南京市溧水区房地产调查报告.ppt

1、溧水区房地产调查报告溧水区房地产调查报告 溧水区房地产发展概况。溧水区房地产区域分布及特点。溧水区代表性楼盘解析。目录123溧水区房地产发展概况南京市溧水区，前身为南京市溧水县，属四线城市。2002年溧水区房地产行业进入起步阶段，02-08年区域房地产发展平缓，自2009年伊始，溧水区房价在5年时间实现4步跨越。2013年中，溧水县迎来撤县划区、轻轨建设、地铁通行、城南新区规划等重大历史时刻，房地产发展更加蓬勃，呈现百家争鸣之象。自2002年起，溧水区目前商业开发楼盘共计86家，其中70余家在溧水城区及城郊。2010年后开发至今的楼盘有62家，楼盘的开发业态也由前期的住宅、商业，像更多元的住宅

2、（区）、商业中心（街）、别墅、SOHO公寓转变。2014年当年溧水区住宅类可售总套数7279套，商业类可售面积247906，办公类可售面积12203。目前住宅类存量套数4428套（去除已认购326套），商业类存量面积157106（去除已认购7443）。上月溧水区住宅类成交213套，共计24498，占总比2.93%；商业类成交183套，共计10556,占总比4.26%。（以上资料参考自南京市房管局网站）溧水区房地产区域分布及特点1、溧水区房地产区域分布情况。2、区域房地产开发楼盘对照表。3、溧水区房地产发展特点。4、溧水区房地产发展方向。溧水区房地产区域分布情况溧水区房地产根据其分布情况，可分为

3、城东区、城北区、城中区、城西区、城南区及城南新区六大板块。其中城北区与城南区开发面积最大，城东区与城中区开发较早。城北区代表楼盘有东城世家（约34万)、创维乐活城（约30万），城南区代表楼盘有康利华府（约37万）、水岸康城（约24万方），城东区早期代表楼盘有飞燕小区（1996年）、龙山名府（2002年）等，城中区代表楼盘有广成东方名城（2002年），宏力花苑（2005年）等。城北片区城北片区城南片区城南片区城城西西片片区区城城东东片片区区城中城中片区片区 城南新区城南新区区域房地产开发楼盘对照表（以下选择城南区与城北区做相关对照）1、城南区2014年度最新楼盘住宅均价图。2、城北区2014年度

4、最新楼盘住宅均价图。3、城南区、城北区对照表。城南区楼盘2014年度最新一期住宅均价图单位;元/城南区目前为溧水区房价最高区域，市场方面众多利好(区域配套齐全、撤县划区、轻轨通行、城南新规划等)、城南区土地成本增加、楼盘品质提升共同造就了城南区房价新高。但是由于城南区目前开发企业众多、项目同质化严重、住宅及商业存量持续增加，如何在市场僵持阶段快速消化项目存量是城南区开发企业重点问题！城北区楼盘2014年度最新一期住宅均价图单位;元/城北区作为溧水区通往主城区门户，在城南新规划出台之前，一直得到大力发展。城北区房地产开发多重视小区绿化、楼盘品质，楼盘容积率低、绿化率高，户型优越一直是城北区房地产

5、开发企业生存之道，同时为弥补区域配套先天缺失问题，开发企业也越来越重视小区自身配套建设，以增强自我中心化的核心竞争力。由于城北区土地成本低于城南区，且开发楼盘价格也远低于南区，所以在市场僵持阶段，城北区的市场竞争能力依旧不可小觑。城南区、城北区对照表单位单位:元元/通过城南区与城北区价格、均价对照，可明显看出城南区房价高于城北区房价1300元/左右，且两区楼盘所有项目均存在较大价格差异。目前市场比较热衷于城南区开发，持续增加的楼盘体量加上目前已有存量，在较长的一段时间内，城南区房产存量将继续居高不下。未来城南区房产开发企业如何通过整合项目资源、节约开发成本、合理销售手段、差异市场竞争等手段达到

