房地产项目可行性研究毕业论文.doc

1、西安市XX房地产项目可行性研究摘 要我国经济的高速增长,人们消费能力、消费观念的提高,促进了商业零售业的活跃繁荣,从而也催化了商业房地产的大发展。商业房地产投资规模大、投资回收期长、建设后经营成本高等特点都使得商业房地产决策之前的可行性分析异常重要,其工作质量的好坏,直接决定了项目今后的成功与否。由于商业房地产的发展时间较短,缺乏成体系的理论作指导,开发商的经验积累较少,所以业界迫切需要这方面的理论指导和案例借鉴。 本文首先对房地产可行性研究进行了评述,介绍了分析的内容与步骤,然后引入已经成熟的项目管理理论,将房地产的开发前期可行性分析看为一个单独的项目,用项目过程组和工作分解结构等方法把可行

2、性分析按项目操作的顺序来组织实施,使可行性分析过程更具规范化与模式化。文章还介绍了一些适合于商业房地产项目分析的常用技术分析工具,并且在后面的实际案例部分对这些工具作了应用。 论文采用实证的方法,详细介绍了一个具体的商业房地产开发案例彭州Y项目的前期可行性分析过程。按照可行性分析的基本原则和内容要求,从商业房地产市场的综合分析着手,在第四章里根据项目所在区域的实际情况,对目前彭州市商业项目存在的问题进行了剖析并提出了对开发商的建议。在市场调查的基础上对该城市商业房地产项目进行了商圈和供需分析,特别突出了对城市外来机遇影响的分析,最后对该城市商业房地产的发展趋势做出了研判。在第五章里以实际数据对

3、具体项目的规划方案进行了财务评价和不确定分析,并且对项目的风险管理提出了建议,完成了对本项目的可行性分析。通过案例分析的过程向读者介绍了商业房地产项目可行性分析的方法与思路。关键词： 房地产开发项目 可行性研究 商品房目 录1建筑项目总论11.1项目背景11.2国内可行性研究现状12建设条件与选址条件32.1建设条件32.2 场地选址43规划要求52.2.1用地规划要求52.2.2建筑规划要求52.2.3交通规划要求52.2.4绿化规划要求52.2.5市政设施要求54建筑项目事成分析和营销战略73.1建筑市场概况73.2市场预测73.2.1房地产开发趋势73.2.2市场前景预测83.2.3营销

4、战略85建筑项目建设方案115.1建筑方案115.1.1平面设计115.1.2立面设计115.1.3结构设计126项目实施进度安排126.1工程项目管理126.2项目进度控制137投资估算与资金筹措147.1土地开发成本147.2资金筹措168经济评价179可行性研究分析结论19参考文献19致谢19III- III -1、建筑项目总论 1.1、项目背景 该项目位于中山大道与深圳路交汇处，并且交通便利，左边距离广汉三星堆客运站有150米左右，右边有竹香园和游家河边并且距离河有350米左右。小区东西方向大约有170米，南北方向有200米左右。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出

5、了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8，其中，新开工面积增长30.4。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米

6、，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。1.2、国内可行性研究现状 我国经济的高速增长,人们消费能力、消费观念的提高,促进了商业零售业的活跃繁荣,从而也催化了商业房地产的大发展。商业房地产投资规模大、

7、投资回收期长、建设后经营成本高等特点都使得商业房地产决策之前的可行性分析异常重要,其工作质量的好坏,直接决定了项目今后的成功与否。由于商业房地产的发展时间较短,缺乏成体系的理论作指导,开发商的经验积累较少,所以业界迫切需要这方面的理论指导和案例借鉴。 本文首先对房地产可行性研究进行了评述,介绍了分析的内容与步骤,然后引入已经成熟的项目管理理论,将房地产的开发前期可行性分析看为一个单独的项目,用项目过程组和工作分解结构等方法把可行性分析按项目操作的顺序来组织实施,使可行性分析过程更具规范化与模式化。文章还介绍了一些适合于商业房地产项目分析的常用技术分析工具,并且在后面的实际案例部分对这些工具作了

