房地产公司总工办管理制度.doc

1、 总工办管理制度总工办管理制度 *有限公司 *年*月 目 录第一章 组织架构及工作责任1. 组织架构及工作责任2第二章 技术管理办法1. 设计责任书编制细则972. 项目设计管理办法1313. 重要部位材料确认管理办法144. 重要部位材料确认审批表165. 工程变更管理办法17第三章 总工办工作流程图1. 总工办设计方案流程图17202. 项目定位流程图18213. 规划设计流程图19224. 方案报建图设计流程图2035. 施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图2146. 外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图225第一章组织架构及工作职责总经理总工程师（分管副总）总工办主任土建

2、专业工程师水暖专业工程师电气专业工程师工作职责1 部门工作职责1.1 向总经理及主管分管副总负责。1.2 组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目技术可行性、经济可行性分析。1.3 协助相关部门（开发部、工程部等）进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。1.4 组织公司各部门进行方案设计讨论及定案。1.5 组织设计单位进行规划、方案及施工图设计。与工程部、销售部、开发部推选出投资成本最低、设计方案最优、项目价值最大的规划方案。配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作，协助前期进行项目水、电等委托市政设计。1.6 协助开发项目部完成项目报建及竣工备案手续的完成，配合出具各类

3、报批及竣工备案文本。 配合项目管理部组织设计单位、工程部、施工项目部、监理单位进行施工图图纸会审，审核项目管理部整理的图纸会审纪要。做好设计交底工作，及时将设计单位出的设计交底下发项目管理部、施工单位、监理单位。1.7 审查落实施工单位的工程进度计划、质量标准、安全措施，加强检查、督促，发现问题制订措施，确保工程建设的项目的实现。协助项目管理部工程部门解决施工中出现或发现技术问题和技术缺陷。，协调设计变更和设计完善。1.8 审定项目管理部、工程部递交的工程变更；审查工程变更的技术合理性和成本最低化。 收集汇总各种技术资料，、设计规范，开展专业设计研究工作，并及时落实到新产品项目的设计中。 参与

4、对项目涉及到的新材料和新工艺的实地考察，对材料的选定提出建设性建议。 参与对总承包单位、分包单位的考察和招投标工作，对认质认价材料的考察和招投标工作，对标底或招标控制价的确定、招标单位和招标材料的最终选定提出建设性建议。 参与项目工程施工中的重要节点验收。 负责组织学习、贯彻实施工程建设标准、规范、规程不断提高政治理论水平和业务素质。负责及时收集和掌握工程建设相关的信息与动态；及时提出标准、规范、规程、标准图及技术资料的采购与配备计划。 组织公司内部人员关于专业技术的学习与培训；积极推广和学习新材料、新工艺、新技术、新设备的应用，并及时做好总结工作。1.9 制定员工内部培训计划；协助综合部组织

5、实施职员工的职称评定、考证及继续教育等工作，制定技术人员岗位业务能力标准和考评办法，参加考评及定级。1.10 组织绘制销售合同贴图。 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2 岗位工作职责2.1 总工办主任 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.1.1 在总经理授权下负责公司技术管理日常工作，负责组织完成本部门职责范围内的工作。2.1.2 主持总工办的全面工作，负责行业技术管理、技术协调工作。2.1.3 根据公司要求及意图，负责组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目定位、技术可行性、经济可行性分析。2.1.4 协助相关部门（开发部）进行项目的立项、审批工作。2.1.5

6、负责组织技术管理制度、技术标准制（修）订工作。2.1.6 负责组织各专业工程师协助相关部门（开发部、工程部等）进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。负责组织各专业工程师编写设计任务书。负责组织项目规划、方案的设计及评审定案。负责各专业方案的设计确定，在公司造价控制范围内优化规划设计方案，控制造价节约投资。2.1.7 协助项目管理部完成项目开发报建手续的完成，配合出具各类报批文本。2.1.8 负责对外技术的归口管理，审查业务部门的技术公文、要件。2.1.9 负责组织检查、考核技术工作计划执行情况。2.1.10 组织各专业工程师配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作。组织专业工

7、程师负责及时处理项目管理部工作中施工中出现的技术问题，及时进行工程变更。2.1.11 负责为项目提供技术支持，协助参与并指导处理项目工程施工中重大技术问题、质量问题的解决。2.1.12 负责组织协调设计单位进行工作，并制定相应进度计划。组织各专业工程师收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。负责审定项目建设各阶段的材料及施工技术标准，审定各类技术方案、施工组织设计。贯彻实施工程建设标准、规范、规程。2.1.13 审查施工过程中的工程资料变更和变更签证，审核监理月报等工作。配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.2 土建工程师 2.2.