6、快速去化的目的，值得期待！溧水区房地产发展特点 溧水区作为南京市南部首县，如今划为溧水区，其房地产发展既具有南京市房地产发展特点，也涵盖了地域特点。其主要特点有：1、区域房地产抱团严重，已成南北两极化发展。城东区、城西区 房地产开发企业很少。2、房地产开发早期忽视小区内部配套，已逐渐加以改善。3、房地产开发趋向于注重小区品质、景观建设。4、随着溧水区房价上升，小户型（70-90）在开发中所占比 重越来越大。5、宣传推广方式多元化，更加注重SP营销，注重与客户互动。6、致力于树立开发企业品牌，注重利用事件营销建立口碑。7、建筑风格多元化，已有现代风格、欧陆风格、地中海风格等。8、开发企业热衷于与

7、寻求代理公司合作。9、楼盘差异越来越小，同一卖点，多次利用，市场抗性增大。溧水区房地产发展方向 鉴于溧水区目前已有的房地产楼盘，综合其品质、配套、绿化、区位、业态以及潜在客户情况、市场需求，溧水区房地产可往以下方向发展：1、大品牌、高品质、高品位楼盘。包含住宅、商业、公寓、别墅及多种业态。2、高品质、低容积、高绿化楼盘。包含住宅、别墅及多种业态。3、高品质、高配套、核心区位楼盘。包含住宅、商业、公寓及多种业态。4、高品质、低密度、高绿化、城郊养生楼盘。包含住宅、别墅及多种业态。5、高品质、高容积、高配套优质地段楼盘。包含住宅、商业、公寓及多种业态。溧水区代表性楼盘解析 由于溧水区房地产开发企业

8、众多，故选择城南区与城北区两个代表楼盘进行解析，从其区位、（内）外部配套、售楼部位置，推广渠道、入市时机、户型等进行了解。城南区成功楼盘代表蓝湖西岸城北区成功楼盘代表东城世家蓝湖西岸蓝湖西岸小区位于溧水城东南，小区规划用地面积为6.18万平方米，总建筑面积为9.26万平方米。项目可辐射东庐、白马、共和、杭村及周边线路，道路交通优越。项目周边有溧水县高级中学，县第二中学、第三小学及实验幼儿园等优良教育设施，教育资源充沛。蓝湖西岸的开发，充分考虑到溧水刚需型需求，摒弃商业开发，集中开发住宅及别墅业态，住宅户型集中在小三房，联排别墅与花园洋房的加入，在节约开发成本、缩短开发周期的同时，提升了了项目整

9、体品质。虽然周边商业配套缺失，但是其在前期宣传推广时，以溧水人最佳人居环境理念入市，不仅避过商业缺失遗憾，更加深了客户对于其景观、品质的肯定。位于施工现场的售楼部，外部高端大气，首家地中海风格建筑，让溧水人民耳目一新。前期开盘采用低开高走策略，由一次开盘的不足6000元/至如今8000元/。在后期开盘时，蓝湖西岸通过购房送家电，增强了客户忠诚度。项目卖点“环境优越、教育资源充沛、地中海风格、品质卓越、联排别墅、花园洋房”东城世家东城世家小区位于溧水县经济技术开发区秦淮路北路9号，占地总面积约21万平方米，总建筑面积约为34万平方米。东城世家由2007年首次开盘，经历了溧水区众多重大变革，销售业绩名列前茅。在前期积累了众多忠实客户的基础上，二期开发的金东城世家依旧是溧水房地产翘楚之作。东城世家位于开发区，外部配套比较缺失，所以在二期开发时，开发商通过增加商业部分，加入商业街、超市来弥补这一缺陷。一期以多层入市，二期以小高层续势。通过报广、户外、网站、视频等宣传渠道，将高品质、高性价比持续推广，通过样板房展示、赠送面积，超低首付等销售手段吸引新客户，目前的价格在6500元/平左右。项目卖点“高品质、大社区、性价比、赠送面积、低首付、环境优越”