1、 1PART 市场分析p 城市宏观经济运行环境分析p 长沙整体房地产市场分析p 楼市宏观政策调控回顾及分析p 板块竞争分析p 区域竞品项目分析p 客户研判城市宏观经济运行环境分析p受调控影响，11年底12年初长沙GDP增长有一定下跌，但自12年第二季度开始，GDP增长幅度稳定在10%以上的水平，全年经济发展势头良好。宏观背景分析/城市发展研究宏观经济GDP长沙经济的稳定、快速增长构筑了房地产发展的平台。宏观经济增长与房地产发展关系高速发展萎缩停滞稳定发展长沙市沙市 GDP 增增长速度走速度走势图资料来源：料来源：长沙沙统计局局地区生产总值初步核算，长沙市全年实现GDP6399.91亿元，比上年
2、增长13.0%。在GDP中，第一产业实现增加值272.31亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3592.52亿元，增长14.5%，其中工业实现增加值3051.94亿元，增长15.7%；第三产业实现增加值2535.08亿元，增长12.0%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.2、8.0、4.8个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、61.5%、37.3%。2011年-2012年三季度长沙市季度GDP走势2005-2012年长沙市社会消费品零售总额城市城市 长沙长沙武汉武汉郑州郑州合肥合肥南昌南昌太原太原GDPGDP总量总量(亿员）亿员）4584.624584.625
3、598.875598.87405040503197.63197.62100.182100.181610.141610.142012年前三季度中部六省GDP从经济总量来看，长沙市前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍。20011年全年，GDP季度增速保持在14%以上的高位水平，2012年来三季度增速放缓，平均增速为2012年1-10月，全市实现社会消费品零售总额2013.18亿元，同比增长15.5%社会消费品零售总额增速为8年来最低良好的经济发展势头为长沙市房地产行业发展提供坚实基础宏观背景分析/城市发展研究宏观经济长沙市城镇居民人均消费性支出长沙市城镇人均可支配收近几年来，全
4、市城镇居民人均可支配收入持续稳步增长，2007年涨幅最大，达到16.01%。前三年年均增幅有微弱扩大的趋势，2012年前三季度增幅达到近年来新高。2012年前10月，城镇人均可支配收入达到25036元，同比增长16.6%，高于十年来的增长水平。近九年来，城镇居民人均消费性支出维持在6%-10%的增长水平(除2006、2007、2009年以外)。2012年1-11月，城镇人均消费性支出162243元，同比增长9.3%，与2011年同期相比，涨幅缩小。涨幅略低于10年平均水平9.5%的增幅。城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展
5、提供有力支撑宏观背景分析/城市发展研究宏观经济长沙：制造之都，创意之城。长沙城市综合竞争力挺进10强，成为中西部地区唯一代表；全球500个城市同台竞技，获评城市竞争力提升速度最快城市之一，位居第四，成为中部唯一入选城市创造：工业总产值年均增长33%。创新：专利拥有量超全国平均数3倍。转型：“产城融合新城崛起，家园更幸福。2020年长沙：1个市级商圈+33个区域性商圈。区域性商业中心：已形成12个，本次规划21个，其中15个近期规划，6个远期规划。重点建设和引导3个城市商业副中心：星沙新城商业副中心、武广商业副中心和梅溪湖商业副中心。湖南共签订战略合作协议项目13个、投资合作项目348个。境外投
6、资合作项目133个，总投资130.6亿美元，引进资金124.3亿美元。省外境内投资合作项目215个，总投资1670.4亿元，引进境内资金1619.6亿元。长沙市在综合竞争力、招商引资、市内商业网点布局三方面综合提升其未来发展潜力。第七届中博会中国城市竞争力：长沙第十长沙城市商业网点布局宏观背景分析/城市发展研究宏观经济p经济发展势头好GDP保持高速增长，2012年1-12月GDP增长率保持在10%左右；前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍，一直保持较好的经济增长；p消费能力强城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房