8、1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.2.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.2.3 负责编写本专业内的设计任务书。 2.2.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.2.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。 2.2.6 协助前期进行土建施工图报批工作。认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.2.7 负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。2.2.8 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.2.9 绘制销售合同贴图。配合其它

9、部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。 2.3 水暖工程师 2.3.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.3.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.3.3 负责编写本专业内的设计任务书。 2.3.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.3.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。 2.3.6 协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目给排水、供电及燃气的委托市政设计及报批工作。 2.3.7 认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.3.8 负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更

10、。2.3.9 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。 2.4 强电工程师 2.4.1 遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.4.2 对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。 2.4.3 负责编写本专业内的设计任务书。 2.4.4 在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.4.5 在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。 2.4.6 协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目强弱电的委托市政设计及报批工作。2.4.7 认真审查

11、本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。 2.4.8 负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。2.4.9 根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。 2.4.10 配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。第二章技术管理办法设计任务书编制细则1.目的使施工图内容更能体现甲方意图，设计深度能保证工程顺利施工2.范围所有新的开发项目 3.职责与内容设计任务书编制是总工办工作中的一个重要工作，是与设计人员沟通和联系的重要文件，对设计施工图纸质量，设计深度要求尤为重要，各专业工程师应予高度重视，全面考虑，以利于设

12、计工作的顺利进行。3.1.建筑专业3.1.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数3.1.2墙体材料:砖混结构、框架结构、剪力墙结构、0.000以下3.1.3地下室防水：防水材料、防水等级、止水带、防水收头位置及做法、防水保护层材料及做法3.1.4屋面工程：保温层材料、厚度，找坡层材料、厚度，防水材料品种，防水收头、上人屋面面层及做法，不上人屋面防水保护层材料及做法、种植屋面土层厚度及做法3.1.5门窗工程：防火门、保温防盗门、楼宇门、普通防盗门、钢板门、玻璃门、卷帘门、人防门位置、型号、尺寸，采用的玻璃形式、规格。窗开启方式、纱窗形式、性能指标、主材料，采用的玻璃形式、规格、五金

13、件配置，是否加护栏、护栏高度、样式。百叶窗，窗台高度及做法，公共出入口考虑对讲系统。3.1.6内装修标准：按统一装修做法，特别之处另加说明3.1.7外装修标准：涂料、瓷砖、大理石，玻璃幕墙、仿生木墙等颜色、装饰线做法及节点详图3.1.8节能工程：外墙保温材料、厚度、部位，屋面保温材料、厚度，室内保温材料、厚度、部位3.1.9饰面材料：油漆涂料使用部位、颜色 、遍数。3.1.10室外工程：散水、台阶及挡墙、残疾人坡道，外挑檐、雨篷做法，室外防护栏杆做法及形式。3.1.11防火设计：防火等级，防火分取分区的划分3.1.12人防设计说明：等级，战时用途，平时用途3.1.13选用设备设施：电梯、柴油发

14、电机、水泵3.1.14其他注意事项：屋面通气孔、室内变形缝，堵洞、压顶，排水沟、集水坑及盖板，出屋面通风管道做法，风道等。3.2结构专业3.2.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数，使用年限，抗震设防烈度、安全等级。3.2.2设计依据：规范、图集，地勘报告，计算应用软件。3.2.3自然条件：风压、雪压，冻土深度、场地类别、地下水位、有无液化。3.2.4房间活荷载：设计活荷载取值标准及装修时允许的堆积荷载。3.2.5地基基础：承载力、基础形式、后浇带的留置及浇筑要求，回填土。3.2.6钢筋种类及保护层厚度：钢筋种类应明确，基础、墙、柱、梁、板等不同部位钢筋保护层厚度。3.2.7钢

