典型缺陷案例及重大工程质量问题之警醒.pptx

1、典型重大工程质量问题及缺陷案例之警醒2020.06.122目目 录录1典型缺陷案例分享典型货不对板、虚假宣传案例分享警醒、反思、规避 目 录23354难以承担的结果典型重大工程质量问题分享1630101典型重大工程质量问题4典型重大工程质量问题地库漏水易扩大（结构安全）敏感点引群诉难补救5典型重大工程质量问题楼板裂缝易扩大（结构安全）敏感点引群诉难补救6典型重大工程质量问题混泥土强度不达标易扩大（结构安全）敏感点引群诉难补救7典型重大工程质量问题路面沉降严重易扩大（结构安全）敏感点引群诉难补救8典型重大工程质量问题隐蔽工作质量差，模板未拆除易扩大（结构安全）敏感点引群诉难补救90202典型缺陷

2、案例10建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位套内楼梯类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号01现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：别墅套内楼梯设计太小，虽满足规范最小要求，行走易剐蹭。处理意见：无法整改。后期规避：应考虑面层及楼梯对净宽的影响。项目名称泰和中梁首府楼栋号1#楼设计单位上海方垣/虹图11建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位楼梯间类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号02现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：窗户外侧设计造型梁，遮挡视线。处理意见：考虑是楼梯间窗户暂不整改。后期规避：对施工图进行专项排查。项目名称泰和中梁首府楼栋号20#楼设计单位上

3、海方垣/虹图12建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位入户门头类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号03现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：大堂入口上部为阳台无防坠落雨篷，平立面不对应。处理意见：后期修改石材造型增设雨篷。后期规避：施工图阶段对雨篷设计进行专项审查，1、雨篷根部能否与结构受力构件有效连接，2、雨篷对造型的影响，3、尽量少采用玻璃雨篷，4、各入口是否遗漏雨篷。项目名称泰和 楼栋号26#楼设计单位上海方垣/虹图13建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位入户大堂类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号04现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：地下室楼梯通风

4、口设计不合理开向大堂门厅。处理意见：无法整改。后期规避：地下楼梯间此类通风方式不得采用。项目名称泰和中梁首府楼栋号20#楼设计单位上海方垣/虹图14建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位户型类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号07现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：户型设计缺陷，墙体硬转弯。处理意见：无法整改。后期规避：方案阶段淘汰此类户型。项目名称泰和中梁首府楼栋号31#楼、32#楼设计单位上海方垣/虹图15建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位人防门处类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号12现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：人防门处防火卷帘影响车位。处

5、理意见：暂无。后期规避：方案阶段规避。项目名称泰和中梁首府楼栋号地库设计单位上海方垣/虹图16建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位人防口部类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号13现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：人口部超压排气阀影响车位。处理意见：暂无。后期规避：施工图阶段规避。项目名称泰和中梁首府楼栋号地库设计单位上海方垣/虹图17建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位单元大堂类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号14现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：进电梯厅流线太长，走道狭小压抑。处理意见：暂无。后期规避：方案阶段规避。项目名称泰和中梁首府楼栋号31

6、#、32#楼设计单位上海方垣/虹图18建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位楼梯间窗户类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号17现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：楼梯间窗户设计太低，水易倒灌。处理意见：暂无。后期规避：施工图阶段加强审核。项目名称泰和中梁首府楼栋号16#楼设计单位上海方垣/虹图19建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位电梯厅类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号18现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：电梯厅空间怪异，功能空间不合理。处理意见：暂无。后期规避：方案阶段加强审核。项目名称泰和中梁首府楼栋号30#楼设计单位上海方垣/虹图20建筑专业设

7、计缺陷库专业类别建筑部位出屋面烟道类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号20现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：烟道影响出屋面楼梯门宽度。处理意见：暂无。后期规避：加强施工图质量。项目名称泰和中梁首府楼栋号27#楼设计单位上海方垣/虹图21建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位电梯厅类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号25现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：首层进电梯厅需要穿越楼梯间且宽度过于紧凑。处理意见：无法整改。后期规避：方案阶段排除。项目名称泰和中梁首府楼栋号27#29#楼设计单位上海方垣/虹图22建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位露台铝合金门类型

8、门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号26现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：出入台门槛设计太高，出露台不方便。处理意见：业主暂无意见。后期规避：露台建议降板处理。项目名称泰和中梁首府楼栋号别墅设计单位上海方垣/虹图23建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位入户门类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号33现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：20#两处、28#楼一处相邻入户门设计不合理（使用干扰、视线干扰等）。其中20#楼此一处两户门安装未控制好，导致两户门会碰撞，造成此处业主群诉。处理意见：现在拟定把01户型门往北移动100，并改成子母门，以消除碰撞和尽量减少干

