地产拿地方案品质管控标准化.pptx

1、前言前言投拓投拓阶阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一 拿地方案是固化指拿地方案是固化指标标、辅辅助助经济测经济测算的基算的基础础；拿地方案是拿地方案是产产品、品、业态业态的空的空间间关系体关系体现现，影响，影响对对定位的判断；定位的判断；拿地方案是拿地方案是项项目品目品质实现质实现的最前端保障。的最前端保障。针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品品质优质优先，兼先，兼顾顾其他其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，整理出绿绿城拿地方案城拿地方案品品质质管控要点管控要

2、点，确保绿城产品的品质落地。拿地方案品拿地方案品质质不理想原因分析不理想原因分析原因原因1：对绿对绿城城规规划特划特质质、产产品特品特质质了解不足，了解不足，对绿对绿城城产产品理念理解不品理念理解不够够透透彻彻；原因原因2：对对品品质质底底线线的拿捏不当，品的拿捏不当，品质质管控力度及深度不足；管控力度及深度不足；原因原因3：市：市场场定位方向不合理，定位方向不合理，带带来方案方向性的来方案方向性的错误错误；原因原因4：地：地块块前期条件掌握不全面，前期条件掌握不全面，测测算数据指算数据指标标不准确；不准确；原因原因5：产产品品创创新知新知识识的更新速度慢，未能的更新速度慢，未能对业态对业态升

3、升级级、产产品品品品类类更新、生活方式的更新、生活方式的变变化及化及时时做出回做出回应应。须了解绿城不同产品品类对规划形态、空间形态的要求；原因原因1：对绿对绿城城规规划特划特质质、产产品特品特质质了解不足，了解不足，对绿对绿城城产产品理念理解不品理念理解不够够透透彻彻；未体未体现现叠拼叠拼产产品品规规划所需划所需组团组团感及点板感及点板结结合的布局；兵合的布局；兵营营式排布，缺少式排布，缺少组团组团系系统统，无法体，无法体现绿现绿城叠拼城叠拼产产品品品品质质；原因原因2：对对品品质质底底线线的拿捏不当，品的拿捏不当，品质质管控力度及深度不足；管控力度及深度不足；单单一一维维度追求度追求货值货

4、值最大化；行列式、兵最大化；行列式、兵营营式布局；无景式布局；无景观节观节点，无点，无轴线轴线关系；关系；须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；原因原因2：对对品品质质底底线线的拿捏不当，品的拿捏不当，品质质管控力度及深度不足；管控力度及深度不足；方案未从方案未从设计设计合理性出合理性出发发，只考，只考虑满虑满足指足指标标要求，商要求，商业业平面方案平面方案简单贴红线简单贴红线反推。反推。须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；充分解读地块条件，确定合理的产品定位；加强设计与营销的沟通，及时反馈过程结论，优化产品定位；原因原因3：市：市场场定位方向不合理，定位方向

5、不合理，带带来方案方向性的来方案方向性的错误错误；规规划条件：划条件：容容积积率：率：1.05控制高度：控制高度：18m建筑密度：建筑密度：30%绿绿地率：地率：30%地地块块条件无法条件无法承承载载二二层层中式中式合院的定位合院的定位优优秀的拿地方案秀的拿地方案须须根据自身地根据自身地块块条件条件对产对产品定位做反复的合理性品定位做反复的合理性优优化；化；明确项目地块的落位条件；对基础数据指标做到准确、全面；原因原因4：地地块块前期条件掌握不全面，前期条件掌握不全面，测测算数据指算数据指标标不准确；不准确；前期未考前期未考虑虑北北侧侧4幢建筑幢建筑对对方案的影响，方案的影响，导导致方案致方案

6、较较大修改。明确大修改。明确项项目的落位条件是拿地方案的必目的落位条件是拿地方案的必备输备输入条件；入条件；原因原因5：产产品品创创新知新知识识的更新速度慢，未能的更新速度慢，未能对业态对业态升升级级、产产品品品品类类更新、生更新、生活方式的活方式的变变化及化及时时做出回做出回应应。新模式下的社区商新模式下的社区商业业升升级级加强创新意识，保持绿城的创新基因；保持学习，增强交流；目目录录01 拿地方案管控原拿地方案管控原则则02 拿地方案管控要点拿地方案管控要点03 典型案例解析典型案例解析“我我们们做的是高端做的是高端产产品，品，这这个高端并非就是价格的指个高端并非就是价格的指标标，而是我，