15、筋接头、锚固、搭接要求：接头形式、部位，不同强度砼内，不同受力构件锚固要求。3.2.8砼等级：砼等级要明确，不同等级砼交界处的浇注方式、方法，要考虑施工时能否实现。3.2.9墙体材料、砂浆种类、砂浆等级：明确墙体材料及应用部位，砂浆等级、种类及应用部位。3.2.10结构构造：结构构造选用图集是否与实际相符，有无特别说明。3.2.11构造柱、圈梁、过梁：标注清晰，有断面图。3.2.12施工要求：明确养护、振捣，不同根数钢筋与箍筋的绑扎方式，二排筋的放置要求，梁交接处的钢筋关系，支座钢筋与贯通钢筋的联系，钢筋砼剪力墙内拉钩布置示意图。3.2.13注意事项：明确施工过程及装修使用时的结构要求。3.3

16、 给排水3.3.1设计概况：占地面积、总建筑面积，消防水池、生活水池数量、容积，水泵房、换热站附属用房及设备，消防用房及设备。3.3.2设计范围：红线以内的室内外给水、热水、排水、雨水、消火栓系统、自动喷淋系统、空调冷凝水系统、室外水泵接合器、市政给水表以内。3.3.3水源：引入城市自来水供水压力，引入城市自来水管径及数量。3.3.4给水系统：最高日用水量，最高时用水量，二次加压方式，每层压力控制措施，如何消毒；热水、直饮水的循环、加压、及减压方式，热水水源引入，分户水表选用。3.3.5排水系统：生活污水、洗浴废水如何排放，最高日排放量、最大时排放量，雨水、空调冷凝水如何排放。 3.3.6消火

17、栓灭火系统，喷淋灭火系统，消防排水系统：消火栓位置、栓枪配置，水压要求，稳压水箱位置及容量，高、低区如何控制；消防喷淋设置房间，防火分区分布，最不利点的工作压力及持续时间，高、低区如何控制；排水集水坑的放置及如何排放。3.3.7管材及施工要求：各种管材的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温及防结露方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、消防器材选用，管道支架选用。3.4暖通专业3.4.1工程概况：占地面积、总建筑面积，换热站附属用房及设备，风机房位置。3.4.2设计范围：建筑室内采暖、换热站及通风排烟。3.4.3设计参数：水温要求，房间需要热量值。3.4.4采暖

18、系统设计：地板采暖、分水器位置，散热片，分户计量表、分户控制。3.4.5防排烟系统：机房选址合理，选型适当，风机口尽量不采用止回阀。3.4.6管材及施工要求：各种管材（包括风管）的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、分水器、风机选用，管道支架形式。3.4.7换热方式：气换热、水换热。3.5电气专业3.5.1设计概况：占地面积、总建筑面积，商业、办公、住宅分布情况。3.5.2设计范围：变配电室，380/220V配电系统的电力、照明等，建筑物接地、消防报警、通信、有线电视、对讲监控系统。 3.5.3高压配电系统、低压配电系统结

19、构形式及运行方式。3.5.4照明系统：不同功能房间照明亮度的要求。3.5.5线缆选择及敷设：线径、根数、敷设方式，照明与各种开关之间连接方式，插座形式，予埋线管的直径要求。3.5.6防雷接地、等电位。3.5.7电话及网络系统：每户留口位置，个数。3.5.8有线电视：每户留口位置，个数。3.5.9可视对讲。3.5.10电视监控系统、车管系统。3.5.11消防报警及联动系统。3.5.12其他施工要求。政策与程序部门：总工办文件名称：项目设计管理办法编写：总工办审批：公司主管副总经理项目设计管理办法1 目的为了明确项目设计管理工作的责任、方法和要求，有序开展项目设计管理工作，及时向各相关部门提交规划

20、、方案及施工图纸，推进项目设计管理工作进展，特制定本办法。2 适用范围本办法适用于项目设计工作的管理控制，涉及开发部、总工办等及有关职能部门。3 职责3.1 开发前期部负责落实项目电子地形图。3.2 总工办负责项目设计的组织工作。3.3 总工办负责设计任务书的编制及设计跟踪工作。3.4 开发前期部负责落实项目规划设计条件及人防设计要求。3.5 开发前期部负责落实给水入户方向、压力及管径等参数，热源的入户方向、压力及温度等参数，电力的入户方向，燃气的介质、入户方向及压力等参数，雨污水的出户方向、管径及标高等参数，政府主管部门的有关规定及要求。总工办专业工程师负责配合开发前期部落实各项参数，开发前

