房地产开发技术经济评价与测算研究.ppt

1、房地产开发房地产开发 经济评价专题研究经济评价专题研究前期数据整理前期数据整理财务评价财务评价敏感性分析敏感性分析临界点分析临界点分析不确定综合分析不确定综合分析测算思路测算思路 清偿能力清偿能力 资金平衡能力资金平衡能力财务负债能力财务负债能力盈利能力盈利能力项目风险分析项目风险分析前期数据整理前期数据整理u土地费用土地费用：主要指土地出让权和征地拆迁所发生的一系列补偿安置和管理费用。u前期费：指勘设、监水文、地质用及“七通一平”费用。u基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设

2、施干线、干管、干道的接口费用。切记，此基础设施建设费（小市政）与房地产基本地价中的基础设施建设费（大市政）不是同一个概念，此费用按实估算。u建筑安装费建筑安装费：包括建筑工程费、设备采购费及安装工程费用，此费用可用单位面积估算法或其它方法。u公共配套设施建设费：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公共设施）的建设费用，包括居委员会幼儿园、派出所、托儿所、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。u开发间接费：指开发现场组织管理所发生的各项费用。u管理费：指房地产企业的管理部门组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。u财务费用：指企业为筹集资金而发生的

3、各项费用，主要有资金利息、金融机构手续费、代理费等。u销售费用u各种税费u其他费用u不可预见费投资与成本费用估算投资与成本费用估算开发建设投资包括开发建设投资包括:案例指标案例指标项目项目面积()计算标准(万元)合计(万元)1.1.土地估算土地估算3515052502.2.前期工程费用前期工程费用230000.0225063.3.基础设施建设费基础设施建设费 3.1 3.1供水供水,电电,气气,排污工程排污工程230000.012276 3.2 3.2小区绿化小区绿化,道路工程道路工程69000.032074.4.建筑安装工程费建筑安装工程费670000.167005.5.公共配套设施费公共配

4、套设施费(游泳池游泳池)1506.6.管理费用管理费用(=(=总销售额总销售额*2%)2%)0.02431.25287.7.财务费用财务费用(=(=贷款额贷款额*8%)8%)706.81246568.8.营业费用营业费用(=(=总销售额总销售额*3%)3%)646.87929.9.不可预见费不可预见费500合计合计15373.94447平均成本平均成本0.229461858主要列项参照上页，右边各列项根据个项目的不同会有所不同，这里只是作为样本u应制定切实可行的租售计划（包括出售、出租、自营），出具相应的销售计划表。u租售计划内容：拟租售房地产类型、时间和相应数量、租售价格、租售收入及收款方式

5、。u项目收入主要包括：销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。收入估算和资金筹措收入估算和资金筹措开发项目收入估算开发项目收入估算:资金筹措资金筹措:u房地产资金筹措来源主要包括三个方面：资本金（即自有资金）、预租售收入及借贷资金。u在进行经济评估时，应按期编制四个表格：销售收入、经营租金（即二税一费）及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。u在经济评估时，应出具税费率表收入估算收入估算项目项目建筑面积建筑面积()单价单价(元元/)总价总价(万元万元)住宅住宅小区商业小区商业车库车库合计合计项

6、目项目20082008年第年第4 4季度季度20092009年第年第1 1季度季度销售比例销售比例10%10%20%20%销售面积销售面积销售额销售额销售进度估算表销售进度估算表:销售收入估算表销售收入估算表:u按照实际操作的项目估算收入,除了销售收入,还有租赁收入,经营收入等等u按照项目的定价指标可以估算出收入,销售租赁经营收入等进度估算是为了考虑时间成本结合每年的投资追加,安排资金计划。资金筹措资金筹措理清楚项目的投资资金需求,和资金回收的大概进度以后,可以对融资安排做出计划序号序号项目季度项目季度合计合计0808年年4 4季度季度0909年年1 1季度季度0909年年2 2季度季度090

