房地产开发项目可行性研究.ppt

1、第六章第六章 房地产开发项房地产开发项目可行性研究目可行性研究第一节房地产开发项第一节房地产开发项目可行性研究概述目可行性研究概述一、可行性研究的含义一、可行性研究的含义n n房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。n n可行性研究的根本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究、综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。按对象现状条件按对象现状条件按对象现状条件按

2、对象现状条件按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究出售型房地产项目可行性研究出租型房地产项目可行性研究混合型房地产项目可行性研究 土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研

3、究房地产可行房地产可行房地产可行房地产可行性研究分类性研究分类性研究分类性研究分类按研究阶段按研究阶段按研究阶段按研究阶段按项目用途按项目用途按项目用途按项目用途二、房地产开发项目二、房地产开发项目可行性研究的作用和依据可行性研究的作用和依据n n作用：n n是投资决策的重要依据是投资决策的重要依据n n是项目审批的依据是项目审批的依据 n n是项目资金筹措的依据是项目资金筹措的依据 n n是指导规划设计工作的依据是指导规划设计工作的依据 n依据依据1.国家和地区经济建设的方针、政策及长远规划；2.批准的项目建议书或同等效力文件；3.城市总体规划、详细规划、市政基础设施规划；4.可靠的自然、地

4、理、气象、地质、经济、社会、人文等资料；5.工程技术方面的标准、操作规范、指标、要求等；6.国家经济参数和指标。二、房地产开发项目二、房地产开发项目可行性研究的作用和依据可行性研究的作用和依据三、可行性研究的工作程序三、可行性研究的工作程序编制可行性研究报告并提交编制可行性研究报告并提交设计研究项目投资方案设计研究项目投资方案资料收集及市场调查资料收集及市场调查第四步第四步第四步第四步第三步第三步第三步第三步第二步第二步第二步第二步第一步第一步第一步第一步接受委托与建立组织结构接受委托与建立组织结构（一）接受委托与建立研究组织（一）接受委托与建立研究组织n n1、开发商委托，专业咨询机构接受委

5、托；n n2、研究组织成员一般包括房地产市场调查与分析、规划设计、施工技术、工程造价、房地产估价、技术经济、营销策划等相关人员。（二）收集资料，进行市场调查（二）收集资料，进行市场调查n n1、对房地产项目的地理区位、周边环境、开发条件、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析；n n2、对房地产项目的基础成本数据和预计租售价格作出估计和预测。（三）设计研究项目投资方案（三）设计研究项目投资方案n n设计各种方案，各方案主要包括财务评价、国民经济评价、社会效益评价等内容，并在此基础上，对不同方案进行比较和选择，制定相应的工程建设全过程的实施计划。（四）编制可行性研究报告并提交（四）编制可行性研

6、究报告并提交n n在可行性研究报告提交的同时，应做好相应的技术解释和说明工作，同时做好研究费用的结算工作。委托方与受托方前期接洽委托方提出调研需求受托方依据需求制作投资建议书客户审核建议书是否需要调整修改并调整建议书YN合作意向确立，签署合作协议委托方支付首付款，项目启动项目执行阶段客户审核、评估报告是否需要调整YN撰写过程频繁沟通资料收集实地调研深度访谈撰写报告委托方提供相关文件委托方提供相关文件提交报告提交正式报告支付余款项目结束四、可行性研究报告的编制单位四、可行性研究报告的编制单位n n可行性研究报告可以由开发商自行编制开发商自行编制，作为企业内部投资决策之用；n n开发商委托具有相应

7、资质的工程咨询机构来编制完成。资质名称为“工程资质资格工程资质资格证书证书”，分为甲级、乙级，由中国工程咨询协会审核颁发。n n房地产可行性研究报告的内容房地产可行性研究报告的内容研究报告研究报告1 封面封面2 摘要摘要3 目录目录4 4 正文正文5 附件附件6 附图附图第二节第二节 房地产开发项房地产开发项目可行性研究内容目可行性研究内容n n第一部分 项目概况n n第二部分 市场研究n n第三部分 项目开发方案n n第四部分 项目经济评价n n第五部分 社会影响分析n n第六部分 结论及建议第一部分第一部分 项目概况项目概况n n一、项目概况一、项目概况1 1、项目名称、开发建设单位；、项