21、期部负责办理各项手续。3.6 总工办负责组织施工图的内部会审及参与施工图会审。3.7 总工办组织地质勘察招标工作。4 工作程序4.1 规划设计阶段管理4.1.1 总工办根据项目设计特点，将规划设计任务书发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.1.2 在设计进行过程中，总工办依据设计合同、规划设计任务书和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.1.3 阶段设计任务完成后，总工办组织公司总经理、总工办、工程部、开发部、销售部等部门进行设计评审。4.1.4 依据评审结果进行规划设计方案调整。4.1.5 总工办在规划设计方案完成后，提供给开发前

22、期部作为项目报批依据，根据开发前期部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。规划审批完成后，进入方案图及报建图设计阶段4.2 方案及报建图设计阶段管理4.2.1 总工办根据规划设计任务书、批复的总规图组织设计单位进行方案及方案图设计。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.2.2 在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据设计合同、规划设计任务书和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.2.3 总工办在方案设计出图后，组织公司总经理、总工办、工程部、开发部、销售部市场营销部等部门进行设计评审。4.2.4 依据评审结果，总工办协调设计单位进行方

23、案调整。4.2.5 总工办在方案图完成后，提供给开发前期部作为项目报批依据，根据开发前期事务部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。4.2.6 在方案图审批完成后，总工办负责组织设计单位开始报建图设计。报建图设计完成后，提供给开发前期部作为项目报批依据，根据开发前期事务部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方案。报建图规划审批完成后，进入施工图设计阶段。4.3 施工图设计阶段管理4.3.1 总工办根据项目设计特点，编制施工图设计任务书，并及时将勘察地质报告发放给设计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.3.2 在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据设计合同、

24、设计任务书和设计进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.3.3 依据政府相关部门要求，必须由政府主管部门设计的部分（热力、自来水、燃气、电力高压外线、电力一户一表、有线电视系统等）由开发前期部协调，总工办提供资料、跟踪设计，确保设计的合理。4.3.4 在施工图设计任务完成后，总工办及时提供给开发前期部作为项目报批依据，根据开发前期事务部反馈政府相关部门（主要为消防、人防、电力、热力、施工图审查机构等）意见，协调设计单位进行答复、修改。4.3.5 在施工图完成之后，总工办将施工图纸提交工程管理部，由工程部负责发放至相关部门、单位，并要办好图纸交接签认手续。政策与

25、程序机构/专业：总工办文件名称：工程变更管理办法编写：总工办审批：公司主管副总经理1. 目的为及时处理工程施工中出现的技术问题，及更好的控制工程成本，充分利用专业工程师技术力量，特制定如下工程变更管理办法。2.范围工程变更仅负责处理各种涉及到工程实体变化的技术问题，对不涉及工程实体变化的问题如返工等问题不应执行工程变更。3.分类3.1重大结构变更、较大的方案性调整、施工图表示不明或遗漏等的工程变更需由设计单位出具设计补充变更审批、通知单，如工程变更图面较大，应由设计单位出具设计变更图纸。变更格式使用设计单位标准格式。3.2不影响结构的变动、较小的局部调整、需要现场工程师根据现场实际情况处理的问

26、题等，经甲方、设计单位、监理单位、施工单位共同协商后，执行设计变更审批、通知单工程洽商记录。4.其它事项5.1 工程施工过程中，对出现的技术问题应提前准备，避免出现先施工后出工程变更的情况。5.2 所有工程变更流程均由公司总工办、工程部、开发预算部等部门具体操作，禁止施工单位单独同设计单位进行工程变更协商。5.3工程变更应尽量分类按照楼号出具，尽量避免出现一张变更单处理不同类别及不同楼号的技术问题。5.4 对影响室内外表观形象工程变更，在召开审批例会时应有销售部门参加。5.5由资料员设置工程变更台帐，对变更进行统一编号并统一发放。5.6 工程变更是完成施工图会审后，进入项目实施中的一项技术工作

