连云港市月亮湾项目报告.ppt

1、连云港市连云港市“月亮湾项目月亮湾项目”报告报告 目目 录录壹、市场篇壹、市场篇贰、产品修正篇贰、产品修正篇叁、销售策略篇叁、销售策略篇肆、广告企划篇肆、广告企划篇伍、合作方式篇伍、合作方式篇壹、市场篇壹、市场篇一、宏观市场专项调查一、宏观市场专项调查1 1、城市特点分析、城市特点分析 是中国沿海首批是中国沿海首批1414个对外开放城市之一、新亚欧大陆个对外开放城市之一、新亚欧大陆 桥东方桥头堡，地理位置十分优越。桥东方桥头堡，地理位置十分优越。连云港是全国十大海港之一，已成为中国重要的综合连云港是全国十大海港之一，已成为中国重要的综合 性国际贸易枢纽港。性国际贸易枢纽港。工业拥有良好的交通资

2、源、连云港是中国五大交通枢工业拥有良好的交通资源、连云港是中国五大交通枢 纽之一纽之一。位居中心城市综合实力全国百强排名位居中心城市综合实力全国百强排名20042004年度年度5555位。位。分析：分析：连云港市依托区位、港口、交通等拥有发展大连云港市依托区位、港口、交通等拥有发展大 港口、大工业的潜力，但受历史因素影响，经港口、大工业的潜力，但受历史因素影响，经 济发展一度落后于东部沿海区域。济发展一度落后于东部沿海区域。一、宏观市场专项调查一、宏观市场专项调查2 2、近年区域经济受固定投资及外来投资、近年区域经济受固定投资及外来投资 的大力拉动，增长速度加快的大力拉动，增长速度加快 产业结

3、构调整成效明显，经济持续稳定增长产业结构调整成效明显，经济持续稳定增长 五年来，地区生产总值年均递增五年来，地区生产总值年均递增11.9%11.9%，根据全国第一次，根据全国第一次经济普查资料核算，经济普查资料核算，预计预计2005 2005 年生产总值达年生产总值达453.9453.9亿元，比亿元，比上年增长上年增长14.2%14.2%。一、宏观市场专项调查一、宏观市场专项调查2 2、近年区域经济受固定投资及外来投资、近年区域经济受固定投资及外来投资 的大力拉动，增长速度加快的大力拉动，增长速度加快 固定资产投资增速，是城市经济发展的主要促进因素固定资产投资增速，是城市经济发展的主要促进因素

4、 十五期间累计完成全社会固定资产投资十五期间累计完成全社会固定资产投资11101110亿元，亿元，是是“九五九五”时期的时期的2.52.5倍，倍，20052005年完成年完成320320亿元，增长亿元，增长30%30%。一、宏观市场专项调查一、宏观市场专项调查2 2、近年区域经济受固定投资及外来投资、近年区域经济受固定投资及外来投资 的大力拉动，增长速度加快的大力拉动，增长速度加快 城乡居民收入持续增加，但仍落后于全国及东部沿海城乡居民收入持续增加，但仍落后于全国及东部沿海 的平均水平的平均水平 五年来，城乡居民收入持续增加，人民生活水平不断提高。五年来，城乡居民收入持续增加，人民生活水平不断

5、提高。城镇居民人均可支配收入年均增长城镇居民人均可支配收入年均增长11.2%11.2%，农民人均纯收入年均增，农民人均纯收入年均增长长7.8%7.8%，20052005年分别达年分别达1000610006元和元和37803780元，增长元，增长12.8%12.8%和和8%8%。但仍。但仍处于较低水平，影响到消费者的购买力。处于较低水平，影响到消费者的购买力。结结 论：论：连云港市依托港口及区域优势拥有发展大工业的先连云港市依托港口及区域优势拥有发展大工业的先天条件，近年来在大量外来投资的注入及固定投资的拉天条件，近年来在大量外来投资的注入及固定投资的拉动下，经济发展水平有较大的提升，但初期主要

6、是集中动下，经济发展水平有较大的提升，但初期主要是集中于第二产业，对整体消费市场直至房地产消费市场的拉于第二产业，对整体消费市场直至房地产消费市场的拉动尚需时日显现。动尚需时日显现。二、房地产市场专项分析二、房地产市场专项分析1 1、总体市场发展概况、总体市场发展概况 新建商品房市场供应量加大，市场存量增加新建商品房市场供应量加大，市场存量增加 2005 2005年连云港市区，批准预售面积年连云港市区，批准预售面积137.29137.29万平方米，同万平方米，同比增长比增长18%18%，市场继续扩大供应量。据了解新增供应量主要是，市场继续扩大供应量。据了解新增供应量主要是集中于新浦区，而连云区

