知名房企拿地方案品质管控宣贯.pdf

1、 GREEN TOWN 绿城中国拿地方案品质管控宣贯绿城中国产品管理中心规划设计2019年1月前 言 GREEN TOWN 投拓阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一拿地方案是固化指标、辅助经济测算的基础；拿地方案是产品、业态的空间关系体现，影响对定位的判断；拿地方案是项目品质实现的最前端保障。GREEN TOWN 优秀的拿地方案，符合绿城对于品质的一贯追求，考虑因素周全、数据准确、可落地性强 GREEN TOWN 针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品质优先，兼顾其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，

2、整理出绿城拿地方案品质管控要点，确保绿城产品的品质落地。GREEN TOWN 2018年，全国共完成拿地方案共计300+个，获取土地34块。GREEN TOWN 拿地方案品质不理想原因分析原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；原因5：产品创新知识的更新速度慢，未能对业态升级、产品品类更新、生活方式的变化及时做出回应。GREEN TOWN 须了解绿城不同产品品类对规划形态、空间形态的要求；原因1：对绿城规划特质

3、、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；未体现叠拼产品规划所需组团感及点板结合的布局；兵营式排布，缺少组团系统，无法体现绿城叠拼产品品质；GREEN TOWN 原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；单一维度追求货值最大化；行列式、兵营式布局；无景观节点，无轴线关系；须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；GREEN TOWN 原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；方案未从设计合理性出发，只考虑满足指标要求，商业平面方案简单贴红线反推。须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；GREEN TOWN 充分解读地块条件，确定合理的产品

4、定位；加强设计与营销的沟通，及时反馈过程结论，优化产品定位；原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；优秀的拿地方案须根据自身地块条件对产品定位做反复的合理性优化；规划条件：容积率：1.05控制高度：18m建筑密度：30%绿地率：30%地块条件无法承载二层中式合院的定位 GREEN TOWN 明确项目地块的落位条件；对基础数据指标做到准确、全面；原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；前期未考虑北侧4幢建筑对方案的影响，导致方案较大修改。明确项目的落位条件是拿地方案的必备输入条件；GREEN TOWN 原因5：产品创新知识的更新速度慢，未能对业态升级、产品品类更新、生活方式

5、的变化及时做出回应。新模式下的社区商业升级加强创新意识，保持绿城的创新基因；保持学习，增强交流；GREEN TOWN 全面解析拿地方案的品质管控要点01 拿地方案管控原则02 拿地方案管控要点03 典型案例解析 GREEN TOWN 目录01 拿地方案管控原则02 拿地方案管控要点03 典型案例解析 GREEN TOWN“我们做的是高端产品，这个高端并非就是价格的指标，而是我们产品的品质指标真正好的房子除使用功能以外，更是一件艺术品我们应该把房产品本身应该具有的审美、尊严、价值等可被人们感受的精神属性更好地体现出来。”宋卫平 GREEN TOWN 基本原则坚守品质，高效落地，适时创新，精准可靠

6、 GREEN TOWN 坚守品质：坚持“品质优先、兼顾其他”的指导思想，坚守绿城产品品质底线；适时创新：加强创新意识，保持绿城的创新基因，通过业态升级、产品品类更新等方式保证对地块价值的最大化挖掘；134精准可靠：尊重地块条件及城市特性，基础数据准确、全面，可靠性高。基本原则高效落地：在2/8原则下优先选择标准化/成熟产品进行快速设计与决策；2（总图形态、基础平面模块、立面风格等标准化/成熟成果运用）GREEN TOWN 目录01 拿地方案管控原则02 拿地方案管控要点03 典型案例解析 GREEN TOWN 拿地方案设计任务书在拿地方案设计开始前须完成拿地方案设计任务书，以明确设计条件，避免

7、前期条件不明确导致的方案反复，保证方案的可落地性。拿地方案设计任务书内容包括：（1）土地条件；（2）规范规定；（3）营销定位；（4）成本要求；（5）创新设想；（6）其他对方案有重大影响的内容；GREEN TOWN 02 拿地方案管控要点总图形态前期条件功能配套景观设置地下空间交通组织单体 GREEN TOWN 总图形态01 绿城产品不同品类的总图形态；中式合院高层住宅多层住宅02 多品类产品组合的总图形态；03 大地块的总图形态；GREEN TOWN 总图形态01 绿城产品不同品类的总图形态中式合院 体现中式街巷空间，注重院落打造，总图形态多呈灵动式排布；典型中式合院规划形态：鱼骨型、团簇型；

