装配式项目全过程成本管控咨询服务新模式与咨询案例.pdf

1、S H A N G H A I F I R S T S U R V E Y I N G,L T D.装配式项目全过程成本管控咨询服务 新模式与咨询案例 一 装配式，在争议中前行 二 政策引导，强制和激励并存 三 标准解读，成本管控总纲 四 装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 五 装配式建筑合约管理，重在策划与约定 一 前言 工业化的生产方式 部分或全部构件在工厂预制 运输到现场将构件通过可靠的连接方式组装建成 装配式建筑-象搭积木一样造房子 一、装配式，在争议中前行 一、装配式，在争议中前行 预制构件流水线生产：仅需不超过50名工人 手工作业则需超过200名工人，装配式建筑的推广可缓解国内

2、人工需求的巨大缺口。项目 节能降耗水平 木材 55.40%保温材料 51.85%水泥砂浆 55.03%施工用电 24.33%施工用水 18.22%建筑垃圾排放 69.09%碳排放 27.26kg/m2 污染 减少扬尘和噪声 人口红利逐渐消失问题：（1）2015年起，体力劳动力市场人口数量迅速下滑（2）劳动年龄人口趋于老龄化，预计到2030年，4559岁的大龄劳动力占比将达36%左右；（3）“用工荒”蔓延，工地现场工作难以吸引年轻劳动群体。一、装配式，在争议中前行 节能降耗 一、装配式，在争议中前行 内容 传统现浇 PC装配 设计 一次设计 三次设计 结构设计+PC专项设计+模具设计 设计精细度

3、要求不高 设计精细度要求高（考虑装配加工）施工 工期 标准层4天 标准层7天 质量 质量精度要求一般，容错能力强 质量精度要求高，容错能力差 管理 一般 更高 特点 大面、连续施工 多点、间断施工 难度 小 大（预制构件安装后，操作和调整空间小）工效 高 低 建造成本 一般 升高 一、装配式，在争议中前行 国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见（国办发201719号）第三条：完善工程建设组织模式（四）培育全过程工程咨询。鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采取联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询，培育一批具有国际水平的全过程工程咨询企业。制定全过程工程咨询服务技术标

4、准和合同范本。政府投资工程应带头推行全过程工程咨询，鼓励非政府投资工程委托全过程工程咨询服务。在民用建筑项目中，充分发挥建筑师的主导作用，鼓励提供全过程工程咨询服务。投资咨询 勘察 设计 监理 招标代理 造价 联合经营 并购重组 一、装配式，在争议中前行 建设工程造价咨询规范(GB/T51095-2015)建设项目全过程造价咨询规程（CECA/GC4 2017）决策 设计 发承包 实施 竣工 建设项目全过程咨询 决策阶段 设计阶段 发承包阶段 实施阶段 结算阶段 项目后评价 01 02 03 04 05 06 1.产品标准 2.适配成本 3.限额设计 4.设计优化 1.招标界面 2.合同条件

5、3.招标计划 1.检验造价控制执行效果 2.成果对标分析差异 3.沉淀提升 1.竣工结算 2.成本分析 1.动态成本 2.付款与期中结算 3.变更、索赔处理 1.项目定位 2.目标成本 一、装配式，在争议中前行 装配式成本管控 一 装配式，在争议中前行 二 政策引导，强制和激励并存 三 标准解读，成本管控总纲 四 装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 五 装配式建筑合约管理，重在策划与约定 激励政策 北京、上海、深圳、沈阳、济南 土地政策（土地出让前置条件）财政补贴：江苏、长沙、重庆、厦门 政府承担增量成本：北京、上海、深圳、沈阳 财政政策（财政补贴&政府承担增量成本）面积奖励：北京、上海、

6、沈阳、深圳、济南、长沙 放宽预售条件：上海、深圳 行业政策（面积奖励&放宽预售条件）装配构建企业享受高新企业优惠：河北、济南、长沙、重庆 散装水泥政策、质保金政策、基础设施配套政策 税费政策 优先放贷、贴息、增贷、延长放贷期限 金融政策 二、政策引导，强制和激励并存 二、政策引导，强制和激励并存 省 市 细则 容积率奖励技术条件 奖励结果 提前预售条件 江苏省 南京 江苏省装配式建筑预制装配率计算细则（试行）住宅单体预制装配率50%，公共建筑单体40%，三层以上住宅应100%实行成品住房交付 奖励面积相对应地面以上规划总建筑面积的2%，免收奖励面积部分土地出让金；预制外墙体水平截面积不计入建筑