8、应用。 论文采用实证的方法,详细介绍了一个具体的商业房地产开发案例彭州Y项目的前期可行性分析过程。按照可行性分析的基本原则和内容要求,从商业房地产市场的综合分析着手,在第四章里根据项目所在区域的实际情况,对目前彭州市商业项目存在的问题进行了剖析并提出了对开发商的建议。在市场调查的基础上对该城市商业房地产项目进行了商圈和供需分析,特别突出了对城市外来机遇影响的分析,最后对该城市商业房地产的发展趋势做出了研判。在第五章里以实际数据对具体项目的规划方案进行了财务评价和不确定分析,并且对项目的风险管理提出了建议,完成了对本项目的可行性分析。通过案例分析的过程向读者介绍了商业房地产项目可行性分析的方法与

9、思路。由我国宏观经济发展状态来看，现在大多数家庭的收入逐渐增加，基本是成扩大化需求、实施投资和消费的双向推动。由于政府的宏观调控能力的加强，更是有了政策的实施，是的人们在各个方面的花费增加，使其迅猛发展。恩格斯系数呈下降趋势，这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变，并且根据人们的心理作用于生活的需要，很多人愿意买房，因为可以放并且有发证空间。根据居民生活水平不断提高的需求，房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一，在二十一世纪初期仍然如此。有关专家认为，若GDP要增长7%，就需要固定资产投资增长12%以上。那么，作为重

10、点发展的住宅建设投资增长就应当在15%以上。据此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进入买方市场必定无疑。近日，成都市统计局公布1-4月成都房地产统计数据。1-4月，成都房地产开发共完成投资127.06亿元，比去年同期增长13.6%.房地产市场供应量明显增大，商品房的竣工面积达160.67万平米，同比增幅达64.4%；商品房的施工面积为3013.15万平米，同比增长49.2%.商品房销售也同样显示出旺盛的增长势头，销售面积达413.33万平米，同比增长32.1%；销售额达136.36亿元，同比增长26.4%.据此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进

11、入买方市场必定无疑。近年来，随着城乡居民人均收入不断提高，顺应形势的房改政策陆续推出，人们对改善居住条件的愿望越来越迫切，更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。本项目符合当前房地产市场规律，对XX城市建设的发展有着明显的社会意义，建设是必要的。2、建设条件与场址选择 2.1、建设条件2.1.1 自然条件西安地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季稍冷少雨。气候温和，四季分明，雨量适中，市区年平均温度13.3C，最冷月1月平均气温-0.9C，最热月7月平均气温26.4C，全年无霜期232天，降水量偏少，主要集中在夏季。年平均气温130134，最冷1月份平均气温040

12、9，最热7月份平均气温25266，年极端最低气温206(西安1995年1月11日)，年极端最高气温434(长安1966年6月19日)。年降水量558750毫米，由北向南递增。7、9月份为两个明显降水高峰。年日照时数19832267小时，年最多风向为东北风(西安)。年内主要气象灾害有干旱、雨涝、冰雹、大风、干热风和低温冻害。 西安地处我国西北地区黄土高原主体南部边缘，城市区位于渭河冲击平原一、二、三级阶地上，秦岭群峰横亘于南，泾渭河谷蜿蜒于北，川塬相接，八水环绕。秦岭野生动植物资源极为丰富，其中大熊猫、金丝猴、羚牛、朱鹮等为国家重点保护的珍稀动物。秦岭野生植物种类繁多，是我国种子植物的重要基因库

13、。秦岭也是我国南北自然地理气候的天然分界，是西安的巨大生态水库。从西安平原区到秦岭山区，年降雨量由600mm逐渐增为900mm。西安的这些自然生态环境条件明显优于西北地区其他城市。西安自古以来森林茂密，水量丰沛，气候湿润，有最适宜人类生存、繁衍、发展的自然生存环境。西安地区从六千年前半坡人时期的亚热带环境逐渐过渡到现在的暖温带环境以来，按近千年来一直持续的气候带、气候类型及其相应的原始自然植被状况，西安地区自然环境应该为暖温带季风性半湿润森林环境和森林草原环境，与西部其他地区相比，这一自然气候背景为西安生态化建设提供的条件具有明显的相对优势。2.1.2 地质条件境内土壤的成土母质为基岩风化物和