8、根据地块条件，选择合理的交通组织方式；避免过分极致合院产品排布方式（行列式、及其它不符合中式合院特点规划排布）;GREEN TOWN 管控要点总图形态【十里风荷】【义乌宗塘地块】【富春玫瑰园】【安吉桃花源桂竹园】【海口桃李春风】【杭州桃李春风】【临海玫瑰园】【江南里】【凤起潮鸣】【绿城中式产品典型总图形态】中式合院体现中式街巷空间，注重院落打造，总图形态多呈灵动式排布。01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 绿城典型的中式产品规划形态：鱼骨型/团簇型中式合院管控要点总图形态【鱼骨型组团】【项目案例安吉桃花源】01 绿城产品不同品类的总图形态不同的规划形态，都各自特有的交通形式，

9、密度、容积率等指标特点 GREEN TOWN 绿城典型的中式产品规划形态：鱼骨型/团簇型中式合院管控要点总图形态【团簇型组团】【项目案例杭州江南里】01 绿城产品不同品类的总图形态不同的规划形态，都各自特有的交通形式，密度、容积率等指标特点 GREEN TOWN 管控要点总图形态超过产品合理容积率的极致排布合院产品不符合绿城产品特质中式合院过于行列式的规划，及其它不符合中式合院规划特点（如：背靠背）的排布方式，均不满足对中式合院规划的品质要求；【不成熟方案案例】01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 管控要点总图形态中式合院体现中式街巷空间，注重院落打造，总图形态多呈灵动式排布

10、【优化前】【优化后】原合院区规划形态呈行列式竖向布局，巷道过长，组团空间单调。优化后方案在不影响合院货值的情况下，将合院区规划形态调整为团簇式，保证中式合院品质。01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 总图形态01 绿城产品不同品类的总图形态高层住宅 注重总图的轴线、序列关系、点板结合；打造主次分明的轴线关系，形成明晰的空间序列，避免均质布局；结合景观层级的设置，打造合理的图底关系；注重点板结合的建筑形态设计，避免板楼过长、点楼位置不合理等问题；GREEN TOWN 注重总图的轴线、序列关系、点板结合。管控要点总图形态高层住宅【优秀案例西溪诚园】01 绿城产品不同品类的总图形态

11、主次分明的轴线关系及明晰的空间序列，空间布局疏密有致，景观空间收放有度；建筑形态点板结合，板楼为底，点楼合理点缀，并避免出现板楼过长、点楼位置不合理等问题；GREEN TOWN 管控要点总图形态高层住宅【不成熟方案案例】均质布局，无轴线关系，未体现中心景观空间等，均不满足品质要求；打造主次分明的轴线关系，形成明晰的空间序列，避免均质布局；01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 管控要点总图形态高层住宅【优秀方案案例】打造主次分明的轴线关系，形成明晰的空间序列，避免均质布局；01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 管控要点总图形态高层住宅【优化前】【优化后】初轮方

12、案未形成序列感较强的空间轴线，形态混乱;优化后方案尽量利用地块条件，形成中心轴线关系和完整景观空间。打造主次分明的轴线关系，形成明晰的空间序列，避免均质布局；01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 管控要点总图形态高层住宅【优化前】【优化后】初轮方案景观层级不清晰，无中心景观，主入口与空间景观关系差;优化后总图形成中心景观，并将景观、建筑、入口串联形成良好的轴线关系，点板结合，空间感受佳。结合景观层级的设置，打造合理的图底关系；01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 注重点板结合的建筑形态设计，避免板楼过长、点楼位置不合理等问题；管控要点总图形态高层住宅【优化前