8、目名称、开发建设单位；2 2、项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目、项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；周围主要建筑物等；3 3、项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相、项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；等方面说明项目建设的必要性和可行性；4 4、项目的性质及主要特点；、项目的性质及主要特点；5 5、项目开发建设的社会、经济意义；、项目开发建设的社会、经济意义；6 6、可行性研究工作的目的、依据和范围、可行性研

9、究工作的目的、依据和范围 n n二、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的二、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定制定 1、土地调查。包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。2、人口调查。包括项目用地范围内的总人口数、总户数及需拆迁的人口数、户数等。3、调查项目用地范围内建筑物的种类、各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。第一部分第一部分 项目概况项目概况4 4、调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地、调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润

10、额等。润额等。5 5、调查各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水、调查各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。划目标和其可能实现的时间。6 6、调查其他地上、地下物。项目用地范围内地下物调查了、调查其他地上、地下物。项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。项目用地的现状一般要附平上物包括各种树木、植物等。项目用地的现状一般要附平面示意图。面示意图。7

11、 7、制定拆迁计划。、制定拆迁计划。8 8、制定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安、制定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数置的各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。等。第一部分第一部分 项目概况项目概况第二部分：市场研究第二部分：市场研究第三部分：项目开发方案第三部分：项目开发方案n n一、规划设计方案的选择1、市政规划方案的选择。2、项目构成及平面布置。3、建筑规划方案选择。n n二、资源供给条件分析。n n主要包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项

12、目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。第三部分：项目开发方案第三部分：项目开发方案n n三、环境影响评价。n n主要包括：建设地区的环境现状，主要污染物和污染源，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。第三部分：项目开发方案第三部分：项目开发方案n n四、项目开发组织机构和管理费用的研究。n n主要包括：拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。第三部分：项目开发方案第三部分：项目开发方案n n五、开发建设计划

13、的编制。五、开发建设计划的编制。1 1、前期开发计划。包括从项目创意、可行性研究、前期开发计划。包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。作计划。2 2、工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工、工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。3 3、建设场地的布置。、建设场地的布置。4 4、施工队伍的选择。、施工队伍的选择。第三部分：项目开发方案第三部分：项目开发方

14、案第四部分：项目经济评价第四部分：项目经济评价n n是房地产可行性研究中的重要组成部分；n n是项目投资决策分析的重要依据之一。n n1、投资与成本估算：包括投资总投资估算（开发建设投资和经营资金）、开发成本估算、销售成本与经营成本估算、销售收入与租金收入、经营收入和其他营业收入估算。n n2、资金安排：项目资金来源与筹措方式确定。n n3、经济参数的确定第四部分：项目经济评价第四部分：项目经济评价n n4 4、财务评价：、财务评价：主要运用静态和动态分析方法主要运用静态和动态分析方法计算项目投资回收期、净现值、内部收益率、计算项目投资回收期、净现值、内部收益率、投资利润率、借款偿还期等经济指

15、标，考核项投资利润率、借款偿还期等经济指标，考核项目的盈利水平、清偿能力等。目的盈利水平、清偿能力等。n n5 5、风险分析与不确定分析：、风险分析与不确定分析：一方面是结合政一方面是结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性定性分析分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感分析、；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感分析、概率分析等分析方法进行概率分析等分析方法进行定量风险分析定量风险分析。n n6 6、国民经济评价：、国民经济评价：对于一般性竞争性房地产对于一般性竞争性房地产开发项目

16、一般不做国民经济评价开发项目一般不做国民经济评价 第四部分：项目经济评价第四部分：项目经济评价第五部分：社会影响分析第五部分：社会影响分析 n n主要是项目环境效益、社会效益及综合效益评价。第六部分：结论及建议第六部分：结论及建议n n1、运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案；n n2、存在的问题及相应的建议。房地产开发项目投资决策分析房地产开发项目投资决策分析n n投资决策是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。n n投资决策是由开发商做出的，一般参考项目的可行性研究报告，但是要注意可行性研究报告并不能代替投资决策。n n在房地产

