完善房地产登记制度-助推中小企业融资.docx

1、完善房地产登记制度，助推中小企业融资 摘 要统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，在保护权益人利益、维护交易安全、提高交易效率、税收征管等方面发挥非常重要的作用。目前，国家正在抓紧推动不动产统一登记制度的出台，根据关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知的要求，2014年6月底前出台不动产统一登记条例。房地产登记制度作为不动产登记制度的核心内容，建立统一的房地产登记制度、完善相关规定具有重大的现实意义。笔者结合自身工作经历，仅从目前房地产登记制度对中小企业融资的影响及完善相关规定提出探讨意见。关键词房地产登记；中小企业融资据不完全统计，我国中小企业在全国注册企业中占比约为9

2、8%，提供了约80%的城镇就业机会，创造了约60%的税收收入，在国民经济和社会发展中发挥重要作用，但由于中小企业自身的先天不足，融资难一直是个老大难问题。而在中小企业融资难的诸多成因中，现行房地产登记制度的不完善、不合理是一个重要原因。由于中小企业绝大部分是通过房地产（含单一土地、在建工程等）抵押担保方式进行融资，故本文主要就目前土地登记、房屋登记制度对中小企业融资的影响进行分析。一、目前房地产登记制度对中小企业融资的影响目前房地产登记制度对中小企业融资的影响主要体现在以下几个方面：（一）房地产登记机关不统一直接影响抵押融资成效，且潜伏风险2007年颁布的物权法规定，“国家对不动产实行统一登记

3、制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但目前我国的相关法律法规尚未出台，不动产登记分散在多个部门。土地登记和房屋登记作为不动产登记的核心，在我国绝大多数城市分别由不同的登记机关负责：国土资源部门负责土地使用权登记，房产管理部门负责房屋登记。土地、房屋登记机构的不统一，在办理抵押登记方面有不同的管理要求（主要体现在登记程序、登记要件、对抵押物条件的规定等等方面），直接影响抵押融资成效（增加融资成本，甚至错失商机）；并且由于土地、房屋登记机关的不统一、信息不互通会潜伏着重复抵押、虚假抵押等风险，给利益关系人造成损失。（二）部分地方的房地产登记机关违反物权法相关规定，设定

4、不合理的抵押登记要件，增加抵押登记环节，降低融资效益物权法第十三条规定“登记机构不得要求对不动产进行评估”，但目前较多的房地产登记机关在办理土地、房屋抵押登记时往往将评估报告作为抵押登记要件之一，甚至指定评估机构或者对评估报告进行审核备案，增加抵押登记环节，既增加了抵押人的成本，又造成抵押登记时效低下，降低了融资效益；同时，也容易出现登记机关个别人员权力寻租的空间，滋生腐败。（三）现行土地登记制度在一定条件下限制了土地的融资功能国土资源部于2012年9月6日出台的国土资源部关于规范土地登记的意见（国土资发2012134号）第五条关于规范土地抵押登记的规定：依据相关法律、法规规定，经中国银行业监

5、督管理委员会批准取得金融许可证的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。针对上述规定，笔者认为有商榷之处：对土地抵押权人作出限制缺乏相关法律依据，不利于拓宽中小企业的融资渠道和融资方式。首先，我国目前还没有相关法律法规对抵押权人作出明确的禁止规定。其次，随着金融业务的创新，中小企业的融资渠道和融资方式也多元化，作为土地抵押权人的主体也多元化，如果仅仅限定于取得金融许可证的金融机构以及小贷公司，则不利于拓宽中小

6、企业的融资渠道和融资方式，如：融资性担保公司虽然不属于取得金融许可证的金融机构，但经过省级人民政府主管部门批准设立，且通过土地反担保方式为企业融资，应允许作为不动产抵押权人。（四）部分地方的房地产登记机关不允许房地产剩余抵押价值的二次抵押或多次抵押，降低了房地产的融资能力（五）房地产登记簿和权属证书登记内容设计不完善、填写不规范，给房地产价值的认定造成困难，不利于融资额度的确定1.房地产登记簿和权属证书登记内容设计不全面，没有明确将房地产价值属性作为应当登记内容物权法第十七条规定“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致”。房屋登记办法第二十四条规定“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权

7、利状况以及其他依法应当登记的事项”。土地登记办法 第十五条规定“土地登记簿应当载明下列内容：土地权利人的姓名或者名称、地址；土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况”。笔者认为，房地产作为社会一种最重要的财产，体现其价值属性的内容应当作为房地产登记内容之一，应当在相关法律法规给予明确规定；这不仅有利于房地产价值的确定，也有利于保护相关权利人的权益。但目前反映房地产价值的一些重要内容：如土地的规划容积率、建筑密度等规划利用指标；房屋建筑物的建筑结构、竣工时间等；以及以往抵押、租赁等交易内容）未能全面记录在

8、相关的房地产权属登记簿和权属证书上，或者虽记录在权属登记簿但未记载在权属证书上。2.个别登记人员填写不规范、不科学，给房地产价值认定造成困难土地的价值很大程度取决于它的法定用途（即登记用途），因此，科学、准确地界定并登记土地用途尤其重要。国土资源部关于规范土地登记的意见（国土资发2012134号）第三条规定“土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照土地利用现状分类（GB/T21O1O-2OO7）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与土地利用现状分类二级类不对应的，按照土地利用现状分类二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书记事栏内标注批准用途” 。