13、】【优化后】初轮方案未形成序列感较强的空间轴线，板楼过长，主入口方式不合理；优化后方案对主入口轴线及序列感进行加强，结合点楼布局，形成中心景观区，空间韵律佳。01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 总图形态01 绿城产品不同品类的总图形态多层住宅 注重总图的轴线关系、点板结合，重视组团布局；打造主次分明的轴线关系，建筑空间灵活错动，避免行列式的均质布局；重视组团式局，重视次级空间（轴线）打造，适当体现围合感；注重点板结合的建筑形态设计，避免楼幢过长、过短等问题；GREEN TOWN 管控要点总图形态多层住宅注重总图的轴线关系、点板结合，体现组团布局。01 绿城产品不同品类的总图

14、形态【优秀案例湖州御园】GREEN TOWN 管控要点总图形态多层住宅注重总图的轴线关系、点板结合，体现组团布局。01 绿城产品不同品类的总图形态【优秀案例乌镇雅园】GREEN TOWN 管控要点总图形态【不成熟方案案例】行列式均质布局；01 绿城产品不同品类的总图形态多层住宅注重总图的轴线关系、点板结合，体现组团布局。无轴线关系及点板结合，未形成组团式布局；空间序列不明晰，无中心景观空间；GREEN TOWN 管控要点总图形态多层住宅【优化前】【优化后】优化方案结合中心景观打造组团式布局，点板结合；注重总图的轴线关系、点板结合，体现组团布局。01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TO

15、WN 管控要点总图形态多层住宅注重点板结合的建筑形态设计，优化后方案解决了产品过长、过短问题；【优化前】【优化后】注重总图的轴线关系、点板结合，体现组团布局。01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 管控要点总图形态多层住宅【优化前】【优化后】注重总图的轴线关系、点板结合，体现组团布局。注重点板结合的建筑形态设计，优化后方案避免出现多层点楼产品；01 绿城产品不同品类的总图形态 GREEN TOWN 总图形态追求流畅的天际线，避免极致的高低配；组团式布局，保证高品质产品组团的相对独立性；特殊产品（保障房、人才公寓、长租公寓等）组合需明确规模、位置；02 多品类产品组合的总图形态

16、GREEN TOWN 管控要点总图形态原则1：追求流畅的天际线，避免极致的高低配；02 多品类产品组合的总图形态原则2：组团式布局，保证高品质产品组团的相对独立性，并将最佳的景观资源调整给高溢价产品组团；【优秀案例西安全运村13号地块】【优秀案例奉化长汀】GREEN TOWN 管控要点总图形态极致高低配，部分多层位置不合理02 多品类产品组合的总图形态【不成熟方案案例】GREEN TOWN 管控要点总图形态极致的高低配02 多品类产品组合的总图形态【不成熟方案案例】GREEN TOWN 管控要点总图形态流畅的天际线，避免极致的高低配02 多品类产品组合的总图形态【优秀方案案例】GREEN TO

17、WN 管控要点总图形态组团式布局，保证高品质产品组团的相对独立性02 多品类产品组合的总图形态【优化前】【优化后】优化前多层组团不完整，高层对多层区北侧形成干扰；优化后高层、多层保证各自独立性，多层区形成独立组团 GREEN TOWN 管控要点总图形态组团式布局，保证高品质产品组团的相对独立性02 多品类产品组合的总图形态【优化前】【优化后】优化前高层与多层互相穿插，不同品类产品无组团的相对独立性；优化后保证各自独立性，多层组团在地块较好的南侧位置；GREEN TOWN 管控要点总图形态组团式布局，重视组团内细节的设计02 多品类产品组合的总图形态优化前叠排无独立出入口、无组团花园；优化方案叠

18、拼组团有独立人行出入口，有组团花园，与叠拼产品高溢价相匹配。【优化前】【优化后】GREEN TOWN 管控要点总图形态特殊产品（保障房、人才公寓、长租公寓等）组合需明确规模、位置02 多品类产品组合的总图形态保障房原则1：相对独立设置，有单独出入口，便于后期独立运营管理；GREEN TOWN 管控要点总图形态特殊产品（保障房、人才公寓、长租公寓等）组合需明确规模、位置02 多品类产品组合的总图形态原则2：当自持比例作为土拍条件之一，上下浮动为非定值时，须有多规划方案相对应；GREEN TOWN 总图形态地块较大，规划形态上宜进行分区；根据场地条件，丰富产品类型，提升园区品质；03 大地块的总图