7、9年年3 3季度季度1 1总投资总投资1 1总投资总投资(不含税不含税)1.11.1土地估算土地估算1.21.2前期工程费用前期工程费用1.31.3基础设施建设费基础设施建设费1.10 1.10 销售税金及附加销售税金及附加1.111.11所得税所得税2 2资金筹措资金筹措2.12.1自有资金自有资金2.22.2借入资金借入资金2.32.3销售收益销售收益总销售收入总销售收入可用于还款的销售收入可用于还款的销售收入投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表:资金需求资金筹措将是需要外界筹集的资金，包括银行贷款，基金融资等等银行借款还本付息表银行借款还本付息表u在国内，开发商的主要融资方式是商业银

8、行贷款，就这种方式我们需要考虑资金的时间价值，整理还本付息表，评价开发商的偿债能力。u一般情况下只有在建设期后，以产品产生的收入支付银行款项，因此合理计划资金投入，开始先使用自由资金，后使用借入资金可以节省利息，节约资金成本。序号序号项目项目 时间时间合计合计20082008年年20092009年年1 1借款借款1.11.1年初借款本期累计年初借款本期累计1.21.2本年借款本年借款1.31.3本年应计利息本年应计利息1.41.4本年偿还本金本年偿还本金2 2还款资金来源还款资金来源2.12.1销售收入销售收入还本付息表还本付息表:每年的借款额由先前的资金筹措计划表结合得出，由投资需求和自有资

9、金，销售收入的差可以得到当年的需要借入的资金前期数据整理前期数据整理财务评价财务评价敏感性分析敏感性分析临界点分析临界点分析不确定综合分析不确定综合分析测算思路测算思路 清偿能力清偿能力 资金平衡能力资金平衡能力财务负债能力财务负债能力盈利能力盈利能力财务评价财务评价项目风险分析项目风险分析财务评价的第一步财务评价的第一步:编制财务报表编制财务报表u基本财务报表包括基本财务报表包括：现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表、主要经济指标表u现金流量表现金流量表 此表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进而对房地产项目财务盈利能力进行分析。u资金

10、来源与运用表资金来源与运用表 此表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况,用以选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划.u损益表损益表 此表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额,所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率,资本金利率等评价指标.损益表损益表序号序号项目项目合计开发经营期1231 1项目销售收入项目销售收入1.11.1住宅住宅1.21.2商业用房商业用房1.31.3车库车库2 2销售税金及附加销售税金及附加3 3总成本总成本4 4利润总额利润总额5 5所得税（）所得税（）6 6税后利润税后利润来源于销售收入估算表来源于销售收入估算表对应每年的收入按照对应每

11、年的收入按照5.5%(营业税营业税,城建税城建税,教育税附加教育税附加)计提计提由投资与成本由投资与成本估算估算表得来表得来,资金筹划表有对每年的分摊资金筹划表有对每年的分摊实际征收时按照当地政策会有改变=1-2-3=4*33%=4-5房地产企业需要缴纳的税目和税率房地产企业需要缴纳的税目和税率u营业税按营业收入5%缴纳；城建税按缴纳的营业税7%缴纳；教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）

12、；建安合同按承包金额的万分之三贴花；购房合同按购销金额的万分之五贴花；城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆）；企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%）；发放工资代扣代缴个人所得税 u实际征收以当地政府管理部分沟通决定几个容易混淆的概念几个容易混淆的概念u开发成本与经营成本开发成本与经营成本 开发成本：开发成本：开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为

13、目的的固定资产及其它资产，而开发产吕成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。经营成本：经营成本：指房地产产品出其售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。PS:u几种税费几种税费 营业税征收的基数是销售收入;土地或建成商品经营时产生土地增值税,营业税是作为增值税的抵扣项目;计算当年所得税时；增值税、营业税作为所得税的地扣项目；现金流量表现金流量表u前几年作为开发期,累计现金流量是负值,当进入经营期以后,累计净现金流量出现正值的当年收回投资.序号项目年份合计1

14、23451 1现金流入现金流入1.1销售收入小计2 2现金流出现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发总投资2.4经营税费2.6土地增值税2.7所得税3 3净现金流量净现金流量4 4累计现金流量累计现金流量是计算是计算NPVNPV、IRR,IRR,回收期，进行财务评价的前提依据回收期，进行财务评价的前提依据盈利能力分析盈利能力分析u用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。uFNPV计算公式1.财务净现值（财务净现值（FNPV）动态分析动态分析(values各年的净现金流量,rate贴现率，一般取行业基准

