四川成都浦江县某地块住区项目.pdf

1、 01前期分析 成都别名“锦城，位于四川省中部，素有“天府之国的美誉。本次规划项目就位于这样一个天时地利人和的地方，因此打造个怎样的项目需要我们深思。一一一厂(：北纬t+301610.23仁 东经E1033716.18外部条件整体资源无明显优势，地缘性客户为主，如何进行规划？02策划思路 营销两大核心问题 周边楼盘 竞品分析总结产品去化快高层：90以下洋房：110以下去化慢高层：110以上洋房：125以上两面宽，2房或小3房为主两面宽，小3房为主三面宽，3房为主三面宽，四房为主叠拼：160以上 四面宽，四房为主商墅：100？90%地缘客群市场调研得出蒲江城区寿安本地企事业员工小私营业主二代子女

2、改善刚需/刚改果农拆迁户私营业主退休老人改善刚需/刚改多口之家单身贵族新婚夫妇多口之家人群结构 企事业员工小私营业主退休老人没 那 么 有 钱 的 一 部 分 人，看 中品 质，社 区 环 境，物 业 服 务改 善舒适度二代子女多口之家单身贵族积 蓄 不 多，但 又 盼 房 心 切。婚房，子 女 房，升 级 房。看 中 周边 配 套，交 通，物 业 服 务刚 需/刚 改多房间新婚夫妇拆迁户两地家庭投 资，出 租，办 公，有 多 套 房人 群，看 中 周 边 配 套，交 通，社 区 品 质。无 特 定 需 求高溢价投资客 当地购房政策1.当地户口，社保满一年（二者有一）2.住宅首套房首付30%（

3、只要名下无其余房贷，都算首套房）；二套房首付50%；贷款年限30年（针对当地果农，20年贷款年限）3.商墅首付50%4.目前市场 全款购房 与 贷款购房 客户各占50%贷款意识薄弱，导致总价难以进一步提升划算当头,买两房的钱想要三房，买三房的钱想要四房 高层单价：6000-6500元/洋房单价：7000-8000元/市场调研得出商墅：目前还没面世产品首付20万是当地的购房的一个坎甲方给出高层6100元/；洋房7100元/市场接受度，是否还存在溢价空间？60万 03规划推导 针对当地一些客群走访调研得出客群反馈市场调研1.回 答：当 地 有 考 虑 购 房 人 群，基 本 是 多 口 之 家，有

4、 老 人，小 孩。需求 多 为 三 房，总 价 要 求 低。2.回 答：还 有 就 是 父 母 考 虑 为 孩 子 买 房，以 后 结 婚 准 备，述 求 为 两 房，如 果 总 价 合 适，三 房 最 好。3.回 答：平 时 都 是 在 家 做 饭，现 住 的 老 小 区，厨 房 太 小，两 个 人 在 里面 都 嫌 挤。希 望 这 次 买 房，能 有 一 个 大 一 点 的 厨 房。还 有 就 是，客 厅大 一 点，逢 年 过 节，少 不 了 来 客 人，客 厅 能 摆 上 两 三 张 桌 子4.回 答：我 们 以 后 这 里 要 拆 迁，住 了 几 十 年，附 近 的 邻 居 挨 门 隔

5、 户 都认 识，都 希 望 以 后 能 在 同 一 个 小 区 继 续 做 邻 居，多 一 些 有 邻 里 空 间，如 广 场 或 坝 子 亭 子，在 一 起 搞 搞 活 动，摆 摆 龙 门 阵。5.回 答：以 后 差 不 多 都 是 带 孙 子 了，希 望 小 区 能 有 孩 子 玩 耍 的 地 方。货值与品质双赢 强排测算 强排测算 强排测算楼型分析 强排测算 规划策略场地分析（视觉景观）强排测算 强排测算强排推导 强排测算 强排测算强排推导 强排测算 强排测算 强排测算 方案推导 强排测算 04方案详解 日照分析图 共有 36 户日照不满足当地标准标准，占总图套数 2%小于1小时1小时2

6、小时3小时4小时5小时 沿街商墅底层为商铺，上部可改为住宅外立面可一体化设计 商墅做足 20%，强排总图形态总图强排 效果图 方案二 B 效果图 方案二 B 效果图 方案二 B 日照分析北地块住宅日照满足大寒日满窗日照不小于 2 小时户数为 1079 户，占总户数的 92.7%；南地块住宅日照满足大寒日满窗日照不小于 2 小时户数为 916 户，占总户数的 92.9%本项目住宅日照满足 10%以内日照不满足大寒日满窗日照不小于 2 小时共计 120 户不满足日照要求小于1小时1小时2小时3小时4小时5小时 全高层方案（大中庭）总体经济技术指标数值单位备注118564.37118564.37A、

7、B地块用地范围301561.06237128.74233244.00233244.000.000.003124.350.003124.35452.34物业管理用房不小于总建筑面积的3，且不小于400；50%在地上188.04按住宅建筑面积0.8配建，面积不小于20120.00出让条件要求配建64432.3264432.3249690.69每车位32计算14293.63建筑基底面积0.00448.00地下占50%0.002371个每100/1.0个474个总车位20%1897个2371个每100/1.0个2.0014.59%25%25.00%30%60m17293.63物业管理用房（地上）垃圾房

8、公厕不计容总建筑面积其中地下车库面积普通车库面积人防车库面积净用地面积总建筑面积总计容建筑面积其中住宅建筑面积其中高层100洋房120洋房洋房+商墅地下室物业管理用房（地下）其中商业其中商墅沿街商业非机动车位容积率建筑密度绿地率建筑限高建筑基地面积架空层面积机动车位其中地上机动车位地下机动车位寿安177亩 南北地块综合经济技术指标（全高层）项目总用地面积 洋房（小高）最大化 05户型设计 核心筒一字型布局，得房率高，公摊小，有利于产品核心筒分析 洋房 120 室内意向 高层 90 室内意向 叠墅 75 室内意向 06地库策略 07示范区+邻里 售楼处风格演变示范区近些年来风格的大趋势为简洁、现

9、代、个性。空间意向 效果展示-鸟瞰方案一 材料分析方案一高强度建筑复合材料。强度大、重量轻、平整度高，不易传导声和热。金属铝板ALUMINIUM PLATE高强度建筑复合材料。强度大、重量轻、平整度高，不易传导声和热。有着理想的透光性、隔热性、保温性和较高的机械强度，施工简便，而且有着独特的建筑与装饰效果.U型玻璃low-e玻璃U-STYLE GLASSLOW-E GLASS高强度建筑材料。质地坚硬致密、强度高、抗风化、耐腐蚀、耐磨损、吸水性低，光泽美观。花岗岩G R A N I T E 08立面探讨 复古 经典细节 尊贵创新 融合现代典雅风格特征 西式经典建筑比例形体错落有致基座增加凹槽中式符号化元素金属装饰线条色彩明快靓丽精致化窗套主墙面凹缝斜切面窗台简化西式线脚凹缝做收分效果精简头部体量现代典雅风格设计手法 原始形体竖向划分中轴对称精细设计强调横向比例经典三段式比例传承建筑形式方案立面构成多层住宅高层住宅由三段式比例结合横纵向细部特征形成较丰富的构架表情 商墅效果展示 商墅效果展示 商墅效果展示 洋房效果展示 洋房效果展示 洋房效果展示 高层效果展示 高层效果展示 高层效果展示 THANKS