房地产项目合约规划编制“三步法”.pptx

1、1时间：时间：20242024年年4 4月月1414日日 项目合约规划编制项目合约规划编制“三步法三步法”（初稿）（初稿）本本报告说明报告说明1.本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划合约规划采购计划采购计划合同签定合同签定”环节环节2.本本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法

2、，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户当引导客户3.本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审项目合约规划编制三步法（从无到有）项目合约规划编制三步法（从无到有）项目合约规划编制三步法（从无到有）项目合约规划编制三步法（从无到有）一、统一成本科目一、统一成本科目建立全公司统一的成本科目模板控制科目和核算科目二、编制合约规划模二、编制合约规划模板板WBS方式对工程内容进行分解，形成合同基准单元根据公司主流的工程发包模式对合同基准单元进行组合，形成标准合约清单三、编制项目合约规

3、三、编制项目合约规划划将项目实际情况和标准模板结合编制3第一步第一步 ：成本：成本科目设置的科目设置的原则原则土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用主体建安及装修主体建安及装修工程工程费费配套设施费配套设施费园林景观费园林景观费工程工程相关相关费费基础设施费基础设施费房地产成本二级科目房地产成本二级科目1.科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如如“拓展阶段：土地费用拓展阶段：土地费用策划和设计阶段：策划和设计阶段：前期费用前期费用建设阶段：龙湖的第建设阶段：龙湖

4、的第3-6项项”2.判断成本控制科目设置是否合理的重要依据判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确做归集。这样才能明确“每一个控制科目下每一个控制科目下要要干哪些干哪些事和为这些事和为这些事签什么样事签什么样合同合同”1 12 23 34 46 67 75 5项目推广费项目推广费9 9开发间接费开发间接费8 8成本科目设置的成本科目设置的原则原则3.设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设置核算科目主要是为了目标成本测

5、算和结算后沉淀分项工程的造价数置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数据据“成本控制科目成本控制科目合约规划合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本是成本发生过程中统一业务部门和成本 部门的管理语言部门的管理语言“成本核算科目成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言是成本部门内部做测算和核算的语言成本科目设置的成本科目设置的原则原则关于期间费用：关于期间费用：1.1.“成本成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相是指按产品分摊的、与生产产品直接相关的费用关的费用，包括，包括管理费用、括土地、前期、配套、管理费用、括土地、前期、配套、基础、建安、开发间接等方面；基础

6、、建安、开发间接等方面；“费用费用”是指在是指在一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间而言而言。2.2.结算确认方式：在财务上，结算确认方式：在财务上，“期间费用期间费用”是根据是根据发生制确认，发生制确认，“成本成本”是根据项目交付与否确认是根据项目交付与否确认3.3.税务上的影响：税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增开发成本是计入营业税和土地增值税计算范围，期间费用（龙

7、湖的开发间接费和值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和项目推广费）是计入所得税计算范围项目推广费）是计入所得税计算范围土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用主体建安及装修主体建安及装修工程工程费费配套设施费配套设施费园林景观费园林景观费工程工程相关相关费费基础设施费基础设施费房地产成本二级科目房地产成本二级科目1 12 23 34 46 67 75 5项目推广费项目推广费9 9开发间接费开发间接费8 8第二步第二步第二步第二步 ：标准合约规划模板编制：标准合约规划模板编制：标准合约规划模板编制：标准合约规划模板编制土地费项、报批报建费、工程间接费项：土地费项、报批报建费、工程间接费项：按

8、照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组设计设计设计设计类：按照类：按照类：按照类：按照过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计类合约按照类合约按照类合约按照类合约按照WBSWBSWBSWBS方式进行方式进行方式进行方式进行分解形成分解形成分

9、解形成分解形成可独立成为合同可独立成为合同可独立成为合同可独立成为合同的的的的基准单元基准单元基准单元基准单元专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约起步阶段的粗放型：按照营销推广费用的性质分大类，形成标准的合约大类（费项大类），便于在项目中规划合约或者签合同时拆分合同大类精细

10、化阶段：需要精细化管理营销类费用，达到例如提升营销费效比效果之际，可以细化梳理子类费项合同营销推广费用主要是按照预算计划来管理，而且费项种类比较清晰，所以根据预算管住总额、根据营销计划管住阶段投入是主要目的工程类工程类工程类工程类三通一平、主体建安及装修、园林景观、市三通一平、主体建安及装修、园林景观、市三通一平、主体建安及装修、园林景观、市三通一平、主体建安及装修、园林景观、市政基础设施、配套工程等政基础设施、配套工程等政基础设施、配套工程等政基础设施、配套工程等步骤1：对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和对应的可独立成为合同的基本合同包，即合同基准单元合同基准单元。步骤2：按照