9、扰，消除投诉。项目名称抚州中梁首府楼栋号20#楼、28#楼设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建筑技术集团有限公司24建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位公共楼梯间类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号34现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：20#、27#楼屋顶层楼梯间出屋面的消防疏散门开启后会碰到屋檐线脚，不能完全开启到90度，并且消防验收时建设局认为此门开启方向不利于疏散，需要整改，改为双开门。处理意见：事业部已计划按建设局要求把此门修改为双开门，解决使用和验收问题。以后设计时需注意此类问题。项目名称抚州中梁首府楼栋号20#、27#楼设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建

10、筑技术集团有限公司25建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位入户门类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号37现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：所有别墅入户门近一半被门头壁柱（贴石材）遮挡，造成入户体验好差，交付时部分业主有较大意见。处理意见：由于没有造成强烈投诉，并受户型限制，无法整改。以后户型设计需注意此类问题。项目名称抚州中梁首府楼栋号所有别墅设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建筑技术集团有限公司26建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位入户门类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号38现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：所有别墅三层主卧室与不上人屋面连接

11、处窗户设计不合理，交付后业主需要把此窗户改成推拉门才能使用此不上人屋面。处理意见：由于发现此问题时，已施工完毕，此处窗户应设计为同宽度的推拉门，不上人屋面名字应改为露台，并考虑此户型营销已对外输出，为防止交付风险，所以未进行处理。以后户型设计需注意此类问题。项目名称抚州中梁首府楼栋号27#楼设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建筑技术集团有限公司27建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位入户门类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号39现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：27#楼各层西边套北卧室到阳台遗漏设计门，只有窗户，此阳台为不能达到的空间，导致房产实测时此北阳台未计入产权面

12、积，产权面积损约100平方米。处理意见：由于发现此问题时，房产实测正在进行，交付在即，时间紧迫，来不及变更处理，施工也来不及，变更造价也会较大，并考虑此户型营销已对外输出，为防止交付风险，所以未进行处理。以后户型设计需注意此类问题。项目名称抚州中梁首府楼栋号所有别墅设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建筑技术集团有限公司28建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位公共楼梯间类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号41现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：28#楼西单元各层电梯前室此处连廊靠近电梯门，下大雨易造成雨水倒灌进电梯间。处理意见：由于考虑竣工验收，事业部暂不考虑处理。以后设计

13、时需注意此类问题。项目名称抚州中梁首府楼栋号28#楼设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建筑技术集团有限公司29建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位地库坡道类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号43现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：8#楼107南面室外为地库坡道顶板，此区域结构顶板标高比室内高150，所以无覆土，导致此户南面无庭院赠送。处理意见：此问题发现的较早，设计已和营销交圈，所以此户在销售时已实情告知客户，销售合同价款已做了折价处理，并在销售合同里面注明了差异化，无交付风险。以后设计时尽量避免此类设计缺陷。项目名称抚州中梁首府楼栋号地库设计单位上海帝奥建筑设计有限公司

14、中国建筑技术集团有限公司30建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位地库坡道类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号44现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：地库汽车坡道C出入口设计标高比相邻室外道路低1.8米，造成坡道截水沟标高过低，下大雨是排水困难，极易引发地库倒灌，并且排水总图设计时也未考虑此处过低的标高。处理意见：发现此问题时室外综合管网已施工完毕，后来变更为提升泵进行强制排水至相邻集水井。以后做地库坡道布置和总图竖向时应避免此类问题。项目名称抚州中梁首府楼栋号地库设计单位上海帝奥建筑设计有限公司中国建筑技术集团有限公司31建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位阳台类型门窗 涂料

15、 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号51现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：1#中间套客厅与朝南次卧共用空调机位的尺寸小于市面主流空调外机尺寸，后期装修外机无法放入空调机位。处理意见：此为赠送空间，后期引导业主对此进行改造，空调外机由业主自行安放。项目名称兴国中梁金座项目楼栋号1#楼设计单位中国建筑技术集团有限公司32建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位露台类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号53现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：别墅出露台门设计太小，不方便进出，易剐蹭。处理意见：无法整改。后期规避：建议此类贴墙门做到900。项目名称泰和中梁首府楼栋号别墅设计单位

16、上海方垣/虹图33结构专业设计缺陷库专业类别结构部位门头类型梁板 墙柱 楼梯 非结构构件设计 规范 基础缺陷编号01现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：建筑结构图纸不交圈，门头露梁，影响美观。处理意见：加下挂铝板。后期规避：加强各专业间校对。项目名称 楼栋号20#楼设计单位上海方垣/虹图34结构专业设计缺陷库专业类别结构部位基础类型梁板 墙柱 楼梯 非结构构件设计 规范 基础缺陷编号02现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：筏板基础高于车库标高，影响整排车位。处理意见：保车位尺寸，行车道略小。后期规避：要求设计院加强各专业间校对。项目名称泰和中梁首府楼栋号地下室设计单位上海方垣/