27、，是施工图纸以外增加工程费用的主要原因。为此，作为公司的主要技术部门，应严把工程变更的质量关。具体要求如下：1） 针对发现的问题，提出合理解决问题的方法。2） 与相关专业沟通，确定更合理解决问题的方法。3） 工程变更应注明变更原因，变更内容应明确，完整，能正确的指导施工。 4） 变更应举一反三，同时考虑到相关项目及楼号，做到同样问题一次解决，不重复出现。5） 工程变更不能只顾眼前，考虑与此部位有关联的下道工序、相关专业及对后续工序的影响。6） 对工程变更应认真核对，实行会签签发制度，以防有误。7） 对变更内容影响较大的，涉及面广的应做必要的经济分析。考核办法（按照公司考核办法执行）第三章总 工

28、 办工 作 流 程 图开发部提供项目基础条件设计方案工作流程分析已批准的可研报告初步选定设计单位编写方案设计任务书总工（主管分管副总）审定方案设计任务书内部初审开发部签订设计合同设计合同备案开发部或工程部参与内审设计院进行方案设计总工审定方案设计内部初审项目管理部参与内审组织公司专题会议评审公司领导审批开发项目管理部办理申报手续汇总各类意见开发项目管理部收集方案申报过程中的意见设计院修改方案项目定位流程图销售部需提供：1、项目定位思路销售部需提供：1、市场调查报告前期开发部需提供：1、 地形图2、 给水接口参数3、 排水接口参数4、 电力接口参数5、 燃气接口参数6、 热力接口参数7、 有线等

29、参数总工办进行项目定位设计：1、 整体定位2、 规划思路3、 技术指标4、 经济指标5、 面积段6、 户型比例等项目定位评审参加部门：1、 总经理2、 相关副总经理销售部工程部3、 开发部设计评审未通过，根据会议精神调整总工办组织项目定位设计评审定位设计评审通过编写规划设计任务书设计任务书讨论会签规划设计流程图开发前期部需提供：1、 规划设计条件2、 计委立项批文总工办依据项目定位编写规划设计任务书规划设计任务书主管副总审批根据主管副总审批意见修改规划设计任务书提交设计单位设计单位进行设计规划方案出图设计评审参加部门：1、 总经理2、 相关副总经理3、 销售部工程部4、 开发部设计评审提出修改

30、建议总工办组织设计评审设计评审通过设计单位进行修改提交开发部开发部进行规划报批规划提出修改意见规划局批准方案报建图设计流程图开发部需确认：1、 批复的规划图设计单位依据规划设计任务书设计设计评审参加部门：1、 总经理2、 相关副总经理3、 销售部工程部4、 开发部平立面方案出图设计评审提出修改建议总工办组织设计评审设计评审通过方案图出图设计单位进行修改提交开发部规划提出修改意见开发部规划报批规划局批准设计单位进行修改报建图设计出图提交开发部报批规划提出修改意见规划局批准施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图开发部需确认：批复的报方案图总工办依据项目实际情况编写施工图设计任务书根据主管副总审批意

31、见修改施工图设计任务书主管副总审批施工图设计任务书提交设计单位设计单位进行设计施工图由工程部发放施工图出图会审参加部门：1、 工程部2、 开发部3、 施工单位4、 监理单位总工办组织施工图内部会审提交前期开发部进行施工图审查、消防审批、人防审批等会审参加部门：1、 工程部开发部2、 总工办3、 施工单位4、 监理单位5、 设计单位项目部总工办组织施工图会审根据审批修改意见进行答复图纸审查意见形成图纸会审记录由工程部发放执行外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图前期部需提供：1、 给水接口参数2、 排水接口参数3、 电力接口参数4、 燃气接口参数5、 热力接口参数6、 有线等参数设计任务书会审总工办依据项目实际情况编写施工图设计任务书施工图设计任务书提交设计单位会审参加部门：工程、材料、预算、销售、总工办、主管副总设计单位进行设计规划局提出修改意见设计单位进行修改市政园林处提出修改意见设计单位进行修改景观施工图外网施工图互动提交开发部报批提交开发部报批外网及景观施工图出图施工图由工程部发放会审参加部门：1、工程部2、预算部总工办组织施工图内部会审设计评审参加部门：1、 工程部开发部2、 总工办3、 施工单位4、 监理单位5、 设计单位项目部总工办组织施工图会审形成图纸会审记录由工程部发放执行26