶段计算好相关数据，并进行确认，施工阶段给予严格的复核；行确认，施工阶段给予严格的复核；将溢水管管口位置抬高。将溢水管管口位置抬高。给排水系统给排水系统6.商业D栋室外扶梯雨天下机仓滴水现象：现象：商业商业D D栋室外二层扶梯下机仓雨天滴水至首层扶栋室外二层扶梯下机仓雨天滴水至首层扶梯入口。梯入口。原因：原因：因扶梯在室外，雨天有雨水从扶梯台阶面漏入下因扶梯在室外，雨天有雨水从扶梯台阶面漏入下机仓，下机仓不是全部封闭状态，一层天花为网机仓，下机仓不是全部封闭状态，一层天花为网格状故漏水至首层扶梯入口处。格状故漏水

23、至首层扶梯入口处。措施：措施：在下机仓下部做接水盘，将雨水引入附近排水管。在下机仓下部做接水盘，将雨水引入附近排水管。效果：效果：问题得以解决。问题得以解决。建议：建议：今后项目施工阶段需考虑电梯排水问题，设置排今后项目施工阶段需考虑电梯排水问题，设置排水系统，将雨水于到达天花前排出；施工阶段加水系统，将雨水于到达天花前排出；施工阶段加以确认及复核。以确认及复核。给排水系统给排水系统7.地下二层一、二期连接通道处渗水现象：现象：商业地下二层一、二期连接通道结构伸商业地下二层一、二期连接通道结构伸缩缝处渗水，水源来源不明，且一直有缩缝处渗水，水源来源不明，且一直有渗水现象。渗水现象。原因：原因：

24、与土建工程师现场勘查初步确定为结构与土建工程师现场勘查初步确定为结构防水未处理好。防水未处理好。措施：措施：在伸缩缝处做不锈钢接水槽，将水源引至旁边在伸缩缝处做不锈钢接水槽，将水源引至旁边集水井，由水泵抽水排出室外集水井，由水泵抽水排出室外。效果：效果：问题得以解决。问题得以解决。建议：建议：设计阶段需考虑伸缩缝排水问题，建议设计阶段需考虑伸缩缝排水问题，建议于伸缩缝处设置集水坑，两边做排水沟于伸缩缝处设置集水坑，两边做排水沟进行积水排出。进行积水排出。给排水系统给排水系统8.屋面层渗水现象：现象：商业屋面层暴雨过后在墙根部会发生渗水。商业屋面层暴雨过后在墙根部会发生渗水。原因：原因：屋面层地

25、面有陶粒回填层，回填层内没有设计二次排水，导致里面积水后往墙根部渗水。屋面层地面有陶粒回填层，回填层内没有设计二次排水，导致里面积水后往墙根部渗水。措施：措施：我司建议物业公司在屋面层陶粒回填层增加二次排水措施，增加侧排地漏。我司建议物业公司在屋面层陶粒回填层增加二次排水措施，增加侧排地漏。效果：效果：问题得以解决。问题得以解决。建议：建议：需于设计时考虑回填层二次排水系统的设置，应设置排水管，于管上隔距开孔，用于二次积水的排需于设计时考虑回填层二次排水系统的设置，应设置排水管，于管上隔距开孔，用于二次积水的排出，再统一接入排水系统排出；施工阶段加以严格复核出，再统一接入排水系统排出；施工阶段

26、加以严格复核。给排水系统给排水系统9.火灾漏电保护系统无法正常使用现象：现象：火灾漏电保护系统无法正常使用，火灾漏电保护系统无法正常使用，大部分长期处于报警状态。大部分长期处于报警状态。原因：原因：装修施工时将线路打断，存在断装修施工时将线路打断，存在断路情况；产品自身质量问题；整路情况；产品自身质量问题；整定值设定过小；电缆接线问题；定值设定过小；电缆接线问题；线路问题。线路问题。措施：重新调高探测器漏电整定措施：重新调高探测器漏电整定电流值；检查接线是否正确；复电流值；检查接线是否正确；复核检查全部线路。核检查全部线路。效果：经设备厂家检查，将整定效果：经设备厂家检查，将整定电流值调高，但

27、问题仍然存在，电流值调高，但问题仍然存在，只有个别探测器能正常使用。只有个别探测器能正常使用。建议：建议：设计该套系统，但建议安装完毕设计该套系统，但建议安装完毕后，不启用该套系统。后，不启用该套系统。电气系统电气系统10.消防系统分区与实际使用区域冲突现象：现象：由于设计分区与实际使用区域有由于设计分区与实际使用区域有出入，造成跨区域误报。出入，造成跨区域误报。原因：原因：业主前期介入不够，导致设计时业主前期介入不够，导致设计时的分区并未考虑实际使用功能分的分区并未考虑实际使用功能分区，造成跨区域误报情况产生。区，造成跨区域误报情况产生。措施：措施：无。无。效果：效果：无。无。建议：建议：业