7、面积且规划总建筑面积的2%。以上两条优惠政策可同时享受。预制装配率50%，基础施工完成预制品进场安装时提前办理预售许可证 苏州 主动采用或划拨土地，且预制装配率40%；应用预制“三板”，外墙采用预制夹芯保温墙板 外墙预制部分不计容且3%；夹芯保温层及外叶墙板的水平截面积可不计容 预制装配化率30%以上的商品住宅项目建设达到一定施工进度后 无锡 预制装配率50%，Z1计算项20%备注说明不计容的预制墙体部分建筑面积且其3%提供“技术论证意见书”和预制构件进厂安装证明，基础完成施工至0.00可申领预售许可证 上海市 上海 装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）单体预制率40%或装配率60%，

8、住宅外墙采用预制墙体或叠合墙面积50%，外墙采用预制夹芯保温外墙板 自愿实施，外墙预制部分不计容且0.00以上地面计容面积的3%；外墙采用预制夹芯保温墙体的给予3%容积率奖励 预售应达的工程进度标准：七层及以下应完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上应完成基础工程并施工至主体结构二分之一以上 激励政策江浙沪地区 二、政策引导，强制和激励并存 省 市 细则 容积率奖励技术条件 奖励结果 提前预售条件 浙江省 杭州 浙江省工业化建筑评价导则 单体预制装配率20%，同时满足工业化建筑评价导则的基础项和一般项；土地出让合同和划拨书未明确采用、建设单位主动要求的，给予面积奖励 奖励面积按项目预制外

9、墙或叠合外墙的预制部分建筑面积计，总计单体0.00以上地面计容面积的3%，奖励面积不计容-宁波 宁波市装配式建筑预制率计算细则（试行）2018年单体预制率30%，2019.1.1起40%，房地产住宅项目采用外墙总面积50%的预制外墙；采用预制楼梯和空调板 预制外墙、叠合外墙墙体预制部分建筑面积不计容，实施新型建筑工业化的各单体0.00以上地面计容面积的3%以出让方式取得土地使用权，领取土地使用证和规划许可证的全装修商品房项目完成0.00以下并已确认进度和交付日期的 温州 温州市工业化建筑计算细则（试行）单体预制装配率20%，同时满足工业化建筑评价导则的基础项和一般项；单体不计容预制外墙面积达3

10、%或其装配率80%时预制内墙可纳入不计容墙体面积 计容总建筑面积3%的预制墙体面积可不计容；满足住宅全装修要求的工业化住宅计容总建筑面积5%的预制墙体面积可不计容 以出让方式取得土地使用权，领取土地使用证和规划许可证的商品房项目，投入开发建设资金25%总投资，或完成0.00以下并已确认进度和交付日期的 激励政策江浙沪地区 沪府办（2013）52号文件 对土地出让合同或土地划拨决定书未明确实施装配式建筑的住宅项目，项目建设单位采用装配整体式混凝土结构体系建造的，在满足第一条规定且尚未批复建设工程设计方案决定书的前提下，项目预制外墙或叠合外墙的预制部分可不计入建筑面积，但不超过装配式住宅0.00以

11、上地面计容建筑面积的3%。以上面积均为建筑面积。装配式建筑的混凝土墙体部分，不计入新型墙体材料专项基金的墙体材料计算范围。对实施装配式建筑的保障性住房，根据国家有关规定，免收新型墙体材料专项基金。散装水泥保证金 建筑面积 1.00 509,755 0.45 229,390 1 按70%可返还 墙改费保证金 建筑面积 1.00 509,755 3.00 1,529,264 4 按70%可返还 按照建筑面积取费 主动提出 二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 装配式建筑外墙采用夹心保温墙体的，其预制夹心保温墙体面积可不计入容积率，但其建筑面积不应超过总建筑面积的3%。装配式建筑工程项目

12、可实行分层、分阶段验收。八层以上（含八层）完成主体结构二分之一以上（不得少于七层）的新建装配式商品住宅项目可以进行预售 龙湖三明治夹心保温墙体施工 二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 沪建管联（2014）901号文 沪建管联（2015）417号文 资金补贴 建筑规模 居住建筑装配式建筑面积3万平方米以上，公共建筑装配式建筑面积2万平方米以上 建筑要求 装配式建筑单体预制率应不低于45%或装配率不低于65%补贴标准 每平方米补贴100元，最高补贴1000万元。沪建建联（2016）432号 二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 沪建建材（2016）601号文件 2016年