7、而是我们们产产品的品品的品质质指指标标真正好的房子除使用功能以外，更是一件真正好的房子除使用功能以外，更是一件艺术艺术品品我我们应该们应该把房把房产产品本身品本身应该应该具有的具有的审审美、尊美、尊严严、价、价值值等可被人等可被人们们感受的精神属性更好地体感受的精神属性更好地体现现出来。出来。”宋宋卫卫平平目目录录01 拿地方案管控原拿地方案管控原则则02 拿地方案管控要点拿地方案管控要点03 典型案例解析典型案例解析02 拿地方案管控要点拿地方案管控要点 总图总图形形态态 前期条件前期条件 功能配套功能配套 景景观设观设置置 地下空地下空间间 交通交通组织组织 单单体体总图总图形形态态01

8、绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态；中式合院中式合院高高层层住宅住宅多多层层住宅住宅02 多品多品类产类产品品组组合的合的总图总图形形态态；03 大地大地块块的的总图总图形形态态；总图总图形形态态01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态中式合院中式合院 体体现现中式街巷空中式街巷空间间，注重院落打造，注重院落打造，总图总图形形态态多呈灵多呈灵动动式排布；式排布；典型中式合院典型中式合院规规划形划形态态：鱼鱼骨型、骨型、团团簇型；簇型；根据地根据地块块条件，条件，选择选择合理的交通合理的交通组织组织方式；方式；避免避免过过分极致合院分极致合院产产品排布方式（行

9、列式、及其它不符合中式合院特点品排布方式（行列式、及其它不符合中式合院特点规规划排布）划排布）;【十里风荷】【义乌宗塘地块】【富春玫瑰园】【安吉桃花源桂竹园】【海口桃李春风】【杭州桃李春风】【临海玫瑰园】【江南里】【凤起潮鸣】管控要点管控要点总图总图形形态态中式合院中式合院01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态体体现现中式街巷空中式街巷空间间，注重院落打造，注重院落打造，总图总图形形态态多呈灵多呈灵动动式排布式排布。【绿绿城中式城中式产产品典型品典型总图总图形形态态】管控要点管控要点总图总图形形态态中式合院中式合院【不成熟方案案例】【不成熟方案案例】过过于行列式的于行列式的

10、规规划，及其它不符合中式合院划，及其它不符合中式合院规规划特点（如：背靠背）的排布方式，均不划特点（如：背靠背）的排布方式，均不满满足足对对中式合院中式合院规规划的品划的品质质要求；要求；01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态超超过产过产品合理容品合理容积积率的极致排布合院率的极致排布合院产产品不符合品不符合绿绿城城产产品特品特质质管控要点管控要点总图总图形形态态中式合院中式合院体体现现中式街巷空中式街巷空间间，注重院落打造，注重院落打造，总图总图形形态态多呈灵多呈灵动动式排布式排布【优优化前】化前】【优优化后】化后】原合院区原合院区规规划形划形态态呈行列式呈行列式竖竖向布

11、局，巷道向布局，巷道过长过长，组团组团空空间单调间单调。优优化后方案在不影响合院化后方案在不影响合院货值货值的情况下，将合院区的情况下，将合院区规规划形划形态调态调整整为团为团簇式，保簇式，保证证中式合院品中式合院品质质。01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态总图总图形形态态01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态高高层层住宅住宅 注重注重总图总图的的轴线轴线、序列关系、点板、序列关系、点板结结合；合；打造主次分明的打造主次分明的轴线轴线关系，形成明晰的空关系，形成明晰的空间间序列，避免均序列，避免均质质布局；布局；结结合景合景观层级观层级的的设设置，打造

