7房地产开发项目资金筹集.ppt

1、第七章第七章 房地产开发房地产开发 项目资金筹集项目资金筹集n n房地产开发项目资金筹集主要指资本金、资本金、预租售收入和债务资金预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。n n房地产开发项目资金筹集的实质，是充分充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。的目的。n n一、房地产开发项目资金使用的特性n n二、房地产开发项目资金筹集的分类n n三、房地产开发项目资金筹集的主要方式n n四、银行对房地产开发贷款的风险管理 一、一、房地产开发项目房地产开发项目资金使用的特性资金使用的特性n

2、 n1、资金占用量大n n2、资金占用时间长n n3、资金使用的地域性n n4、资金缺乏流动性n n5、资金增值性较强n n6、资金的高风险高收益性二、房地产开发项目资金筹集的分类二、房地产开发项目资金筹集的分类从融资主体看从融资主体看 从融资渠道看从融资渠道看资金偿还特性资金偿还特性-房地产企业融资-房地产项目融资权益筹资和债务筹资-直接融资-间接融资n n从融资主体来看，分为房地产企业融资和房地产项目融资从融资渠道来看，从融资渠道来看，分为直接筹资和间接筹资分为直接筹资和间接筹资1.1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资。市场融

3、资。投资者投资、股票、债券投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）票）2.2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资。间接金融：通过银行等金融机构进行融资。特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性股票股票股票股票股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。股票是对公司收益和资产的索取权。股票是对公司收益和资产的索取权。（一）股

4、票的分类（一）股票的分类1.1.普通股普通股在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。求后对企业盈利和剩余财产的索取权。1.1.普通股普通股基本权利：基本权利：（1 1）公司决策参与权。）公司决策参与权。（2 2）利润分配权。）利润分配权。（3 3）优先认股权。）优先认股权。（4 4）剩余资产分配权。）剩余资产分配权。2.2.优先股优先股相对于普通股，优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方

5、面，相对于普通股，优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。优先于普通股。基本权利：基本权利：（1 1）优先分配权优先分配权。（2 2）优先求偿权优先求偿权。（二）股票的特点（二）股票的特点1.1.不可偿还性不可偿还性2.2.参与性参与性3.3.收益性收益性4.4.流通性流通性5.5.价格波动性和风险性价格波动性和风险性（三）股票的种类（三）股票的种类1.1.A A股股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以人民币人民币认购认购和交易的普通股股票。

6、和交易的普通股股票。2.2.B B股股：人民币特种股票。是指那些在中国大陆注册、在中国人民币特种股票。是指那些在中国大陆注册、在中国大陆上市的特种股票。以人民币标明面值，只能以大陆上市的特种股票。以人民币标明面值，只能以外币外币认购认购和交易。和交易。（三）股票的种类（三）股票的种类3.3.H H股：股：国有企业在香港国有企业在香港 (Hong Kong)Hong Kong)上市的股票。上市的股票。雅居乐、中国地产集团、沿海绿色家园、碧桂园、雅居乐、中国地产集团、沿海绿色家园、碧桂园、绿城中国、合生创展、丽丰控股、中新地产、路劲绿城中国、合生创展、丽丰控股、中新地产、路劲基建、上海证大房地产、

7、世茂房地产基建、上海证大房地产、世茂房地产4.4.N N股：股：在中国大陆注册、在纽约（在中国大陆注册、在纽约（New YorkNew York）上市）上市的外资股。的外资股。从资金偿还特性上看，分为权益筹资和债务筹资 n n（1）权益筹资：当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。n n（2）债务筹资：是指项目投资者通过信用方式取得资金，并按预先规定的利率支付报酬的一种资金融通方式。n n房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。房地产抵押贷款房地产抵押贷

8、款n n房地产抵押贷款：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。n n房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。房地产抵押贷款房地产抵押贷款个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款n n个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。n n目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的所购住房价值的80%，贷款期限最长不超不超过过30年年。商用房地产抵押贷款商用房地产抵押贷款n n商用房地

9、产抵押贷款是指购买商用房地产的机构和个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。n n我国国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣已经通过竣工验收工验收的商用房地产发放。在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款n n在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程后在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使土地使用权连同在建工程用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的的投入资产，以不转移占有的方式抵押给

10、贷款银行作为偿还贷款履行担保的行方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。为。n n按按城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法的规定，以在建的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。当在建工程抵押价值包括土地使用权的价值时，当在建工程抵押价值包括土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领取该土地使用权必须是有偿获得，并领取国有土国有土地使用权证地使用权证。三、房地产开发项目三、房地产开发项目资金筹集的主要方式资金筹集的主要方式n n房地产开发商的资金筹集渠道主要有自有资金、房地产开发商的资金筹集渠道主要有自有资金、