28、主前期充分介入项目设计阶段，业主前期充分介入项目设计阶段，于设计阶段就考虑后期使用实际于设计阶段就考虑后期使用实际情况，准确划分区域，使不同功情况，准确划分区域，使不同功能使用区形成相对独立的系统，能使用区形成相对独立的系统，在施工阶段予以准确复核。在施工阶段予以准确复核。消防系统消防系统11.疏散指示牌与实际不符现象：现象：地下室车库疏散指示牌与实际不符。地下室车库疏散指示牌与实际不符。原因：原因：原安装正确，但后期分隔后造成指原安装正确，但后期分隔后造成指向与实际不符合；业主需于设计阶向与实际不符合；业主需于设计阶段介入项目。段介入项目。措施：措施：按现场实际分隔进行调整。按现场实际分隔进

29、行调整。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：设计时业主介入不够，导致设计未设计时业主介入不够，导致设计未考虑到后期功能区的二次分隔，最考虑到后期功能区的二次分隔，最好能参考后期实际使用分区进行设好能参考后期实际使用分区进行设置。置。消防系统消防系统C.酒店1.排烟系统问题及处理现象现象 1881 1881餐厅排烟风口处无较好排烟餐厅排烟风口处无较好排烟设备，将风口熏黑；设备，将风口熏黑；厨房排烟口正对幸福里住宅，噪厨房排烟口正对幸福里住宅，噪音较大，遭业主投诉。音较大，遭业主投诉。原因：原因：设计缺陷。设计缺陷。措施：措施：1881 1881改造加装水烟罩；改造加装水烟罩；厨房

30、改造加装消音器。厨房改造加装消音器。效果：效果：问题解决。问题解决。建议：建议：今后设计时，厨房排烟若并入公共今后设计时，厨房排烟若并入公共排烟系统，应于并入前进行烟气处排烟系统，应于并入前进行烟气处理；系统厨房排油烟风机风量预留理；系统厨房排油烟风机风量预留多些，并设置感温变频调速装置，多些，并设置感温变频调速装置，以便后期调试及运行工作的进行。以便后期调试及运行工作的进行。通风空调系统通风空调系统2.酒店客房维修空间不足现象：现象：酒店客房检修口维修空间不酒店客房检修口维修空间不足。足。原因：原因：为保证美观，减少了必要的为保证美观，减少了必要的检修口以及调整了检修口的检修口以及调整了检修

31、口的位置，造成维修困难。位置，造成维修困难。措施：措施：新增检修口。新增检修口。效果：效果：局部有改善，但有些空间太局部有改善，但有些空间太小，仍无法维修。小，仍无法维修。建议：建议：对于检修口应该在保证功能对于检修口应该在保证功能的前提下再考虑美观，在客的前提下再考虑美观，在客房内预留合适的检修口，并房内预留合适的检修口，并使用低导热天花材料。使用低导热天花材料。通风空调系统通风空调系统3.酒店客房热水管出水慢，温度不够现象：现象：部分酒店客房热水管出水慢、温度不够。部分酒店客房热水管出水慢、温度不够。原因：原因：经检查发现酒店热水循环泵功率不足，同时管道平衡经检查发现酒店热水循环泵功率不足

32、，同时管道平衡阀正常运行过程中调节不合理。阀正常运行过程中调节不合理。措施：措施：更换热水循环泵组，相关参数见右表。更换热水循环泵组，相关参数见右表。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：设计阶段需考虑泵组分配的合理性，按最大使用量并设计阶段需考虑泵组分配的合理性，按最大使用量并留足余量设计选型泵组，施工阶段给予复核，调试及留足余量设计选型泵组，施工阶段给予复核，调试及使用阶段对平衡阀进行正确的调节。使用阶段对平衡阀进行正确的调节。流量m/h扬程m功率kW备注原泵323.40.37新泵10331.1给排水系统给排水系统4.热水系统管道伸缩节漏水现象：现象：酒店热水系统管道伸缩节接