19、形态 GREEN TOWN 管控要点总图形态地块面积较大时，考虑分组团排布03 大地块的总图形态将原较大地块，在规划形态上合理分为三个区进行考虑；在保证货值的前提下，优化规划形态，丰富产品类型，提升园区品质【优化前】【优化后】【沈阳Z6】GREEN TOWN 管控要点总图形态地块面积较大时，考虑分组团排布03 大地块的总图形态规划有A、B、C、D、E等5个组团，并提供合院、叠拼、多层等多种产品类型，合理利用景观资源。ADB EC【义乌桃花源】GREEN TOWN 前期条件01 政策条件02 地块条件 GREEN TOWN 01 政策条件前期条件1）梳理所有对规划形态有影响的地方政策、规定：指标

20、规定：容积率、车位配比、配套规模、地下室开挖强度、限高、实土绿化率、日照要求等；风貌要求：天际线、透空率、立面风格要求等；技术要求：PC率、装配率、绿建评级等;其他规定：“口袋文件”深度挖掘；GREEN TOWN 强排管控要点前期条件指标要求 限高、透空率要求武汉花山限高要求：根据土地出让条件及当地“三边规定”，本案建筑高度控制在60米以内，一线临水、滨水、邻生态廊道的建筑高度控制在15米以内。01 政策条件拿地方案需按照限高要求进行总图排布，并考虑天际线的形态；GREEN TOWN 强排管控要点前期条件指标要求 日照要求01 政策条件日照情况对拿地方案总图排布有较大影响，需明确周边日照情况及

21、要求。【优化前】【优化后】前期拿地方案安置小区A41a，A41b统算指标；而在报批日照分析中，明确A41a、A41b地块需严格按照高层退界，导致A49地块对A41b地块有日照影响，原方案不成立。A41A41bA41a GREEN TOWN 强排管控要点前期条件拿地方案需按照天际线要求进行总图排布，并保证天际线的形态流畅。重庆西永天际线要求：规划要求基地高层建筑需由沿一纵线快速路向地块内部由低到高布置，同时天际线呈西低东高的趋势。风貌要求 天际线要求01 政策条件 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件拿地方案成本需考虑PC率/装配率要求和绿色建筑要求。北京五里坨项目，根据要求需采用装配式建

22、筑；还建部分按招拍挂要求增加绿色三星建筑标准，因此每平米增加200元。技术要求 PC率/绿色建筑要求01 政策条件 GREEN TOWN 01 政策条件前期条件2）多地块设计时需明确是否整体平衡；多地块同步设计 GREEN TOWN 4地块整体平衡方案强排管控要点前期条件多地块同步设计时，容积率平衡对总图形态影响很大，需在前期做好充分沟通；01 政策条件2地块分别平衡方案 GREEN TOWN 02 地块条件前期条件1）全面了解基地自身条件：了解地块内影响设计的因素：高差、高压线、变电站、地裂带等 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件考虑基地内高差进行总图设计;方案排布忽视地形因素（山地

23、高差大）对工程的影响，方案缺少工程可实施性。了解基场地内不利因素 基地高差02 地块条件 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件地裂带要求地下不能有建筑基础穿越，且有退线要求，对园区形态影响很大。西安青龙寺地块将地裂带利用为内部商业街，将景观广场布置在地裂带位置，最大化减弱地裂带对总图形态的影响。了解场地内不利因素 地裂带02 地块条件 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件建筑排布注意退让基站/变电站；大连大橡塑宗地块：总图排布时注意与基站、变电站的同时避让。了解地块内不利因素 基站/变电站02 地块条件 GREEN TOWN 02 地块条件前期条件2）全面了解基地周边条件：了解周边

24、地块用地性质及道路交通情况；了解周边不利条件：高压走廊、高架路、医院污物流线、军事管理区等；了解周边优势资源：景观资源、成熟配套、交通节点等；GREEN TOWN 强排管控要点前期条件需明确周边地块用地性质，充分考虑周边住宅、学校、庙宇等对基地的影响。了解周边地块的用地性质 周边地块用地性质方案风险点：1.左侧农民房日照需要规划局明确；2.地块北侧幼儿园日照需规划复核是否满足；3.地块北侧公寓日照需规划复核是否满足；4.东北侧拟建学校规划不明确；5.右侧地块庙宇的影响不明确；6.东侧高压线、南侧有规划加油站;02 地块条件 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件高压走廊存在一定电磁辐射，周