7、地产发展提供有力支撑p发展潜力长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争力前十的城市，经济发展势头强劲长沙城市经济快速发展，房地产发展有很好的市场环境与市场机遇宏观背景分析/城市发展研究宏观经济小结长沙整体房地产市场分析房地房地产投投资额连续增增长，投入持，投入持续增加，开增加，开发商商对长沙房地沙房地产市市场信心十足。信心十足。整体房地产市场分析房地产投资额长沙市历年房地产投资额走势图 p12年全年，房地产投资呈稳步上升趋势，开发商对、对长沙房地产市场信心十足p13年年1、2月份房地月份房地产投投资总额占占长沙固定投沙固定投资总额的的39.2%，仍，仍处于于较热阶段段2013 年年 1-
8、2 月，房地月，房地产开开发投投资 121.82 亿元，增元，增长 19.7%；商品房；商品房销售面售面积增增长79.0%；住宅；住宅销售售额增增长 115.6%。长沙固定沙固定资产投投资累累计增增长走走势图2 月止完成固定月止完成固定资产投投资 310.64 亿元，同比增元，同比增长 30.4%，增幅同比提升，增幅同比提升 22.9 个百分点。个百分点。城城镇固定固定资产投投资 295.89 亿元，增元，增长 29.0%。资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统2012年房地产市场开始回暖，受新政影响，13年一季度政府谨慎推地，但12年前期供应量较小，开发商拿地热情
9、不减p从供应来看，受全年供货节奏影响，整体供应量较小，同时房地产调控政策出台，地方政策不明朗，政府谨慎推地；p从成交来看，2013年3月，成交土地2宗，成交面积12.37万方，环比上涨52.34%，本月无土地流拍整体房地产市场分析土地市场2011年3月-2013年3月内五区土地成交走势图 2011年3月-2013年3月内五区土地供应走势图 从近三年土地市场成交来看，2010年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一年，土地流拍率为17.6%；2011年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为17.1%，成交量为三年最低；2012年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率最低仅为14.7%。长沙内五
10、区经营性土地流拍率资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统2012年全年内五区土地供应及成交示意图整体房地产市场分析土地市场2012年年长沙市内五区土地成交情况沙市内五区土地成交情况2012年内五区各区：芙蓉区供应1幅地块，流拍率0%；开福区供应10幅地块，流拍率50%；天心区供应2幅地块，流拍率0%；雨花区供应19幅地块，流拍率26%；岳麓区供应32幅地块，流拍率为6%。岳麓区主推优质地，成交独占鳌头，未来将奉献660万，占到今年土地成交近7成资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统整体房地产市场分析住宅市场市场关键词：供求两旺，2013年
11、第一季度供应量及成交量均跌中有涨资料来源：料来源：CRIC 中国房地中国房地产决策咨决策咨询系系统长沙近一年来市商品住宅供求走沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区）（六区）整个一季度市场受春节长假影响，虽然成交量环比下跌 20%左右，但是同比出现近一倍的增幅。可见今年年初市场相比去年同期已大不相同，可谓是“判若两重天”成交：大面积段逐年递减，70-130平米面积段逐年递增上升趋势明显。整体房地产市场分析住宅市场2013年3月长沙各区商品房、住宅供应量截止到3月份，各区住宅新增供应均呈现大幅增长，岳麓区增长24.98万方，以27.55万方新增供应居首位，芙蓉区住宅、非住宅供应均居六区末尾。整体房
12、地产市场分析住宅市场3月，内六区新增供应大幅上涨天心区新建商品住宅供应9.47万方，占供应总量的8.8%，环比增长9.47万方；开福区新建商品住宅供应量22.18万方，占供应总量的18.45%，环比增加19.78万方；雨花区本月新建新增商品住宅26.39万方，占供应总量的24.62%，环比增加23.2万方；岳麓区新建商品住宅27.55万方，环比分别增加24.98万方。芙蓉区新建商品住宅0.5万方，住宅增长0.5万方。望城区新建商品住宅21.12万方，住宅增长19.89万方。政策风险悬头，促成交火热。岳麓区成交居六区之首，雨花区紧随其后。整体房地产市场分析住宅市场2013年3月长沙内六匙商品住宅