33、头处漏酒店热水系统管道伸缩节接头处漏水。水。原因：原因：伸缩节接头处橡胶垫片遇热老化破伸缩节接头处橡胶垫片遇热老化破裂，导致漏水。裂，导致漏水。措施：措施：重新采购耐高温石墨垫片，将所有重新采购耐高温石墨垫片，将所有热水管道上橡胶垫片予以更换。热水管道上橡胶垫片予以更换。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：特殊施工环境下，选择有相关操作特殊施工环境下，选择有相关操作证的工人进行施工，确保正确的施证的工人进行施工，确保正确的施工工艺，并于施工前审核施工方案；工工艺，并于施工前审核施工方案；热力系统施工中全部使用耐高温石热力系统施工中全部使用耐高温石墨垫片。墨垫片。给排水系统给排水

34、系统5.锅炉水箱锈蚀、铁超标现象：现象：锅炉镀锌钢板水箱锈蚀、铁含锅炉镀锌钢板水箱锈蚀、铁含量超标。量超标。原因：原因：水箱铁离子含量超标。水箱铁离子含量超标。措施：措施：更换不锈钢水箱。更换不锈钢水箱。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：采用不锈钢水箱；热水膨胀水采用不锈钢水箱；热水膨胀水箱应在每台锅炉顶部安装阀门，箱应在每台锅炉顶部安装阀门，便于维修时隔离其它锅炉。便于维修时隔离其它锅炉。给排水系统给排水系统6.酒店裙楼二层天面排水地漏堵塞现象：现象：酒店裙楼二层天面两个地漏酒店裙楼二层天面两个地漏不通。不通。原因：原因：排水管道弯头处杂物堵塞。排水管道弯头处杂物堵塞。措施

35、：措施：使用管道疏通机疏通，并在使用管道疏通机疏通，并在地漏口加钢丝网，防止杂物地漏口加钢丝网，防止杂物掉入。掉入。效果：效果：问题得以解决。问题得以解决。建议：建议：设计阶段于地漏口设置钢丝设计阶段于地漏口设置钢丝网罩，施工阶段予以复核，网罩，施工阶段予以复核，后期管理阶段，定时做好巡后期管理阶段，定时做好巡检，及时发现杂物，及时进检，及时发现杂物，及时进行清理。行清理。给排水系统给排水系统7.排污泵无法自动切换现象：现象：排污泵控制柜两泵不能互相切换。排污泵控制柜两泵不能互相切换。原因：原因：未设计自动切换功能。未设计自动切换功能。措施：措施：更改水泵控制箱系统图纸，增加自更改水泵控制箱系

36、统图纸，增加自动切换功能。动切换功能。效果：效果：问题得到解决问题得到解决建议：建议：设计阶段应对排污泵控制系统设计设计阶段应对排污泵控制系统设计自动切换功能；采购阶段对设备功自动切换功能；采购阶段对设备功能进行复核；施工阶段予以确认。能进行复核；施工阶段予以确认。电气系统电气系统8.电梯内监控摄像头运行中图形模糊现象：现象：高速电梯内监控摄像头在电梯运行过程中图像模糊，静止时正常。高速电梯内监控摄像头在电梯运行过程中图像模糊，静止时正常。原因：原因：电梯内监控摄像头电源接驳电梯电源，电梯随行电缆并非专用电缆，且监控系统井道内接地不好，电梯内监控摄像头电源接驳电梯电源，电梯随行电缆并非专用电缆

37、，且监控系统井道内接地不好，造成电梯运行时，摄像头受强烈电磁场干扰。造成电梯运行时，摄像头受强烈电磁场干扰。措施：措施：因后期电梯井道布线不现实，故在摄像头信号源处增加防干扰器。因后期电梯井道布线不现实，故在摄像头信号源处增加防干扰器。效果：效果：基本解决问题。基本解决问题。建议：建议：今后项目高速电梯内摄像头可考虑采用监控今后项目高速电梯内摄像头可考虑采用监控UPSUPS电源自行供电；电源自行供电；随行电缆采用专用电缆；随行电缆采用专用电缆；施工施工阶段对于高精密度的设备，需做好抗干扰措施。阶段对于高精密度的设备，需做好抗干扰措施。弱电系统弱电系统9.BA系统故障现象：现象：生活水箱水位报警

38、时整个系统瘫痪及操作缓慢；生活水箱水位报警时整个系统瘫痪及操作缓慢；西门子电动阀阀体经常卡死，出风和回风温度偏差大。西门子电动阀阀体经常卡死，出风和回风温度偏差大。原因：原因：原生活水箱内为干簧管式浮球液位控制器；原生活水箱内为干簧管式浮球液位控制器；空调系统管道冲洗不干净，开关未设置到合理位置，手动打开不复位，无法自动控制，造成系统空调系统管道冲洗不干净，开关未设置到合理位置，手动打开不复位，无法自动控制，造成系统故障。故障。措施：措施：对水位报警系统进行改造，改成浮球式液位控制器；对水位报警系统进行改造，改成浮球式液位控制器；冲洗管道，将开关设置到自动状态，出现故障及时维修。冲洗管道，将开