25、围建筑需按规范要求退让。江门市蓬江06地块：东北侧有铁塔承载的架空110KV高压线，存在一定的电磁辐射，主楼按规范要求退让。了解周边不利条件 高压走廊02 地块条件现状高压走廊 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件当基地周边有医院时，主入口流线注意避开排污流线。北京顺义新城项目，园区主入口布置于南侧，可避开中医院后勤污物入口。了解周边不利条件 医院污物流线4地块整体平衡2地块分别平衡2地块分别平衡医院SITE主入口排污口02 地块条件 GREEN TOWN 强排管控要点前期条件充分利用轨道交通站点，结合项目的配套/商业进行排布。了解周边优势资源 轨道站点02 地块条件宁波东环南路项目，结

26、合轨道交通站点进行商业布置，形成锯齿形口袋商业，拓展商业延展面，提升商业价值。GREEN TOWN 功能配套01 生活体验馆02 商业03 幼儿园 GREEN TOWN 01 生活体验馆拿地方案阶段需明确生活体验馆的形式和位置功能配套 GREEN TOWN 管控要点功能配套01 生活体验馆1.生活体验馆的选址需兼顾最佳展示效果、合理流线组织、建设与开放周期等多维问题。拿地方案阶段需明确生活体验馆的形式和位置；2.利用幼儿园、商业等永久配套空间。3.保证生活馆呈现速度，有条件的情况下尽可能选择快装体系生活体验馆。【利用社区商业重庆蘭园】【利用幼儿园杭州留香园】【快装体系生活馆常熟明月兰庭】GRE

27、EN TOWN 02 商业商业位置考虑人流的导入；商业形态与定位匹配，提升商业价值；商业分割采用合理的开间进深尺度。功能配套 GREEN TOWN 管控要点功能配套02 商业沿街商业的位置需考虑商业人流的导入及对外的商业展示面，过厚的绿化带影响人流的导入，降低商业价值；【不理想方案案例】20m绿化带25m绿化带25m绿化带商业位置需考虑人流的导入；GREEN TOWN 管控要点功能配套商业形态需与商业定位匹配，考虑地块不同位置商业价值差异，避免一味沿地块四周布置的方式；02 商业底商延展面过长时，宜集中布置，应避免沿地块四周布置；商业体量较大时，需结合商业定位明确商业形式（商业街、BOX等）【

28、不理想方案案例】GREEN TOWN 管控要点功能配套商业形态需与商业定位匹配；02 商业匹配商业定位，街区型与BOX型商业布局结合，充分利用商业价值最高区域，提升商业品质；【优化前】【优化后】取消取消【天津静海西边庄】GREEN TOWN 管控要点功能配套商业形态需与商业定位匹配；02 商业打破常规内街商业形式，与轨道交通节点形成锯齿状口袋商业，提供商业的外摆空间，为整体项目提升休闲氛围，提升后期运营及销售的价值点；【优化前】【优化后】【宁波东环南路】GREEN TOWN 管控要点功能配套商业分割采用合理的开间进深尺度；02 商业沿街型商业进深宜12-15m，避免过大的进深对店铺分割使用不利

29、；【优化前】【优化后】14m进深10m进深20m进深 GREEN TOWN 03 幼儿园从整体方案角度考虑幼儿园位置功能配套 GREEN TOWN 管控要点功能配套幼儿园红线可调整的前提下，需按日照要求、服务半径、使用需求、自然资源等条件，结合方案设计整体考虑明确幼儿园位置03 幼儿园幼儿园位置对地块服务半径不足，且为中式建筑，需与地块中式合院匹配，结合天际线等因素，最终调整为地块东北侧方案。【优化前】【优化后】GREEN TOWN 管控要点功能配套03 幼儿园【优化前】【优化后】原方案幼儿园的形态和位置占据较大面的南向，影响住宅分组团布局及对地块南向的最大化利用，调整后，提升住宅排布形态幼儿