13、、非住宅成交量 天心区新建商品住宅成交10.23万方，环比增加4.66万方；非住宅成交量为4.91万方，环比增加3.39万方开福区新建商品住宅成交量16.33万方，环比增长7.14万方；非住宅成交1.4万方，环比下跌17.98%，为唯一个下跌区域。雨花区本月新建商品住宅、非住宅分别成交30.22万方和2.68万方，环比分别上涨106.86%和156.57%，成交量居第二。芙蓉区新建商品住宅和非住宅成交量分别为7.7万方和1.11万方，环比分别上涨4.89万方和0.63万方，成交量居末位。岳麓区新建商品住宅成交32.89万方，环比增长16.18万方；非住宅成交量为3.93万方，环比上涨2.02万
14、方。成交量居亍六匙之首。望城区新建商品住宅和非住宅成交量为15.86万方和2.74万方，环比分别上涨72.88%和72.94%价格价格12年年中开始，商品房成交价格年年中开始，商品房成交价格稳中有升，未来仍有一定上升空中有升，未来仍有一定上升空间整体房地产市场分析住宅市场11年1月-13年2月各区新建商品房住宅月成交均价(卑位：元/平米)11年1月-13年2月新建商品房住宅月成交均价(卑位：元/平米)p2013年3月，长沙市内六区住宅价格为6527元/平米，与2012年同期相比上涨13.48%；环比上涨1.06%，均价为17月来新高，市场稳步向上，量价齐涨；p2013年3月，芙蓉区、天心区、开
15、福区均价超过7000元/平米，雨花区、芙蓉区均超过6800元/平米，以望城区和岳麓区环比涨幅最大 开福区住宅均价7144元/平米，环比下跌5.64%。均价退居第二。天心区均价7230元/平米，环比上涨1.97%，均价跃居第一。芙蓉区均价6940元/平米，环比下跌5.47%，均价居第三位。岳麓区住宅均价6409元/平米，仅高亍望城区，环比上涨5.13%。望城区住宅均价4778元/平米，环比上涨7.76%，涨幅居首位，为半年来最高水平。雨花区均价6887元/平米，环比下跌0.25%。p房地产投资额连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足；p土地市场2012年全年土地供需均处于低位，年
16、底发力，13年初受新政影响，政府谨慎推地，但开发商拿地热情不减p供应量2012年二季度开始，商品房供应量开始小幅度稳定上升，受政策影响13年一季度有一定下跌；p成交量从数据来看，基本呈供求两旺状态，特别以12年年底开始，商品房市场明显供不应求，同比增幅明显，需求未来预期会大幅上涨；p价格2012年上半年商品房价格呈涨跌交替状态，下本年开始呈明显上升趋势，预期未来仍有较大增长空间。宏观背景分析/房地产市场整体市场小结市场供需有一定好转，价格成长性好，开发商信心十足，；岳麓区、雨花区是市场热点，同时后市供应大必将导致竞争加剧。楼市宏观政策调控及展望2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市
17、调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。调控政策：2013年以一次楼市调控表态，“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度1、缴存满12个月方可申请贷款2、首套房120平米以上二套房贷不予发放3、普通房提取公积金时限缩短为1年4、贷款期限不再延长银行政
18、策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加央行20132013年3 3月1414日发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.31.3倍。后市展望：后市展望：p调控政策：“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹，政府对楼市调控的决心坚决不容置疑。p贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度，进一步抑制投资性需求及部分改善性需求；p银行政策：银行政策进一步加紧，二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加板块竞争分析根据大根据大长