15、报酬率；i年份。这种表示符号采用了EXCEL的符号，计算操作可以采用EXCEL)u当计算出的FNPV0时，项目可行，原则上FNPV越大说明项目的利润越大，经济可行性越大；uFNPV0，说明项目的运行后亏损，将无法收回投资，项目不可行。例：初期投资发生在第一年年初，初投资额￥200,000.00，第一年收益￥20,000.00；第二年收益￥40,000.00；第三年收益￥50,000.00；第四年收益￥80,000.00；第五年收益￥120,000.00；年贴现率 8.00%FNPV=-200000+20000/(1+8%)+40000/(1+8%)2+50000/（1+8%）3+80000/（

16、1+8%）4+120000/（1+8%）5 =30533.38使用使用EXCEL工工具计算更加简便具计算更加简便准确准确案例案例2.财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）动态分析动态分析 u通常定义：指项目在投资期内财务净现值（FNPV）等于零时的贴现率。u内部收益率（FIRR）一般用线性内插法求解，计算过程是一个一元N次方程，计算过程很复杂，可以使用 EXCEL工具计算较简便。u假设有2个非常接近的贴现率i1和i2，一般来说i1i23%,并且满足下列不等式：FNPV（i1）0，FNPV(i2)0，i2i1则FIRRi1（NPV(i1)/（NPV（i1）-NPV（i20）)(i2-i1)(

17、i2-i1)盈利能力分析盈利能力分析随着所取贴现率值的增大，净现值逐渐减小，因此项目的内部收益率越大，按照行业基准贴现率所计算出的财务净现值就会越大；因此，FIRR行业基准收益率，项目可行。案例案例例：初期投资发生在第一年年初，初投资额￥200,000.00，第一年收益￥20,000.00；第二年收益￥40,000.00；第三年收益￥50,000.00；第四年收益￥80,000.00；第五年收益￥120,000.00；年贴现率 8.00%FIRR=12.5%+NPA（12.5%）/NPA（12.5%）-NPA（12.6%）*（12.6%-12.5%）GUESS取一个取一个猜测的贴现率，猜测的贴

18、现率，通常不用填通常不用填评价辅助指标评价辅助指标-回收期回收期u静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明。u计算公式静态投资回收期可根据现金流量表计算，其具体计算又分以下两种情况：1）项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：P t=K/A(K-起初投资,A-年净收益)2）项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。其计算公式为：P t 累计

19、净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量u评价准则将计算出的静态投资回收期（P t）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较：l）若P t Pc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受；2）若P t Pc，则方案是不可行的。3.1静态回收期（静态回收期（Pt）静态分析静态分析 3.2动态回收期（动态回收期（Pt）动态分析动态分析 u动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。u计算公式。动态投资回收期

20、的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值u评价准则1）Pt Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；2）Pt Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。PS.PS.按静态分析计算的投资回收期较短，决策者可能认为经济效果尚可以接受。按静态分析计算的投资回收期较短，决策者可能认为经济效果尚可以接受。但若考虑时间因素，用折现法计算出的动态投资回收期，要比用传统方法计算但若考虑时间因素，用折现法计算出的动态投资回收期，要比用传统方法计算

21、出的静态投资回收期长些，该方案未必能被接受。出的静态投资回收期长些，该方案未必能被接受。资金周转速度越快资金周转速度越快,投资回收期越短投资回收期越短,风险越小风险越小.案例案例例：初期投资发生在第一年年初，初投资额￥200,000.00，第一年收益￥20,000.00；第二年收益￥40,000.00；第三年收益￥50,000.00；第四年收益￥80,000.00；第五年收益￥120,000.00；年贴现率 8.00%年份123456净现金流量-20000020000400005000080000120000累计净现金流量-200000-180000-140000-90000-10000110

22、000净现金现值-20000018518.5234293.5528139691.6158802.3981669.98累计净现金现值-200000-181481-147187.9287-107496-48693.932976.06静态回收期5+10000/110000=5.0909动态回收期5+48693/32976.06=6.4766项目投资回收期在一定程度上显示了资本的周转速度。显然，资本周转速度愈快，回收期愈短，风险愈小，盈利愈多。这对于那些技术上更新迅速的项目或资金相当短缺的项目或未来的情况很难预测而投资者又特别关心资金补偿的项目进行分析是特别有用的。不足的是,投资回收期没有全面地考虑投