30、园红线可调整的前提下，需按日照要求、服务半径、使用需求、自然资源等条件，结合方案设计整体考虑明确幼儿园位置 GREEN TOWN 管控要点功能配套03 幼儿园原方案幼儿园对住宅的景观利用和内部中心景观面都有影响，移至东侧减少对住宅部分的影响，提升园区品质。【优化前】【优化后】幼儿园红线可调整的前提下，需按日照要求、服务半径、使用需求、自然资源等条件，结合方案设计整体考虑明确幼儿园位置 GREEN TOWN 景观设置01 景观泳池02 景观层级03 架空层 GREEN TOWN 01 景观泳池尺度合理；位置靠近展示面；预留泳池配套功能。景观设置 GREEN TOWN 管控要点景观设置01 景观泳

31、池景观泳池需满足：1.尺度合理；2.位置靠近示范区、入口位置，作为园区形象的良好展示面；3.预留泳池配套功能空间；【不理想方案案例】泳池位置距离会所过远；GREEN TOWN 管控要点景观设置01 景观泳池位置靠近示范区、入口位置，作为园区形象的良好展示面【优秀方案案例】泳池位置距离靠近入口，拥有良好展示面；GREEN TOWN 管控要点景观设置01 景观泳池景观泳池需满足：预留泳池配套功能空间；【优秀方案案例】泳池周边利用架空层设置配套空间；GREEN TOWN 02 景观层级清晰最大化园区景观资源，层级清晰景观设置 GREEN TOWN 管控要点景观设置02 景观层级清晰最大化园区景观资源

32、，层级清晰，形成中心景观-组团间景观-楼间景观的丰富层级；【优化前】【优化后】调整中央景观尺度及景观层级，并将景观尺度及泳池尺度合理化；GREEN TOWN 管控要点景观设置【优化前】【优化后】02 景观层级清晰最大化园区景观资源，层级清晰，形成中心景观-组团间景观-楼间景观的丰富层级；将均质化的景观优化为层次清晰的景观形式，最大化园区景观资源；GREEN TOWN 03 架空层合理考虑架空层位置及配置标准景观设置 GREEN TOWN 管控要点景观设置03 架空层除北方受气候因素影响外，设计均需设置架空层，并在测算指标中有所预留，部分设置时，其位置宜设置于中心景观处，层高不低于4.2m；【优

33、秀方案案例】GREEN TOWN 地下空间01 地下停车指标02 地下空间与规范规定 GREEN TOWN 01 地下停车指标准确估算地下室面积指标，避免出现不合理指标地下空间 GREEN TOWN 管控要点地下空间01 地下停车指标除特殊情况（如地下室计容出售），地下车库单车位面积指标应按照二代高层产品配置标准及成本限额指标进行计算，如有合院等低密产品、地块狭长等应适当放大单车位指标；GREEN TOWN 管控要点地下空间01 地下停车指标合院区与高层区应分别采用各自对应单车位指标计算地下室面积。除特殊情况（如地下室计容出售），地下车库单车位面积指标应按照二代高层产品配置标准及成本限额指标进

34、行计算，如有合院等低密产品、地块狭长等应适当放大单车位指标；GREEN TOWN 管控要点地下空间01 地下停车指标狭长地块地下停车效率低，应按需提高单车面积指标。XX地块经济技术指标表总用地面积平方米37170.482 总建设用地面积平方米37170.482 总建筑面积平方米72924 其中地上建筑面积平方米39029 地下建筑面积平方米33895 自持面积平方米0 可售面积（商品房）平方米38662 可售公建平方米0 幼儿园平方米0 住宅配套及人防出口平方米367 地下建筑面积平方米33895 其中地下车库（可售车位）平方米10139 可售面积（楼座地下）平方米19331 人防面积平方米3

35、513 自行车库面积平方米912 建筑密度28.01%容积率1.05 建筑控制高度米18 绿地率30.00%自行车停车位辆608 自行车库面积平方米912 机动车停车位辆395 其中地上停车位辆0 地下停车位辆395 备注：住宅停车位按1.3辆/户，办公按90辆/万平米，商业按80辆/万平米。非机动车住宅按2辆/户，办公按150辆/万平米，商业按400辆/万平米。单车面积：42除特殊情况（如地下室计容出售），地下车库单车位面积指标应按照二代高层产品配置标准及成本限额指标进行计算，如有合院等低密产品、地块狭长等应适当放大单车位指标；GREEN TOWN 管控要点地下空间01 地下停车指标机械停车