13、起，除下述范围以外，符合条件的新建民用、工业建筑应全部按装配式建筑要求实施，建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%：总建筑面积5000平方米以下，新建公建项目；总建筑面积5000平方米以下，新建居住建筑，建筑高度100米也上的新建居住建筑，落实装配式建筑单体预制率不低于15%或单体装配率不低于35%；总建筑面积2000平方米以下，新建工业厂房、配套办公、研发等项目；建筑项目的构筑物、配套附属设施（垃圾房、配电房等）；技术条件特殊，不适宜实施装配式建筑的建设项目。单体预制率是指混凝土结构、钢结构、钢-混凝土混合结构、木结构等结构类型的装配式建筑0.00以上主体结构和围护结构中预制构

14、件部分的材料用量占对应构件材料用量的比率。单体装配率是指装配式建筑中预制构件、建筑部品的数量（或面积）占同类构件或部品总数量（或面积）的比率。二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区【工作目标】全面贯彻落实浙江省绿色建筑条例，出台和实施杭州市绿色建筑专项规划，全面推进绿色建筑发展并促进绿色建筑提标。到2020年，杭州市域范围内新建一星级以上绿色建筑占比达到100%，二星级以上绿色建筑占比达到55%，三星级绿色建筑占比达到10%；装配式建筑占新建建筑的比例达到30%及以上。【工作举措】装配式建筑原则上应采用工程总承包等项目管理模式，工程总承包企业对工程质量、安全、进度、造价负总责。由政府

15、投融资的依法必须进行招标的装配式建筑项目，如只有少数几家建筑工业化设计、生产施工企业能承建且符合招标投标法实施条例第八条相关规定，允许采用邀请招标。杭州市人民政府办公厅关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见（杭政办函2017119号）二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 杭州市建筑业发展“十三五规划”：提前五年实现中央城市工作会议提出的“未来十年装配式建筑占到新建建筑的比例达到30%”。（五）实行建筑面积奖励。采用新型建筑工业化方式建设的项目，其建筑单体预制装配化率达到规定要求的，给予建筑面积的奖励。奖励的建筑面积按照项目预制外墙或叠合外墙的预制部分建筑面积计算，总计不超过新型

16、建筑工业化建筑单体正负零以上地面计容建筑面积的3%，奖励的建筑面积不计入容积率面积。新型建筑工业化项目在销售及办理产权证时，其建筑面积由房管部门根据房屋测绘规定测算。杭州市人民政府办公厅关于加快推进新型建筑工业化的实施意见（杭政办函2015161号）二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 【工作举措】获得绿色运行二星、三星标识和国家绿色建筑创新奖的装配式建筑项目，按照有关规定由市区两级财政给予扶持。对于装配式建筑项目，施工企业缴纳的质量保证金以合同总价扣除预制构件总价作为基数乘以2%费率计取，建设单位缴纳的住宅物业保修金以物业建筑安装总造价扣除预制构件总价作为基数乘以2%费率计取。鼓

17、励实施绿色建筑运行标识，对获得绿色运行二星、三星标识和国家绿色建筑创新奖的民用建筑，按照有关规定由市级财政给予资金奖励。土地规划条件、土地出让合同或土地划拨决定书未明确采用装配式建筑的商品房项目，建设单位主动实施装配式建造且建筑单体符合装配式建筑要求的，给予建筑面积奖励。因采用墙体保温技术增加的建筑面积不计入容积率核算的建筑面积。杭州市人民政府办公厅关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见（杭政办函2017119号）单独统计 二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 类别 绿色建筑具体技术运用项 折合单价 节能与能源利用 太阳能热水系统 集热系统 60万元（单价900-1100元/m

18、2，总集热面积约为560 m2，提供35吨热水）储热系统 中央控制系统 水循环、热能交换系统 循环系统 节水与水资源利用 雨水收集系统 收集处理系统 30万元（1500-2000m3/套）净化供水系统 系统控制及配件部分 安装调试费 室内环境质量 室内空气质量监控系统 10万元，办公场所大部区域 光导照明系统 4万元，约5套 绿色建筑咨询费 全过程绿色建筑咨询、评估、认证 18万元 模 拟 分 析 费 用 室外风环境模拟 风环境模拟报告 3万元 建筑综合节能效果模拟 能耗模拟分析报告 2万元 室内热环境模拟 室内热环境模拟报告 1万元 室内光环境模拟 室内光环境模拟分析报告 2万元 室内声环境