19、长沙沙“东东拓、西拓、西进进、南融、北上、南融、北上”的的发发展展趋势趋势和各区域房地和各区域房地产发产发展的特征，展的特征，长长沙沙房地房地产产市市场场逐逐渐渐形成了以市中心板形成了以市中心板块为块为核心的十三大地核心的十三大地产产板板块块格局。格局。竞争分析/板块竞争板块格局长沙房地产板块划分1市中心板块2金星北板块3市府板块4麓谷板块5梅溪湖版块6洋湖院板块7北城板块8东城板块9尚东板块10武广新城板块11南城省府板块12暮云板块13滨江新城板块北城板块洋湖院片区市府板块尚东板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块09年，武广新城板块因武广
20、高铁带动而形成；2011年，长沙房地产市场因先导区开发进程将新增两个板块滨江新城板块与梅溪湖板块2012麓南板块成功转型为洋湖院板块，片区热度逐渐上升2013滨江新城板块、梅溪湖板块、洋湖院板块将呈大河西三足鼎立状态梅溪湖版块竞争分析/板块竞争板块特征长沙房地产板块划分区域/交通商业资源及配套价值点1市中心板块城市中心最好的城市中心商业资源及配套城市中心地段、成熟配套、一面临江2金星北板块城市近郊、交通通达性较好，片区自身商业尚未启动，低档次农家乐餐饮娱乐业为主，配套欠缺生态宜居+性价比3市府板块长沙政务中心，片区内交通路网基本成型，但过江瓶颈的解决还需要2-3年时间溁湾镇传统老商圈+金星路、
21、桐梓坡路沿线逐渐成型的商业：商超+酒店+娱乐、餐饮，周边医院、学校配套资源足。邻近市中心、政务中心+日益完善的配套、过江通道、地铁等带来的升值前景4麓谷板块麓谷工业园区，区域内外交通路网成型，交通便捷度较好区域商业配套目前较为缺乏，主要依赖汽车西站商圈工业园产业人群5 5梅溪湖版块梅溪湖版块以以30003000亩梅溪湖为核心，于岳麓山亩梅溪湖为核心，于岳麓山以西，比邻桃花岭公园，区域为全新以西，比邻桃花岭公园，区域为全新片区，景观资源及未来发展潜质优秀片区，景观资源及未来发展潜质优秀景观资源杰出，现有交通、商业均在完善中，规景观资源杰出，现有交通、商业均在完善中，规划为长沙新城市中心，集高端住
22、宅、商务、旅游、划为长沙新城市中心，集高端住宅、商务、旅游、研发、金融办公等为一体。研发、金融办公等为一体。生态景观资源、未来城市新中心、片区生态景观资源、未来城市新中心、片区发展潜质巨大。发展潜质巨大。6洋湖板块包括大学城及韩浦，位于岳麓山以南，交通通达性较好，景观资源、教育人文资源突出，商业资源较为缺乏，大学城主要以低档小商品零售业态为主生态景观资源7北城板块传统工业区，长期以来片区发展落后于南边，区域面积较大，生态景观资源较好，交通配套基本完备区域内商业主要在伍家岭-四方坪一带，伍家岭以北区域商业配套较为缺乏。邻近市中心、景观资源+片区升值前景8东城板块长沙东面，距中心城区有一定距离，交
23、通已完善，发展起步较晚专业市场聚集的区域，生活配套基本完全，升值前景、马王堆市场群支撑、9尚东板块市中心以东区域，交通便捷度高商业配套齐全，临近时中心、地段、成熟的配套资源10武广新城板块长沙东南区域，路网已通，区域起步晚，目前为发展热点商业缺乏，配套较少武广高铁带来的升值前景11南城省府板块起步较早的区域，目前交通路网全线拉通，地铁与城际轻轨在修红星商圈、及奥特莱斯、商超等，邻近市中心、融城核心、省政府南移、景观资源好，部分区域临湘江12暮云板块远郊区域，路网尚未完全成形环保工业园产业环保工业园产业、景观资源13滨江新城板块政府刚启动开发区域，邻近市中心，过江通道及片区内道路正在施工目前商业
24、配套主要在观沙岭、桐梓坡、德润园等社区商业为主滨江景观资源及重点发展片区，升值前景好主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块主要竞争板块竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑C 滨江新城板块分析p板板块块范范围围：l北至天马山，南至绕城高速，东至潇洒中路，西至含浦。p板板块块商商业业：l板块内商业起步晚，基本上以社区配套型商业为主体，缺乏大型集中式商业。p交通情况：交通情况：l交通路网密集，通达性好，但初
25、入区域有高速公路出入口，车流量大，交通压力大；l规划有地铁3号线与长常城际轨道，p景景观资观资源：源：l板块内突出的景观资源有岳麓山岳麓山、洋湖垸湿地公园p房地房地产产开开发发特征：特征：l新兴区域，房地产开发处于快速发展阶段，并因稀缺的景观的资源与完善的交通路网吸引众多品牌开发商入驻。竞争分析/板块竞争洋湖板块 城市宜居功能定位 绝版山水人文资源 高端物业聚集地北城板块市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块洋湖片区A A 洋湖板块分析洋湖板块分析洋湖板块开发特征在售普通住宅项目一览n 中大中大规规模开模开发发,总