11、企业主流工程和材料设备发包按照企业主流工程和材料设备发包方式方式对合同基准单元进行重组，形成标准的工程类合约清单某个基准任务项在项目中是习惯单独签合同，就把它对应的合同基准单元作为一项标准合约固化下来；某几个基准任务项在项目中是习惯形成一个工作包签合同，就把这几个合同基准单元合并为一项合约固化下来；案例：某集团的标准合约架构对各类承包商和供应商的说明对各类承包商和供应商的说明对各类承包商和供应商的说明对各类承包商和供应商的说明总承包商：总承包商：指业主通过招标等方式选定的主体工程总承包施工单位。总承包商负责其合同范围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单

12、位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。总承包工程的总承包工程的范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等 ）工程等。）工程等。选定选定或或指定指定分包分包商：商：指业主通过招标等方式选定的专业工程分包商，与业主、总承包商签订三方合同（目前比较少了），或由总包选定的专业工程分包商，

13、但是必须经业主审核同意。分包工程的范围主要分包工程的范围主要包括包括主主体体建安工程中的门窗、公共部位装修、电梯安装、消防工程、弱建安工程中的门窗、公共部位装修、电梯安装、消防工程、弱电工程、百叶及栏杆等工程。电工程、百叶及栏杆等工程。指定供应商：指定供应商：指业主通过通过指定品牌指定价格指定品牌指定价格选定的专项材料设备供应商，又称为又称为甲甲定乙定乙供类供类。如某企业指定的材料设备范围有：商品砼、砌块/砖、防水材料（屋面、楼地面、墙面）、内墙涂料、烟道、钢管、扁钢、接线盒、暗盒、开关、插座、灯具、电工管、桥架、给水管、排水管、排水涵管、电线、石材。对各类承包商和供应商的说明（续）对各类承包

14、商和供应商的说明（续）对各类承包商和供应商的说明（续）对各类承包商和供应商的说明（续）独立独立工程承包商工程承包商:指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订两方合同的承包商。独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主管理外，同时接受工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定/独立供应商的付款明细及结算资料。独立工程承包商的工程范围主要是独立工程承包商的工程范围主要是指指主主体体之外的与主体工程联系较少、专业特之外的与主体工程联系较少、专业特点明显、业主直接控制进度质量比

15、较有利，且计价依据有所不同、有必要加强管理和控制的点明显、业主直接控制进度质量比较有利，且计价依据有所不同、有必要加强管理和控制的专业工程，如社区管网工程、园林景观工程等。专业工程，如社区管网工程、园林景观工程等。独立供应商独立供应商:指由业主通过招标等方式确定的，一般属于专业垄断或其他原因致使不适宜纳入总承包商或其他承包商管理范畴的材料设备供应商。签订两方合同（业主、供应商），中期付款、结算资料分合同类型报业主。如某企业甲方供应的材料设备范围：钢材（仅用于工程实体的钢筋）、地砖、外墙油漆或涂料、外购土方、配电箱、电缆、电梯、进户门、防火门、中央空调。明确工程类标准合约的范围是模板在项目中起约

16、束和指导作用的明确工程类标准合约的范围是模板在项目中起约束和指导作用的明确工程类标准合约的范围是模板在项目中起约束和指导作用的明确工程类标准合约的范围是模板在项目中起约束和指导作用的前提前提前提前提工程合同名称工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1 科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2 科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3 科目118【07-02-】配套设施费_会所4 科目119【07-03-】配套设施费_幼儿园5 科目120【07-04-】配套设施费_学校6 科目123

17、【07-07-】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1 科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1 科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2 科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3 科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4 科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5 科目059【03-04-09】主体建

18、筑工程费_公共部位精装修_其他6 科目118【07-02-】配套设施费_会所7 科目119【07-03-】配套设施费_幼儿园8 科目120【07-04-】配套设施费_学校9 科目123【07-07-】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1 科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2 科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3 科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4 科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5 科目064【03-05

19、-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6 科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7 科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1 科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修案例：两个合约规划模板的合约范围说明案例：绿城通过命名来约定标准合约的范围案例：绿城通过命名来约定标准合约的范围案例：绿城通过命名来约定标准合约的范围案例：绿城通过命名来约定标准合约的范围绿城的标准土建总包合约涉及的工程有地基处理工程、地上结构工程

20、、砌筑工程、粗装修工程、以及会所基础结构等，跨越了多个科目。因此在进行合约规划命名时，可以命名为：总承包工程合同（地基处理工程）、总承包工程合同（地上结构工程）等附：合约规划中的附：合约规划中的附：合约规划中的附：合约规划中的“二八原则二八原则二八原则二八原则”哪些类别的合同属于哪些类别的合同属于“占占80%80%成本金额的成本金额的20%20%合约合约”（除去土地费、管理费、财务费）土方工程桩基础工程主体建安总包（包括钢材和水泥）外墙（部品提供、保温、施工）门窗栏杆景观园林工程费小区内的水电暖气工程电气或智能化工程报批报建或行政费用（城市建设配套费、建筑企业养老保障金）营销费用（代理费、广告