19、模拟 室内背景噪声计算书 1万元 室内自然通风模拟 室内自然通风模拟分析报告 1万元 日照分析 日照分析报告 依设计文件而定 热岛分析 热岛强度分析报告 1万元 项目答辩费 绿色建筑评审 项目总监答辩 通过专家评审，项目获取 绿色建筑一星设计评价标识 1万元 合 计 费用包括2部分，一部分为项目绿色建筑技术增量成本104万元，另一部分为绿色建筑咨询服务费用为30万元，绿色建筑总计增量为134万元 二、政策引导，强制和激励并存 在新建建筑中加快推广应用预制内外墙板预制楼梯板预制楼板的通知（苏建科201743号）新建建筑中：推广应用预制内外墙板、预制楼梯板、预制楼板【适用项目】(1)单体建筑面积2

20、万平方米以上的新建医院、宾馆、办公建筑，以及5000平方米以上的新建学校建筑 (2)新建商品住宅、公寓、保障性住房 (3)单体建筑面积1万平方米以上的标准厂房【应用要求】(1)混凝土结构建筑：应采用内隔墙板、预制楼梯板、预制叠合楼板；鼓励采用预制外墙板 (2)钢结构建筑：应采用内隔墙板、预制外墙板 (3)外墙：优先采用预制夹心保温墙板等自保温墙板 (4)单体建筑中强制应用的“三板”总比例不得低于60%(5)鼓励住宅工程在满足上述要求的基础上，积极采用预制阳台、预制遮阳板、预制空调板等预制部品(构件)，提高单体建筑的预制装配率。二、政策引导，强制和激励并存 激励政策江浙沪地区 2017年1月23

21、日江苏省住房城乡建设厅关于发布江苏省装配式建筑预制装配率计算细则（试行）的通知【预制装配率】装配式建筑室外地坪以上的预制构件、装配式内外围护构件、工业化内装部品的体积或面积占该部分总面积的比率。Z1：整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率 Z2：整栋建筑中装配式内外围护构件的预制装配率 Z3：整栋建筑中工业化内装部品的预制装配率 3i=1ZiiS分类 1 2 3 装配整体式框架 装配整体式框架+防屈曲支撑 装配整体式框架+现浇剪力墙（现浇核心筒）0.5 0.3 0.2 装配整体式剪力墙结构 装配整体式部分框支剪力墙结构 0.55 0.15 0.3 二、政策引导，强制和激励并存 激励

22、政策江浙沪地区 技术配置选项 项目实施情况 体积或面积 对应部分总体积或面积 权重 比值 主体结构和外围护结构预制构件 Z1 预制柱 0.5 Z1=X1/Y10.5 预制梁 预制叠合板 预制密肋空腔楼板 预制阳台板 预制空调板 预制楼梯板 混凝土外挂墙板 预制女儿墙 合计X1 合计Y1 装配式内外围护构件 Z2 单元式幕墙 0.3 Z2=X2/Y20.3 蒸压轻质加气混凝土墙板 GRC墙板 玻璃隔断 木隔断墙 轻钢龙骨石膏板隔墙 蒸压轻质加气混凝土墙板 钢筋陶粒混凝土轻质墙板 合计X2 合计Y2 内装建筑部品 Z3 集成式厨房 0.2 Z3=X3/Y30.2 集成式卫生间 装配式吊顶 楼地面干

23、式铺装 装配式墙板（带饰面）装配式栏杆 合计X3 合计Y3 二、政策引导，强制和激励并存 技术配置选项 项目实施情况 体积或面积 对应部分总体积或面积 权重 比值 创新加分项S 标准化、模块化、集约化设计 标准化的居住户型单元和公共建筑基本功能单元 1%总计不超过5%标准化门窗 0.5%设备管线与结构相分离 0.5%绿色建筑技术集成应用 绿色建筑二星 0.5%绿色建筑三星 1%被动式超低能耗技术集成应用 0.5%隔震减震技术集成应用 0.5%以BIM为核心的信息化技术集成应用 1%工业化施工技术集成应用 装配式铝合金组合模板 0.5%组合成型钢筋制品 0.5%工地预制围墙（道路板）0.5%预制

