泊林晶城项目(商业)租售营销工作计划建议书.ppt

1、睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】金雅康金雅康泊林晶城项目泊林晶城项目（商业）租售营销工作计划建议书（商业）租售营销工作计划建议书睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】目目 录录1 1、项目简介、项目简介2 2、市场简析、市场简析3 3、商铺租售策略与计划、商铺租售策略与计划4 4、合作模式说明、合作模式说明附件：睿诚致盛资源简介附件：睿诚致盛资源简介睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】5 5问泊林晶城问泊林晶城1 1、大势低迷、区域去化艰难的局面下，我们如何快速启动项、大势低迷、区域去化艰难的局面下，我们如何快速启动项目的销售？目的销售？2 2

2、、非品牌开发商和小体量商业，我们用何种模式来迅速撕开、非品牌开发商和小体量商业，我们用何种模式来迅速撕开市场的坚冰？市场的坚冰？3 3、需要什么样的租售组合策略，来压迫市场和实现去化和资、需要什么样的租售组合策略，来压迫市场和实现去化和资金的快速回笼？金的快速回笼？4 4、仅仅依靠价格优势，能否有效破解市场的浓厚观望状态？、仅仅依靠价格优势，能否有效破解市场的浓厚观望状态？5 5、如何安排年底前的销售节奏，以有效抓住春节前的销售契、如何安排年底前的销售节奏，以有效抓住春节前的销售契机？机？睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】一、项目简介一、项目简介泊林晶城由湖南金雅康置业有限公

3、司鼎力开发，总占地面积为22533，总建筑面积为106328，规划总户数1037户，涵括38-101多元户型区间，“智能e-house”成就星沙首个智能家居住宅的典范。项目地处长沙国家级经开区星沙城央核心，毗邻地铁3号线，5分钟可到松雅湖，除自身社区商业街、Art-Deco风格园林等丰盛配套之外，交通、教育、购物、休闲、金融、医卫等星沙中心配套应有尽有。睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】二、市场简析二、市场简析睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市

4、商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】商业小结：商业小结：1 1、东南板块业态以社区商业为主，商业档次及氛围一般。、东南板块业态以

5、社区商业为主，商业档次及氛围一般。2 2、独立商铺，多在尾盘直接出售；集中商业，主要在销售期招租。、独立商铺，多在尾盘直接出售；集中商业，主要在销售期招租。3 3、各楼盘商铺集中在、各楼盘商铺集中在7000-160007000-16000元元/，100100平米以下为主力去化面积。平米以下为主力去化面积。4 4、周边累计未来商业供应约、周边累计未来商业供应约1212万平米，以万平米，以2 2层商业底商为主，存在激烈竞争。层商业底商为主，存在激烈竞争。5 5、典型项目：周边商业氛围成熟的华润商铺面积、价格适中，去化一般；商业氛围较、典型项目：周边商业氛围成熟的华润商铺面积、价格适中，去化一般；商

6、业氛围较次的鹏基商铺面积小总价低，置业门槛低，去化较好。次的鹏基商铺面积小总价低，置业门槛低，去化较好。睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】启示：启示：1 1、本案商业辐射面较小，属社区配套，可进行主题包装，提升项目的、本案商业辐射面较小，属社区配套，可进行主题包装，提升项目的生活氛生活氛围围，匹配星沙商业未来发展方向，加强投资者信心。，匹配星沙商业未来发展方向，加强投资者信心。2 2、前期加强招商以、前期加强招商以引入主力店和低首付模式来启动项目，引入主力店和低首付模式来启动项目，也是增加项目商业也是增加项目商业氛围的有效措施之一。氛围的有效措施之一。3 3、商铺面积尽可能趋

7、小，控、商铺面积尽可能趋小，控制在制在100100平米内的主流面积尺度，以控制总价平米内的主流面积尺度，以控制总价，去，去化相对较快。化相对较快。4 4、目前项目周边存在激烈竞争，而本项目商业体量小，难以进行规模化竞争，、目前项目周边存在激烈竞争，而本项目商业体量小，难以进行规模化竞争，价格以平实走量为上价格以平实走量为上。睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】三、商业整体租售策略与计划三、商业整体租售策略与计划1 1、租售目标、租售目标 销售：约8000平米，总值128000万元（按均价16000元/平米计算）招商：约8000平米（待租金确定后再做测算）2 2、租售策略、租售策