7、的新增供应量较小。集中于新浦区，而连云区的新增供应量较小。二、房地产市场专项分析二、房地产市场专项分析1 1、总体市场发展概况、总体市场发展概况 新建商品房市场去化减速，新浦区已呈现存量加大的态势新建商品房市场去化减速，新浦区已呈现存量加大的态势 2005 2005年连云港市区，批准预售面积年连云港市区，批准预售面积137.29137.29万平方米，同万平方米，同比增长比增长18%18%，市场继续扩大供应量。但商品房的实际成交面积，市场继续扩大供应量。但商品房的实际成交面积只和只和20042004年相当，只有年相当，只有9696万平方米。新浦区已明显呈现存量万平方米。新浦区已明显呈现存量加大的

8、局面加大的局面。二、房地产市场专项分析二、房地产市场专项分析 房地产价格过快增长，消费客层主要集中于高收入阶房地产价格过快增长，消费客层主要集中于高收入阶 层，工薪阶层的购买力未释放，市场存在一定风险层，工薪阶层的购买力未释放，市场存在一定风险1 1、总体市场发展概况、总体市场发展概况 连云港的房地产价格从连云港的房地产价格从0202、0303年受外来开发商几年受外来开发商几个高品质楼盘拉动开始有了较大幅度的提升，个高品质楼盘拉动开始有了较大幅度的提升，0404年达年达到了第一个高点后，到了第一个高点后，0505年房地产价格增幅趋于平稳。年房地产价格增幅趋于平稳。目前大多项目均以中高档产品定位

9、，以高收入阶目前大多项目均以中高档产品定位，以高收入阶层为主力客层，而主流工薪阶层受区域经济发展水平层为主力客层，而主流工薪阶层受区域经济发展水平的限制，购买水平低；面对市场供应的快速增加，市的限制，购买水平低；面对市场供应的快速增加，市场存在一定风险。场存在一定风险。二、房地产市场专项分析二、房地产市场专项分析 政府加大投资引资力度，大量土地推出市场，市场供政府加大投资引资力度，大量土地推出市场，市场供 应增多，未来市场竞争加大应增多，未来市场竞争加大1 1、总体市场发展概况、总体市场发展概况 政府为了加大投资力度，自政府为了加大投资力度，自0505年以来连云港市共推年以来连云港市共推出土地

10、出土地4343宗（宗（4613007.44613007.4平方米），成功出让平方米），成功出让3131宗，共出宗，共出让土地面积让土地面积3288762.23288762.2平方米，土地出让收益达平方米，土地出让收益达257240257240万万元。元。项目所处的连云区有一百多万平方米的土地推出，项目所处的连云区有一百多万平方米的土地推出，区域内近年来的供给不足的状态，产品普遍销售较快的区域内近年来的供给不足的状态，产品普遍销售较快的局面，在新增案量增多的状态下，市场竞争加大。局面，在新增案量增多的状态下，市场竞争加大。二、房地产市场专项分析二、房地产市场专项分析 连连云云港港房房地地产产主主

11、要要可可分分为为市市区区所所在在地地的的新新浦浦区区、高高新技术开发区、连云区为主的三大房地产板块。新技术开发区、连云区为主的三大房地产板块。2 2、房地产市场项目专项调查、房地产市场项目专项调查 新浦区域板块新浦区域板块 区域发展概况：区域发展概况：新浦为市政府所在地，城市面积大，生活商业配新浦为市政府所在地，城市面积大，生活商业配套成熟，拥有最繁华的商业街及教育资源，且占有全套成熟，拥有最繁华的商业街及教育资源，且占有全市三分之二的市区人口。但区域内市民的收入水平弱市三分之二的市区人口。但区域内市民的收入水平弱于连云区（港口经济的带动）。于连云区（港口经济的带动）。新浦区域板块新浦区域板块

12、 近年房地产开发总量增长较快，价格增涨快速；从近年房地产开发总量增长较快，价格增涨快速；从0505年年开始，价格增涨减缓，市场竞争加剧，存量房增多。开始，价格增涨减缓，市场竞争加剧，存量房增多。目前中心区主要以小高层开发为主，其它区域以多层开目前中心区主要以小高层开发为主，其它区域以多层开发为主发为主,该区域项目规划的户型为该区域项目规划的户型为125-235125-235平方米的三房为平方米的三房为主力主力。市场表现：市场表现：价格：销售均价约为价格：销售均价约为27502750元元/平方米左右，较好地段的平方米左右，较好地段的项目均价达到项目均价达到32003200元元/平方米，总体价格水

13、平低于连云区。平方米，总体价格水平低于连云区。购买客层：以新浦区客层为主，及部分的所属县镇客购买客层：以新浦区客层为主，及部分的所属县镇客层，少量的连云区客层。层，少量的连云区客层。房地产开发分析：房地产开发分析：代表个案分析代表个案分析 东方纽约城一期东方纽约城一期项目地址项目地址:海连西路海连西路8 8号号开开 发发 商：商：连云港福港房地产开发有限公司连云港福港房地产开发有限公司总建筑面积：总建筑面积：一期一期48738.5848738.58平方米，总建约平方米，总建约1515万平方米万平方米规划套数：规划套数：348348套套户型规划：户型规划：9696平方米两房到平方米两房到1651