24、装配率=Z1+Z2+Z3+S 二、政策引导，强制和激励并存 当超限建筑计算装配率的各分项得分之和达到40%时，也可认定为装配式建筑 墙体比例计算采用墙体表面积作为基数，预制柱采用支撑面积作为基数 水平构件按照投影，梁按照长度比例 四川省装配式建筑装配率计算细则条文解释（节选）激励政策四川省 二、政策引导，强制和激励并存 四川省装配式建筑装配率计算细则条文解释 装配率计算的对象是单体建筑物室外地坪以上的部分 裙楼和主楼分别作为单体建筑进行计算 不同结构体系可以采取分区域计算主体结构装配率，以面积为权重换算 二、政策引导，强制和激励并存 裙楼 一般应分开计算 主楼 地下室 不纳入计算基数 激励政策

25、四川省 2016年3月24日 成都市城乡建设委员会关于进一步明确我市装配式混凝土结构单体预制装配率计算方法的通知【单体预制装配率计算公式】单体预制装配率=预制构件体积全部构件体积 相关定义 装配式混凝土结构：由预制混凝土构件通过可靠的连接方式装配而成的混凝土结构，包括装配整体式混凝土结构、全装配混凝土结构等。单体预制装配率：装配式建筑中0.000以上部分，使用预制构件体积占全部构件体积的比例。二、政策引导，强制和激励并存 激励政策四川省 绿色建筑 装配式建筑 民用 建筑 总建筑面积小于2万平方米的公共建筑项目和总建筑面积小于20万平方米的居住建筑项目，按照不低于绿色建筑一星级标准建设；总建筑面

26、积大于2万平方米（含）的公共建筑项目和总建筑面积大于20万平方米（含）的居住建筑项目按照不低于绿色建筑二星级标准建设；市级重大项目原则按照绿色建筑三星级标准建设。同时含有公共建筑与居住建筑的项目，按照同等规模公共或居住建筑项目中要求较高的标准执行。单体建筑预制装配率具体要求为：总建筑面积小于2万平方米的公共建筑项目和小于20万平方米的居住建筑项目，单体建筑预制装配率应不低于20%；政府投资项目、总建筑面积大于2万平方米（含）的公共建筑项目和大于20万平方米（含）的居住建筑项目单体建筑预制装配率应不低于30%。公共建筑与居住建筑混合的项目，应按照要求较高的标准执行。当采用钢结构和木结构时，单体建

27、筑预制装配率不作具体要求。工业 建筑 总建筑面积在2万平方米以下的工业建筑项目，按照不低于绿色工业建筑一星级标准建设；总建筑面积大于2万平方米（含）的工业建筑项目，按照不低于绿色工业建筑二星级标准建设；市级重大项目原则上按照绿色工业建筑三星级标准建设。当采用混凝土结构时，单体建筑预制装配率应不低于30%。当采用钢结构和木结构时，单体建筑预制装配率不作具体要求。二、政策引导，强制和激励并存 装配式 建筑门槛 PPP 住建部第1535号公告批准建设项目工程总承包管理规范为国家标（GB/T50358-2017），自2018年1月1日起实施 二、政策引导，强制和激励并存 一、建筑工程总承包单位为房屋建

28、筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。地基与基础、主体结构的范围，按照建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2013）附录B建筑工程的分部工程、分项工程划分中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行 财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知 财税201758号文 操作要点归纳 总包针对钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四种材料甲供“必须”(之前36号文是可以)按照3%简易计税，13%+9%的方式在上述范围内安装部分强制3%;清单中涉及上述甲供材料，应分列金额分别计税。二、政策引导，强制

29、和激励并存 规模：10万m2 预制率：40%增量成本：300元/m3（合计：10万m2 300元/m3=3000万元）容积率奖励：3%奖励面积：74663.45*3%=2240m2 建安成本+土地出让金+配套：4000元/m2(合计：4000（成本）2240（奖励面积）=896万元 增量成本+建安成本+土地出让金+配套：3896万元 盈亏平衡点：3896万元（增量成本）2240m（奖励面积）=1.7万元 构建面积奖励计算模型 结论：奖励面积与测绘的关系 房价到一定程度（经过盈亏平衡测算）奖励面积才有意义 申请需要时间，需要考虑是否影响开盘 政策分析 充分了解当地政策实施情况和执行尺度。确定装配