8、略 总策略：租售同步，分线上与线下两条线运作，以线上招商蓄势来推动线下销售的快速蓄客；在总策略：租售同步，分线上与线下两条线运作，以线上招商蓄势来推动线下销售的快速蓄客；在销售上采用小步快跑、不定期小开盘模式快速实现去化销售上采用小步快跑、不定期小开盘模式快速实现去化 A:对商业进行整体定位，打造情景式商业街区，利用我司储备的商家资源，前期线上对商业进行主力店及品牌商家进行招商，线下同步进行销售，商业蓄客1-2个月，2016年11-12月份首批开盘；B:根据整体定位业态，对商业散户商家进行招商租赁，以培育人气；C:给予主力商家优惠的招商政策，要求其在年底之前进行开业，以提升买家和商家入驻信心。

9、3、商业政策商业政策1）销售政策）销售政策：为实现快速去化，建议首付三年分期1-2-2，另三年共贴租15%（每年5%），首付一成即交付（产证必须已到开发商手上），以快速吸引买家和商家；2 2）招商政策）招商政策：按年回报率5-6%制定租金价格，参照区域内租金单价定价，给予宽松招商政策（开街之日，每年以本项目商业门店消费券形式贴租5%，以增强对优质品牌商家的吸引力），以快速引入主力店和优势商家，为销售和开街做充分准备；睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】4 4、核心策略简析、核心策略简析目前至未来2-3年内，长沙市内商业放量过大,已经造成品牌招商竞争激烈和去化艰难的局面，近90%

10、的项目基本以租赁和自持为主。同时本项目周边，商业供应比较大，短兵相接中对租售的挑战很大。考虑到开发商需尽快去化物业以回笼资金，结合长沙市场的现实情况，故我司做上述租售政策的建议，请贵司仔细权衡和定夺。为破解目前市场商业项目销售难点总价高、首付高和租金回报率低等症结，如想快速实现成交和收回资金，分期低首付和贴租的组合模式是打破市场僵局的不二法门。睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】5 5、销售计划、销售计划(暂定，待双方确定再定暂定，待双方确定再定)1、合同签订2、租售进队伍场3、进场准备工作4、项目资料梳理5、人员培训及考核上岗6、蓄客1、10月底之前完成和确定商业街的整体定位

11、和租售方案2、招商启动，首次招商酒会3、租售物料及广告出街4、11月下旬一批开盘20152015年年1111月月303020152015年年9 9月月3030招商率招商率20%-30%20%-30%销售率销售率30%30%推广支持：户外、网络广告、活动、微信、行销、老带新配合1、元旦二批开盘2、三批蓄客3、主力商家签约活动促销4、返乡促销5、二次招商酒会20162016年年1 1月月3131招商率招商率50%-60%50%-60%销售率销售率70%70%推广支持：户外、网络广告、活动、微信、行销、老带新配合1、三月四批开盘2、四至五月逐步清盘3、五月商业街整体开街20162016年年5 5月月

12、3131招商率招商率80%80%以上以上 销售率销售率90%90%以上以上推广支持：户外、网络广告、活动、微信、行销、老带新配合第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】四、合作模式说明四、合作模式说明1、由我司独家代理由我司独家代理：代理期间经任何人销售和招商出去的商业房源皆计入我司租售业绩并计算佣金；2、取费模式及标准取费模式及标准：1）招商月费：4万元/月(团队工资、每月营销策划费、接送各类客户的油费及客户接待费等)2）招商佣金：2个月租金（=所招商面积租金单价2个月）3）租售溢价：销售溢价按甲方6成、乙方4成分成；招商溢价按甲方