26、总建面建面积积30万以上占到万以上占到60%；n 众多大牌开众多大牌开发发入入驻驻，区域开，区域开发发呈品牌化呈品牌化发发展；展；n 中低容中低容积积率，率，绝绝大部分物大部分物业业容容积积率在率在2.0-3.0之之间间；n 高端物高端物业业比比较较集中，集中，为为岳麓区岳麓区别别墅、洋房等高端墅、洋房等高端产产品集中区域。品集中区域。项目名称项目名称产品类型产品类型主力户型主力户型建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率均价均价阳光一百后海小高层、高层137-16412000001.557600中海国际社区高层98-145（精装）13000003.676000瑞盛云栖谷小高层、高层9
27、1-1313212272.585500中建.麓山和苑小高层、高层80-1364800002.65400麓山里多层63-242462861.814680利海米兰春天别墅、洋房、小高、高层91-2008000002.416200江山帝景多层、小高层91-124（精装）15100002.256400星语林汀湘十里别墅83-1283500000.654500枫华府第高层73-1064500001.54600迪亚溪谷别墅350-4001500000.645680九龙领仕汇2期高层32-1491300001.784800华润橡树湾高层78-1231683293.155100项目名称置业目的客户置业构成客户
28、区域来源核心关注因素中建麓山和苑自住私营业主、公务员、教师、白领阶层长沙岳麓区客户占60%、其他区域占20%，以雨花区、芙蓉区居多、省内地级市占10%园林+品质+品牌阳光一百后海自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位高管等长沙岳麓区客户占了近40%，其他区域客群占25%，省内地级市占20%，外省湘籍人士及投资占15%社区配套+人文景观资源+品牌瑞盛云栖谷自住原住民、个体户、企事业单位职员、教师项目周边客群占60%、其余区域占20%，省内地州市客户20%左右性价比+配套湘江700自住兼投资个体户、企事业单位职员、教师、医生、公务员、投资客岳麓区占45%、周边区域占35%，省内地级市占1
29、5%，外省投资客群占5%江景资源云顶翠峰自住原住民、私营业主、回长置业群体、企业职员岳麓区客群占55%，周边区域占20%，省内地级市客群占25%性价比+产品园林迪亚溪谷自住公务员、教师、医生、企业高管、返湘外省客群长沙本土客群占55%、省内地级市占30%，外省回乡置业客群占15%景观资源+园林n 区域项目档次中高端，适宜居住，客户层级面越广；n 除教师、主管、私营业主、城市白领等客群为区域置业主体外，省内地级市客群及返湘客群成为区域客群构成新的增长点；n客户核心驱动因素为宜居配套环境、品牌开发商、人文景观资源。洋湖板块客户特征麓南板块典型项目客户分析麓南板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类
30、似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑B B 市府板块分析市府板块分析北城板块麓南片区市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块竞争分析/板块竞争市府板块城市宜居功能定位以景观、配套资源价值为依托,以交通价值为支撑,以商业、商务价值为提升；p板板块块范范围围：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，p板板块块商商业业(商商务务)：l板块
31、内现有荣湾镇,望城坡,观沙岭成熟的3大商圈l未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发,将有新型区级商业中心形成l市府周边已有少量写字楼项目开发,未来随着配套设施的逐步完善,将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围p交通情况：交通情况：l高起点交通路网规划建设,区域内路网发达,通达性好，未来随着多条过江大桥及隧道的动工建设完成,全城通达的交通便利性将逐步提升；l地铁2号线,城际轻轨（建设中）将进一步完善立体交通体系,缓解河西至河东的交通压力p景景观资观资源：源：l人文,生态环境突出,现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主,l未来重点是打造西湖文化公园,进一步提升生态宜居环境p配套配套资资源