17、虹图35结构专业设计缺陷库专业类别结构部位阁楼老虎窗边反梁类型梁板 墙柱 楼梯 非结构构件设计 规范 基础缺陷编号07现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：别墅赠送阁楼出屋面门边有反梁（此反梁为支承老虎窗板），影响出屋面门的净高，并且影响室内使用。处理意见：发现时候已施工完毕，无法更改。在以后设计时要加强对屋顶阁楼赠送空间结构的审核。项目名称抚州中梁首府楼栋号所有别墅设计单位中国建筑技术集团有限公司36结构专业设计缺陷库专业类别结构部位地库车位顶部梁类型梁板 墙柱 楼梯 非结构构件设计 规范 基础缺陷编号10现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：别墅地下室此处夹层梁上翻，导致赠送地

18、下室空间有反梁，影响平面空间使用。处理意见：发现此问题时已施工完毕，由于此处为封闭空间，业主敏感度不高，在交付时各部门注意说辞，目前暂未收到业主投诉。以后设计时应加强施工图内审，避免出现此类设计缺陷。项目名称抚州中梁首府楼栋号所有别墅设计单位中国建筑技术集团有限公司37机电专业设计缺陷库专业类别机电部位卫生间排污管类型电气 通风 给排水 缺陷编号02现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：为什么排屋管在客厅。处理意见：暂无。后期规避：加强管线把控。项目名称泰和中梁首府楼栋号高层设计单位上海方垣/虹图38机电专业设计缺陷库专业类别机电部位大堂类型电气 通风 给排水 缺陷编号06现场照片设计图

19、纸问题描述及处理意见问题描述：消防管影响大堂吊顶高度。处理意见：吊顶高度降低。后期规避：加强管综核对。项目名称 楼栋号4、5、6、10#楼设计单位上海方大/中技39建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位公区消防栓类型电气 通风 给排水 缺陷编号08现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：2#3#楼层消防栓置于边套入户门门口，影响美观，且较为遮挡空间，相对会影响后期搬运家具。处理意见：消防栓未暗装，且此处为剪力墙，后期无法改暗装。后期规避：消火栓位置进行专项排查。项目名称兴国中梁金座项目楼栋号2#楼、3#楼设计单位中国建筑技术集团有限公司40景观专业设计缺陷库专业类别景观部位 大区类型园建 水电

20、 绿化缺陷编号11现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：业主别墅庭院各类管井井盖较多。处理意见：井盖尽量不在业主门口，对已有井盖美化处理。后期规避：加强综合管综合图交圈，尽量院子内不设置井盖，调整到附近绿化带或园路上。项目名称抚州中梁首府 楼栋号大区设计单位上海集塔景观建筑设计有限公司/江西枫叶园林规划有限公司缺陷问题描述缺陷影响原因分析改进建议后续防范洋房顶层消防管设计在过道边，影响美观影响美观顶层的入户门位置与标准层不一致，为了不影响顶层入户门的开启，因此消防管设计在过道处拟定统一说辞，消防管设计满足规范要求，对于装修入住无影响，将消防箱进行美化处理前期设计优化消防管的位置缺陷案例来

21、源：中部区域集团/赣南区域公司/景德镇项目产品缺陷类-单体公区-消火栓-洋房顶层过道存在消防管 缺陷案例来源：中部区域集团/赣南区域公司/抚州项目缺陷问题描述缺陷影响原因分析改进建议后续防范别墅区域电表集中挂置在端户墙面上裸露在外面，易老化，危险系数高设计时未考虑到功能实用性增加防护，避免雨水灌入设计阶段电箱设计到地下室区域产品缺陷类 设计类 电表箱设计在外墙上缺陷案例来源：中部区域集团/赣南区域公司/新干中梁外滩公馆项目缺陷问题描述缺陷影响原因分析改进建议后续防范1#、2#、3#、5#、6#楼高层边套客厅空调安装位置设置在阳台位置空调安装后使用时会产生噪音及散热问题影响业主日常居住设计时未考

22、虑位置合理性由地产及物业统一指定其他位置安装空调加强各部门沟通，尽量在设计节点前期组织各部门交圈会议设计缺陷类 单体套内 阳露台 空调安装设备平台设置缺陷案例来源：中部区域集团/赣南区域公司/新干中梁外滩公馆项目缺陷问题描述缺陷影响原因分析改进建议后续防范高层绝大部分户型燃气表位置安装过高，达1.8米日常使用上在开关气时不方便，且装修时不包住的话不美观设计时未充分考虑实际使用与业主充分沟通，建议装修时自行联系燃气公司进行改装加强各部门沟通，尽量在样板房装修与设计阶段组织各部门交圈会议设计缺陷类 单体套内-厨房-燃气表安装位置高达1.8米 450303信息对称缺失-货不对板、虚假宣传缺陷问题描述

