奉化房地产及别墅市场分析.doc

1、奉化房地产及别墅市场分析2010-12.31一、全市房地产市场分析1）奉化房地产市场概述房地产开发程度历来与当地的城市化进程、城市经济密切相关。现阶段，奉化房产热点区域主要集中在奉化市区、溪口、江口等社会经济相对较好的区域。其中奉化市区人口密集度相对较高，其以开发普通住宅产品为主； 溪口、西坞山水、人文资源较佳，以开发别墅类低密度住宅产品为主。2）奉化房地产发展以住宅为主，区域需求相对饱和，自建房对别墅市场冲击较大2010年1-12月全市商品房市场成交住宅办公商业其他区域项目名称 套数面积() 套数面积() 套数面积() 套数面积() 奉化 武岭广场 0 0 0 0 7 934.90 0 0

2、奉化 前方路北侧1#、2# 0 0 0 0 0 0 0 0 奉化 龙津尚都二期 5 640.96 0 0 29 1571.45 33 452.65 奉化 阳光茗都2期54幢 84 3515.99 0 0 0 0 0 0 奉化 丽江名庭 5 540.88 0 0 50 4796.90 24 466.77 奉化 阳光茗都55、56、58幢 217 21010.54 0 0 0 0 160 2179.58 奉化 南山路66号和源楼 0 0 0 0 0 0 0 0 奉化 滨海芦庭 302 6432.41 0 0 0 0 0 0 奉化 半山御海一 29 5608.01 0 0 5 413.47 0 0

3、奉化 阳光茗都二期50幢 11 721.70 0 0 0 0 27 665.37 奉化 滨江家苑 235 14808.75 0 0 0 0 0 0 奉化 东郡尚都一期 264 32074.15 0 0 26 3639.57 655 8679.21 奉化 半山御海二 18 2712.15 0 0 0 0 1 180.00 奉化 半山御海三 62 6436.44 0 0 0 0 0 0 奉化 原精达水泵厂地块住宅 96 4536.02 0 0 0 0 0 0 奉化 原奉建公司地块商住用房 57 9354.71 0 0 2 1955.74 0 0 奉化 奉化市东郊开发区岳林东路南侧地块商住楼 381

4、 11827.17 0 0 45 2751.23 83 1648.87 奉化 半山御海四 49 7302.29 0 0 18 1587.01 0 0 奉化 东郡尚都二期 294 36672.64 0 0 13 1505.27 0 0 合计-2109164194.8019519155.5498314272.45在售及可售房源项目名称可售（套数）已售（套数）武岭广场04前方路北侧1#、2#021龙津尚都二期5663阳光茗都2期54幢84120丽江名庭5203阳光茗都55、56、58幢21797滨海芦庭302190半山御海一29139阳光茗都二期50幢1196半山御海二1853滨江家苑235109东

5、郡尚都一期264613半山御海三6263原精达水泵厂地块住宅9670原奉建公司地块商住用房5712奉化市东郊开发区岳林东路南侧地块商住楼381163 窗体底端合计17662616现阶段奉化市区在售15个，且去化率大多在50%以上。以高层、小高层为代表的普通产品成为市场供应主流，别墅供应稀少。市区住宅均价在850010000元/M2，近郊项目在7500元/M2。2010年全年住宅年去化量约16.41万方，其中普通住宅（小高层、高层）约占75%以上，以市区居民消费为主；别墅产品约占8%左右，市场去化缓慢，且市区内自建房现象普遍，对别墅市场冲击较大。3）市中心房价上涨快，高端物业需求较旺盛以市中心房

6、价走势来看，房价年初至年底上涨28%，月均涨幅达到了2.5%，结合奉化整体楼价走势，在区域市场商品住宅处于相对饱和的阶段，市中心房价的不断走高，可以看出区域市场对于高端市场的需求的上涨。在售项目信息项目名称窗体顶端半山御海三窗体底端半山御海二半山御海四半山御海一窗体顶端东郡尚都一期 窗体底端东郡尚都二期滨海芦庭丽江名庭龙津尚都二期滨江家苑阳光茗都55、56、58幢武岭广场前方路北侧1#、2#南山路66号和源楼开盘时间窗体顶端5/13/2010 窗体底端2/11/2010 预计2011年1月1/22/20105/17/201012/31/201012/10/200912/28/2010 8/8/