12、合理的置，打造合理的图图底关系；底关系；注重点板注重点板结结合的建筑形合的建筑形态设计态设计，避免板楼，避免板楼过长过长、点楼位置不合理等、点楼位置不合理等问题问题；管控要点管控要点总图总图形形态态高高层层住宅住宅【不成熟方案案例】【不成熟方案案例】均均质质布局，无布局，无轴线轴线关系，未体关系，未体现现中心景中心景观观空空间间等，均不等，均不满满足品足品质质要求；要求；01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态打造主次分明的打造主次分明的轴线轴线关系，形成明晰的空关系，形成明晰的空间间序列，避免均序列，避免均质质布局；布局；总图总图形形态态01 绿绿城城产产品不同品品不同品类

13、类的的总图总图形形态态多多层层住宅住宅 注重注重总图总图的的轴线轴线关系、点板关系、点板结结合，重合，重视组团视组团布局；布局；打造主次分明的打造主次分明的轴线轴线关系，建筑空关系，建筑空间间灵活灵活错动错动，避免行列式的均，避免行列式的均质质布局；布局；重重视组团视组团式局，重式局，重视视次次级级空空间间（轴线轴线）打造，适当体）打造，适当体现围现围合感；合感；注重点板注重点板结结合的建筑形合的建筑形态设计态设计，避免楼幢，避免楼幢过长过长、过过短等短等问题问题；管控要点管控要点总图总图形形态态多多层层住宅住宅01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态注重注重总图总图的的轴线

14、轴线关系、点板关系、点板结结合，体合，体现组团现组团布局。布局。【优优秀案例秀案例湖州御园】湖州御园】行列式均行列式均质质布局；布局；管控要点管控要点总图总图形形态态多多层层住宅住宅01 绿绿城城产产品不同品品不同品类类的的总图总图形形态态注重注重总图总图的的轴线轴线关系、点板关系、点板结结合，体合，体现组团现组团布局。布局。无无轴线轴线关系及点板关系及点板结结合，合，未形成未形成组团组团式布局；式布局；【不成熟方案案例】【不成熟方案案例】空空间间序列不明晰，无中心景序列不明晰，无中心景观观空空间间；总图总图形形态态02 多品多品类产类产品品组组合的合的总图总图形形态态追求流追求流畅畅的天的天

15、际线际线，避免极致的高低配；，避免极致的高低配；组团组团式布局，保式布局，保证证高品高品质产质产品品组团组团的相的相对对独立性；独立性；特殊特殊产产品（保障房、人才公寓、品（保障房、人才公寓、长长租公寓等）租公寓等）组组合需明确合需明确规规模、位置；模、位置；管控要点管控要点总图总图形形态态原原则则1：追求流：追求流畅畅的天的天际线际线，避免极致的高低配；，避免极致的高低配；02 多品多品类产类产品品组组合的合的总图总图形形态态原原则则2：组团组团式布局，保式布局，保证证高品高品质产质产品品组团组团的相的相对对独独立性，并将最佳的景立性，并将最佳的景观资观资源源调调整整给给高溢价高溢价产产品品

16、组团组团；【优优秀案例秀案例西安全运村西安全运村13号地号地块块】【优优秀案例秀案例奉化奉化长长汀】汀】管控要点管控要点总图总图形形态态极致的高低配极致的高低配02 多品多品类产类产品品组组合的合的总图总图形形态态【不成熟方案案例】【不成熟方案案例】管控要点管控要点总图总图形形态态流流畅畅的天的天际线际线，避免极致的高低配，避免极致的高低配02 多品多品类产类产品品组组合的合的总图总图形形态态【优优秀方案案例】秀方案案例】管控要点管控要点总图总图形形态态特殊特殊产产品（保障房、人才公寓、品（保障房、人才公寓、长长租公寓等）租公寓等）组组合需明确合需明确规规模、位置模、位置02 多品多品类产类产

17、品品组组合的合的总图总图形形态态原原则则2：当自持比例作：当自持比例作为为土拍条件之一，上下浮土拍条件之一，上下浮动为动为非定非定值时值时，须须有多有多规规划方案相划方案相对应对应；总图总图形形态态03 大地大地块块的的总图总图形形态态地地块较块较大，大，规规划形划形态态上宜上宜进进行分区；行分区；根据根据场场地条件，丰富地条件，丰富产产品品类类型，提升园区品型，提升园区品质质；管控要点管控要点总图总图形形态态地地块块面面积较积较大大时时，考，考虑虑分分组团组团排布排布03 大地大地块块的的总图总图形形态态ABCED【义乌义乌桃花源桃花源】规规划有划有A、B、C、D、E等等5个个组团组团，并提