23、资方案整个计算期内的现金流量，即：忽略在以后发生投资回收期的所有好处,对总收入不做考虑。只考虑回收之前的效果，不能反映投资回收之后的情况，即无法准确衡量方案在整个计算期内的经济效果。由于这些局限，投资回收期作为方案选择和项目排队的评价准则是不可靠的，它只能作为辅助评价指标。u定义：正常年平均利润总额总投资100%4.投资利润率（投资利润率（R）静态分析静态分析 5.资本金利润率资本金利润率静态分析静态分析u定义：正常年平均利润总额资本金100%以上两个指标的意义：当投资利润率高于市场利润率时，可认为该项目是合适的。其他分析其他分析 u1.1.清偿能力分析清偿能力分析此分析主要考察项目开发经营期

24、内的财务状态及偿债能力,主要针对借款利息及借款偿还期相关问题.此分析出具长期借款还本付息估算表。u2.2.资金平衡分析资金平衡分析此分析主要考察项目开发经营期间的资金不衡状况,作为房地产项目开发经营的必要条件,各期累计盈余资金不应出现负值(即资金缺口),否则应考虑短期贷款等措施.此分析出具资金来源与运用表。u3.3.资产负债分析资产负债分析负债分析主要考虑项目开发经营期的资产与负债情况,各期资产应等于负债和所有者权益之和,如果不符合,则须检查其它基本报表。此分析出具资产负债表。（一般财务评价不需要列此表）前期数据整理前期数据整理财务评价财务评价项目风险分析项目风险分析敏感性分析敏感性分析临界点

25、分析临界点分析不确定综合分析不确定综合分析测算思路测算思路 清偿能力清偿能力 资金平衡能力资金平衡能力财务负债能力财务负债能力盈利能力盈利能力项目风险分析项目风险分析敏感性分析敏感性分析u敏感性分析是通过预计房地产项目不确定因素发生的变化,分析对项目经济效益产生的影响,通过计算这些因素的影响程度,判断房地产项目经济效益对各个因素的敏感性,并从中找出对于房地产项目经济效益影响最大的因素。u敏感性分析主要包括以下几个步骤:项目项目变化率投资利润率IRRNPV（万元)动态投资回收期（年）平均售价变化平均售价变化10%35.90%37%3192.591.701 5%31.80%33%2672.511.

26、712-5%23.10%24%1632.361.737-10%18.45%19%1112.281.770 总成本变化总成本变化5%23.42%24%1704.281.736 3%26.30%27%2017.991.728-3%28.79%30%2286.881.720-5%29.63%31%2376.511.717 1.确定用于敏感性分析的经济评价指标,通常采用内部收益率,必要时可采用其它经济指标.2.确定不确定因素可能的变动范围.3.计算不确定因素变动时,评价指标的相应变动值,良研究某一不确定因素时,假定其它因素不变.4.通过敏感性分析时,可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的

27、评价指标相对变动幅度,也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较.在实际项目的评价分析中收入和成本是项目不确定性较大的两个重要因素，因此，也成为我们主要的分析指标临界点分析临界点分析u定义:此分析是测算一个或者多个不确定性因素变化时,房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值,并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度.不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法.u一般可进行临界点分析的因素有:1.最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率；2.最高土地取得价格；3.最高工程费用敏感因素敏感因素基本方案结果 临界点计算 内部收益率（内部收益率（%）23.8 期望值20 开发

28、投资额（万元）开发投资额（万元）13056 最高值13659 售房价格（元售房价格（元/平米平米)3511 最低值3350土地费用（万元）土地费用（万元）3750 最高值1374租房价格（元租房价格（元/年年 平米平米)1252 最高值1775售房面积（平米售房面积（平米)47581 最低值42748案例案例临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下,投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资方期望的内部收益率为20%。在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万无；平均售房价格的临界点为每平方米3350元；土地费用临界点为1775万元，增加523万无；售记面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。THE ENDTHE ENDTHANK YOU THANK YOU