11、预售房款以及银行贷款等方式。预售房款以及银行贷款等方式。n n资本金筹集：国家对房地产开发项目资本金比例资本金筹集：国家对房地产开发项目资本金比例的的要求是要求是要求是要求是35%35%。对房地产置业投资，资本金比例。对房地产置业投资，资本金比例通常通常为购置物业时所须支付的首付款为购置物业时所须支付的首付款为购置物业时所须支付的首付款为购置物业时所须支付的首付款。n n资本金出资形态可以是资本金出资形态可以是现金现金，也可以是，也可以是实物、土实物、土地使用权地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构作价，并在资本金中不能超过一定比例。估机构作价，并在

12、资本金中不能超过一定比例。四、银行对房地产开发贷款四、银行对房地产开发贷款的风险管理的风险管理 n n贷前管理：在进行项目贷款管理时，银行一般从企业评价、项目评价、担保评价、企业评价、项目评价、担保评价、贷款综合评价贷款综合评价等四个方面开展贷前管理；n n贷后管理：从资金监管的角度资金监管的角度进行贷后管理。贷前管理贷前管理1-企业评价企业评价n n企业评价：企业划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。n n通常情况下，BBB及以上资信等级的企业及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。n n项目评价：金融机构对项目的审查主要包括四个大的方面：即：政策法律许可条件、项目基本情况、市场分析情况

13、和财务评价指标。n n课本P184贷前管理贷前管理2-项目评价项目评价n n担保评价：房地产贷款担保通常有以下三种形式：保证、抵押和质押。保证、抵押和质押。贷前管理贷前管理3-担保评价担保评价n nA A保证：即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证：即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人第三方保证人按照约定履行债务或承担相应的责按照约定履行债务或承担相应的责任。任。n nB B抵押：是指借款人或第三人在不转移财产占有权抵押：是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将的情况下，将财产财产作为贷款

14、的担保。在房地产贷作为贷款的担保。在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。保形式。n nC C质押：是指借款人或第三人以其质押：是指借款人或第三人以其动产或权利（包动产或权利（包动产或权利（包动产或权利（包括商标权、专利权等）括商标权、专利权等）括商标权、专利权等）括商标权、专利权等）转交银行占有，将该动产转交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先

15、受偿。者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。n n贷款综合评价：金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目之后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷前管理贷前管理4-贷款综合评价贷款综合评价n n贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合计算贷款综合风险度风险度。n n某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）100%=信用等级系数贷款方式系数期限系数项目等级系数某笔贷款的综合风险度某笔贷款的综合风险度=信用等级系数信用等级系数贷款贷款方式系数方式系数期限系数期限系数项目等级系数项目等级系数n n信

16、用等级系数的取值规则是：信用等级系数的取值规则是：AAAAAA级企业为级企业为30%30%，AAAA级企业为级企业为50%50%，A A级企业为级企业为70%70%，BBBBBB级企级企业为业为90%90%。n n贷款方式系数的取值规则是：由银行金融机构贷款方式系数的取值规则是：由银行金融机构提供担保的为提供担保的为10%20%10%20%，由省级非银行金融机，由省级非银行金融机构担保的为构担保的为50%50%，AAAA级以下企业担保的为级以下企业担保的为100%100%；用商品房抵押的为；用商品房抵押的为50%50%，由其他房屋及建筑物，由其他房屋及建筑物抵押的为抵押的为100%100%（如

17、参加保险，保险期长于贷款（如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为到期日的，系数取值为50%50%）。）。某笔贷款的综合风险度某笔贷款的综合风险度=信用等级系数信用等级系数贷款贷款方式系数方式系数期限系数期限系数项目等级系数项目等级系数n n贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为在半年以内的为100%100%，期限在半年以上不满，期限在半年以上不满1 1年年的为的为120%120%；中长期贷款期限在；中长期贷款期限在1 1年以上不满年以上不满3 3年年的为的为120%120%；期限在；期限在3 3年以上不满年以上不满5 5年的为年的

18、为130%130%，期限在期限在5 5年以上的为年以上的为140%140%。n n项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分为项目划分为AAAAAA、AAAA、A A和和BBBBBB四个风险等级，四个风险等级，其对应的风险系数分别为其对应的风险系数分别为80%80%、70%70%、60%60%和和50%50%。n n按照上述公式计算，凡综合风险度超过综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。n n例如：某开发企业申请

19、贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，计算该笔贷款综合风险度。n n分析分析1 1：某笔贷款的综合风险度：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数信用等级系数 贷款方式贷款方式系数系数 期限系数期限系数 项目等级系数项目等级系数n n分析分析2 2：信用等级系数：信用等级系数：AAAA级企业为级企业为50%50%；贷款方式系数贷款方式系数 ：用商品房抵押的为用商品房抵押的为50%50%；贷款期限系数贷款期限系数 ：中长期贷款期限在中长期贷款期限在1 1年以上不满年以上不满3 3年的为年的为120%120%；项目风险等级系数项目风险等级系数 ：A A级风险等级系数级风险等级系数60%60%。n n贷款综合风险度=50%50%120%60%=18%60%，银行可以发放贷款。n n贷后管理的主要工作是对该笔贷款进行资金监管。n n主要是对该笔贷款的使用情况进行监管，同时监管房地产开发商的销售回款，来确保贷款的及时偿还。课后习题课后习题n nP1851n nP1864、6、9、13、15