21、费）在制订合约规划模板和编制项目合约规划时，重点关注这20%的采购事项规划影响关键进度、成本金额大、影响后续质量的重点合同，抓住成本管理的主要内容三、编制项目合约规划三、编制项目合约规划三、编制项目合约规划三、编制项目合约规划何时编制？何时编制？何时编制？何时编制？龙湖龙湖：项目目标成本（执行版）编制完成后15个工作日内中海中海：在项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作金隅金隅：分为两阶段第一阶段编制时间为方案设计评审通过后，由成本管理部负责组织编制设计及前期工程的合约规划；第二阶段编制时间为目标成本（执行版）审批后，由采购首先编制工程类采购策划，成本结合合约规划要求组织编制此阶段合

22、约规划。这个分期或合约规划对应的采购事项的目标成本确定这个分期的项目主项计划确定要干什么事、何时干大致明确在在“需要细化明确采需要细化明确采购事项的预算、发包购事项的预算、发包方式、采购方式和进方式、采购方式和进场时间场时间”这个节点开这个节点开始编始编何人编制？编制什么？何人编制？编制什么？何人编制？编制什么？何人编制？编制什么？组织职责组织职责组织部门组织部门负责提供的内容负责提供的内容参与部门参与部门成本或合约各种材料设备合同的预算、签约预计时间、采购范围设计汇总各部门提供的内容，编制项目合约规划关注各个控制科目下的合约预算汇总额是否超本科目的目标成本；关注工程类合约的范围是否有重叠、遗

23、漏等；如果有以上两类问题，要组织商议解决方案；各项前期或报批报建费用的预算、缴纳的时间节点报批报建或前期采购各种设计合同的预算、签约预计时间、设计工作完成预计时间各项工程发包合同的预算、签约预计时间、工程范围成本或合约/采购各项施工单位和材料设备的进场预计时间、工程完成预计时间；各项合约范围提出或确认工程营销各种营销合同的预算、签约预计时间、事项完成预计时间怎么编？怎么编？怎么编？怎么编？土地费项、报批报建费项、工程间接费项：尽量遵循标准模板，可以根据本地或本项目差异做调整设计类：根据项目需要，如主体方案设计和景观设计是同一家设计单位，将设计类基准合同单元做组合营销推广费用类：在每一大类费项（

24、合约大类）下作分拆工程类三通一平、主体建安及装修、园林景观、市政基础设施、配套工程等：尽量遵循标准模板，可以根据本地或本项目差异做调整（如某些施工工程被指定或垄断）【绿城：项目公司在运用此标准时，可在集团标准工程合约规划的基 础上进行分拆、合并、删除、新增、重组五类操作，但是“合同范围”都需进行相应的刷新】不提倡针对项目合约规划和合约规划模板的差异进行审批，【只有合约的预算（目标成本）之和超公司确定的目标成本总额，才可能发起目标成本调整的审批流程】，但是可以将项目合约规划和模板的差异做说明，报给总部成本管理部门备案，以备其在过程中做业务规范检查，或者审计部门做工程审计尽量避免尽量避免“为了规范

25、业务工具的使用将工具使用的过程管得过死为了规范业务工具的使用将工具使用的过程管得过死”，这样会阻碍业务，这样会阻碍业务进展，要聚焦工具服务的目的，如合约规划是为了使成本可控进展，要聚焦工具服务的目的，如合约规划是为了使成本可控工程合约规划编制案例工程合约规划编制案例工程合约规划编制案例工程合约规划编制案例案例关注点：合约分判总体思路工程价款支付：按里程碑节点支付和按月完成量支付两种方式的适用范围销售卖场这种需要赶工期的合约如何规划招标分判计划在每月月底根据调整的项目发展总计划做相应调整总总承包承包和分包和分包工程分判工程分判方式的考虑因素方式的考虑因素案例：对某些感官或者质量要求高、需要二次设

26、计的工程发包分案例：对某些感官或者质量要求高、需要二次设计的工程发包分案例：对某些感官或者质量要求高、需要二次设计的工程发包分案例：对某些感官或者质量要求高、需要二次设计的工程发包分判方式的确定判方式的确定判方式的确定判方式的确定摘自北京龙湖顺义区牛栏山镇张庄村南部旧村改造项目一区、二区、三区工程招投标及计价方案哪些分包工程的发包方式特别需要特别考虑：工程设计和施工一体，而且设计方案对成本有显著影响怎么用？如何调整？怎么用？如何调整？怎么用？如何调整？怎么用？如何调整？在合约规划基础上生成项目采购计划（真正发挥作用，需要合约规划采购计划定期根据项目进度做刷新）约束和指导合同签订和变更支持项目现金流规划（起作用难，需要和项目主项计划联动刷新）建议在对成本管理做周期性回顾的时候，对项目合约规划做回顾，必要时刷新，尤其在合约规划使用初期