7、20082/11/2010 6/2/20096/4/2009 9/9/2009交房时间1/17/20111/17/20111/17/20111/17/201110/20/201012/1/20098/30/2010 12/30/20106/10/20099/30/200911/3/2009 总建面积13715.378493.888601.4118310.14166648.553817824035.073356016692374794200541746.371646.24物业类型多层（5层）、联排、双拼（2+1地下室）小高层（10、11）高层（17、18）小高层（10、11）高层（17、18）多

8、层（5层）商住（9、11、15层）2层商业、18层小高层住宅11、16、18层住宅-单元面积多层100-120，联排220，独栋29890-12090-12080-100100-110100-12090-100房价6456.71多层-8441.27联排-9085.91双拼10000-1200010000-120003676.549298.87719.0313289.82二、奉化别墅市场分析1）总体概述奉化别墅市场较小，别墅产品基本分布在旅游区溪口镇，如紫汀花园、梅龄山庄等，依靠旅游区的山水资源发展山水型别墅，以独立别墅为主，兼有双拼与联体。奉化城区内仅有上林华庭一个楼盘布置有49套联体别墅。另

9、有一些小别墅类项目分布在各个乡镇里，档次较低。目前溪口原有所谓的别墅，基本上是农民自建房，品质较差，但价格较为便宜，单价在2000元/左右。别墅面积以“间”来计算，一“间”的规格为3.8m开间10m进深，多以两“间”和两“间”半为主，另外会留有开间8m作为别墅的园林绿化。新建别墅当中，品质差别很大，如天星武岭园别墅，形态基本为农民房的改进，容积较高，也无小区配套。目前溪口最好的别墅区梅龄山庄，有网球场、篮球场、游泳池作为区内配套，也有物业管理和安保系统。别墅区基本以一亩地造一栋别墅，总体品质相对较高，但是由于该别墅区可以买地自建别墅，所以造成了该别墅区整体规划的杂乱，大大减低了该别墅区的档次。

10、拓展房产的盛世桃源位于溪口镇政府后面，整体环境较佳，配套齐全，已销售完。溪口另一个非常知名的别墅楼盘紫汀花园，由宁波中房开发，其通过较强的推广扩大了项目的知名度，并以高档次的定位吸引了宁波其他地区的客户前来购买，在宁波别墅项目开发中应当说是相当成功的一个典范。目前奉化别墅存在的问题有：1、容积率高（如天星武岭园、武岭盛世）；2、性质不纯粹；3、物业管理水平低；4、景观及配套差。客户分析从购买客户分布来看，紫汀花园的客户群主要集中在宁波的江东和海曙区，其中江东区的客户占了23%、海曙占39%、溪口占15%；从面对的客户群来看，主要是以私营企业主为主，占60%，其他的基本为一些企事业单位的一些高收

11、入者；购买别墅用来自住的占了65%的绝对比例。2）别墅消费客户群分析从以上个案看出，当前奉化市场上各别墅类产品销售情况尚可，主要原因是供应量小，且需求大量存在，主力销售面积在200300平方米之间。购买客户主要为以下几类：客源来源以本地及宁波为主来源区域：本地区域约占70%80%；私营业主购买能力较强，消费观念前卫职业特征：私营业主约占5060%；公务员、事业单位人员占1015%；购买客群年龄呈梯次减少分布，中青年客群成为主流年龄构成：3040岁占50%；4050岁占30%；5060岁占10%。3）主要别墅板块分析未来新行政区板块新兴热点板块该区区域位于市区大成路以北、县江以东、三高连接线以西