18、供合院、叠拼、多，并提供合院、叠拼、多层层等多种等多种产产品品类类型，合理利用景型，合理利用景观资观资源源。前期条件前期条件01 政策条件政策条件02 地地块块条件条件前期条件前期条件01 政策条件政策条件1）梳理所有）梳理所有对规对规划形划形态态有影响的地方政策、有影响的地方政策、规规定：定：指指标规标规定：容定：容积积率、率、车车位配比、配套位配比、配套规规模、地下室开挖模、地下室开挖强强度、限高、度、限高、实实土土绿绿化率、日照要求等；化率、日照要求等；风风貌要求：天貌要求：天际线际线、透空率、立面、透空率、立面风风格要求等；格要求等；技技术术要求：要求：PC率、装配率、率、装配率、绿绿

19、建建评级评级等等;其他其他规规定：定：“口袋文件口袋文件”深度挖掘；深度挖掘；强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件指指标标要求要求 限高、透空率要求限高、透空率要求01 政策条件政策条件拿地方案需按照限高要求拿地方案需按照限高要求进进行行总图总图排布，并考排布，并考虑虑天天际线际线的形的形态态；武武汉汉花山花山限高要求限高要求：根据土地出：根据土地出让让条件及当地条件及当地“三三边规边规定定”，本案建筑高度控制在，本案建筑高度控制在60米以内，一米以内，一线临线临水、水、滨滨水、水、邻邻生生态态廊道的建筑高度控制在廊道的建筑高度控制在15米以内。米以内。强强排管控要点排管控要点前期条件前期

20、条件拿地方案需按照天拿地方案需按照天际线际线要求要求进进行行总图总图排布，并保排布，并保证证天天际线际线的形的形态态流流畅畅。重重庆庆西永天西永天际线际线要求：要求：规规划要求基地高划要求基地高层层建筑需由沿一建筑需由沿一纵线纵线快速路向地快速路向地块块内部由低到高布置，同内部由低到高布置，同时时天天际线际线呈西低呈西低东东高的高的趋势趋势。风风貌要求貌要求 天天际线际线要求要求01 政策条件政策条件强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件拿地方案成本需考拿地方案成本需考虑虑PC率率/装配率要求和装配率要求和绿绿色建筑要求。色建筑要求。北京五里坨北京五里坨项项目，根据要求需采用装配式建筑；目，

21、根据要求需采用装配式建筑；还还建部分按招拍挂要求增加建部分按招拍挂要求增加绿绿色三星建筑色三星建筑标标准，因此每平米增加准，因此每平米增加200元元。技技术术要求要求 PC率率/绿绿色建筑要求色建筑要求01 政策条件政策条件前期条件前期条件01 政策条件政策条件2）多地）多地块设计时块设计时需明确是否整体平衡；需明确是否整体平衡；多地多地块块同步同步设计设计4地地块块整体平衡方案整体平衡方案强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件多地多地块块同步同步设计时设计时，容，容积积率平衡率平衡对总图对总图形形态态影响很大，需在前期做好充分沟通；影响很大，需在前期做好充分沟通；01 政策条件政策条件2地

22、地块块分分别别平衡方案平衡方案前期条件前期条件02 地地块块条件条件1）全面了解基地自身条件：）全面了解基地自身条件：了解地了解地块块内影响内影响设计设计的因素：高差、高的因素：高差、高压线压线、变电变电站、地裂站、地裂带带等等强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件考考虑虑基地内高差基地内高差进进行行总图设计总图设计;方案排布忽方案排布忽视视地形因素（山地高差大）地形因素（山地高差大）对对工程的影响，方案缺少工程可工程的影响，方案缺少工程可实实施性。施性。了解基了解基场场地内不利因素地内不利因素 基地高差基地高差02 地地块块条件条件强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件地裂地裂带带要求地