14、65平方米四房，主力户型为平方米四房，主力户型为 132-136 132-136平方米三房平方米三房东方纽约城一期东方纽约城一期户型配比：户型配比：161.02-168.27161.02-168.27平方米四房平方米四房4848套，套，2929未售未售 132.52-146.72 132.52-146.72平方米三房平方米三房150150套，套，4747套未售套未售 96.06-100.96 96.06-100.96平方米两房平方米两房150150套，套，3636未售未售项目规划：项目规划：为为9 9栋小高层和栋小高层和1818栋多层组成栋多层组成项目配套：项目配套：东方纽约城基地位于连云港市

15、新浦区麻纺厂区。紧东方纽约城基地位于连云港市新浦区麻纺厂区。紧 临连云港市商业中心，北侧为海连西路；南侧为大临连云港市商业中心，北侧为海连西路；南侧为大 庆西路；西侧连云港市涤纶厂；东侧麻纺住宅小区庆西路；西侧连云港市涤纶厂；东侧麻纺住宅小区 一期，东临西盐河路及西盐河景观带、新浦公园，一期，东临西盐河路及西盐河景观带、新浦公园，周围生活配套成熟，有城西综合市场、农工商超周围生活配套成熟，有城西综合市场、农工商超 市、学校等，交通便捷。居住条件和商业条件等方市、学校等，交通便捷。居住条件和商业条件等方 面具有相当的优越性面具有相当的优越性开盘时间：开盘时间：20052005年年9 9月月252

16、5日日销售客层：销售客层：主要为连云区域的购房人群主要为连云区域的购房人群销售情况：销售情况：一期已经销售完毕，二期尚未推出，一期已经销售完毕，二期尚未推出，一期签署合同一期签署合同78%78%项目分析：项目分析：项目位于市区主干道海连西路南侧，交通便捷，项目位于市区主干道海连西路南侧，交通便捷，周边生活配套成熟，规划全框架结构，有近周边生活配套成熟，规划全框架结构，有近60006000 平米的大型中央水景公园，另有多种的组团绿平米的大型中央水景公园，另有多种的组团绿 化。会所、智能化安保、网络数字系统等，属于化。会所、智能化安保、网络数字系统等，属于 老市区的大盘开发，市场接受度颇高。老市区

17、的大盘开发，市场接受度颇高。东方纽约城一期东方纽约城一期温哥华国际花园温哥华国际花园项目地址项目地址:海连东路海连东路5656号号开开 发发 商：商：连云港巨龙花园房地产开发有限公司连云港巨龙花园房地产开发有限公司总建面积：总建面积：一期总建一期总建2395923959平方米，项目总建平方米，项目总建3030万平方米万平方米规划户数：规划户数：一期一期168168套套户型规划：户型规划：9696平方米两房到平方米两房到136136平方米三房平方米三房户型配比：户型配比：94.17-96.2894.17-96.28平方米两房平方米两房4848套，套，9 9套未售套未售 126.16-130.33

18、 126.16-130.33平方米三房平方米三房120120套，套，2727套未售套未售温哥华国际花园温哥华国际花园项目规划：项目规划：一期推出的四栋为多层规划一期推出的四栋为多层规划开盘时间：开盘时间：2005-11-262005-11-26销售价格：销售价格：均价均价28002800元元/平方米平方米周边配套：周边配套：小区位于新老城区交界处，周边教育系统完善，生小区位于新老城区交界处，周边教育系统完善，生 活配套齐全，是一个已成熟的区域。活配套齐全，是一个已成熟的区域。项目卖点及优点：项目卖点及优点：葛优代言葛优代言 加拿大蔡德勒建筑设计公司，结合了加拿大加拿大蔡德勒建筑设计公司，结合了

19、加拿大 风情的北美建筑风格，倡导欧洲现代院落住风情的北美建筑风格，倡导欧洲现代院落住 宅模式宅模式 热带巴厘岛风情的水景热带巴厘岛风情的水景 小区内配套设施齐全：幼儿园、网球场，室小区内配套设施齐全：幼儿园、网球场，室 内游泳池、壁球馆、健身房等。内游泳池、壁球馆、健身房等。销售情况：销售情况：合同登记套数合同登记套数132132套，销售率套，销售率78%78%项目分析：项目分析：20052005年年1111月月2626日，温哥华国际花园一期开盘，次日日，温哥华国际花园一期开盘，次日 举办了该项目代言人葛优与业主和媒体的见面会。举办了该项目代言人葛优与业主和媒体的见面会。影帝葛优代言房产楼盘在

