2021年农村土地利用方式探讨.pptx

1、2021年土地管理法解读农村土地利用方式探讨如何利用农村土地中共中央、国务院对外发布关于中共中央、国务院对外发布关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见，为乡村产业发展用地指体系的意见，为乡村产业发展用地指明了合规途径。明了合规途径。土地管理法修订情况1986年第六届人民代表大会通过的中国土地法，确立了中国土地管理的多项基本原则，但随着经济发展其陆续不能满足实际经济发展的要求，陆续经过三次修订，本次是土地管理法第四次修订。土地管理法修订情况我国颁布的第一部关于土地资源管理、全面调整土地关系的法律，是1986年第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议

2、审议通过的土地管理法。20世纪80年代，我国进入了改革开放的新纪元，经济建设得到高速发展。无论是城市扩张，或是农村建房，都需要大量的土地资源，由于改革开放初期我国并没有一部统一完整的土地管理方面的基本法，导致大量占用耕地、滥用土地的现象非常突出。第一部土地管理法就是在这样的背景上诞生的。第一部土地管理法分别从土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地、监督检查、法律责任等方面作出了明确规定，标志我国土地管理工作正式进入依法管理的轨道。土地管理法的颁布：土地管理纳入依法管理轨道土地管理法修订情况1988年12月29日，第七届全国人大常委会第五次会议根据宪法修正案对土地管理法做了相

3、应的修改，新增“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容，新增的规定扫清了土地作为生产要素进入市场的法律障碍，拉开了国有土地有偿使用制度的序幕，为我国工业化、城镇化的快速推进奠定了重要基础。土地管理法的第一次修正：土地资产管理进入市场化快车土地管理法修订情况我国地少人多，珍惜合理利用每寸土地是我国的基本国策。而随着我国经济建设的快速发展，各地乱用滥用耕地现象愈演愈烈，1988年修改的土地管理法已不能适应耕地保护的需要。这次修订首次以“立法”形式确定了土地基本国策，明确强调“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”，确立了以耕地保护

4、为核心的土地用途管制制度，强化了国家管理土地的职能。土地管理法的第二次修正：严格保护土地资源土地管理法修订情况随着我国经济与社会发展进程不断加快，用地需求再次盲目扩张。地方政府低价出让土地、圈占土地，各类开发区遍地开花，政府或政府部门土地违法案件仍高居不下。我国耕地数量迅速减少。随着耕地被大量征用，当时的征地制度，在很大程度上忽视了农民的利益，已不能适应新的经济形势下对失地农民进行合理安置补偿的要求，部分失地农民成为种田无地、就业无岗、社保无份的“三无农民”，生活水平下降。基于上述背景，2004年8月28日，第十届全国人大常委会第一次会议对土地管理法进行适宪性修改，把原来“国家为了公共利益的需

5、要可以对土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，同时把土地管理法中的“征用”全部修改为“征收”。土地管理法的第三次修正：保护征地农民利益土地管理法修订情况本次修正是土地管理法继1988年第一次修正、1998年全面修正和2004年第三次修正之后的第四次修正。由于土地制度是国家的基础性制度，土地管理法的修订不仅牵涉面广、影响大，而且需要与其他法律相协调，所以中央对本次土地管理法的修订极为重视。土地管理法的第四次修正：保护农民利益：土地管理法修订解读本次修订对房地产企业有较大影响的部分主要为：1、集体经营性建设用地入市2、土地征收制度改革3、宅基地

6、的改革4、永久基本农田保护制度更加严格5、空间规划体系的改革6、审批权限下放集体经营性建设用地入市农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。过去：只有村集体以内的成员可以使用，这一规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。农村集体经营性建设用地集体经营性建设用地入市允许集体经营性建设用地直接入市。修改第六十三条“土地利用总体规划、城乡

7、规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、

8、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”集体经营性建设用地入市修改第二十三条“各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。“集体经营性建设用地利用要点守住红线土地所有制不改变耕地红线不突破守住生态保护红线农民利益不受损底线符合规划，以存量为主，少占耕地守住红线 允许县级政府优

9、化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地-宅基地、集体经营地建设用地。利用要点在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；建立集体经营性建设用地入市制度突破！过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。现在可以转为集体经营性建设用地直接入市，极大增加村集体在集体经营性建设用地入市过程中的灵活性和主动权。但要满足有

10、偿退出、农民自愿、符合规划的条件，才可以真正入市。集体经营性建设用地入市这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的现状，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新土地管理法最大的亮点。入市包括出让、租赁、入股企业可以视情况选择用地方式。农村宅基地改革农村宅基地改革农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地改革宅基地：只允许村集体内部交易。宅基地有福利保障性质，村集体成员可免费取得保障农村住有所居，故严格限制交易范围，住房出租出卖后不能再申请宅基地。导致问题：由于继承、交易、农民进城，导致出现一户多宅。交易限制导致，

11、农民不能难以交易变现，出现空心村，宅基地大量闲置得不到有效。国家鼓励：国家鼓励：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。鼓励适度放活宅基地和农民房屋使用权，鼓励村集体盘活利用闲置宅基地和闲置房屋，鼓励宅基地搞民宿、共享农庄等建设，这将为乡村振兴过程中，新业态的导入留足了空间。宅基地宅基地改革二、三权分置（所有权、资格权、使用权）。允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；农户可从使用权流转中获得租金、股息、红利等多项收入；农民可以在保有所有权和资格权的条件下流转使用权，将宅基地用作支持乡村民宿、养老休闲、文

12、化教育等产业的模式；一、城市居民不得购买宅基地红线不得违背。宅基地出租抵押有偿退出有偿退出复垦转让给无宅基地村民村内基础设施及公共服务设施建设作为产业发展用地不退出不退出宅基地 中央农村工作领导小组办公室 农业农村部 关于进一步加强农村宅基地管理的通知中农发201911号五、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓

13、励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。”延伸土地征收改革农村土地征收指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收宪法第十条规定：“国

14、家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”过去土地管理法分别规定（删去）：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。土地征收为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收（缩小征地范围）：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护

15、等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。基本农田基本农田划定为永久基本农田空间规划体系国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。审批权的调整1、涉及基本农田建设占用，由国务院审批。2、在规划建设用地范围呢，城乡批次建设用地农转用由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准，就是跟规划审批一个程序，具体由市县人民政府实施。3、单独选址项目建设占用，由省级人民政府审批。公布实施新土地管理法将于2020年1月1日起施行！谢谢