23、下不能有建筑基要求地下不能有建筑基础础穿越，且有退穿越，且有退线线要求，要求，对对园区形园区形态态影响很大。影响很大。西安青西安青龙龙寺地寺地块块将地裂将地裂带带利用利用为为内部商内部商业业街，将景街，将景观观广广场场布置在地裂布置在地裂带带位置，最大化减弱地裂位置，最大化减弱地裂带对总图带对总图形形态态的影响。的影响。了解了解场场地内不利因素地内不利因素 地裂地裂带带02 地地块块条件条件前期条件前期条件02 地地块块条件条件2）全面了解基地周）全面了解基地周边边条件：条件：了解周了解周边边地地块块用地性用地性质质及道路交通情况；及道路交通情况；了解周了解周边边不利条件：高不利条件：高压压走

24、廊、高架路、医院走廊、高架路、医院污污物流物流线线、军军事管理区等；事管理区等；了解周了解周边优势资边优势资源：景源：景观资观资源、成熟配套、交通源、成熟配套、交通节节点等；点等；强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件了解周了解周边边地地块块的用地性的用地性质质 周周边边地地块块用地性用地性质质方案方案风险风险点：点：1.左左侧农侧农民房日照需要民房日照需要规规划局明确；划局明确；2.地地块块北北侧侧幼儿园日照需幼儿园日照需规规划复核是否划复核是否满满足；足；3.地地块块北北侧侧公寓日照需公寓日照需规规划复核是否划复核是否满满足；足；4.东东北北侧拟侧拟建学校建学校规规划不明确；划不明确；5

25、.右右侧侧地地块庙块庙宇的影响不明确；宇的影响不明确；6.东侧东侧高高压线压线、南、南侧侧有有规规划加油站划加油站;需明确周需明确周边边地地块块用地性用地性质质，充分考，充分考虑虑周周边边住宅、学校、住宅、学校、庙庙宇等宇等对对基地的影响。基地的影响。02 地地块块条件条件强强排管控要点排管控要点前期条件前期条件高高压压走廊存在一定走廊存在一定电电磁磁辐辐射，周射，周围围建筑需按建筑需按规规范要求退范要求退让让。江江门门市蓬江市蓬江06地地块块：东东北北侧侧有有铁铁塔承塔承载载的架空的架空110KV高高压线压线，存在一定的，存在一定的电电磁磁辐辐射，主楼按射，主楼按规规范要求退范要求退让让。0

26、2 地地块块条件条件了解周了解周边边不利条件不利条件 高高压压走廊走廊现现状状高高压压走廊走廊功能配套功能配套01 生活体生活体验馆验馆02 商商业业03 幼儿园幼儿园01 生活体生活体验馆验馆拿地方案拿地方案阶阶段需明确生活体段需明确生活体验馆验馆的形式和位置的形式和位置功能配套功能配套管控要点管控要点功能配套功能配套01 生活体生活体验馆验馆拿地方案拿地方案阶阶段需明确生活体段需明确生活体验馆验馆的形式和位置；的形式和位置；1.生活体生活体验馆验馆的的选选址需兼址需兼顾顾最佳展示效果、合理流最佳展示效果、合理流线组织线组织、建、建设设与开放周期等多与开放周期等多维问题维问题。2.利用幼儿园

27、、商利用幼儿园、商业业等永久配套空等永久配套空间间。3.保保证证生活生活馆馆呈呈现现速度，有条件的情况下尽可能速度，有条件的情况下尽可能选择选择快装体系生活体快装体系生活体验馆验馆。【利用社区商【利用社区商业业重重庆庆蘭园】蘭园】【利用幼儿园【利用幼儿园杭州留香园】杭州留香园】【快装体系生活【快装体系生活馆馆常熟明月常熟明月兰兰庭】庭】功能配套功能配套02 商商业业商商业业位置考位置考虑虑人流的人流的导导入；入；商商业业形形态态与定位匹配，提升商与定位匹配，提升商业业价价值值；商商业业分割采用合理的开分割采用合理的开间进间进深尺度。深尺度。管控要点管控要点功能配套功能配套商商业业形形态态需与商