30、式总体指标落实方案 土地出让合同明确要求 享受当地装配式相关奖励政策主动要求达到相关要求指标 明确产品定位 标准化户型（少规格、多组合）功能性主导（个性化产品）匹配全装修 选择通用化的装修方案。行业对标 二、政策引导，强制和激励并存 产品策划细节关注点 总控经济技术指标 规划部门 装配式建筑的评价和认定 住建部门 批准提前预售许可 房管部门 项目报批 申报文本 规划文件 评审意见 协会、区域划局、专家 组织专家 专家评审意见 策划、定位 协助核算 面积落实 建设单位 方案确定 建设单位 市住建委 建设协会 建设单位 PC设计公司 面积评审 规划部门 建设单位 40%预封率 装配式方案 面积 核

31、算 上海市面积奖励、装配式认定相关流程 装配式申报流程 二、政策引导，强制和激励并存 面积奖励 申报材料 装配式 专项文本 项目报批 申报文本 规划文件 评审意见 规划用地许可证 协会、区域划局、专家 协助核算 面积落实 策划定位 建设单位 方案确定 建设单位 市住建委 建设单位 PC设计公司 面积评审 规划部门 建设单位 20%预制率 面积 认定 工业化标准 组织专家 杭州市工业化建筑认定相关流程 装配式申报流程 二、政策引导，强制和激励并存 一 装配式，在争议中前行 二 政策引导，强制和激励并存 三 标准解读，成本管控总纲 四 装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 五 装配式建筑合约管理

32、，重在策划与约定（1）地区发展不均衡性造成构件供需关系异常而价格高（2）四大系统构件（结构、围护、内装、设备管线）不均衡，偏向于结构系统的装配化，集成化优势难以体现。（3）各城市之间的增量成本难以比较，口径未统一（上海市政策要求外墙要有50%以上的预制率）（4）各地区装配式的政策和评价指标、方法多种多样、政策的时效性短。地区 发展状况 重点发展地区（北京、上海、深圳）全面推进、各具特色 积极发展地区（江苏、山东、安徽）发展不均衡、技术差异大 鼓励发展地区 发展缓慢、指标过高、特色不突出 三、标准解读，成本管控总纲 装配式建筑发展现状 增量成本 设计规范标准不健全，结构设计增量多 资源不充足使得

33、市场化竞争水平低 设计标准程度低，没有形成工业化生产的规模效应 现阶段片面追求预制率、没有系统性考虑装配式建筑四大系统的装配平衡 四大系统结构、围护、内装、设备管线装配协调统一。三、标准解读，成本管控总纲 系统 结构系统 围护系统 设备和管线系统 装修系统 三、标准解读，成本管控总纲 预制率、装配率、预制装配率等指标进行了大一统，化繁为简，采用装配率一个指标评价建筑的装配化程度。将已出现的把装配式结构当装配式建筑的误区化于无形，只做预制楼梯、或只做“三板”均不能认定为装配式建筑 是不是装配式建筑与预制率大小有一定关系，但预制高的建筑不一定是装配式建筑。预制体积比改为得分比，体积比与装配率得分不

34、再是正比关系了。这对成本有较大影响。装配式建筑评价标准 概念 认定 装配率 综合反映建筑的装配化程度 主体结构部分的评价分值20分 围护墙和内隔墙部分的评价分值10分 必须采用全装修 6分 装配率50%不参与等级评价的可不做竖向构件 等级 指标 基础 主体结构竖向构件中 预制部品部件应用比例35%装配率为60%70%时，评价为A级 装配率为79%90%时，评价为AA级 装配率为91%及以上时，评价为AAA级 主体结构占比50%围护墙和内隔墙占比20%装修和设备管线占比30%装配率综合评价50%主体结构最低得分20%围护墙和内隔墙最低得分10%全装修全面实施100%三、标准解读，成本管控总纲 一

35、 装配式，在争议中前行 二 政策引导，强制和激励并存 三 标准解读，成本管控总纲 四 装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 四 装配式建筑合约管理，重在策划与约定 原因 传统的建筑产业链被打破，尤其对设计环节造成了一定冲击。相关法规、标准的不完善。行政管理与企业管理、各环节之间的配合度欠缺 构件价格居高不下 材料供不应求 产能难以充分发挥 设计 审批 生产 施工 验收 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 增量成本的产生原因 功能价值 时间价值 感官、美观 混凝土（低）+钢筋（低）+保温板及其连接件+预埋件+辅材 材料 模具摊销+固定资产折旧 模具：标准化程度、供货周期、供货规模 固定