32、源l人文教育资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育l医疗资源同样突出,如湘雅付三,肿瘤医院,武警医院等项项 目目总建面积总建面积(万万)园林风格园林风格外立面外立面在售户型在售户型面积区间面积区间（）（）当前售价当前售价（元（元/）备注备注高信向日葵18.7欧式北欧二房、三房、四房79-81、89-128、132-1487000长房时代城43现代现代公寓、二房、三房37-43，87-1437000恒大华府50英式欧式公寓、二至五房85、89-233、147-328、3757800送1600元/精装沁园春御院36中式新古典主义一房、二房、三房、四房43-68、83-103、96-141、12
33、7-1517500西山汇景19欧式现代三房、四房、叠加别墅127-131、145-170、211-2387500北京御园55新亚洲京派现代建筑二房、三房、四房91、129-147、1386200永祺西京29现代新古典主义风格二房、三房、四房84-89、120-142、1427000蔚蓝海岸45欧式西班牙风情二房、三房、四房84-93、113-145、150-1816000n 中大中大规规模开模开发发,总总建面建面积积40万以上占到万以上占到50%n 大牌云集大牌云集市府板市府板块块的宜居性的宜居性牵牵引大批品牌房企引大批品牌房企纷纷至沓来至沓来n 整体开整体开发发服服务务理念提升理念提升,品牌
34、物管品牌物管顾问顾问逐步渗透逐步渗透,提升提升项项目整体品目整体品质质n 板板块块均价破均价破7000元元/，稳稳居整个大河西榜首居整个大河西榜首市府板块开发特征市府板块开发特征在售普通住宅项目一览市府片区客户特征市府片区客户特征楼盘名称楼盘名称置业目的置业目的客户构成（按区域分）客户构成（按区域分）客户构成（按职业分）客户构成（按职业分）置业驱动因素置业驱动因素宜居宜居莱茵城莱茵城自住+投资59%岳麓区，跨区域27%，外地14%区域公务员20%、麓谷企事业单位15%、西站私营业主15、商学院、涉外等学校教师20%、医务人员10%拆迁户20%建筑质量、产品、小区规划、性价比保利保利麓谷林语麓谷
35、林语自住+投资52%岳麓区、其他跨区域29%外地客户19%，区域公务员15%、麓谷企事业单位24%、西站私营业主17%、商学院、涉外等学校教师18%、医务人员10%拆迁户26%规模、产品、配套、品牌实景园林、北京御园北京御园自住+投资63%岳麓区、跨区域25%、其他区域及外地客户12%拆迁23%，长郡教师17%（团购），市府企业职工、事业单位、公务员25%，私营业主等23%，医护人员12%品牌、教育配套、规模、升值潜力恒大华府恒大华府自住+投资43%为岳麓区、跨区域34%和周边县市及外地客户23%拆迁6%，企事业高管20%、机关公务员16%，私营业主等33%，教师、医生25%品牌实力、精装修、
36、教育配套、实景园林高信高信向日葵向日葵自住+投资岳麓区项目周边约占66%，跨区域20%，外地客户14%拆迁20%，企事业单位、公务员25%，私营业主等23%，教师7%，医生8%地段、地铁升值潜力、产品、艺术教育沁园春沁园春御院御院自住+投资岳麓区项目周边约占56%，跨区域28%，外地客户16%拆迁3%，麓谷企事业单位15%，公务员25%，私营业主等23%，教师21%，医生13%地段、品牌、整体品质n 区域区域项项目档次越高，客目档次越高，客户层级户层级面越广；市府板面越广；市府板块块宜居的宜居的牵牵引引 力使得跨区域置力使得跨区域置业业比重可占到比重可占到1/41/3n 除教除教师师、医生、公
37、、医生、公务员务员等客群是区域市等客群是区域市场场置置业业的主体外，拆的主体外，拆 迁客群成迁客群成为为近年内新的增近年内新的增长长点；点；n 置置业驱动业驱动力影响因素以品牌、力影响因素以品牌、产产品、配套品、配套资资源最源最为为凸凸显显。竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑n滨江新城规划面积6.7平方公里，规划区域总人口5万余人，涉及拆迁房屋面积170多万平方米，目前三期拆迁工作已进入扫