28、需与商业业定位匹配；定位匹配；02 商商业业【优优化前】化前】【优优化后】化后】【宁波【宁波东环东环南路】南路】打破常打破常规规内街商内街商业业形式，与形式，与轨轨道交通道交通节节点形成点形成锯齿锯齿状口袋商状口袋商业业，提供商，提供商业业的外的外摆摆空空间间，为为整体整体项项目提升休目提升休闲闲氛氛围围，提，提升后期运升后期运营营及及销销售的价售的价值值点；点；管控要点管控要点功能配套功能配套商商业业分割采用合理的开分割采用合理的开间进间进深尺度；深尺度；02 商商业业沿街型商沿街型商业进业进深宜深宜12-15m，避免，避免过过大的大的进进深深对对店店铺铺分割使用不利；分割使用不利；【优优化

29、前】化前】【优优化后】化后】10m进进深深14m进进深深20m进进深深03 幼儿园幼儿园从整体方案角度考从整体方案角度考虑虑幼儿园位置幼儿园位置功能配套功能配套管控要点管控要点功能配套功能配套幼儿园幼儿园红线红线可可调调整的前提下，整的前提下，需按日照要求、服需按日照要求、服务务半径、使用需求、自然半径、使用需求、自然资资源等条件，源等条件，结结合方案合方案设计设计整体考整体考虑虑明确幼儿园位置明确幼儿园位置03 幼儿园幼儿园幼儿园位置幼儿园位置对对地地块块服服务务半径不足，且半径不足，且为为中式建筑，需与地中式建筑，需与地块块中式合院匹配，中式合院匹配，结结合天合天际线际线等因素，最等因素，

30、最终调终调整整为为地地块东块东北北侧侧方案。方案。【优优化前】化前】【优优化后】化后】景景观设观设置置01 景景观观泳池泳池02 景景观层级观层级03 架空架空层层尺度合理；尺度合理；位置靠近展示面；位置靠近展示面；预预留泳池配套功能。留泳池配套功能。景景观设观设置置01 景景观观泳池泳池02 景景观层级观层级清晰清晰最大化园区景最大化园区景观资观资源，源，层级层级清晰清晰景景观设观设置置管控要点管控要点景景观设观设置置02 景景观层级观层级清晰清晰最大化园区景最大化园区景观资观资源，源，层级层级清晰，形成中心景清晰，形成中心景观观-组团间组团间景景观观-楼楼间间景景观观的丰富的丰富层级层级；

31、【优优化前】化前】【优优化后】化后】调调整中央景整中央景观观尺度及景尺度及景观层级观层级，并将景，并将景观观尺度及泳池尺度合理化；尺度及泳池尺度合理化；管控要点管控要点景景观设观设置置【优优化前】化前】【优优化后】化后】02 景景观层级观层级清晰清晰最大化园区景最大化园区景观资观资源，源，层级层级清晰，形成中心景清晰，形成中心景观观-组团间组团间景景观观-楼楼间间景景观观的丰富的丰富层级层级；将均将均质质化的景化的景观优观优化化为层为层次清晰的景次清晰的景观观形式，最大化园区景形式，最大化园区景观资观资源；源；03 架空架空层层合理考合理考虑虑架空架空层层位置及配置位置及配置标标准准景景观设观

32、设置置地下空地下空间间01 地下停地下停车车指指标标02 地下空地下空间间与与规规范范规规定定01 地下停地下停车车指指标标准确估算地下室面准确估算地下室面积积指指标标，避免出，避免出现现不合理指不合理指标标地下空地下空间间管控要点管控要点地下空地下空间间01 地下停地下停车车指指标标除特殊情况（如地下室除特殊情况（如地下室计计容出售），地下容出售），地下车库单车车库单车位面位面积积指指标应标应按照二代高按照二代高层产层产品配置品配置标标准及准及成本限成本限额额指指标标进进行行计计算，如有合院等低密算，如有合院等低密产产品、地品、地块块狭狭长长等等应应适当放大适当放大单车单车位指位指标标；管控

33、要点管控要点地下空地下空间间01 地下停地下停车车指指标标合院区与高合院区与高层层区区应应分分别别采用各自采用各自对应单车对应单车位指位指标计标计算地下室面算地下室面积积。除特殊情况（如地下室除特殊情况（如地下室计计容出售），地下容出售），地下车库单车车库单车位面位面积积指指标应标应按照二代高按照二代高层产层产品配置品配置标标准及准及成本限成本限额额指指标标进进行行计计算，如有合院等低密算，如有合院等低密产产品、地品、地块块狭狭长长等等应应适当放大适当放大单车单车位指位指标标；管控要点管控要点地下空地下空间间01 地下停地下停车车指指标标机械停机械停车车使用使用难难度大，品度大，品质质感低，住

