玉景花园商住小区建设项目可行性研究报告.doc

1、第1章 总论- 3 -1.1项目概况- 3 -1.2项目建设的理由与过程- 7 -1.3编制依据- 9 -1.4研究结论- 10 -1.5主要经济技术指标- 11 -第2章 项目建设的必要性与可行性- 14 -2.1项目背景- 14 -2.2项目实施的可行性- 15 -2.3项目实施的必要性- 20 -第3章 市场分析- 28 -3.1呼和浩特市“城中村”改造潜力分析- 28 -3.2呼和浩特市2011年“城中村”改造项目形势分析与预测- 29 -3.3项目区进行“城中村”改造的意义- 31 -3.4本项目建设需求分析- 33 -第4章 场址选择- 39 -4.1 场址现状- 39 -4.2场

2、址条件- 39 -4.3 场址评价- 44 -第5章 建设内容与规模- 45 -5.1 建设指导思想- 45 -5.2建设内容与规模- 47 -第6章 工程建设方案- 49 -6.1总体规划设计理念- 49 -6.2建筑设计方案- 50 -6.3结构设计方案- 60 -6.4电气工程- 62 -6.5 给排水设计- 68 -6.6 采暖、通风及空调系统- 71 -第7章 节能节水措施- 78 -7.1节能原则- 78 -7. 2编制依据与原则- 79 -7.3节能措施- 79 -7.4节水措施- 83 -第8章 环境影响评价- 85 -8.1环境现状- 85 -8.2项目建设与运营对环境影响-

3、 85 -8.3 环境保护措施- 87 -8.4 环境影响评价结论- 89 -第9章 劳动安全卫生与消防- 91 -9.1 劳动安全- 91 -9.2 卫生防护措施- 92 -9.3 消防- 93 -第10章 组织机构与开发进度安排- 101 -10.1 组织机构- 101 -10.2 开发进度安排- 102 -第11章 项目招投标方案- 104 -11.1 编制依据- 104 -11.2 招标要求- 104 -11.3 招标方案- 105 -第12章 投资估算与资金筹措- 107 -12.1 投资估算- 107 -12.2 资金投入与筹措计划- 111 -第13章 项目财务评价- 114 -

4、13.1 评价依据与基础数据- 114 -13.2 营业收入与经营成本- 115 -13.3 项目盈利能力分析- 116 -13.4 项目偿债能力分析- 118 -13.5 临界值分析- 118 -13.6财务评价结论- 120 -第14章 结论与建议- 122 -14.1 研究结论- 122 -14.2 提出建议- 123 -第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称 “玉景花园”商住小区建设项目可行性研究报告1.1.2开发企业 内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司1.1.3项目建设地点 本项目位于赛罕区巧报镇双树村新村，宗地四至范围为：东至散赛罕区政府，南至世纪三路及丰华小区，西至呼伦贝尔南

5、路，北至新希望家园。1.1.4项目性质 本项目属于新建项目。1.1.5项目建设期本项目建设期为5年，其中一期工程建设期为3年，二期工程建设期为2年。1.1.6建设规模与内容本项目总用地面积109494.5182m2（约合164.2418亩）。其中一期总用地面积80687.3561m2（约合120.9705亩），包括建筑用地面积60143.9518m2，道路用地面积20543.4043m2；本项目总建筑面积118728.67m2，主要包括公寓建筑面积28627.50m2，住宅面积51340.81m2，写字楼面积21217.00m2，商业面积17543.36m2。二期总用地面积28807.1621

6、m2（约合43.1891亩），包括建筑用地面积25012.8888m2，道路用地面积3794.2733m2；本项目建筑总面积75862.16m2，主要包括住宅面积65407.50m2，商业面积10454.66m2。本项目还包括硬化、绿化等设施。1.1.7项目占用地土地性质本项目土地面积为109494.5182平方米（约合164.2418亩），用地性质为出让。1.1.8项目总投资以及资金筹措本期项目估算总投资为8.7亿元，其投资构成为：土地费用2670万元、前期工程费用217万元、基础设施建设费用608万元、建筑安装工程费7187万元、开发期税费313万元、其他费用296万元，项目开发建设期管理