36、资产折旧：厂房、设备 措施费 专业支架 运费 管理：15%利润：5%10%税金：13%增值税（抵扣后68%左右）管理、利润、税金 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 增量成本的产生原因 项目 墙 柱 梁 板 楼梯 其他 合计 混凝土含量(m3/m2）0.075 0.126 0.090 0.110 0.018 0.017 0.436 相对占比 17.20%28.90%20.64%25.23%4.13%3.90%100.00%预制部分占比 85%0 0 70%100%100%-预制部分含量(m3/m2）0.064 0.000 0.000 0.077 0.018 0.017 0.176 17

37、%29%21%25%4%4%15%0%0%18%4%4%0 0%10%20%30%40%墙 柱 梁 板 楼梯 其他 相对占比 预制部分占比 混凝土构件占比关系（以40%装配率为例）四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 增量成本的组成 预制外墙：+69元/m2 预制内墙：+14元/m2 楼梯：+17元/m2 楼板：-13元/m2 预制钢筋混凝土装配式建筑工程消耗量定额 构件类型 预制贡献率 生产价格（元/m3）运输价格（元/m3）安装价格（元/m3）其他费用（元/m3）合计（元/m3）外墙 20%-25%2423 211 229 602 3465 内墙 10%-20%2119 211 26

38、9 551 3150 楼板 10%-15%1583 192 63 380 2218 阳台 3%-5%1730 211 204 435 2580 楼梯 1763 211 231 446 2651 空调板 1685 192 186 419 2482 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 增量成本的组成 建筑体型 预制构件数量 构件形式 模具成本 标准化设计 建筑平面标准化 构件设计 先单体设计再构件设计 构件设计思维进行单体设计 现场施工 设计-产生-施工 装配式建筑管理经验 吊装效率（生产、运输、安装）产业工人 万科：模具周转次数6070提高到100次，模具费用降低80元/m2元/m3 四

39、、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 增量成本的组成 现浇Vs装配+（较多）预制构件生产、运输、吊装 墙板、楼板拼缝-（较少）钢筋 混凝土 砌筑 抹灰 措施费 规模化 标准化 设计-施工-生产 管理工人 产业工人 1.增量成本产生原因 2.墙、柱、梁以及不同区域对预制率的影响 3.增量成本组成 4.成本优化途径【例】抗震设防烈度：68度，预制率30%，增量成本200500元/m2 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 标准化构件 增量成本的组成 预制砼部分占比较高 施工方便、安全性高、不需要额外检测 易满足少规格、多组合的原则，因而增量成本减少 设计难度不大，利于技术推广 主要原因

40、用钢量增加30%楼板厚度增加、建筑自重增加 拆分设计方案的经济性 桁架板的接缝形式的经济性 成本增加的影响因素 整个建筑的自重比现浇时增加了1.5层2层 普通住宅不宽度34米跨，构造钢筋为主 桁架板模数越少磨具损耗越小，考虑到运输最大经济宽度2.4M 构造加强钢筋 占比18%桁架预制楼板增量40-70元/M2 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 桁架叠合板配筋约10kg/m213kg/m2，较普通楼板高25%30%。桁架叠合楼板整体含钢量增加约1.8kg2.5kg/m2左右 增量成本的组成（1）多方案比选 根据项目开发确定的总体方案，结合总图规划、工程进度、首开区、运输路线等，选取合适

41、的装配式建筑单体。（2）合理地选择体系 合理选择相应的产品体系 选择合适的保温体系 内保温 外保温 优点 利于管线、装修一体化结合 外墙保温一体化（三明治夹芯保温外墙），施工便利 缺点 实际使用面积略微减少 在室内外温差较大时容易产生结露、热桥等 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径：多方案比选 外墙板差价：3200元/m3 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径各主要构件的替代成本分析 阳台板差价：2900元/m3 楼梯板差价：2400元/m3 叠合楼板差价：2300元/m3 外墙板 阳台板 楼梯 叠合楼板 3200 2900 2400 2300 PC率 15%