34、宅感低，住宅项项目不允目不允许许采用机械停采用机械停车车方式方式进进行地行地库库指指标测标测算。算。避免不合理停避免不合理停车车指指标标，住宅地下室不做机械停，住宅地下室不做机械停车车。02 地下空地下空间间与与规规范范规规定定地下空地下空间间与与绿绿地率地率地下空地下空间间与地下开与地下开发发强强度度地下空地下空间间管控要点管控要点地下空地下空间间02 地下空地下空间间与与规规范范规规定定地下空地下空间间的的层层数及数及单层单层面面积积需需结结合合绿绿地率的要求地率的要求统统筹考筹考虑虑；对对有有实实土土绿绿地率要求的城市，需准确估算地下室地率要求的城市，需准确估算地下室层层数数及各及各层层

35、面面积积。管控要点管控要点地下空地下空间间02 地下空地下空间间与与规规范范规规定定地下空地下空间间的的层层数及数及单层单层面面积积需需结结合地下空合地下空间间开开发发强强度要求度要求统统筹考筹考虑虑；对对地下空地下空间间开开发发强强度有要求的城市，需准确估算地下室度有要求的城市，需准确估算地下室层层数及各数及各层层面面积积；西安市人民政府西安市人民政府办办公公厅厅关于印关于印发进发进一步加一步加强强西安市地下空西安市地下空间规间规划建划建设设管理工作的管理工作的实实施意施意见见的通知的通知规规定：定：“凡重大建凡重大建设项设项目、新建小区、目、新建小区、公园、公园、绿绿地、广地、广场场,应进

36、应进行地下多行地下多层层开开发发，且不少于地下，且不少于地下2层层”。交通交通组织组织01 合理合理组织组织交通流交通流线线；02 明确地面停明确地面停车车的数量和位置；的数量和位置；01 合理合理组织组织交通流交通流线线合理合理选择选择交通交通组织组织方式方式交通交通组织组织管控要点管控要点交通交通组织组织01 合理合理组织组织交通流交通流线线合理合理选择选择交通交通组织组织方式方式坚坚持持“人人车车分行分行”的原的原则则，充分推敲地面停，充分推敲地面停车车位置，避免行位置，避免行车车道道对对园区的影响园区的影响【地面停【地面停车车、人、人车车分行分行余姚三余姚三凤桥凤桥】明确地面停明确地面

37、停车车比例；比例；停停车车位置不允位置不允许许影响住宅及中心景影响住宅及中心景观观区域。区域。交通交通组织组织02 明确地面停明确地面停车车的数量和位置的数量和位置单单体体01 标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品品应应用用02 明确立面明确立面设计设计意向意向使用使用标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品；品；新新进进城市使用城市研究成果；城市使用城市研究成果；单单体体01 标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品品应应用用管控要点管控要点单单体体成熟区域使用成熟区域使用标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品品【标标准化准化1.0成果】成果】01 标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品品应应用用管控要

38、点管控要点单单体体符合条件符合条件时时使用使用标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品，新品，新进进城市使用城市研究成果。城市使用城市研究成果。【新【新进进城市研究成果城市研究成果应应用案例用案例重重庆庆冉家冉家坝坝】01 标标准化成果准化成果/成熟成熟产产品品应应用用管控要点管控要点单单体体标标准准层层层层高不低于高不低于3m02 标标准准层层层层高不低于高不低于3m单单体体02 明确立面明确立面设计设计意向意向立面意向与当地立面意向与当地实际实际相符；相符；立面意向与成本定位相符。立面意向与成本定位相符。管控要点管控要点单单体体03 结结合成本和合成本和实现实现度，明确立面度，明确立面设计设计