14、松散堆积物两大类。平坝地区为第四系松散堆积物，丘陵地区为基岩风化物。根据中国地震烈度区划图（1990河北地区）查得，本场地地震基本烈度为6度。2 规划要求 2.1 用地规划要求2.1.1 规划建设净用地面积约：35006.7平方米。 2.1.2 道路用地面积：8501平方米。2.1.3 绿化用地面积：11902.3平方米。 绿化率34%。2.1.4 用地使用性质：二类住宅用地（可兼容商业建筑面积比例不大于计入容积率的建筑面积的10%）。2.1.5 净用地使用强度：建筑用地面积9275.8平方米，公共建筑用地2365平方米。容积率3.27。建筑密度33.3%.2.2建筑规划要求2.2.1 该项目

15、总占地面积：35006.6。2.2.2 建筑总规模及主要建设内容：该建筑总建筑规模为总建筑面积114466.8，其中住宅总建筑面积为112101.8，公共建筑面积为2365。地下停车车位19003，地下车库602个。地面停车位150。容积率3.27，绿化率34%。建筑密度33.3%.2.2.3 建筑类型户型：该项目建筑分为两部分，其中一部分为沿着街道的一部分：在街到旁边我们设计了6层建筑，底层为商品房，2-6层为住房。第二部分为中间的10栋18层建筑，其中这10栋分别围绕建筑，并且中间有鱼池道路花园等绿化。2.3交通规划要求：2.3.1交通出入口：临规划道路布置，开口宽度及位置应符合市交管局的

16、并联审批意见要求及广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）的有关要求，并在总平面中注明。2.3.2 停车数量：满足广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）的有关要求，并且根据每户的面积按照户数确定停车车位数量。2.4 绿化规划要求：绿地面积：1160.2平方米，绿地率绿化率34%，绿化率不小于25%满足设计要求，其中还在十栋高层建筑中央还设置了鱼池。2.5 市政设施要求2.5.1 给水由中山大道方向引入一路水源，XX道现状给水管径为200mm，位于道路中心线北侧3.5米。项目主要为生活用水，水源由自来水公司统筹解决。给水水压为了满足项目用水量，采用加压给水方式。室外消防栓给水系统在

17、室外供水环网上按规范设置室外消防栓，间距不大于120米。室内给水总进水管设总阀门，分户支管设分户阀门，给水管采用铝塑复合管。2.5.2、排水雨、污水均直接排入XX道的市政雨水管网和污水管网；XX道现状雨水管管径为600mm，位于道路中心；XX道现状污水管管径为300mm，位于道路中心线南侧3.5米。2.5.3、供暖本项目采暖采用集中供热方式，由市热力公司通过热力管网从XX道方向引入，小区设热力站。XX道现状热力管位于道路中心线北侧7.5米。用热指标按居民综合热指标70W/m2取定。2.5.4、煤气本项目煤气由煤气公司提供焦炉煤气，考虑沿XX道由华岩路方向引入低压煤气管道。XX道低压煤气管道位于

18、道路中心线南侧7.5米。2.5.5、供电两路10KV电源均由XX道方向接入。XX道电力电缆的规划管位位于道路中心线南侧9.0米。电缆引入小区箱变，低压电源由小区箱变引出，至各楼上，电源电压为380/220V。2、5.6、通讯与有线电视电信：由XX道方向光缆接入。XX道现状通信管道位于道路中心线北侧9.0米。有线电视近期由热力学苑方向引入，远期从XX道方向预留接口。小区内预留设备间。3.5.7、人防按人防现行规定建设六级人防工程。4、建筑项目市场分析和营销战略 4.1 建筑市场概况 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，四川省房地产均呈现出强劲的发展势头。广汉市房地产市场更是得

19、到了持续快速发展，在很大程度上对改善城乡居民的住房条件起了关键性的作用，有力地推动了广汉市城乡建设和社会经济的快速发展。然而，也存在脂肪供应矛盾、市场运作不规范和住房价格持续上涨等问题。4.1.1 我国房地产运行基本情况：、政府宏观调控政策趋于深化2010年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。从近几年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房

20、地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。2、产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有

21、效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。3、市场分区域发展不均衡目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设

22、、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。4、市场竞争格局在变革中日益激烈近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市