17、开发项目可行性研究过程中市场市场调查和财务评价调查和财务评价是核心内容，同样也是投资决策分析的重要依据之一。第三节第三节 房地产开发项房地产开发项目投资与收入估算目投资与收入估算n n一、投资估算n n二、收入估算与资金筹措n n三、土地价格测算假设开发法一、投资估算一、投资估算n n房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用。（一）土地费用（一）土地费用n n土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。n n包括以下几种：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费

18、、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。1、征地拆迁费、征地拆迁费 n n主要包括集体土地征收费用和城市房屋拆迁费用。主要包括集体土地征收费用和城市房屋拆迁费用。n n集体土地征收费用包括：土地补偿费、安置补助集体土地征收费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、安排被征地农民费、地上附着物和青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。地开垦费、新菜地开发建设基金。n n城市房屋拆迁费用主要包括：被拆迁房屋的房地城市房屋拆迁费用主要包括：被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁

19、房屋室内自行装饰装修补偿产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费、拆迁管理费和拆迁服屋造成停产停业的补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。务费等。2、出让地价款、出让地价款 n n是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。n n生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。n n毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。n n熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直

20、接在其上建造建筑物的土地。n n根据基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。n n“三通一平”一般是指通路、通水、通电和场地平整；n n“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；n n“七通一平”一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。n n以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成；n n以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金和城市基础设施配套费构成，获得毛地的开发商需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应

21、的支付城市房屋拆迁费用。3、土地转让费、土地转让费 n n是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。n n土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。4、合作用地的土地费用、合作用地的土地费用 n n主要通过土地作价入股来合作开发，其土地费用的估算要通过土地估价所进行评估。（二）前期工程费（二）前期工程费n n主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测及“三通一平”等土地开发工程费支出。（三）基础设施建设费（三）基础设施建设费 n n指室外工程费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的

22、工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用等。n n主要包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、主管、干道等的接口费用。n n一般按实际工程量实际工程量估算。（四）建筑安装工程费（四）建筑安装工程费 n n是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备购置费用和安装工程费用。n n可行性研究过程中，建筑安装工程费可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。1、单元估算法、单元估算法 n n是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目

23、或单项工程总投资的估算方法。n n如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病房的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。2、单位指标估算法、单位指标估算法 n n是以单位工程量投资乘以工程量得到单位工程投是以单位工程量投资乘以工程量得到单位工程投资的估算方法。资的估算方法。n n土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡每小时）米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡每小时）指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（千卡每小时）标

24、计算，集中空调安装按冷负荷量（千卡每小时）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（立方米每小时）指标计算，各类围墙、室外管（立方米每小时）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算等。面积（平方米）指标计算等。3、工程量近似匡算法、工程量近似匡算法 n n采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费标准，近似计算项目投资。4、概算指标法、概算指标法 n n采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。n n直接

25、费=每平方米造价指标建筑面积；n n主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积（五）公共配套设施建设费（五）公共配套设施建设费 n n是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、停车场等。n n一般按照规划指标和实际工程量计算。（六）管理费用（六）管理费用n n是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而产生的各项费用。地产项目的开发经营活动而产生的各项费用。n n主要包括，管理人员工资、职工福利费、办公费、主要包括，管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、

26、差旅费、折旧费、修理费折旧费、修理费、工会经费、职工教育、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨咨询费、审计费询费、审计费、诉讼费、排污费、诉讼费、排污费、房地产税、土房地产税、土地使用税地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。n n管理费可按项目总投资的管理费可按项目总投资的3%5%3%5%估算。如果房地估算。如果房地产开发企业同时开

27、发若干个项目，管理费用要分产开发企业同时开发若干个项目，管理费用要分摊。摊。（七）销售费用（七）销售费用 n n是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。n n包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。（八）不可预见费（八）不可预见费 n n不可预见费用根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的2%5%核算。（九）开发期间税费（九）开发期间税费 n n房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期间房地产开发项目投资估算中应考虑项目

28、开发期间所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。费用。n n主要包括：固定资产投资方向调节税（现暂停征主要包括：固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、城镇土地使用税、契税、土地增值税等。收）、城镇土地使用税、契税、土地增值税等。n n各项税费都按照国家的有关规定进行估算。各项税费都按照国家的有关规定进行估算。n n财务评价时，土地购置契税一般计入土地费用中。财务评价时，土地购置契税一般计入土地费用中。土地增值税可在销售收入和销售税金及附加表予土地增值税可在销售收入和销售税金及附加表予以考虑。以考虑。（十）其他费用（十）其他费用 n n主要包括施