7、费用160万元、财务费用129万元、销售费用226万元，预备费计提为236万元。本项目估算总投资为12044万元，根据本项目建设单位财务状况和融资计划，资金筹措如下：拟按总投资额的60%申请银行贷款，即贷款7226万元；项目资本金为4818万元，占总投资的40%，符合现行房地产开发项目最低资本金比例不得低于35%的要求。1.1.9财务指标1.1.9.1静态指标分析本项目计算期内预计实现利润总额为7574万元，上缴所得税1893万元，可实现税后利润5680万元。计算期内，本项目总投资收益率为15.72%、资本金净利润率为29.48%、营业利润率为32.77%，均高于基准收益率，表明项目运营具有较

8、强的盈利能力。1.1.9.2动态指标分析 通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，本项目动态财务指标分别为：序号评价指标所得税前所得税后1 项目财务内部收益率30.33%13.90%2 项目财务净现值（万元）20273853 投资回收期（年）2.482.914 资本金财务内部收益率49%以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目建设期内，表明项目效益满足项目单位预期盈利能力，在财务上具有投资可行性。1.1.10建设单位概况 内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司成立于2007年5月22日，是托克托县工商局核准的具有企业法人营业执照的房地产开发企业

9、，房地产开发肆级资质。公司注册资金1000万元，现有在职员工28人，其中具有中级以上职称8人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。公司成立几年来，成功开发过托克托县“玉景花园商住小区商住小区”，“利

10、民小区”、“如意小区”、“玫瑰花园小区”等，开发房屋总建筑面积约30万平方米，工程合格率100%。同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。 公司将坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。1.2项目建设的理由与过程近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城

11、中村”的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约 88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约 6.5平方公里。呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。自 200

12、4年起，呼和浩特市计划总计 74个“城中村”改造项目，目前已改造完成9个村，正在实施改造 36个村。 2010年拟已完成改造 4个村，包括新总体规划拓展进来的新“城中村”，还有 29个村待改造。呼和浩特市赛罕区是城市和乡村“城中村”与“城边村”和谐共生、交错共存的发展地区，是城郊接合部，也是城市的环境资源屏障，更是城市规划、建设、管理的难点和重点。在这一地带土地的合理利用无论对于乡村还是城市的发展都起着至关重要的作用。 呼和浩特市已把城市规划建设用地范围内的65个村庄定义为城中村，目前，已把城中村改造建设纳入了城市统一规划管理模式。在近期修编的城市总体规划中，已将这部分人口及用地纳入城市总人口

13、、总用地范围中。 据了解，近年来，呼和浩特市坚持统筹城乡一体化协调发展战略，把乡镇、村和市县公路两侧的规划、建设、改造和管理纳入城乡发展总体规划，努力消除城乡二元结构，经过几年努力，完成了约80%的村庄控制性详细规划。呼和浩特市将对绕城高速公路内640平方公里约70个城边村镇的布点、布局、交通、用地、基础设施、公共服务设施、生态绿地系统等进行有机整合，建立合理有序的城乡一体化体系。 据介绍，早在2005年，呼和浩特市就编制完成了呼和浩特市城乡一体化规划，将城乡接合部村庄分为“城中村”、“城边村”和“城郊村”三个层次，制定了从城乡一体化规划到控制性详细规划和修建性详细规划一整套规划。 对此，我公

14、司接受建设单位的委托，组织有关专业技术人员进行了实地考察调研，按照投资环境、建设工期、经济效益统筹考虑的要求，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，在与建设单位充分交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策依据，也为有关主管部门进行立项审批等提供参考依据。1.3编制依据（1）呼和浩特市城乡总体规划（20072020年）（2）投资项目可行性研究指南（3）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知第三版（4）呼和浩特市中长期社会发展战略纳要（5）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。（6）建设部建标2002205号房地产开

15、发项目经济评价方法。（7）建设部颁布的现行建筑工程设计规范（8）中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿“城中村”改造工作的指导意见建保2010295号（9）呼和浩特市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知200845号（10）呼和浩特市赛罕区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通知2008131号（11）关于主城区“城中村”改造工作的会议纪要（2010-105）（12）呼和浩特市国土房管局关于赛罕区调整“城中村”改造实施地块的报告（国土房管文2010351号）（13）呼和浩特市赛罕区人民政府关于同意“玉景花园”建设项目征地拆迁补偿安置方案的批复（14）委托方

16、提供的其他资料1.4研究结论呼和浩特市赛罕区“城中村”改造工程的实施，符合“314”总体部署的要求，符合呼和浩特市市关于打造“宜居呼和浩特市”，发挥呼和浩特市主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为征地拆迁整治土地，完成范围内的全部征地拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程；项目主要工程投资为征地拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌

17、握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大；项目总投资主要依靠银行贷款及业主自筹；经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。经过研究与分析，我们了解到，近年来，呼和浩特市坚持以科学发展观为指导，全力推进新型工业化、农牧业现代化、特色城镇化进程，经济和社会各项事业蓬勃

18、发展。为实现经济社会跨越式发展，呼和浩特市本着“聚精会神搞建设、一心一意谋发展”的理念，充分尊重自然规律、经济规律和社会发展规律，结合和浩特市实际提出并实施了一系列新的发展措施，实现了经济社会较好较快发展。本项目地处呼和浩特市大路新区的中心地带，为了满足其经济快速发展的需要，一座现代的、综合的、符合人们居住要求的新型商住小区是当前情况下呼和浩特市经济社会发展的需要，也是适应经济发展的客观需要。1.5主要经济技术指标序号项 目单位数值备 注一基础指标1.1 总用地面积m2109494.5182 约合164.2481亩，其中道路用地面积合计24337.671.2 总建筑面积m2194590.83

19、约合291.7404亩1.3 一期工程总用地面积m260143.9518约合90.1708亩1.3.1 总建筑面积m2118728.671.3.1.1 公寓建筑m228627.50砖混1.3.1.2 住宅m251340.81 砖混（多层）1.3.1.3 写字楼m221217.00框架1.3.1.4 商业m217543.36 框架1.3.2 绿化率33.1%1.3.3 容积率1.971.3.4 建筑密度0.2571.4 二期总用地面积m228807.1621 约合43.1891亩1.4.1 总建筑面积m275862.161.4.1.1 住宅m265407.50 框架（17层）1.4.1.2 商业

20、m210454.66 框架1.4.2 绿化率30.8%1.4.3 容积率3.3031.4.4 建筑密度0.324二经济指标2.1 总投资万元58923.92 2.1.1 其中：开发建设投资万元58923.92 2.1.2 经营资金万元0.00 2.2 资金筹措万元58923.92 2.2.1 其中：资本金万元23923.92 2.2.2 银行借款万元35000.00 2.3 营业收入万元96812.80 2.4 营业税金及附加万元5469.92 2.5 土地增值税万元968.13 2.6 营业利润万元31450.83 2.7 所得税万元7862.71 2.8 税后利润万元23588.12 三单

21、位面积指标3.1 单位面积售价元/m2 3.1.1 住宅元/m250003.1.2 商业元/m2200003.1.3 写字楼元/m260003.2 单位面积开发建设投资元/m22459.96 按可出售面积平均3.3 其中：单位面积土地成本元/m2440.07 按可出售面积平均3.4 单位面积利润总额元/m21307.55 按总建筑面积平均3.5 单位面积税金元/m2594.55 按总建筑面积平均3.6 单位面积税后利润元/m2980.66 按总建筑面积平均四财务评价指标4.1 投资利润率40.03%4.2 投资利税率50.96%4.3 资本金净利润率98.60%4.4 项目投资内部收益率42.

22、91% 税前4.5 项目投资内部收益率31.74% 税后4.6 项目投资财务净现值万元17058.76 税前4.7 项目投资财务净现值万元10810.93 税后4.8 全部投资投资回收期年2.53 税后4.9 盈亏平衡临界点66% 按销售面积计算4.10 资本金内部收益率66.67% 税后第2章 项目建设的必要性与可行性2.1项目背景“城中村”是大多一线城市在发展经济当中出现的实际性问题，大量的外地人员进入大城市，包括农民工，使得城市的住宅，尤其是平房区，城乡结合点的低价位住房区域，成为了外来务工人员的集聚地。这样密集的生活区一般生活质量不高，存在安全隐患，也多体现为脏乱差的“村”面貌，针对大

23、城市这样一个群体，国家为体谅民生，下达了关于“城中村改造”的具体方案和措施，依据每个城市的性质 文化和经济条件的不同，采取各具特色的政策，去帮助村原住民和外来务工人员改善他们的居住等环境。呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性