39、意向意向结结合成本和合成本和实现实现度，明确立面度，明确立面设计设计意向意向【拿地方案立面意向】【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】【拿地方案成本】【不理想方案案例】【不理想方案案例】拿地方案中全玻璃的立面意向与北方气候特点、生活拿地方案中全玻璃的立面意向与北方气候特点、生活习惯习惯、成本不符、成本不符管控要点管控要点单单体体03 结结合成本和合成本和实现实现度，明确立面度，明确立面设计设计意向意向结结合成本和合成本和实现实现度，明确立面度，明确立面设计设计意向意向【拿地方案立面意向】【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】【拿地方案成本】【不理想方案案例】【不理想方案案例】拿地方案中底拿地方案中

40、底层层法式石材立面做法与法式石材立面做法与800元元/平方米的成本不符平方米的成本不符01 拿地方案管控原拿地方案管控原则则02 拿地方案管控要点拿地方案管控要点03 典型案例解析典型案例解析目目录录 拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案决策会拿地方案决策会拿地方案 成都青羊成都青羊项项目最目最终实终实施方案施方案 拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案决策会拿地方案决策会拿地方案 杭州和杭州和庐庐项项目最目最终实终实施方案施方案 拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案 杭州和杭州和庐庐01 充分利用地充分利用地块块周周边优质资边优质资源：源：拿地后拿地后项项目目现场现场踏勘，北踏勘，

41、北侧侧山体景山体景观较观较好，根据最大化利用景好，根据最大化利用景观资观资源的原源的原则优则优化方案化方案总图总图；将地将地块块北北侧侧豁口打开，引入山体景豁口打开，引入山体景观观。拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案 杭州和杭州和庐庐02 调调整整优优化合院形化合院形态态：原合院区原合院区规规划形划形态态呈行列式，巷道呈行列式，巷道过长过长，组团组团空空间单调间单调；经过经过多多轮总图优轮总图优化，丰富了街巷空化，丰富了街巷空间间。拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案 杭州和杭州和庐庐调调整后方案充分利用景整后方案充分利用景观资观资源提升园区品源提升园区品质质，中式合院区，中式合院区

42、拥拥有更好街巷空有更好街巷空间间，自持物，自持物业业位置合理，流位置合理，流线线清晰清晰 拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案决策会拿地方案决策会拿地方案 福州五四北地福州五四北地块块项项目最目最终实终实施方案施方案 拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案 福州五四北地福州五四北地块块01 商商业业体量体量较较大，原拿地方案未充分大，原拿地方案未充分结结合商合商业业定位定位进进行行总图总图形形态态的排布：的排布：总总量量18000商商业业（占地上面（占地上面积积12%）拿地方案未提出解决方案；）拿地方案未提出解决方案；经经多多轮优轮优化，充分化，充分结结合定位合定位进进行商行商业创业创新

43、，利用底商与小型集盒形成新，利用底商与小型集盒形成“多广多广场围场围合式合式”的的规规划布局，提升商划布局，提升商业业价价值值；拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案 福州五四北地福州五四北地块块02 未考未考虑虑周周边边道路高差关系：道路高差关系：周周边边道路存在道路存在5米高差，拿地方案未考米高差，拿地方案未考虑虑；后；后续续方案方案结结合商合商业业界面与景界面与景观观界面，界面，优优化化场场地高差，提升地高差，提升方案落地性；方案落地性；拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案 福州五四北地福州五四北地块块拿地方案作拿地方案作为项为项目最前期的目最前期的设计结论设计结论和和测测算基算基

44、础础，其成果将持，其成果将持续对续对落地落地实实施方案施方案产产生最直接的影响。拿生最直接的影响。拿地方案地方案须须与落地方案保持一致，才能保与落地方案保持一致，才能保证证品品质质的一致性，保的一致性，保证证指指标标的一致性，的一致性，这这是我是我们对们对拿地方案最基本的拿地方案最基本的目目标标与要求。与要求。这这就要求我就要求我们们必必须须以以对对待落地方案的待落地方案的态态度来度来对对待每一个拿地方案，前置、全面的考待每一个拿地方案，前置、全面的考虑虑各各项项因素，因素，拿地方案拿地方案 VS 实实施方案施方案项项目最目最终实终实施方案施方案【成都青羊】【成都青羊】【杭州和【杭州和庐庐】【福州五四北】【福州五四北】