38、尾阶段。n规划面积6.7平方公里，未来3到5年内，这片曾经老城区将建设成为可容纳57万人，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心新新规划、高起点、大手笔划、高起点、大手笔打造河西复合型商打造河西复合型商务新都会中心新都会中心岳麓滨江新城规划方案竞争分析/板块竞争滨江新城板块滨江新城板块开发特征在售普通住宅项目一览n 城市未来滨江高端豪宅的聚集区域；n 现现有有项项目已高目已高层为层为主，容主，容积积率率3.0-6.0，户户型品型品类类广泛；广泛；n 品牌开品牌开发发商聚集，商聚集，带动带动板板块块物物业业高端物高端物业业开开发发；n 因
39、地理位置突出，板因地理位置突出，板块块未来将打造众多大型集中式商未来将打造众多大型集中式商业项业项目。目。项目名称项目名称产品类型产品类型主力户型主力户型建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率均价均价世茂铂翠湾高层80-1401060002.827500绿地中央广场高层69-1424448805.48300兰卡威国际公寓高层40-68393396.997100华韵城市海岸小高层、高层82-921450433.36600奥克斯广场高层公寓、2房、3房4419475待定滨江银座高层45-67179432.94待定纳爱斯阳光丽城高层、小高层、洋房待定5000002.6待定项目名称置业目的客
40、户置业构成客户区域来源核心关注因素世茂铂翠湾自住私营业主、公务员、城市白领阶层、周边原住民长沙岳麓区、望城区客户占70%、其他区域占25%，以开福区、芙蓉区居多、省内地级市占5%园林+品质+品牌绿地中央广场自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位高管、城市白领等长沙岳麓区、望城区客户占了近60%，开福区占10%、芙蓉区占15%，省内地级市占10%，外省湘籍人士5%品质+地段+品牌华韵城市海岸自住私营业主、企事业单位职员、教师自来水厂职工占50%、岳麓区占30%、其余区域占20%地段+配套+江景兰卡威国际公寓自住兼投资个体户、企事业单位职工、城市白领、公务员、投资客岳麓区占55%、周边区
41、域占40%，省内地级市占10%，外省投资客群占5%周边配套+升值潜力n 区域项目档次中高端，升值潜力大，客户来源广泛；n 以岳麓区私营业主、公务员、企事业单位高管、职员为购房主体，外省返湘籍人士成为新的增长点；n客户核心驱动因素为升值潜力、品牌开发商、景观资源。滨江新城板块板块客户特征滨江新城板块典型项目客户分析滨江新城板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑p板板块块范范围围：
42、l北至长沙大道，南湘府路，东至新火车南站，西至东二环。p交通情况：交通情况：l城市新区规划，交通路网发达，通达性好，l高速轨道交通是本区域最核心板块竞争力，城市高铁，拉动区域商务、外贸、物流经济飞速发展。l长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域，p板板块块商商业业：l板块内现主要依附周边高桥、红星，大托成熟的3大商圈；l区域内城市建设规划以，国际化商业配套建设将是配套建设的重中之重。p配套配套资资源：源：l交通配套资源极具竞争力；l文体休闲资源表现突出；l商务配套资源将是未来板块区域重点发展方向之一。竞争分析/板块竞争武广新城板块国际交通枢纽商务中心城市发展的上升阶段 由城市远郊转化成城
43、市次中心武广新城板块分析武广新城板块分析北城板块麓南板块市府板块南城省府板块市中心板块麓谷板块金星北板块星沙板块武广新城板块滨江新城板块梅溪湖板块东城板块项项 目目总建面积总建面积(万万)园林风格园林风格外立面外立面在售户型在售户型面积区间面积区间（）（）均价均价（元（元/）融科东南海80地中海简约时尚三房、四房、五房99-120、140-200、2606790-8290万科金域华府56中式简欧二房、三房75、85-928500鑫天御景湾23.2欧式简欧一房、二房、三房、四房50、87-90、133、1586800汇财湘府十城21.7东南亚现代简约二房、三房80、1216700泊爱蓝湾16法式
44、格拉斯现代简约二房、三房8090、1101306400新华都万家城300英伦新古典主义二房、三房81897200运达中央广场60现代简约现代简约、低碳三房、四房、复式150200、34048016000融科香山国际14现代现代单间、二房3070、88精装9388、毛坯7880新城新世界120都市现代二房、四房90、1606200红墅湾10英伦英伦都铎式别墅、洋房、小高层109220、3805407500n 城市中大城市中大规规模开模开发为发为主主,高尚精品住宅高尚精品住宅为为区域主要开区域主要开发发方向方向n 热热点板点板块块，外来品牌房企重点关注区域，品，外来品牌房企重点关注区域，品质质开开