24、详细规划。合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约 88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约 6.5平方公里。按照呼和浩特市城市建设总体规划的要求，结合我区各乡镇的地域优势、产业发展、基础设施等情况，2008年我区将辖区内巧报镇、西把栅乡的讨号板、黑兰不塔、东瓦窑、双树、徐家沙梁、大台、小台、前巧报、后巧报、小厂库伦、保全庄、辛家营等12个城中村列入改造规划。按照由近及远、以点带面、成熟改造、稳步推进的原则，用三年的时间全部改造完毕，为实现首府“十年巨变

25、”做出贡献。 呼和浩特市通过“城中村”改造，使城中村居民居住环境明显改善，进一步消除了城乡差别，城市功能得以完善，城市面貌发生巨变，呼和浩特市全面、协调、可持续发展的潜力得以拓展。 在此背景下，经过呼和浩特市城市政府的重要指示，特编制呼和浩特市“城中村”改造基础设施开发项目可行性研究报告。2.2项目实施的可行性2.2.1“城中村”对农民生活的影响通过“城中村”改造建设，让农民切身感受到了改造建设带来的实惠，生活质量和人居环境得到明显改善。主要体现在：一是居住条件得到进一步改善。村民由过去脏、乱、差的平房中全部搬迁到花园式小区，人均住房面积超过了城区人均水平。二是实现了老有所养。村民全部加入了养

26、老保险，到龄村民每月可领取400多元的养老金，生活得到保障。三是全部参加了医疗保险。四是人均纯收入得到进一步提高。改造后，村民利用土地拆迁补偿金和分配的商业房，投入运输、超市、饭店等第二、三产业的发展。村集体积极发展集体经济，如双树村建设了“双馨农贸市场”、双龙大厦，讨号板在会展中心旁建设2.7万平方米的酒店，大台村即将建设的建材市场等，都将进一步安置农民就业、提高生活水平提供保障。这些改造后的城中村，人均生活水平远远超过了其他行政村。事实上，“城中村”往往建在了乡城结交处，“城中村”的存在直接影响赛罕区以及呼和浩特市城市的发展。只有通过“城中村”改造，才能解决住宅城镇化的问题。2.2.2“城

27、中村”对城市化发展和城市建设的影响呼和浩特市市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确规定：引导和促进工业向经济开发区、农业向园区集中，优化产业布局。加大城乡布局结构调整，推进工农业入园、人口入城，收缩其它“城中村”和零散居民点。积极争取国家对“城中村”治理的支持，加大地方补助和政策扶持力度，加快经济适用住房建设，实行廉租房补贴政策，加快“城中村”居民生活保障，改善生产生活条件。“城中村”的改造和搬迁，加速了呼和浩特市和城乡一体化进程。通过“城中村”改造，更好地发挥城市功能分区的效应，消除城乡二元化机构的物质基础，使“城中村”居民的居住地进入城市的建成区，使“城中村”居民从生活到人格心理上融

28、入城市居民，从而实现矿区居民区与城市建成区的城乡一体化。“城中村”改造，也加快了呼和浩特市的城市建设速度。利用“城中村”改造的机会，进一步完善了城市总体规划，使规划的城市功能分区更为合理，城市土地利用的集约化程度进一步提高，原来“城中村”的占地可以合理开发和利用，发挥土地资源的效益。市政设施建设加快，“城中村”改造后的城市道路、给水、排水、电力、供气、供热等基础设施将得到进一步完善，人均住房使用面积、人均道路铺装面积、供水普及率、污水集中处理率、集中供热普及率、集中用煤气和天然气普及率、各种垃圾废物无害化处理率、建成区绿化覆盖率、人均公共绿地面积等都将得到提高，而且将有利于呼和浩特市的环境质量

29、的提高，也有利于生态环境的恢复，有力地推进了呼和浩特市城市发展战略的实施。2.2.3“城中村”对经济社会发展的影响呼和浩特市“十一五”时期经济社会发展的战略目标和重点是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以改革开放和科技创新为动力，坚持以人为本的科学发展观，紧紧抓住转型期的机遇，实施“五大战略”，建设“四大基地”和“一个中心”，转变经济增长方式，做大经济总量，促进统筹发展，在自治区率先实现全面小康社会目标，建成生态绿洲型工业城市初步框架，全面提高市民素质，构建和谐文明城市。“城中村”改造主要实施以技术升级和自主创新为支撑的产业多元化战略，做大做强主导产业集群，积极发展非资源型产业，培育