23、场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。5、经济适用房市场比重日益增加自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。其呈现出来的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。6、打折优惠成为楼市主旋律随着“住博会”的召开及世园会

24、的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10多万元。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套数较昨日增加36套，其中当日普通住宅共成交149套。据了解虽然西安市部分楼盘近日已经公布一房一价信息，但是对于整个西安市来讲公布数量微乎其微；大部分的开发商对于谈及此话题均是避而不谈，房企还在观望国家对于楼市调控是否会继续加码，开发商和政府玩猫捉

25、老鼠的游戏已经是家常便饭。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。7、团购开启楼市新纪元面对开发商的坚挺，由各大媒体牵头，市场上目前出现大量的团购组织，积极地应对时下楼市现状。虽然西安的购房团组织的时间要晚于深圳、北京等地，但其影响力却不亚于深圳团购活动。而且西安市目前的购房团还有一大特点就是“遍地开花”，有华商报组织的，有焦点网组织的，不但有本地的购房团而且陕

26、北购房团的实力也不容小觑，万人购房团已经屡见不鲜。另外，在网上随处可见一些聊天群组织多人结盟购房活动。其组织形式和对西安楼市的影响越来越受到关注。8、郊区化发展趋势明显西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。而且随着

27、春节过后，西安的房地产开发公司，都相继对自己的房价进行降价，这些都带动了西安一季度的销售量。4.2 市场预测 4.2.1 房地产开发趋势当前房地产业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动投资、带动相关行业发展、促进国民经济具有极其重要的作用。随着国家产业政策的调整和住房货币化制度的实施，我市的房地产业进入了新的发展时期，出现了新的转机，特点是： 1. 建筑商品从卖方市场走向买方市场； 2. 住宅在房地产中成为主要商品； 3. 国家不再实行实物住房分配，因此，购房主体从集团转向个人。 4. 随着人们市场意识的增强和人名生活水平的提高，购房不仅仅是为了居住，同时还考虑保值增值功能； 5. 随着经

28、济水平的提高，人民群众对居住条件产生了高层次的愿望，对宽敞、舒适、功能齐全、服务配套、环境优美的住宅有强烈需求。6. 住房抵押贷款和公积金制度的推行，有力地激发了人们的购房欲望。4.2.2 市场前景预测根据广汉市统计资料显示，广汉市市区房地产开发投资2003年到2007年，广汉市国内生产总值由2003年的57.6亿增加到2007年的110.3亿元，地方财政一般预算收入由2003年的1.5亿增加到2003年的3.8亿，城镇居民人均可支配收入由2003年的7659元增加到2007年的10557元。以上情况表明我是的住房销售依然火爆。根据我市近几年来开发的商品住宅情况，除一部分平改楼给居民还迁的住宅

29、建筑面积在6070平方米以外，大部分商品房都是大平米户型，并且从目前市场销售情况来看供不应求。根据市场调研分析，拟设计A、B三种户型，即A户型100平米以上，占三分之一；B户型110120平米，占三分之一；C户型140平米左右，占三分之一。4.2.3、营销战略 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所

30、谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消

31、费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。1我国消费型态的变化1M1在多种形态

32、的我国城市消费者一书中，运用VALS分析方法，将我国城市消费者细分为如下7类：平实型消费人群；潜力消费人群；消极消费人群；实力消费人群；中坚消费人群；弱势消费人群；经济型消费人群。并对各个消费群体的消费特征以及在各消费领域的消费偏好进行了具体的描述。这些划分有利干零售企业更透彻的研究某一细分市场的消费者的生活形态，把握其价值观、消费倾向、业余活动等将成为广大商家营销策略的设计基础。2消费需求的变化随着社会发展和时尚的变迁，生产企业的研发能力不断增强，形式各样的商品不断推向市场，消费者的求变心理越来越明显，与此同时，随着不同的收入群体的形成，消费需求多元化的态势也很明显，高、中、低各消费群体形成