20、当地是第一次，采用明星影帝葛优代言房产楼盘在当地是第一次，采用明星 造势方式，扩大项目的影响力。造势方式，扩大项目的影响力。温哥华国际花园温哥华国际花园 连云区（墟沟）板块连云区（墟沟）板块 连云区墟沟板块是连云区的商业城市中心，拥有完善的生连云区墟沟板块是连云区的商业城市中心，拥有完善的生活、商业配套；近年来区域内港口经济的快速增长，政府加大活、商业配套；近年来区域内港口经济的快速增长，政府加大港口的开发力度，东部沿海的重点建设，及区域内可开发土地港口的开发力度，东部沿海的重点建设，及区域内可开发土地少的因素，使区域的房地产飞速增长，价格快速上升，成为连少的因素，使区域的房地产飞速增长，价格

21、快速上升，成为连云港房价最高的区域。云港房价最高的区域。房地产开发分析：房地产开发分析：区域内可开发土地较少，目前房地产开发主要以小高层、区域内可开发土地较少，目前房地产开发主要以小高层、高层为主；户型开发以三房、四房为主力；大多定位为高档楼高层为主；户型开发以三房、四房为主力；大多定位为高档楼盘，注重产品规划、设计及附加价值的挖掘。盘，注重产品规划、设计及附加价值的挖掘。同时区域内集中大量的港区、物流、海关、经商人士等较高收同时区域内集中大量的港区、物流、海关、经商人士等较高收入人士，购买力强劲，促进区域内房地产的发展。入人士，购买力强劲，促进区域内房地产的发展。区域发展概况：区域发展概况：

22、连云区（墟沟）板块连云区（墟沟）板块市场表现：市场表现：价格：目前区域内的新项目销售均价达到价格：目前区域内的新项目销售均价达到3600360037003700元元/平方米销售状况：目前大多项目在尚未来开盘，已完成订购，平方米销售状况：目前大多项目在尚未来开盘，已完成订购，总体产品去化情况良好总体产品去化情况良好。购买客层：主要由于政府区域内项目的大力建设吸引了大购买客层：主要由于政府区域内项目的大力建设吸引了大部分的投资客户，同时港口经济产生的大量高收入阶层成为市部分的投资客户，同时港口经济产生的大量高收入阶层成为市场购买主力。场购买主力。项目分布图项目分布图海客瀛洲海客瀛洲海天名苑海天名苑

23、阳光国际中心阳光国际中心中华豪庭中华豪庭海天名苑海天名苑 项目地址：项目地址：连云区中山西路北侧连云区中山西路北侧开开 发发 商：商：连云港众和置业有限公司连云港众和置业有限公司占地面积：占地面积：60006000平方米平方米建筑面积：建筑面积：2600026000平方米平方米规划户数：规划户数：157157套套户型规划：户型规划：90-13090-130平方米，主力产品为平方米，主力产品为 117-124 117-124平方米三房平方米三房销售价格：销售价格：均价均价37003700元元/平方米平方米开盘时间：开盘时间：20062006年年1 1月月1 1日（预约日（预约5 5万定万定 金）

24、尚未取得预售证金）尚未取得预售证销售情况：销售情况：目前余目前余4 4套套海天名苑海天名苑 项目配套：项目配套：地处连云区墟沟中心位置，周边八一菜市场、邮政局、地处连云区墟沟中心位置，周边八一菜市场、邮政局、墟沟小学、东港中学、东方中学、中国电信、东盛百墟沟小学、东港中学、东方中学、中国电信、东盛百 货、车站等，交通便利，配套成熟货、车站等，交通便利，配套成熟项目建筑规划：项目建筑规划：项目为灰色外墙设计，地上三层为商场，三层以上项目为灰色外墙设计，地上三层为商场，三层以上 为住宅公寓，产品规划为两梯两户，以及两梯三为住宅公寓，产品规划为两梯两户，以及两梯三 户，项目公寓设安保门，户主刷卡进入

25、，大厅、电户，项目公寓设安保门，户主刷卡进入，大厅、电 梯电脑全程监控，三层平台红外监控，家庭自动报梯电脑全程监控，三层平台红外监控，家庭自动报 警系统，地下停车场刷卡进入警系统，地下停车场刷卡进入2424小时监控，车牌自小时监控，车牌自 动识别系统，可对讲系统等。动识别系统，可对讲系统等。消费客层：消费客层：主要为连云区一带客户，部分新浦区以及外地客户主要为连云区一带客户，部分新浦区以及外地客户项目分析：项目分析：项目借助于连云区区域规划的优势，占领市场，项目目项目借助于连云区区域规划的优势，占领市场，项目目 前现状为三通一平目前项目的销售仅剩前现状为三通一平目前项目的销售仅剩4 4套，产品