29、工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用、施工噪声及排污费、工程保险费、施工执照申领费等。（十一）财务费用（十一）财务费用 n n指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。n n利息计算可以参照金融市场利率和资金分期收入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右。投资估算投资估算n n土地费用土地费用n n前期工程费前期工程费n n基础设施建设费基础设施建设费n n建筑安装工程费建筑安装工程费n n公共配套设施建设费公共配套设施建设费n n开发管理费用开发管理费用n

30、n租售费用租售费用n n不可预见费用不可预见费用n n财务费用财务费用n n其他费用其他费用二、收入估算与资金筹措二、收入估算与资金筹措n n收入估算n n资金筹措（一）收入估算（一）收入估算n n估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划。n n租售计划的内容主要包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。1、租售方案、租售方案 n n（1）确定项目是对外出租、销售还是租售并举的方式；n n（2）确定可租售的面积；n n（3）根据项目状况进行租售进度安排。2、租售价格、租售价格n n租售价格应在房地产市场分析的基础上确定；n n一般采用市场比较法来确定

31、租售项目的价格。3、租售收入、租售收入n n房地产开发项目的租售收入等于可租售面积数量房地产开发项目的租售收入等于可租售面积数量乘以单位租售价格。同时也要考虑空置率的问题。乘以单位租售价格。同时也要考虑空置率的问题。潜在毛租金收入潜在毛租金收入空置和收租损失空置和收租损失+其他收入其他收入=有效有效毛收入毛收入有效毛收入有效毛收入经营费用经营费用=净经营收入净经营收入 经营费用一般考虑人员费用、物业共用部位共用经营费用一般考虑人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用，绿化养护费用、设施设备日常运行和维护费用，绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共清洁卫生费用、秩序

32、维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任的保险费用、办公费用以用设施设备及公众责任的保险费用、办公费用以及房产税和法律费用等。及房产税和法律费用等。4、收款方式、收款方式n n收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例。（二）资金筹措（二）资金筹措n n资金筹措计划资金筹措计划1.1.要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。2.2.项目的资金来源通常有项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及资本金、预租售收入及借贷资金借贷资金三种渠

33、道。三种渠道。3.3.为了满足资金需求，可优先选用资本金，之后为了满足资金需求，可优先选用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。资金需求时，可安排借贷资金。投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 序号项目合计开发经营期123n1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资资金筹措金筹措2.1资本金2.2借贷资金2.3预售收入2.4预租收入2.5其他收入三、运用假设开发法三、运用假设开发法对土地价格进行测算对土地价格进行测算n n假设开发法，也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后

34、续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。1、假设开发法估价的操作步骤、假设开发法估价的操作步骤n n（1）调查、了解待开发房地产的状况；n n（2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；n n（3）估算后续开发经营期；n n（4）预测开发完成后的房地产价值；n n（5）预测后续开发建设的必要支出和应得利润；n n（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。2、假设开发法的基本公式、假设开发法的基本公式n n假设开发法最基本的公式：假设开发法最基本的公式：待开发房地产价值待开发房地产价值=开发完成后的价值开

35、发完成后的价值后续必要后续必要支出及应得利润支出及应得利润 后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费取得税费+后续开发成后续开发成本本+后续管理费用后续管理费用+后续销售费用后续销售费用+后续投资利息后续投资利息+后续销售税费后续销售税费+后续开发利润后续开发利润 待开发房地产价值待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值取取得待开发房地产的税费得待开发房地产的税费后续开发成本后续开发成本后续管后续管理费用理费用后续销售费用后续销售费用后续投资利息后续投资利息后续销后续销售税费售税费后续开发利润后续开发利润n n用假设开发法来计算土地价格可以用现金流量折现法和