33、了不同的消费特征，另一方面，随着我国与世界经济的进一步融合，更多的国外品牌、服务将落户我国，使我国消费者的消费形态，生活方式的国。际化趋势日益明显.3消费意识的变化消费者的消费意识有了明显的变化，消费行为更加理性化，质量观念和维护自己权益的意识日益增强?这种消费意识的转变表现在消费者对商品的选择性的增强上，消费者在进行消费时变得“苛刻”而“复杂”，对于商品和服务的厂家、价格、品质、品牌、地点等因素进行比较，选择最佳的因素进行组合，决定消费一国内学者对消费者超市购买行为的调查研究也表明消费者的价值导向越来越强：消费者选择性的增强，表明消费者的消费行为更加理性化。了解消费得的需求，运用合适的产品、

34、定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者需要。所以我们应该：（1）认清消费的需求。 （2）激起和满足消费者的欲望。 （3）制造所能销售的产品并有效地组织实施销售活动。 （4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。我们的住房类型分为两种类型，并且还在靠路边的一层还建设了商品房，方便住宅居民的起居等。4 销售价格（1） 经过对广汉市楼盘一些方案的调研有： 城东片区东泰-帝景国际：3栋18层+2栋10层电梯花园洋房 面积：26664 建筑面积：越12万状况：一期在售 已售75%平均价格：3300/（2）

35、 城南片区恒泰雅居：电梯公寓洋房 占地面积：8972 建筑面积：约26238 状况：在售，已售75% 平均价格：3200/（3） 经开区-上美年华：西班牙式电梯花园洋房 占地面积：33300 建筑面积：70000 状况：在售，已售80% 均价：约2700/（4） 城东片区广信-拿铁城 占地面积：26640 建筑面积：50000 状况：在售。 均价4000/以上四个均问广汉市近两年的住房出售，由此可以看出在3000/左右。所以次项目的高层建筑销售价格定在3100/，中层建筑则为3300/，商铺为5000/。则：3100*100800+3300*7821.8+5000*3480=355691940

36、元停车场：707*5=3535万元 总价35569.794+3535=39104.794万元。5 建筑项目建设方案 5.1 建筑方案 5.1.1 平面设计该项目位于中山大道与深圳路交汇处，并且交通便利，左边距离广汉三星堆客运站有150米左右，右边有竹香园和游家河边并且距离河有350米左右。小区东西方向大约有170米，南北方向有200米左右。建筑间距严格按照XX地区标准执行，拟建建筑之间及拟建建筑与现有建筑之间均满足日照间距和消防规范要求，南侧间距不少于2米，东西两侧分别不少于不少于2米和12米，北侧退XX道不少于12米；日照间距系数为1.75，每户住宅均满足日照卫生要求。5.1.2 立面设计本

37、项目住宅楼的立面造型及色彩具有时代感，同时与周边环境相呼应，沿街小区配套用房北立面与主楼北立面平齐。项目建筑为板式多层楼房，层数为18层，房顶为坡屋顶，阳台造型为弧状的落地玻璃阳台，美观大方。曲线景观带自由活泼，时尚现代，使居住环境充满浪漫风格。道路旁2-6层住房平米图（图3）规划地中央十栋房屋平面设计图（图4）5.1.3 结构设计该项目的建筑结构为框轻结构，并且墙体用空心砖与多孔砖相互配合砌筑，在浴室活着厕所则有实心砖垫底。6 项目实施进度安排 6.1 工程项目管理 管理是指从事工程项目管理的企业（以下简称工程项目管理企业）受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若

38、干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理的具体方式及服务内容、权限、取费和责任等，由业主与工程项目管理企业在合同中约定。其中阶段有：一,立项决策阶段 1,组织进行项目建议书的编制及立项报批; 2,协助业主选择咨询单位,签订咨询合同,并对咨询单位的编制工作进行检查,管理; 二,设计管理 1,协助业主选择勘察设计单位,签订勘察设计合同; 2,协助业主及时向设计单位提供所需的各种资料及外部条件的证明; 3,监

39、督勘察设计合同的履行及对设计单位进行管理; 4,代表业主向政府职能部门报审设计文件; 三,前期准备阶段 1,代表业主进行建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的报批; 2,进行施工图审查的协调; 3,监理单位的确定; 4,施工单位的确定及施工许可证的办理. (四)采购管理 1,进行整个项目的合同体系策划,制定采购计划; 2,完成招标代理的全部工作 3,负责采购合同的管理; 五,项目实施阶段 1,负责组织协调设计单位在工程实施阶段的配合工作; 2,代表业主与有关工程质量安全等部门的联系工作; 3,监督监理合同的履行; 4,审查承包商提供的试车报告,并组织人员进行见证试车; 5,审查承包商的竣工验