26、去化套，产品去化 良好。产品为阶梯型联体单栋住宅最高层为良好。产品为阶梯型联体单栋住宅最高层为3131层为连云层为连云 区目前最高建筑。区目前最高建筑。阳光国际中心阳光国际中心项目地址：项目地址：国展路与海滨大道交汇处国展路与海滨大道交汇处开开 发发 商：商：连云港帝豪实业发展有限公司连云港帝豪实业发展有限公司总建面积：总建面积：一期一期A A、B B、C C、D D约约1111万平方米，其中一二层商业面积万平方米，其中一二层商业面积 为为1200012000平方米平方米规划户数：规划户数：一期约一期约650650户户户型规划：户型规划：最小为最小为156156平方米，主力户型为平方米，主力户

27、型为170-188170-188的四房的四房项目规划：项目规划：地下一层为停车场，一层、二层为商业规划，三层为地下一层为停车场，一层、二层为商业规划，三层为 会所，会所，A A、B B、C C三栋四层以上为办公公寓，三栋四层以上为办公公寓，D D栋四层以栋四层以 上为标准办公层上为标准办公层阳光国际中心阳光国际中心项目配套：项目配套：属于连云港区域性的属于连云港区域性的CBDCBD中央商务区，区域目前属于中央商务区，区域目前属于 正在开发阶段，周边国展中心已经建成投入使用。正在开发阶段，周边国展中心已经建成投入使用。开盘时间：开盘时间：项目目前尚未取得预售证项目目前尚未取得预售证销售价格：销售

28、价格：起价起价30003000元元/平方米，最高价格平方米，最高价格65006500元元/平方米平方米销售情况：销售情况：90%90%左右左右消费客层：消费客层：主要为连云区港口周边上班的消费阶层，据售楼处了主要为连云区港口周边上班的消费阶层，据售楼处了 解购房用来作为投资的占据了一定的比例解购房用来作为投资的占据了一定的比例项目分析：项目分析：项目地处于连云区重点开发的东部地区，属于商住两项目地处于连云区重点开发的东部地区，属于商住两 用用地，海滨大道旁景观资源上享有不可替代的优用用地，海滨大道旁景观资源上享有不可替代的优 势，政府规划的连云区域的势，政府规划的连云区域的CBDCBD区域，有

29、一定的规划区域，有一定的规划 优势，颇受当地市场的接受。优势，颇受当地市场的接受。中华豪庭中华豪庭项目地址：项目地址：中华西路港务西小区对面中华西路港务西小区对面开开 发发 商：商：东盛房地产综合开发有限公司东盛房地产综合开发有限公司总建面积：总建面积：5 5万多平方米万多平方米规划户数：规划户数：300300户户户型规划：户型规划：主要为主要为120120平方米三房平方米三房中华豪庭中华豪庭项目规划：项目规划：项目为单栋住宅综合楼，由一栋项目为单栋住宅综合楼，由一栋1616层以及一栋层以及一栋2727 层的住宅楼联体组成。层的住宅楼联体组成。1616层的为一梯两户，层的为一梯两户，2727层

30、层 的为三梯六户的为三梯六户项目配套：项目配套：项目位于中华西路最前端，中华西路为连云区中项目位于中华西路最前端，中华西路为连云区中 心城区道路，周边配套成熟交通便捷，家得福超心城区道路，周边配套成熟交通便捷，家得福超 市、西苑中学、东方医院、市、西苑中学、东方医院、开盘时间：开盘时间：目前尚未推向市场，目前售楼处接受电话预约目前尚未推向市场，目前售楼处接受电话预约项目分析：项目分析：项目属于连云港首座高层商住楼，规划有会所项目属于连云港首座高层商住楼，规划有会所 等，属于连云区域内教为高档的项目，项目预计等，属于连云区域内教为高档的项目，项目预计 销售价格为销售价格为38003800元元/平

31、方米。平方米。海客瀛洲海客瀛洲 项目位置：项目位置：墟沟墟沟“海客瀛洲海客瀛洲”位于连云港市连云区墟沟滨海城区内。位于连云港市连云区墟沟滨海城区内。海客瀛洲海客瀛洲 项目概况：项目概况：整个地块是东西走向，近似长方形，东西长约整个地块是东西走向，近似长方形，东西长约468468 米，南北宽约米，南北宽约263263米，总净用地面积为米，总净用地面积为9.89.8公顷，合公顷，合 计计147147亩，因亩，因149149部队医院而缺一角。主力为二、三部队医院而缺一角。主力为二、三 房产品。房产品。项目分析：项目分析：“海客瀛洲海客瀛洲”规划方案的构思原则是有效利用自然景观规划方案的构思原则是有效

32、利用自然景观 资源，使小区充分享受海景、山景、河景优美风采，资源，使小区充分享受海景、山景、河景优美风采，使成为具有现代滨海特色、园林生态环境、智能配套使成为具有现代滨海特色、园林生态环境、智能配套 齐全、物业管理先进的高尚的示范性住宅区。齐全、物业管理先进的高尚的示范性住宅区。建筑布局以明晰的层次，通过区内不同层次的绿化建筑布局以明晰的层次，通过区内不同层次的绿化 景观拉开视距，体现出海观视野，成为自然风景与景观拉开视距，体现出海观视野，成为自然风景与 内部优雅环境相结合的高档社区。内部优雅环境相结合的高档社区。项目目前为前期项目目前为前期 宣传，价格未订（预计在宣传，价格未订（预计在380