23、缺陷影响原因分析改进建议后续防范项目所有高层边套主卧无卫生间，宣传物料上有。交付与实际不符交付时业主发现少个主卫，与宣传不符。拒绝收房1、销售开盘阶段，未充分告知业主主卫需业主自行改造，业主不知情。2、设计与营销在前期未充分交圈对该类主卫增加下水管，可供业主自行改造加强各部门沟通，尽量在设计节点前期组织各部门交圈会议缺陷案例来源：中部区域集团/赣南区域公司/安福中梁首府项目销售缺陷类-出街物料与实际不符问题 主卫与宣传不符 产品缺陷类-销售缺陷类-出街物料与实际不符问题-非标层未出单独户型图 缺陷问题描述缺陷影响原因分析改进建议后续防范9#、13#、14#、16#、18#、21#顶上两层南次卧

24、无飘窗，前期销售时户型单页为标准层户型，且无单独说明影响套内实际使用面积前期销售时户型单页为标准层户型，且无告知前期各非表层出具相应的户型图加强各部门沟通，尽量在设计节点前期组织各部门交圈会议缺陷案例来源：中部区域集团/赣南区域公司/景德镇项目销售缺陷类-出街物料-宣传单页-奇偶层宣传单页与实际不一致 缺陷问题描述缺陷影响原因分析改进建议后续防范20#奇数层与偶数层的客厅卧室位置相反且奇数层卫生间在客厅内，与宣传时户型图不一致装修改造增加成本宣传单页为装修改造效果与现场施工不符拟定统一说辞，户型图均是改造后效果图，奇数层与偶数层均可改造成户型图效果，在业主收房后委托第三方帮助业主进行改造前期销

25、售宣传时奇偶层均需出宣传单页且注明为装修改造后效果图缺陷案例来源：中部区域集团/赣南区域公司/景德镇项目10地面停车位太多，没有人车分流报建文本设有地面停车位（红色区域）沙盘中未体现地面停车位，为绿化。措施：沙盘及时撤离。现场与报建文本一致，设有地面停车位。沙盘与设计不符50建筑专业设计缺陷库专业类别建筑部位31#楼前广场类型门窗 涂料 石材 规范 功能空间 其它缺陷编号05现场照片设计图纸问题描述及处理意见问题描述：垃圾房正对商铺，与沙盘宣传位置不一致。处理意见：无法整改。后期规避：交圈。项目名称泰和中梁首府楼栋号20#楼设计单位上海方垣/虹图51地下室部分输出与实际不符，未充分交圈5204

26、04警醒、反思、规避53完美交付不是喊出来的完美交付不是喊出来的54风控风控项目部营销部开发设计设计成本培培训训 客服客服客户、政府、媒体 发现及解决问题风控9步法负责问题汇总过会随时监控及关注客户动态、政府政策及媒体动向客户反映问题、物业管理角度有无降标、是否过会评估及流程支持 规划、取证，政府关系维护，避免公关取证合同、说辞、输出物料，样板房、沙盘等等，客户动向，客户核心诉求点，物业产品设计是否存在明显缺陷设计变更是否需要报备及公示，是否存在风险谁来风控？全员风控55从何风控？投资设计施工销售交付交付后入住区域配套土地指标不利因素政策市场规划户型门窗室内公区空调连廊屋面外立面园林景观车库车

27、位电梯道路系统设备设施建材顶面地面墙壁门窗阳露台卫生间厨房强弱电系统给排水系统室内装修公区装修景观工地形象获取信息看楼认筹认购签约签约后等待交付组织房屋质量产证办理集中交付期房屋维修装修搬家出入口会所车库单元门大堂电梯楼道园区、苑落水景宣传栏公共设施维修报事报修社区活动全周期客户触点-7大阶段大阶段从何风控？项目交付客户风险因子清单如何风控？57支撑文件：关于营销合法合规管理办法项目方案阶段客户风险管理作业指引项目销售客户风险管理作业指引销售现场展示及公示作业指引销售案场服务品质标准管理作业指引项目中期客户风险管理作业指引项目交付客户风险管理作业指引客户风险管理-九步法如何风控？严格执行交付风险管控“九步”严格执行交付风险管控“九步”如何风控？体系风控，风控小组成立，风控机制建立，风控成果评估及后续防范各条线/部门区域客服事业部线下+上会PDCA闭环管理导向责任到人长效追踪固化工具如何风控？缺陷案例管理，痛定思痛-PDCA循环管理61每一步都是关键控源头产研设计段慎输出销售输出端控风险客服风控端保品质工程施工监管端守底线成本控制端频交圈团队联动、全员完美交付意识62完美完美交付来源于对交付来源于对细节细节及及品质的品质的不断不断坚持坚持