40、收报告,代表业主组织竣工预验收; 6,负责向城建档案管理部门移交竣工资料并办理备案手续; 7,承担该项目的造价咨询的专项工作并配合结算审计工作. 六,项目文档管理 建设项目实施时负责文件资料的收集保存,在项目竣工时将工程来往批件,技术资料和施工图纸整理完好归档移交业主. 七,项目后评价阶段 项目竣工后,向业主提交从项目立项决策,项目物资采购,项目勘察设计,项目施工,项目生产运行,项目经济等方面的后评价报告及工程项目管理工作的综合评价报告. 八,根据工程项目特点和实际情况,业主与工程项目管理企业约定的其他服务内容. 业主主要职责 1,与项目管理企业签订项目管理服务合同,并明确授权; 2,与工程承

41、包商签订合同; 3,报批和审查有关文件; 4,筹措项目资金,支付项目管理费用和工程(wiki设备/wiki)价款等费用; 5,监督项目实施和组织项目验收等. 项目管理企业职责 1,完成可行性研究(根据合同约定); 2,协助业主编制业主要求; 3,编制项目计划; 4,组织工程招标; 5,审查设计文件; 6,在项目实施过程中进行项目的组织与管理; 7,代表业主进行合同管理； 8,项目实施阶段对项目的进度,费用,质量,材料,安全进行控制等.6.2 项目实施进度 6.2.1 项目进度安排编制项目建议书（代可行性研究报告）并报批1个月；完成项目初步设计并报批2个月；完成施工图设计及审查1个月；土建施工1

42、5个月；竣工验收1个月；项目全部工期预计30个月。施工进度表：7 投资估算与资金筹措财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。7.1. 土地开发成本7.1.1 土地费用：指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些

43、费用直接计入本科目。本地块位于中山大道与深圳路交汇处，该项目占地52.51亩，土地拍卖价格为34/亩，在35万/亩成交。土地总价值：187.85万元。7.1.2 土地征用及拆迁补偿费用：由于该宗地块已由政府部门负责拆迁，因此拆迁费不计算。7.2 前期工程费用 7.2.1规划设计费用：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。按建安工程费的3%计算。总计358.07万元。7.2.2勘测丈量费用：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、

44、放线费、建筑面积丈量费等。按建安工程费的0.3%计算，35.807万元。7.2.3项目报建费用：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。包括：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。按150元/平方米计算，总价为1681.527万元。7.2.4“七通一平”费用：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通和场地平整。按10元/平方米计算，总价为112.1018万元7.2.5预算编审费用：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用，包含招标费用。按建安工程费的0.3%计算，总价为35.807万元。7

45、.2.6其他费用：包括临时设施费、劳动定额测定费、白蚁防治费、挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等，按25万元计算。合计：35.807+358.07+2242.036+112.1019+35.807=2223.313万元。7.3 建筑安装工程费用直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。23在本项目中，采用类似工程经验估算法进行估算，按多层750元/平方米；高层1100元/平方米计算（其中多层建筑面积为11301.8平方米；高层建筑面积为

46、100800平方米），总价为11935.635万元。7.4 公共配套设施费7.4.1 人防工程建设费：其中修建面积：多层按建筑面积的2%计算，计226.036平方米；高层按标准面积计算，计6300平方米。按1550元/平方米计价，总计1011.536万元。7.4.2 地下车库建设费：设计602个停车位，每个30平方米，总计18060平方米。按800元/平方米计价，总价1444.8万元。7.4.3 其他费用：包括自行车棚、儿童乐园、健身场所建设费，绿化易地建设费、垃圾处理费等。按250万元计算。 合计：1011.536+1806+250=2706.336万元。7.5 基础设施配套费7.5.1 道路建设费用：小区道路规划为4米宽的沥青路面，规划面积为8501平方米，按150元/平方米计价，总价127.515万元。7.5.2 园林及绿化费用：园林及绿化按成都地区中高档小区档次规划，规划面积为11902.3平