33、03800元）。元）。高新技术开发区板块高新技术开发区板块区域发展概况：区域发展概况：由于连云港市政府重点建设连云区，目前连云区墟沟可开由于连云港市政府重点建设连云区，目前连云区墟沟可开发地块很少，而高新区拥有大量的可开发的土地，成为连云区发地块很少，而高新区拥有大量的可开发的土地，成为连云区重点建设的区域，区域基础设施、生活配套的加大建设。目前重点建设的区域，区域基础设施、生活配套的加大建设。目前区域内生活、市政配套尚不完善，但区域发展前景被市民所看区域内生活、市政配套尚不完善，但区域发展前景被市民所看好，逐渐形成了独立的一个房地产板块。好，逐渐形成了独立的一个房地产板块。房地产开发分析：房

34、地产开发分析：该区域的房地产开发主要由该区域的房地产开发主要由0505年开始，以连云区最大的项年开始，以连云区最大的项目百万平方米的久和国际新城为代表，目百万平方米的久和国际新城为代表，多层及小高层是开发的主要形态，二房三房是开发的主力产品。多层及小高层是开发的主要形态，二房三房是开发的主力产品。06 06年上半年随着年上半年随着0505年供应土地的大量面市，区域内房地产年供应土地的大量面市，区域内房地产将呈爆发式增长，预计将呈爆发式增长，预计0606年新增案量在百万平方米以上，区域年新增案量在百万平方米以上，区域内竞争加大。内竞争加大。高新技术开发区板块高新技术开发区板块市场表现：市场表现：

35、新项目的销售的价格均价为新项目的销售的价格均价为2700270028002800元元/平方米左右。平方米左右。购买客层以墟沟自住客层、墟沟投资客为主，有部分新浦投资购买客层以墟沟自住客层、墟沟投资客为主，有部分新浦投资客。客。总体市场销售量由总体市场销售量由0505年的相对火爆，转为平稳，去化速度年的相对火爆，转为平稳，去化速度弱于连云区墟沟板块。弱于连云区墟沟板块。项目分布图项目分布图本案本案爱丁堡公馆爱丁堡公馆龙禧深蓝广场龙禧深蓝广场康桥半岛康桥半岛久和国际新城久和国际新城龙禧龙禧深蓝广场深蓝广场项目分析：项目分析：项目目前售楼处在建，将于项目目前售楼处在建，将于 近期推出市场，是我们项目

36、近期推出市场，是我们项目 酒店公寓的强劲竞争对手。酒店公寓的强劲竞争对手。龙禧龙禧深蓝广场深蓝广场开开 发发 商：商：浙江龙禧集团浙江龙禧集团项目位置：项目位置：位于连云港市经济技术开发区管委会大楼西侧。具位于连云港市经济技术开发区管委会大楼西侧。具 体位置位于连云港市排淡河公共绿地以南，开发区体位置位于连云港市排淡河公共绿地以南，开发区 北入口道路以东，黄河路以北，管委会办公大楼用北入口道路以东，黄河路以北，管委会办公大楼用 地以西。地以西。项目规划：项目规划：该项目将拟建综合性建筑，二幢高层南北设立，中该项目将拟建综合性建筑，二幢高层南北设立，中 心是绿地，二幢高层分别为心是绿地，二幢高层

37、分别为1212层四星级酒店及层四星级酒店及2424层层 酒店式公寓（精装修），沿北入口道路设置沿街商酒店式公寓（精装修），沿北入口道路设置沿街商 业建筑。业建筑。项目概况：项目概况：该项目总用地面积为该项目总用地面积为1001010010平方米（平方米（1515亩），建筑亩），建筑 密度密度45%45%，容积率，容积率3.03.0，绿地率，绿地率30%30%。总投资。总投资 16000 16000万元，于万元，于20052005年年1111月动工，预计在月动工，预计在20072007年年年年 底交付使用。底交付使用。龙禧龙禧深蓝广场深蓝广场项目优点分析：项目优点分析：位于开发区中心地段，紧临开

38、发区管委会位于开发区中心地段，紧临开发区管委会 拥有四星级酒店配套，有利提升酒店式公寓品质拥有四星级酒店配套，有利提升酒店式公寓品质 龙禧集团拥有管理酒店及酒店式公寓的团队龙禧集团拥有管理酒店及酒店式公寓的团队 集中供热，地板采暖集中供热，地板采暖 2424热水热水 2424小时酒店式礼宾服务小时酒店式礼宾服务 酒店式专业保洁服务、专业维修服务酒店式专业保洁服务、专业维修服务 公寓同样拥有酒店的礼遇：桑拿按摩、娱乐休闲、健身美公寓同样拥有酒店的礼遇：桑拿按摩、娱乐休闲、健身美 容、网球运动、容、网球运动、精致餐饮、主题商务精致餐饮、主题商务 公寓底层设大堂吧、洗衣房、小型超市等功能性配套，提公