36、使用难度大，品质感低，住宅项目不允许采用机械停车方式进行地库指标测算。避免不合理停车指标，住宅地下室不做机械停车。GREEN TOWN 02 地下空间与规范规定地下空间与绿地率地下空间与地下开发强度地下空间 GREEN TOWN 管控要点地下空间02 地下空间与规范规定地下空间的层数及单层面积需结合绿地率的要求统筹考虑；对有实土绿地率要求的城市，需准确估算地下室层数及各层面积。GREEN TOWN 管控要点地下空间02 地下空间与规范规定地下空间的层数及单层面积需结合地下空间开发强度要求统筹考虑；西安市人民政府办公厅关于印发进一步加强西安市地下空间规划建设管理工作的实施意见的通知规定：“凡重大

37、建设项目、新建小区、公园、绿地、广场,应进行地下多层开发，且不少于地下2层”。对地下空间开发强度有要求的城市，需准确估算地下室层数及各层面积；GREEN TOWN 交通组织01 合理组织交通流线；02 明确地面停车的数量和位置；GREEN TOWN 01 合理组织交通流线合理选择交通组织方式交通组织 GREEN TOWN 管控要点交通组织合理选择交通组织方式01 合理组织交通流线坚持“人车分行”的原则，充分推敲地面停车位置，避免行车道对园区的影响【地面停车、人车分行余姚三凤桥】GREEN TOWN 02 明确地面停车的数量和位置明确地面停车比例；停车位置不允许影响住宅及中心景观区域。交通组织

38、GREEN TOWN 管控要点交通组织明确地面停车比例，符合当地规划要求；地面停车位置不允许影响住宅及中心景观区域；02 明确地面停车的数量和位置【不理想方案案例】地面停车配比20%，超过当地规定的10%；地面停车位置在组团间，严重影响园区品质；GREEN TOWN 管控要点交通组织明确地面停车比例，符合当地规划要求；地面停车位置不允许影响住宅及中心景观区域；02 明确地面停车的数量和位置【不理想方案案例】地面停车的位置破坏内部中心景观，靠近住宅主立面，对住宅造成影响；GREEN TOWN 管控要点交通组织地面停车位置不允许影响住宅及中心景观区域；02 明确地面停车的数量和位置【优秀方案案例】

39、XX地块主要经济技术指标XX地块主要经济技术指标编号项目单位数值备注编号项目单位数值备注1占地面积m179941.832总建面积面积m496395地上地下合计计容总建筑面积m341889计容面积其中住宅面积m32231595%幼儿园m24802层商业面积m170945%3容积率-1.94建筑密度%21%5总户数户28926停车位个4509住宅1.5辆/户，公建100一辆7其中地上停车个45110%地下停车个4058总地下室面积m154505其中地下停车面积m75717停车35平/个地下设备面积m3000估算配建人防面积m37788人防停车位按40/个计算，共1895个还建人防面积m380008

40、配建面积m3323不计容地面停车数量较大，未留出足够地面停车空间及合理的交通流线组织;大地块分组团排布，地面停车结合组团间道路及沿街商业布置；合理运用道路界面，保障园区内部品质；GREEN TOWN 单体01 标准化成果/成熟产品应用02 明确立面设计意向 GREEN TOWN 01 标准化成果/成熟产品应用使用标准化成果/成熟产品；新进城市使用城市研究成果；单体 GREEN TOWN 管控要点单体成熟区域使用标准化成果/成熟产品【标准化1.0成果】01 标准化成果/成熟产品应用 GREEN TOWN 管控要点单体【中式合院标准化】01 标准化成果/成熟产品应用成熟区域使用标准化成果/成熟产品