30、接续和替代产业。实施循环经济发展战略，建设资源节约型和环境友好型社会；实施开放带动战略，充分利用国内外市场、资源、资金、技术和人才，优化配置，实现可持续发展；实施科教人才联动战略，实现科教兴市、人才强市；实施城乡一体化战略，实现城乡统筹发展。利用地区工业经济快速发展的优势，加快发展服务业，提升城市化水平，建设区域性人流、物流、商流、资金流和信息流服务中心。“城中村”改造工程涉及面宽广，对具体经济的发展与技术的升级创新都有很大的推动作用。这一项目的实施，将带动呼和浩特市的建筑、建材、运输，以及服务业等相关的二三产业迅猛发展。招商引资的条件也更加完善，为进一步加快呼和浩特市经济社会的发展创造了条件

31、。同时，“城中村”改造后，通过大力调整产业结构，大力开发就业岗位，可为“城中村”广大居民创造更多的就业机会，减少“城中村”的贫困人口，对呼和浩特市经济社会稳定和发展将起到积极的促进作用，推动呼和浩特市经济社会的可持续发展。2.2.4本项目开发建设的可能性2.2.4.1本项目具备一定经济基础（1）呼和浩特市经过建国五十多年来的发展建设，经济实力明显增强，形成了农、工、建、运、商综合生产经营体系；农牧并重，农牧副渔全面发展的农村经济结构；以轻重工业相结合，门类比较齐全的地方工业体系；以市区为中心的公路、铁路、民航相衔接的运输网络；初步形成了市区及各旗县所在地具有一定辐射力和集散力的经济中心与独具地

32、方特色的经济地域的雏形。（2）全市的经济建设重点加强了农牧业、能源、原材料和加工工业，农牧业生产稳定增长，工业化水平显著提高，产业结构逐步合理，一个以工业为主导、以农牧业为基础的国民经济体系基本形成。2000年底，全市有限额以上工业企业168家，其中大中型企业34家，并有内蒙宏峰、富龙热力、草原兴发、宁城老窖、塞飞亚等5家上市公司。呼和浩特市已成为自治区东部的工业和农牧业基地。（3）呼和浩特市是国家和东北地区的重要能源基地之一。一次能源主要以煤为主，目前全市已探明的保有工业储量为21.1亿吨，以褐煤为主要煤种。原煤年产量为1014万吨，占全自治区总产量的21.3。二次能源以火力发电为主，目前全

33、市火电总装机容量达9715万千瓦，1990年发电量39.6亿度，占全自治区的23.4。煤电构成了全市能源消费结构的主体，1990年煤炭消费量为216 8万吨(标准煤)，电力消费量为16.5亿度。可见，全市煤电能源总量是自给自余，且能够大力支持国家建设。2.2.4.2本项目开发建设的社会及经济效益 （1） 随着赛罕区“城中村”改造基础设施开发建设，将给城区带来大量的人流、物流、资金技术流、信息流，最先感受到实惠的是本地块的经营者和居民，随着城市功能和环境的改善，本地块的地价也会突飞猛涨，通过城市土地转让，使项目开发收益用于基础设施建设，完善城市功能，促进城市化发展，使城市综合开发得到迅速发展。

34、（2）在政府力量有限的情况下，开发商的参与在很大程度上分担着改造的成本。因此，“城中村”改造是房地产开发商的一块新奶酪。由于可供开发的土地已经日益稀有，加上银根的紧缩，开发商的日子也开始不好过，而“城中村”改造成为他们获得开发项目，赚取更多利润的机会。另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，也为市场提供了充足稳定的房源需求。 （3）通过对该项目的土地整理，解决一批经济适用住房、廉租房对用地的需求，贯彻落实国务院九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见及中低价位、中小套型普通商品住房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法等文件精神，发挥土地供应调控作用，解决了中低收入家庭住

35、房问题。因此赛罕区“城中村”开发建设将给带来不可估量的社会及经济效益。2.3项目实施的必要性2.3.1“城中村”现状及评价2.3.1.1 用地与功能布局（1）位于“城中村”赛罕区巧报镇双树村新村居民住房布局较散乱，空地多，土地浪费较严重；村庄布局散乱，增大了基础设施建设成本。村庄建设过于分散、宅基地占地面积过大。村庄住宅分布凌乱，占地过大。粗放的用地模式不符合我国节约用地的原则，也使村庄的基础设施建设成本加大，影响了积聚效益的实现。（2）室内环卫设施、宅前道路和消防安全条件差。（3）村内商业点店铺店面凌乱，没形成良好的商业环境和商业气息。（4）无村民活动场地。2.3.1.2 道路交通（1）现有