36、传统方法。回忆关于资金等值的概念：回忆关于资金等值的概念：n n时值与时点n n现值n n折现1、时值时值（time value）与与时点时点n n资资资资金金金金的的的的数数数数值值值值由由由由于于于于计计计计算算算算利利利利息息息息和和和和随随随随着着着着时时时时间间间间的的的的延延延延长长长长而而而而增增增增值值值值，在在在在每每每每个个个个计计计计息息息息期期期期期期期期末末末末的的的的数数数数值值值值是是是是不不不不同同同同的的的的。在在在在某某某某个个个个资资资资金金金金时时时时间间间间节节节节点点点点上上上上的的的的数数数数值值值值称称称称为为为为时时时时值值值值。现现现现金金金

37、金流流流流量图上量图上量图上量图上 ，时间轴上的某一点称为时点。，时间轴上的某一点称为时点。，时间轴上的某一点称为时点。，时间轴上的某一点称为时点。0 1 2 3 4 5 6 7 80 1 2 3 4 5 6 7 8A A2 2 A A3 3 A A4 4 A A5 5 A A6 6 A A7 7 A A8 8 A A0 0 A A1 12现值现值（P：present value）n n又又称称期期初初值值，是是指指发发生生在在（折折算算为为）时时间间序序列列起起点点处处的的资资金金值值。时时间间序序列列的的起起点点通通常常是是评价时刻的点，即现金流量图的零点处。评价时刻的点，即现金流量图的零

38、点处。3终值终值（F：future value）n n即资金发生在（或折算为）某一特定时即资金发生在（或折算为）某一特定时间序列间序列终点终点的价值。的价值。n n4折现折现n n将时点处资金的将时点处资金的时值时值折算为折算为现值现值的过程称的过程称为折现。实际上，折现是求资金等值的一为折现。实际上，折现是求资金等值的一种方法。种方法。3、现金流量法和传统方法的区别、现金流量法和传统方法的区别n n课本P146n n例7-1：某2000亩的成片荒地，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为260万元/亩；项

39、目开发期为3年；该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等费用为30万元/亩；贷款年利率为8%；土地开发的年利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%；买房需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。n n待开发房地产价值待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值取得取得待开发房地产的税费待开发房地产的税费后续开发成本后续开发成本后续管理费用后续管理费用后续销售费用后续销售费用后续投资利息后续投资利息后续销售税费后续销售税费后后续开发利润续开发利润n n对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费

40、用、对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的测算，在传统方法中主要是根销售费用、销售税费的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。即它们基本上是静止在估价时点的金额。n n传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，而传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，而是直接相加减，要计算投资利息，计息期通常到开发是直接相加减，要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即不考虑预售，也不考虑延迟销售完成之时，即不考虑预售，也不考虑延迟销售 。n n在传统方

41、法中投资利息和开发利润都单独体现出来在传统方法中投资利息和开发利润都单独体现出来 。待开发土地价格待开发土地价格待开发土地价格待开发土地价格=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值取得待开发房地取得待开发房地取得待开发房地取得待开发房地产的税费产的税费产的税费产的税费后续开发成本后续开发成本后续开发成本后续开发成本后续管理费用后续管理费用后续管理费用后续管理费用后续销售费用后续销售费用后续销售费用后续销售费用后续投资利息后续投资利息后续投资利息后续投资利息后续销售税费后续销售税费后续销售税费后续销售税费后续开发利润后续开发利润后续开发利润后续开发利润n

42、 n解：设该成片荒地的总价为解：设该成片荒地的总价为V Vn n开发完成后的熟地总价值开发完成后的熟地总价值=260200075%=39000(=260200075%=39000(万元万元)n n开发成本及管理费用等费用总额开发成本及管理费用等费用总额=302000=60000=302000=60000（万元）（万元）n n投资利息投资利息=（V+V4%V+V4%）(1+8%)(1+8%)3 3-1+60000(1+8%)-1+60000(1+8%)1.51.5-1=0.27+7342-1=0.27+7342(万元万元)n n转让开发完成后的熟地的税费总额转让开发完成后的熟地的税费总额=390

43、0006%=23400=3900006%=23400（万元）（万元）n n土地开发利润总额土地开发利润总额=（V+V4%V+V4%）310%+600001.510%=0.312+9000(310%+600001.510%=0.312+9000(万元万元)n n购买该成片荒地的税费总额购买该成片荒地的税费总额=V4%=0.04V=V4%=0.04V（万元）（万元）n nV=390000-60000-V=390000-60000-（0.27V+73420.27V+7342）-23400-23400-（0.312V+90000.312V+9000）-0.04V-0.04Vn nV=178951V=1