13、5成、乙方5成分成 4）销售佣金：一）、取费与支付方式一）、取费与支付方式序号序号(销售面积销售面积)销售率销售率提成比例提成比例备注备注1R40%1.5%1)佣金跳级部份金额，甲方按照比例在达到当月结算时自动补足;2)提成比例是指当期销售总额的比例241%R60%2.0%361%R80%2.5%4R80%3.0%睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】3、支付及结算方式支付及结算方式：1）招商月费：每月5日前一次性支付 2）租售佣金及溢价：月结，月底结算，次月5日前一次性支付 注：每次付款前乙方出具等额正规发票。注：每次付款前乙方出具等额正规发票。睿诚致盛城市商业一站式综合服务商

14、【商业资本全程运营】序号序号工作内容工作内容时间时间备注备注1合作签约9月30日前2筹备期9月30日10月31日9月30日队伍进场，人员培训、市调和定位租售策划、物料设计制作等3招商期2015.102016.12月4销售期2015.102016.12月其他待进场后根据计划提供工作方式：工作方式：1、电话CALL客：利用我司对应核心买家与商家资源进行电话邀约或拜访，快速积累意向客户；2、扫街陌拜：主要针对长沙及周边等城市目标客户进行走访、洽谈等；3、推广渠道：户外、网络、现场横幅广告、电台、微信、QQ、行业协会与商会等二）、二）、9-109-10月份工作计划月份工作计划睿诚致盛城市商业一站式综合

15、服务商【商业资本全程运营】三）、租售工作甲方需给予的支持三）、租售工作甲方需给予的支持序号序号支持项目支持项目数量数量备注备注1现场办公室1间需开通网络、电话2广告投放及物料支持按未来计划执行开发商负责3主力店及大型商家的招待及公关费按实际情况支付开发商负责4行销费按实际情况支付组建8-12人的行销队伍，由开发商负责睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】四）、项目专案组团队架构四）、项目专案组团队架构序号序号岗位岗位姓名姓名备注备注1项目总负责人罗乾波2项目总监陈也3渠道总监刘方4案场经理欧春晖5租售专员4人兼招商职责睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】附件：睿诚

16、致盛资源简介附件：睿诚致盛资源简介1 1 1 1、销售类客户资源：、销售类客户资源：、销售类客户资源：、销售类客户资源：50505050万余个省内高端客户数据万余个省内高端客户数据万余个省内高端客户数据万余个省内高端客户数据(公务员公务员公务员公务员 私营业主私营业主私营业主私营业主 大中型企业高管大中型企业高管大中型企业高管大中型企业高管 事业单位高管事业单位高管事业单位高管事业单位高管 投资投资投资投资客客客客 艺术家等艺术家等艺术家等艺术家等)，3 3 3 3万多个品牌商家资源，是商业和高端别墅等项目最有效的租售目标万多个品牌商家资源，是商业和高端别墅等项目最有效的租售目标万多个品牌商家

17、资源，是商业和高端别墅等项目最有效的租售目标万多个品牌商家资源，是商业和高端别墅等项目最有效的租售目标客群客群客群客群.睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】地产客户类资源示例地产客户类资源示例序号序号类别类别客户名称客户名称数量（人）数量（人）1 1中高端客户资源中高端客户资源长沙邵阳商会长沙邵阳商会4334332 2武大武大EMBAEMBA学员学员18183 3加州与北大加州与北大EMBAEMBA3003004 4靖州永盛客户靖州永盛客户54545 5冷水江矿老板冷水江矿老板9679676 6湖南常德商会湖南常德商会3713717 7衡阳女商会衡阳女商会1001008 8湖南

18、地州市私营业主湖南地州市私营业主157015709 9湖南省异地商会企业主湖南省异地商会企业主6646641010宁乡县政府宁乡县政府3843841111望城区政府望城区政府104010401212湘省浙江商会湘省浙江商会3903901313湖南艺术品收藏者湖南艺术品收藏者3003001414湖大湖大EMBAEMBA1001001515永州商会永州商会228022801616高尔夫球会会员高尔夫球会会员20000200001717住商项目客户资源住商项目客户资源别墅类高端客户别墅类高端客户1000001000001818商铺类投资客户商铺类投资客户1500001500001919长沙各区主要住