36、的道路网系统不完善，道路普遍偏窄；村内小巷狭窄弯曲，消防车无法进入。（2）村内道路衔接不通畅。（3）道路附属设施不够齐全，无停车场，车辆在村中乱停乱靠。2.3.1.3 基础设施和环卫设施建设村庄基础设施建设严重不足。由于基础设施投入渠道少，农村生活性、公益性基础设施严重缺乏，道路等级低，供电、通信等设施标准低。近年来，政府致力于推动农村“改水、改厕、改厨”等新生活、致力于推动农业产业化建设，但基础设施的瓶颈制约了农民生活的改善、生产的发展。主要表现在：（1）无雨污水排放沟、管系统。（2）无集中供热设施，取暖基本上是各户各自取暖，不利于环境保护。（3）垃圾乱倒、污水乱排、秸杆乱堆，严重影响环境卫

37、生质量。（4）村民家庭多为简易厕所或室外独立厕所，卫生设施条件差、粪便很难处理。2.3.1.4 景观风貌（1）建筑形式杂乱，乡村特色不突出，“只见新房，不见新村”或“只见新村，不见新貌”。自改革开放以来，绝大部分农民建设了新的住房，住房质量明显改善。但由于缺乏统一规划建设及管理，住宅布局零乱、风格各异、环境脏乱差、缺乏公共空间，呈现出“散”与“拥挤、混乱”的两种情况，村庄面貌、人居环境恶化。住宅单体简陋，新建住宅无序布局、村庄绿化等风貌建设缺乏统一的考虑，村庄的景观形象较差。（2）绿地率低，缺少公共绿地和公共活动空间；（3）河岸不规整，绿化较差。2.3.1.5 三农问题（1）农民：赛罕区巧报镇

38、双树村新村农民目前的教育程度、个人素质和职业技能比较低，这是制约当地持续发展的障碍。人均收入低，同城市居民的收入有一定差距。（2）农业：受到呼和浩特市经济发展的强力辐射，当地农业的发展还摆脱不了传统的农业生产，其发展潜力今后需要深挖。（3）农村：就目前而言，赛罕区巧报镇双树村新村居住比较分散，包括道路交通、市政服务和社会服务设施（医疗、教育等）在内配套服务缺口比较大，而且也是制约当前该村发展的瓶颈。同时，它也是当地村民最急切盼望加以改善的环节。2.3.2呼和浩特市“城中村”建设项目实施的必要性（1）本项目的实施是解决好“三农”问题的需要 党的十六提出了全面建设小康社会的宏伟目标和战略部署，中央

39、农村工作会议强调：“为了实现全面建设小康社会宏伟目标，必须统筹城乡经济社会发展，更多地关注农村，关心农民，支持农业，把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重”。新一届政府也把“加强农业基础地位，促进城乡协调发展，大力改善农业和农村基础设施条件”作为本届政府的重要使命。（2）本项目的实施是加快推进全面建设小康社会进程的需要 实现全面建设小康社会的宏伟目标，最繁重、最艰巨的任务在农村。中央反复强调，没有农民的小康就没有全国人民的小康，没有农村的现代化就没有国家的现代化。特别是少数民族地区、革命老区、边疆地区和贫困地区，交通基础设施滞后仍然是制约社会经济发展的突出矛盾。落实全面建设小康社会

40、的战略部署，必须更加重视和采取有力措施，加快推进农村基础设施建设，把农民增收的路子铺到家门口，把农业和农村经济结构调整的路子修到家门口，把推进城镇化进程的路子通到家门口。所以，加强农村建设的落脚点，就是更好地改善农村生产和生活的基础设施条件，全面推进农村小康建设。（3）本项目的实施是城市发展的需要 加快城市发展，走有中国特色的城市化道路，这是党中央从我国具体国情出发，参照世界范围内各国城市化的发展趋势和普遍规律做出的前瞻性战略抉择。加快城市发展能够有效扩大内需，解决农民消费不足的问题。如果每年有大量的农村人口转为城镇居民，就可相应增加消费需求；同时还可以通过城市建设有效控制人口增长，加快产业结