44、78951（万元）（万元）n n该片荒地总价该片荒地总价=178951=178951（万元）（万元）n n该片荒地单价该片荒地单价=178951/2000=89.48(=178951/2000=89.48(万元万元/亩亩)n n例例7-27-2：某宗：某宗1010亩的亩的“七通一平七通一平”熟地，最佳开发用途熟地，最佳开发用途为写字楼，容积率为为写字楼，容积率为2.52.5；土地使用权年限为；土地使用权年限为5050年，从年，从20072007年年1111月起计。取得该宗土地后即动工开发，预计月起计。取得该宗土地后即动工开发，预计开发期为开发期为2 2年。各项开发费用为：建筑安装工程费为每年。

45、各项开发费用为：建筑安装工程费为每平方米建筑面积平方米建筑面积20002000元，勘察设计、前期工程费以及元，勘察设计、前期工程费以及其他工程费按建安工程费的其他工程费按建安工程费的10%10%计算，管理费用为以计算，管理费用为以上费用的上费用的3%3%。以上费用在第一年需投入。以上费用在第一年需投入45%,45%,第二年需第二年需投入投入55%55%。在第一年末需投入广告宣传等销售费用，。在第一年末需投入广告宣传等销售费用，销售费用取售价的销售费用取售价的2%2%，假设各年的投入集中在年中假设各年的投入集中在年中。预计项目建成时即可全部售出，售出时的平均价格为预计项目建成时即可全部售出，售出

46、时的平均价格为每平方米建筑面积每平方米建筑面积45004500元。房地产交易中卖方应缴纳元。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的的营业税等税费为交易价格的6%6%，买方应缴纳的契税，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的等税费为交易价格的4%4%。请采用现金流量折现法测算。请采用现金流量折现法测算该宗地土地在该宗地土地在20072007年年1111月月的总价及单价（折现率为的总价及单价（折现率为12%12%）n n对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的测算，要考虑资金的时间价值。n n现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同

47、一时间上的价值（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。n n现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。n n解：该写字楼的总建筑面积解：该写字楼的总建筑面积=10666.672.5=16666.75=10666.672.5=16666.75（平方米）（平方米）n n开发完成后的总价值开发完成后的总价值=450016666.75/(1+12%)=450016666.75/(1+12%)2 2=5978.98(=5978.98(万元万元)n n建筑安装工程费、勘察设计费、前期工程费、其他工程费和管建筑安装工程费、勘察设计费、前期工程费、其他工程费和管理费理费=

48、200016666.75(1+10%)(1+3%)45%/(1+12%)=200016666.75(1+10%)(1+3%)45%/(1+12%)0.50.5+55%/(1+12%)+55%/(1+12%)1.51.5=3358.33(=3358.33(万元万元)n n销售费用总额销售费用总额=（450016666.752%450016666.752%）/(1+12%)/(1+12%)1.51.5=126.55(=126.55(万元万元)n n销售税费总额销售税费总额=5978.986%=358.74=5978.986%=358.74（万元）（万元）设该宗土地总价为设该宗土地总价为V V，购买

49、该宗土地的税费总额，购买该宗土地的税费总额=0.04V=0.04V则：则：V=5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04VV=5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04V V=2053.23(V=2053.23(万元万元)n n所以该宗土地在所以该宗土地在20072007年年1111月的价格为：月的价格为：土地总价土地总价=2053.23(=2053.23(万元万元)，土地单价，土地单价=2053.23/10=205.32(=2053.23/10=205.32(万元万元/亩亩)第四节第四节 房地产开发项目房地产开发项目财务评价财务评价n n房

50、地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力盈利能力和清偿能力。n n盈利能力指标是用来考察项目盈利水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。n n清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。房地产投资项目经济评价指标体系房地产投资项目经济评价指标体系项项目目类类型型盈利能力指盈利能力指标标清清偿偿能力指能力指标标静静态态指指标标动态动态指指标标房地产房地产开发投资开发投资成本利润率财务内部收益率FIRR借款偿还期利息备付率资产负债率销售利润率财务净现值FNPV投资利润率动态投资回收期静