12、区域，定位为奉化市区新的行政区域，该区域地处市区北接经济开发区，地理交通优势较为明显。目前区域内各项基础设施完善中，其房地产市场发展潜力较大，有望吸引奉化公务员阶层及富裕阶层。溪口板块以山水、人文资源见长，以渡假旅游为代表的第二、第三居所溪口镇位于奉化市西部，距奉化城区约10.44公里，宁波市区38公里，是宁波市唯一一处国家重点风景名胜区，以其独特的人文景观，秀丽的山水风光，渊深的佛教文化蜚声海内外。全镇区域面积379.6平方公里，为浙江省行政区域面积第一大镇，辖54个行政村，4个居委会，总人口8.5万余人，08年完成GDP总值约70.85亿元。溪口主城区位于剡溪以北，沿中兴路两侧分布，该区域

13、房地产项目启动于90年代中期，现已拥有天星武岭园、美岭山庄，武岭盛世、盛世桃源、银凤山庄、紫汀花园等多个高品质别墅区，目前在售项目仅赢江花园、福明花园、武岭盛世等项目，且以尾房销售为主。别墅产品楼盘别墅总建产品规划规划户数主力面积（M2）均价(元/M2)社区配套半山御海4.9万联排、双拼200200-29010000-12000-紫汀花园6.9万双拼、独栋230双拼210230； 单体280、380双拼11000；独栋13000（二手）露天泳池、咖啡厅、健身房、网球场、超市、国际幼儿教育中心等梅龄花园约2万单体6026031710000（二手）游泳池、网球场、会所等天星武岭园约3.8万联排21

14、61581785500（二手）武岭盛世约0.8万联排382006800（二手）盛世桃源约7.9万联排、独栋285180250联排6000、独栋7000（二手）溪口别墅市场形成较早，其凭借着优良的自然景观、浓厚的历史人文及便捷的交通资源，吸引了宁波以早期富裕阶层投资、购房行为。目前，美岭山庄、紫汀花园已成溪口高档别墅的代表，溪口将变成宁波又一个高品质的居住地，并逐渐打造成为宁波的最佳居住区和首选休闲地。4）别墅市场的发展前景近郊别墅、山水别墅“百花齐放”受地区发展因素及城市土地供应结构的影响，近年来别墅土地供应较少，别墅开发主要集中于集合式住宅小区里的别墅院落，而随着半山御海等的开发，别墅市场进

15、入了近郊别墅、山水别墅的发展时代。未来溪口等风景区、市郊山地等的开发将进一步深化近郊别墅、山水别墅的发展。需求将不断释放，市场空间得以深入挖掘近年来别墅市场供应规模小，真正的别墅生活尚未得以体现。与此同时城市经济发展快速，私营经济增长迅猛“藏富于民”，消费能力高，对高端物业的需求大。国际经验表明，在购房需求中约有2%的购房者会考虑选择别墅类物业。以此估算别墅市场空间依然较大，同时近年来区域房地产行业的发展状况看，别墅供应偏少，而随着别墅居住理念的深入挖掘，必将使消费需求将得以释放。三、市场研究总结：根据以上对奉化房地产市场以及区域别墅市场的分析、研究，发现奉化整体房地产市场正在不断地走向成熟，

16、后市可发展空间相当大（主要以满足区域改善性客户及宁波等江浙周边城市的需求），处于一个房地产市场上升的阶段，此时介入市场进行房产项目开发是较为理想的。而奉化别墅市场发展还尚不成熟，缺少高品质的别墅项目（现阶段在售仅为一个项目），产品可提升空间大，市场竞争压力小，有效需求大量存在，因此，在土地条件较好的情况下，开发别墅项目最为理想。附录：个案分析半山御海地址： 奉化市莼湖镇莼桐公路东面装修情况： 毛坯,简装售楼地址： 奉化市莼湖镇莼桐公路东面（原化工厂）产权年限： 70付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款容积率： 1.07均价： 85000-10000元绿化率： 30%物业公司： 亚太物业物业费： 0.5元/月/平方米开发商： 奉化和源房地产开发有限公司建筑类型： 独栋别墅,多层饮用水： 市政物业类别： 普通住宅,别墅建筑面积： 49000平方米占地面积： 59332平方米 户型鉴赏半山御海:户型B-305 3室2厅3卫 三层户型图户型面积: 195平方米地下一层 地上一层 地上二层Thank you！