39、关设置到自动状态，出现故障及时维修。效果：效果：问题得到解决。问题得到解决。建议：建议：设计阶段对水位报警系统设计联动启停功能；设计阶段对水位报警系统设计联动启停功能；采购阶段对设备功能进行复核；采购阶段对设备功能进行复核；施工阶段予以施工阶段予以最终复核；最终复核；调试运营阶段，对管道进行合格冲洗，各设备开关设置到合理位置。调试运营阶段，对管道进行合格冲洗，各设备开关设置到合理位置。弱电系统弱电系统1、设计阶段 设计阶段应充分结合之前项目的实际案例，对一些经常性通病做到初期解决或预防，部分案例如下：酒店厨房补风口直吹工作区域或菜肴，设计不合理。建议业主于设计阶段就深入介入项目，设计院参考实际

40、使用区域设置风口。开放式厨房设计排风不够。建议今后酒店项目厨房排油烟风机设计时预留足够的余量，并可设置变频调速装置，以便于运行调节及调试。酒店蒸汽锅炉仅服务于洗衣房，基本上常年只开1台2吨锅炉。建议今后相关项目设计时参考进行相关设计。洗衣房高温凝结水目前未设计进行利用，造成大量闪蒸排出室外，锅炉房内也有蒸汽溢出。建议今后的项目设计中可增加换热设备，将此部分余热回收利用。酒店降板区未设置二次排水，造成漏水。建议今后项目设计时在降板区设置二次排水地漏。三、持续改进与建议三、持续改进与建议含油废水管道易堵塞。建议在隔油池间增设给水点以便清洗。强电间设计空间太小，不便于人员进入操作。建议在保证整体美观

41、的同时，也要留足设备操作间的实际所需操作空间。弱电线槽过饱和。建议单独设置通讯运行商的独立线槽。住宅、酒店、商业的火灾自动报警系统联网属于一套系统，不利于不同功能区的实际使用，跨区域误报情况较多。建议业主于设计阶段就充分介入，将实际后期功能分区提供给设计单位，以便设计单位能按实际功能区进行报警系统的布置。建议强、弱电管线避开卫生间、厨房等容易渗水处穿过。2、招采阶段 招采阶段应复核相关设备之前项目的实际案例，对参数及要求进行确认，部分案例如下：DN65丝接阀门质量不好。建议后期项目中DN65规格阀门采用法兰连接型。东方泵业的排水泵返修率高。建议今后项目可选购品质更好的进口水泵。马桶给水软管更换

42、不便，需拆开马桶，属选型问题。以后选择设备时应参考现场实际安装尺寸进行选型。三菱电扶梯故障多，建议后期项目选择品质更好的电扶梯。门禁系统故障频发，已排除线路问题。建议今后项目选择设备时需参考其已有的实际施工案例。客房内日顺牌音量控制开关为无极调音，损坏率极高。建议后期酒店项目该部分采用质量更好的设备。3、施工及调试阶段 施工阶段应复核相关参数，调试阶段应对整个系统进行调试、测试，达到设计及规范要求，部分案例如下：后期部分机房都增加了空调设备，排水存在问题。建议服务用房应提前考虑空调使用的问题。排水管道内通出饮料罐及毛巾，前期通球试验不成功。后期项目中，各分项工程应做好技术交底，检测时严格把关。

43、各类渗水问题比较普遍。建议于设计阶段做好相应区域的排水设计，需考虑二次排水，施工阶段严格按照要求进行施工，发现问题应及时联系各相关单位进行处理。住宅几部电梯晃动比较厉害，属于电梯施工队的安装技术问题。建议严格审核施工单位资质，参观其已完工项目的质量水平，施工过程中严格按照要求对其进行监督管理。商业提出强电箱布线混乱，属施工工艺问题。建议提高自身管理队伍的管控水平，全程监督施工单位的施工过程，将此类问题消灭在施工阶段。电梯、多媒体屏幕质量存在问题，监控设备效果不佳，画面色彩失真，晃动、不清晰。建议今后项目上对这部分施工单位的选择上要严格到位。各项工程施工前做好交底工作，施工过程中严格把关，检查阶段如发生突发状况（跑、冒、滴、漏等），还应按事先做好的相关之应急预案进行处理，并结合现场实际情况，选择损失最小的解决方案对发生的问题进行处理。D 谢谢!E N N