39、寓底层设大堂吧、洗衣房、小型超市等功能性配套，提 供现代化便捷生活。供现代化便捷生活。公寓产权：公寓产权：7070年，比酒店、商业物业更久的年，比酒店、商业物业更久的“悠长假期悠长假期 ”。2121种经典户型，主力种经典户型，主力50-7050-70平方米平方米 纯粹精装修，品牌家用电器组合，拎包即住。纯粹精装修，品牌家用电器组合，拎包即住。久和久和国际新城国际新城 户型规划：户型规划：项目以经济性二房、三房产品为主力项目以经济性二房、三房产品为主力销售状况：销售状况：均价均价28002800元。元。久和久和国际新城国际新城 项目简介：项目简介：久和国际新城总占地面积久和国际新城总占地面积80

40、0800多亩，总建筑面积近百多亩，总建筑面积近百 万平方米，容积率约为万平方米，容积率约为1.331.33，分四期开发。，分四期开发。2005 2005年年4 4月月2828日，久和国际新城开工，日，久和国际新城开工，0505年年 8 8月月20 20 日，久和国际一期欧洲印象开盘。日，久和国际一期欧洲印象开盘。1111月月2626日，久和日，久和 国际新城二期米兰阳光开盘。国际新城二期米兰阳光开盘。项目分析：项目分析：项目为区域内第一大盘，拥有完善的生活、商业配项目为区域内第一大盘，拥有完善的生活、商业配 套；项目旁的火车东站规划更将提高项目的价值；套；项目旁的火车东站规划更将提高项目的价值

41、；目前项目总体销售状况良好。但未来在区域多个高目前项目总体销售状况良好。但未来在区域多个高 品质楼盘推出后将加大该项目的销售压力。品质楼盘推出后将加大该项目的销售压力。久和久和国际新城国际新城 项目位置：项目位置：国际新城北依墟沟，南接连云港技术开发区，位国际新城北依墟沟，南接连云港技术开发区，位 于连云港连云区与开发区交汇处。项目东临新城于连云港连云区与开发区交汇处。项目东临新城 大道，南至新光大道，连接开发区进出口加工区大道，南至新光大道，连接开发区进出口加工区 与建设中临港开发区；北至工运路，连接未来连与建设中临港开发区；北至工运路，连接未来连 云区新政治经济中心。云区新政治经济中心。项

42、目优点：项目优点：百万平方米超大盘开发，项目配套完善拥有大型百万平方米超大盘开发，项目配套完善拥有大型 MALLMALL、写字楼等生活商业配套全部户型均为南北、写字楼等生活商业配套全部户型均为南北 朝向区域内规划有未来火车东站，将成区域中心朝向区域内规划有未来火车东站，将成区域中心久和久和国际新城国际新城 户型展示户型展示 2 2房房2 2厅（厅（8383平方米）平方米）3 3房房2 2厅（厅（111111平方米）平方米）天惠天惠爱丁堡公馆爱丁堡公馆项目位置：项目位置：新港城大道与新光路交汇处新港城大道与新光路交汇处开开 发发 商：商：天惠房地产公司天惠房地产公司项目经济指标：项目经济指标：占

43、地占地1111万，总建筑万，总建筑1818万万项目规划：项目规划：项目集住宅、单身公寓、办公、商业为一体。规项目集住宅、单身公寓、办公、商业为一体。规 划为多层住宅（六层）、小高层住宅（划为多层住宅（六层）、小高层住宅（1212层）及层）及 一栋一栋1818层小高层。以二房三房为主力层小高层。以二房三房为主力项目价格：项目价格：均价均价27002700元，起价元，起价25802580元元/平方米。平方米。销售状况：销售状况：项目从一月开始销售项目从一月开始销售VIPVIP方式预订，方式预订，金卡金卡1010万元，每平方米可优惠万元，每平方米可优惠100100元。元。银卡银卡8 8万元，每平方米

44、可优惠万元，每平方米可优惠8080元。元。铜卡铜卡5 5万元，每平方米可优惠万元，每平方米可优惠5050元。元。目前已预订目前已预订150150户左右。户左右。天惠天惠爱丁堡公馆爱丁堡公馆客层分析：客层分析：项目目前投资客项目目前投资客50%50%，自住客占，自住客占50%50%，以墟沟客层为，以墟沟客层为 主。主。项目卖点：项目卖点：10001000米景观水岸米景观水岸 皇家会所皇家会所 地中海式皇室贵族中心园林地中海式皇室贵族中心园林 酒吧街酒吧街 国际化智能生活，周界防御系统国际化智能生活，周界防御系统 南北朝向南北朝向项目分析：项目分析：项目位于开发区，借助运盐河的景观进行规划，在项目