19、宅小区类客户长沙各区主要住宅小区类客户300000300000合计合计578971578971睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】商协会类资源：商协会类资源：湖南省工商联、长沙市工商联、湖南异地商会联合会湖南深圳商会、湖南广东商会、湖南福建商会湖南山东商会、湖南安徽商会、湖南湖北商会湖南江苏商会、湖南江西商会、湖南新疆商会湖南上海商会、湖南川渝商会、湖南河北商会湖南河南商会、湖南陕西商会、湖南温州商会湖南泉州商会、湖南福州商会长沙邵阳商会、长沙益阳商会、长沙怀化商会长沙涟源商会、长沙莆田商会、长沙永康商会长沙衡阳商会、长沙宝庆商会、长沙永州商会长沙宁德商会、长沙南安商会湖南省各

20、行业协会支持单位、中小企业服务中心北京大学EBMA湖南总裁班、清华大学EBMA湖南总裁班、湖南大学EBMA总裁班、中南大学EBMA总裁班、各民间教育培训机构总裁班等等睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】序号序号品牌品牌1 1zara outletzara outlet2 2ITIT集合店集合店3 3terronavoterronavo快时尚快时尚4 4armanijeansarmanijeans5 5名表店（劳力士，江诗丹顿，万国，积名表店（劳力士，江诗丹顿，万国，积架，名仕等）架，名仕等）6 6奢侈品奢侈品outletoutlet7 7GXGGXG集合店集合店8 8peace

21、birdpeacebird集合店集合店9 9walmartwalmart1010万达院线万达院线1111流行皮具集合店流行皮具集合店1212依恋集团品牌依恋集团品牌 知名知名品牌资源品牌资源-1-1 香港新世界百货、银泰百货、香港新世界百货、银泰百货、NOVONOVO百货、天虹百货、万达影城、百货、天虹百货、万达影城、韩国韩国CGVCGV影院、嘉禾影城、百老汇影影院、嘉禾影城、百老汇影城、中影影院、中影星美影院、苏城、中影影院、中影星美影院、苏宁电器、国美电器、沃尔玛超市、宁电器、国美电器、沃尔玛超市、家乐福超市、海航家润多超市、好家乐福超市、海航家润多超市、好又多超市、美轮奢品会、又多超市、

22、美轮奢品会、ZARAZARA、H&MH&M、优衣库、优衣库、GAPGAP、耐克、滔博体育、屈、耐克、滔博体育、屈臣氏、奇迹健身、康祺健身、台北臣氏、奇迹健身、康祺健身、台北纯纯K K、音乐魔方、音乐魔方KTVKTV、孩子王、咿呀、孩子王、咿呀儿童超市、星期八小镇、小儿童超市、星期八小镇、小Q Q反斗城、反斗城、城市英雄电玩、反斗乐园、奥地利城市英雄电玩、反斗乐园、奥地利ASTAST欧悦真冰场、世纪星真冰场、全欧悦真冰场、世纪星真冰场、全明星真冰场、太平洋咖啡、明星真冰场、太平洋咖啡、COSTA COSTA COFFEECOFFEE、王品牛排、俏江南、台湾、王品牛排、俏江南、台湾王品、漫咖啡、千

23、味涮等；及省内王品、漫咖啡、千味涮等；及省内各银行、电信网点资源。各银行、电信网点资源。知名知名品牌资源品牌资源-2-22 2 2 2、招商类客户资源：、招商类客户资源：、招商类客户资源：、招商类客户资源：睿诚致盛城市商业一站式综合服务商【商业资本全程运营】儿童主题类品牌儿童主题类品牌品牌品牌类别类别马博士婴儿游泳馆职业体验蕾琪儿童乐园星期8小镇BabyTown婴童用品爱婴岛儿童百货爱亲贝贝熊天骄儿童用品西瓜头奇妙世界儿童摄影童妍摄影西瓜庄园品牌品牌类别类别英孚教育培训机构新东方泡泡英语青苗荟伊顿国际教育爱乐国际早教中心美联英语恒美瑞古玩收藏3D-JP图书音像季风书园友谊书城大众书局好记星书香

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