41、构调整，解决二元经济结构问题。（4）本项目的实施是城市环境建设的需要 在城市建设中要切实做好环境规划，努力把环境基础设施建设搞上去。必须坚持经济建设、城乡建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，从可持续发展的角度，编制好城市环境规划，要注意因地制宜，突出生态环境的特点，考虑到环境保护设施的用地要求。环境规划要同城镇建设发展规划、区域体系规划、建设总体规划、土地利用总体规划、交通规划等相衔接，充分考虑道路、排水、环保等公用设施的建设，环境规划要有具体的工程项目支撑。 基础设施是居民享有城市文明生活的物质保证，包括规划建设道路、电网、饮水、污水处理、液化气站、天然气站、通讯广播网络等等。

42、由于资金短缺和认识不足等原因，一些村镇在道路、绿化和住宅上进行了较大的投入，树立了新村镇的良好形象，却忽略了地下的基础设施管线，为城市的可持续发展留下了后患，是不可取的，应该逐步加以引导杜绝。 目前被城市紧紧包围的“玉景花园商住小区”建设项目“城中村”同城市建成区形成明显的反差：用地规划不完善、配套不到位、功能不齐全，公共基础设施薄弱，房屋建筑陈旧、流动人口居多，居住环境“脏、乱、差”、土地利用率低。直接影响农民的生活质量、影响城市环境和整体面貌，制约着呼和浩特市经济社会的协调发展，制约着市城市整体形象和品位的提升，进行土地整理时机成熟，对“城中村”改造已成为呼和浩特市社会经济发展的必然选择和

43、重要任务。“城中村”改造也是城郊型农村和谐发展的有效途径。2.3.3“城中村”开发建设的必要性我国的城市化已如离弦之箭飞奔向前。然而，在城市迅速扩张和繁荣的今天，我们却再也无法回避这样的问题：如何改造“城中村”？2.3.3.1“城中村”是城市化不彻底的产物在城市化初期，许多城市只是片面地追求人口和面积的机械扩张，而忽视了农村管理体制、所有制制度和土地制度改革等深层次问题。在城乡二元化管理体制下人为地形成了“三个不对称”：（1）土地性质不对称。由于集体土地和国有土地在开发和利用上政策不同，导致“城中村”在相当长的时期里可以较为自由地开发和利用土地，如镇的国土所无需规划就可以直接审批农民建设私宅所

44、需的集体土地使用证。（2）管理体制不对称。“城中村”作为农村建制实行村民自治。因此，“城中村”的管理几乎是游离在城市管理之外。（3）投资体制不对称。“城中村”外的诸如道路、市政、公园、医院、学校、文化等公共设施均由国家投资建设，但“城中村”内几乎全部由村集体自行解决，无法与城市建设协调和同步。这些不对称，导致“城中村”成为城市包围下的孤岛，问题积少成多，积重难返。因此，赛罕区“城中村”开发建设是改善农民居住条件，提高农民生活质量，加大农村基础设施建设投入建设社会主义新农村，打造和谐社会的必然要求。近几年来，市委、市政府确定了全市城镇化发展目标，同时提出了一些行之有效的具体措施，大力推进社会主义

45、新农村建设步伐。随着赛罕区的建设，基础设施城镇化水平还很落后。急需有“城中村”开发建设这样的综合工程项目来拉动城镇化的发展，吸引呼和浩特及其它周边人员来此居住，投资兴业。2.3.3.2赛罕区“城中村”开发建设是社会经济发展的必然要求赛罕区“城中村”改造是中十分首要而迫切的任务，既关系到小康社会的建设，又关系到全市城镇建设的发展。过去低矮破旧的平房与现代化的楼房形成鲜明对比，而且布局零乱，基础设施落后严重影响城市形象。赛罕区“城中村”已成为城市发展的“社会经济塌陷带”，无论就单纯的经济改造成本还是政治成本而言，赛罕区“城中村”的改造应该越早越好。2.3.3.3“城中村”开发建设是城市管理的必然要求从城市管理的角度来看：“城中村”是指城市在快速发展的过程中，那些距新、旧城区较近的、被纳入城市建设用地的村庄。无论从哪个角度，“城中村”改造对城市或对“城中村”都有着积极的意义。对城市，“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源，提升城市形象。拉动城市经济增长，加强城市综合管理。对“城中村”，“城中村”改造不仅能有效改善其环境，而且能使这一特殊社区纳入主流城