45、位于开发区，借助运盐河的景观进行规划，在 会所、景观、智能化等因素上加大项目附加价值。会所、景观、智能化等因素上加大项目附加价值。目前为前期预订，受到了投资客及部分自住客的关目前为前期预订，受到了投资客及部分自住客的关 注，但项目的运作未能与超大盘久和国际新城形成注，但项目的运作未能与超大盘久和国际新城形成 差异性，且推广较为粗糙，缺少必要的酝酿，在推差异性，且推广较为粗糙，缺少必要的酝酿，在推 广手法上也较为单一，不利于项目的销售。广手法上也较为单一，不利于项目的销售。康桥半岛康桥半岛项目位置：项目位置：位于新港城大道，开发区管委会旁位于新港城大道，开发区管委会旁开开 发发 商：商：兴业房地

46、产兴业房地产项目概况：项目概况：项目总建筑项目总建筑2020万平方米左右，规划五层情景洋房、五万平方米左右，规划五层情景洋房、五 六层多层公寓、六层多层公寓、1818层小高层、高层。层小高层、高层。户型规划：户型规划：7070140140平方米，规划有一室一厅、二室一厅、二室平方米，规划有一室一厅、二室一厅、二室 二厅、三室一厅、三室二厅等。二厅、三室一厅、三室二厅等。康桥半岛康桥半岛项目卖点：项目卖点：三条天然河道水岸生态景观三条天然河道水岸生态景观 兴业公司的品牌兴业公司的品牌 多元化户型设计多元化户型设计 兴业物业管理兴业物业管理项目分析：项目分析：项目分二期开发，在墟沟新港城大道设置商

47、项目分二期开发，在墟沟新港城大道设置商 业中心，现场也将设营销中心，目前工程在业中心，现场也将设营销中心，目前工程在 打桩，销售为意向登记。打桩，销售为意向登记。三、项目开发机会点与不足点分析三、项目开发机会点与不足点分析1 1、项目开发机会点、项目开发机会点 政策政策 连云港市政府大力发展东区连云区，而开发区区域连云港市政府大力发展东区连云区，而开发区区域 是市政开发的重点，区域有着良好的发展前景，其区是市政开发的重点，区域有着良好的发展前景，其区 域发展价值也被广大市民认同。域发展价值也被广大市民认同。项目区位优势项目区位优势 项目为开发区的中心地块项目为开发区的中心地块 道路设施完善道路

48、设施完善三、项目开发机会点与不足点分析三、项目开发机会点与不足点分析1 1、项目开发机会点、项目开发机会点 景观优势景观优势 项目南面直临排淡河，项目南面直临排淡河，项目南侧的蝙蝠山将投资三千万元建设，大瀑布，项目南侧的蝙蝠山将投资三千万元建设，大瀑布，界时将成连云港市标性人造景点，有利提升区域及界时将成连云港市标性人造景点，有利提升区域及 项目价值项目价值 项目规划优势项目规划优势 项目户户面南，户户观景项目户户面南，户户观景 拥有会所、泳池等配套设施拥有会所、泳池等配套设施三、项目开发机会点与不足点分析三、项目开发机会点与不足点分析2 2、项目开发不足点、项目开发不足点 区域内生活机能尚不

49、完善区域内生活机能尚不完善 区域内距城市中心区域较远，公共交通不便捷区域内距城市中心区域较远，公共交通不便捷 项目体量，相对周边几个项目，在规模及自身配套项目体量，相对周边几个项目，在规模及自身配套 上难以形成优势上难以形成优势贰、产品修正篇贰、产品修正篇一、一、A A型复式下层入户门对冲楼梯型复式下层入户门对冲楼梯 1 1、建议用屏风装修隔档、建议用屏风装修隔档 2 2、楼梯上口转向、楼梯上口转向二、二、H H型复式型复式201m2201m2及及217 m2217 m2的客厅面宽稍窄的客厅面宽稍窄4.2 m2 4.2 m2 （88 m288 m2）客厅面宽）客厅面宽4 m24 m2三、三、H

50、 H型复式型复式201 m2201 m2厨房太小不方正厨房太小不方正 建议与后通道联成一片建议与后通道联成一片四、为加强住宅部分的生活方便性四、为加强住宅部分的生活方便性 建议是否可连小区设置建议是否可连小区设置 约约1500 m21500 m2的商业、超市配置的商业、超市配置叁、销售策略篇叁、销售策略篇一、全案精神一、全案精神1 1、项目整体定位：、项目整体定位：奢侈的规划理念、高档建筑设计、考虑项目地块的地形风奢侈的规划理念、高档建筑设计、考虑项目地块的地形风 貌做合理自然的结合，客源层属中高端的客群属性。貌做合理自然的结合，客源层属中高端的客群属性。2 2、概念定位：、概念定位：精致非豪