41、 GREEN TOWN 管控要点单体符合条件时使用标准化成果/成熟产品，新进城市使用城市研究成果。【新进城市研究成果应用案例重庆冉家坝】01 标准化成果/成熟产品应用 GREEN TOWN 管控要点单体标准层层高不低于3m02 标准层层高不低于3m GREEN TOWN 02 明确立面设计意向单体立面意向与当地实际相符；立面意向与成本定位相符。GREEN TOWN 管控要点单体结合成本和实现度，明确立面设计意向03 结合成本和实现度，明确立面设计意向【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】拿地方案中全玻璃的立面意向与北方气候特点、生活习惯、成本不符【不理想方案案例】GREEN TOWN 管控要点单

42、体结合成本和实现度，明确立面设计意向03 结合成本和实现度，明确立面设计意向拿地方案中底层法式石材立面做法与800元/平方米的成本不符【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】【不理想方案案例】GREEN TOWN 01 拿地方案管控原则02 拿地方案管控要点03 典型案例解析目录 GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 成都青羊决策会拿地方案项目最终实施方案 GREEN TOWN 01 对前期考虑欠周，品质不理想区域的设计进行优化提升：拿地方案 VS 实施方案 成都青羊123123重新组织交通，降低地面交通对园区内部的影响，保证内部景观的完整性；取消原方案中长板楼，加大高层之间楼间距，打开

43、中心景观；重点优化打造主要出入口空间，在高层区和洋房区设置主出入口，保证主入口景观尺度，同时结合景观泳池形成良好展示效果；GREEN TOWN 02 合院产品调整：拿地方案 VS 实施方案 成都青羊12结合合院设计，合理调整中心景观区位置与合院关系，改变原合院散落于中央景观四周的规划形态，保证合院区良好的街巷空间关系，体现合院产品特点；增加产品品类，加入合院产品；GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 杭州和庐决策会拿地方案项目最终实施方案 GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 杭州和庐01 充分利用地块周边优质资源：拿地后项目现场踏勘，北侧山体景观较好，根据最大化利用景观资

44、源的原则优化方案总图；将地块北侧豁口打开，引入山体景观。GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 杭州和庐02 调整优化合院形态：原合院区规划形态呈行列式，巷道过长，组团空间单调；经过多轮总图优化，丰富了街巷空间。GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 杭州和庐03 自持物业部分未考虑相对独立的位置及出入口管理：自持物业部分拿地阶段未考虑相对独立设置，后续深化中将自持高层部分与高层住宅部分分开设置，并设置独立出入口及交通流线 GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 杭州和庐调整后方案充分利用景观资源提升园区品质，中式合院区拥有更好街巷空间，自持物业位置合理，流线清晰 GR

45、EEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 福州五四北地块决策会拿地方案项目最终实施方案 GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 福州五四北地块01 商业体量较大，原拿地方案未充分结合商业定位进行总图形态的排布：总量18000商业（占地上面积12%）拿地方案未提出解决方案；经多轮优化，充分结合定位进行商业创新，利用底商与小型集盒形成“多广场围合式”的规划布局，提升商业价值；GREEN TOWN 拿地方案 VS 实施方案 福州五四北地块02 未考虑周边道路高差关系：周边道路存在5米高差，拿地方案未考虑；后续方案结合商业界面与景观界面，优化场地高差，提升方案落地性；GREEN TOWN 调

46、整后方案商业形态推演创新，考虑因素周全，落地性强 拿地方案 VS 实施方案 福州五四北地块 GREEN TOWN 拿地方案作为项目最前期的设计结论和测算基础，其成果将持续对落地实施方案产生最直接的影响。拿地方案须与落地方案保持一致，才能保证品质的一致性，保证指标的一致性，这是我们对拿地方案最基本的目标与要求。这就要求我们必须以对待落地方案的态度来对待每一个拿地方案，前置、全面的考虑各项因素，保证高品质方案的精准落地。拿地方案 VS 实施方案项目最终实施方案【成都青羊】【杭州和庐】【福州五四北】GREEN TOWN 前 言结 语拿地方案的设计管控工作是规划设计条线重要工作之一，在“品质优先，兼顾其他”的战略方针下，绿城中国与各子公司共同肩负着对拿地方案品质管控的重大任务。2018年我们设计线同事与拿地方案设计院一起，顶住压力，完成了大量的拿地方案设计工作。2019年我们将进一步提升拿地方案的设计品质。品质优先，任重道远！GREEN TOWN 谢谢！