45、发发拉升区域市拉升区域市场场价价值值n 注重立面及园林注重立面及园林环环境的形象塑造境的形象塑造,欧式与欧式与现现代代风风格平分天下格平分天下n 整体开整体开发发服服务务理念提升理念提升,品牌物管品牌物管顾问顾问逐步渗透逐步渗透,提升提升项项目整体品目整体品质质武广新城板块开发特征在售普通住宅项目一览项目名称置业目的客户置业构成客户区域来源核心关注因素融科东南海自住兼投资公务员、城市白领阶层、私营业主、教师、企事业单位高管长沙雨花区客户占60%、其他区域占25%，以天心区、芙蓉区居多、省内地级市占15%园林+品质+品牌万科金域华府自住为主教师、私营业主、医生、公务员、企事业单位员工、城市白领等
46、长沙雨花区客户占50%，芙蓉区区占20%、其余区占10%，省内地级市占10%，外省湘籍人士10%品质+精装+品牌运达中央广场自住兼投资私营业主、企事业单位高层、公务员、投资客长沙本地区占55%，省内地县级市占25%，外省湘籍客群、投资客占10%地段+配套+品质泊爱蓝湾自住城市白领、公务员、个体户、周边原住民长沙雨花区客户占60%、其他区域占30%,省内地级市占10%配套+园林新城新世界自住私营业主、企事业单位职工、城市白领、公务员、省内地级县市来长置业客群长沙本地区占60%、省内地县级市占30%、外省湘籍客群占10%品质+园林+品牌+配套n 区域项目档次中高端，升值潜力大，客户来源广泛；n 以
47、雨花区私营业主、公务员、企事业单位高管、职员为购房主体，省内其他地县市入长置业客群成为新的增长点；n客户核心驱动因素为成熟配套、品牌开发商、地段交通。武广新城板块板块客户特征武广新城板块典型项目客户分析武广新城板块典型项目客户分析竞争分析/板块竞争类似板块竞争 竞争板块A 洋湖板块分析B 市府板块分析E 省府南城板块分析D 武广新城板块分析C 滨江新城板块分析竞争板块选取的原则：A：区位趋同（邻近）主城市中心，城市热点发展区域B：区域价值区域内有较大的城市配套规划支撑p板板块块范范围围：l北至南二环，南至绕城高速，东至万家丽路，西至湘江。p交通情况：交通情况：l交通路网密集，通达性好，l韶山路
48、为南北贯通的城市主干道，承接着三城一体化的重要角色，是传统的商务主干道之一。车流量大，交通压力大，堵车现象严重；l长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域，p板块商业：l板块内现有红星井湾子，大托成熟的3大商圈；l芙蓉路沿线的含大体量商业项目开发以及中信商业广场即将开启，将有新型区级商业中心形成。l省政府周边有大量酒店和写字楼项目开发,随着配套设施的逐步完善,将形成氛围更浓厚的行政商务氛围。p景景观资观资源：源：人文,生态环境突出,现有景观资源以湘江风光带及省植物园，圭塘河风带为主p配套资源：l人文景观资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育l日常生活配套，医疗资源配备完善。l商务配套齐
49、全。竞争分析/板块竞争省府南城板块未来城市政务中心融城核心区域城市发展的上升阶段 由城市远郊转化成城市次中心北城板块洋湖片区市府板块尚东板块南城省府板块月湖板块市中心板块麓谷板块梅溪湖板块金星北板块经开星沙板块武广新城板块东城板块滨江新城板块省府南城板块南城片区价值分析南城片区价值分析-以居住和生态绿色产业为主以居住和生态绿色产业为主本板块处于融城核心区，未来城市政务中心。目前处于城市发展的上升阶段。省府区域项目从三年前的客户陌生阶段已经转化成接受和认可阶段。由城市远郊转化成城市次中心。南部新城将以居住和生态绿色产业为主.南城片区凭借目前相对较低的区域价值，形成价格洼地效应；在相同前景的前提下
50、，区域价值增值空间相对传统生活片区、省府片区更为巨大。区域项目规模：中大规模开发,总建面积25万以上占到70%；普遍容积率在2.53.0，以高层，小高层产品为主；区域产品结构：整体片区市场现有供给呈现“金字塔”结构；中档以及中高档项目众多，而真正高端精品项目严重缺失。传统生活片区省府片区融城片区南城板块开发特征南城板块开发特征项目名称项目名称产品类型产品类型主力户型主力户型建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率均价均价长沙奥林匹克花园小高层三房四房5500001.998500康斯丹郡高层小高层三房1006002.86100夏威夷.碧水春城高层小高层三房4200002.595500中建
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