42、及以下 1530%30%40%叠合别墅 外墙板（部分）、阳台板 外墙板（部分）、阳台板+叠合楼板（叠合别墅楼梯标准性不强）外墙板（较高比例）、阳台板+叠合楼板 洋房 外墙板（部分）、阳台板+楼梯 外墙板（部分）、阳台板+楼梯+叠合楼板（价格优于外墙板）外墙板（较高比例）、阳台板+楼梯+叠合楼板（价格优于外墙板）高层 外墙板（部分）、阳台板+楼梯 外墙板（部分）、阳台板+楼梯+叠合楼板（价格优于外墙板）外墙板（适中比例）、阳台板+楼梯+叠合楼板（价格优于外墙板）四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径各主要构件的替代成本分析 适当提高预制率 构件标准化 优化设计 改进构件生产工艺 优

43、化、简化工艺 构件装运形式 石材外墙反打工艺 建筑外墙用饰面石材在工厂事先打到混凝土里，形成一体的建筑预制构件(柱梁墙等)石材位置精准、表面规整、附着牢固、施工进度快 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径：一体化制作，空间换取时间 适合标准化构件生产（钢筋桁架楼板、叠合板）自动化流水线 固定台膜 适用于个性化强、批量小的构件（框架、梁柱、叠合板）【我国现状】个性化突出，标化构件少，基本用不上流水线，招标文件不需约定必须有流水线。四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径：一体化制作，空间换取时间 横向构件运输 竖向构件运输（带飘窗、空调板）内容 运距 近 中 较远 远

44、 超远 运距（km)30 60 90 120 150 运费（元/车）1100 1500 1900 2300 2650 运费（元/车km）37 25 21 19 18 平均运量（m3/车）9.5 9.5 9.5 9.5 9.5 平均运费（元/m3）116 158 200 242 279 水平预制构件平均价格（元/m3）3000 3000 3000 3000 3000 占比 3.86%5.26%6.67%8.07%9.30%增长率-36.36%26.67%21.05%15.22%以项目建设地点为中心，以100km为半径的区域内的生产企业，其运输距离基本可以控制在120km以内，从经济性和节能环保的

45、角度，处于合理范围。四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径：供货及运输 业态 15%30%40%叠加别墅 一层 一层 一层 洋房 标准层 二层 一层 高层 标准层 标准层 标准层 叠加别墅：因为本身施工层数较低，一般在四层左右，PC指标难以均衡，因此无论PC率是15%、30%、40%均需从一层开始施工，很难优化。多层洋房：多层洋房如有标准层，在15%的PC率下可考虑标准层施工，30%PC率下可考虑二层以上开始施工，40%PC率下指标难以平衡只能从一层开始施工。高层公寓：因层数高，且标准层数量多，指标容易平衡，因此无论PC率是15%、30%、40%均可考虑从标准层开始施工。层数分析

46、与说明 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径：PC施工楼层 施工道路宽度 PC运输车转弯半径不少于9cm宽度 做回车场地来减少道路宽度 施工道路厚度 PC运输车较重，满载60t左右，要求道路需要加强处理 尽量利用外部永久道路，或内部拟建的消防通道，避免选择地库顶部做施工道路。堆场的选择与加强 PC构件较重，且分布面较大，往往坐落在地库上，场地做加强处理。采用吊1备1的施工方案，减少构件进场的数量，从而减少堆场的面积。堆放方式的选择 集中排架堆放+单个构件支架堆放。集中堆放荷载重且需构件分类，吊装不易。灵活采用集中与单块堆放方式 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途

47、径：道路与堆场 合理拆分构件，保证每块PC构件的重量 降低塔吊的选型规格 减少塔吊数量及优化排布 减少PC构件安装的难度 四、装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 优化途径：单块PC构件的拆分 一 装配式，在争议中前行 二 政策引导，强制和激励并存 三 标准解读，成本管控总纲 四 装配式建筑成本管控实质为增量成本的管控 五 装配式建筑合约管理，重在策划与约定 部门/单位 装配式设计所需提资 装配式设计提供内容 开发部 1.明确装配指标(如，装配式建筑占比、预制率、预制装配率等)。2.政府奖励内容(预售、不计容面积、个别费用减免等)1.装配式楼栋选择、装配式方案对比分析。2.外立面影响分析。3

48、.初算装配式指标及面积奖励指标。4.装配式结构体系与保温体系分析。5.装配式初步拆分图和计算书 设计部 1.当地装配式政府审核流程。2.立面做法、保温体系、结构体系确认。3.门窗预埋做法 方案公司/主体设计院 1.总图方案及经济指标。2.外立面效果图。3.建筑方案平面图。4.初步结构平面布置图。5.初步计算模型。营销部 1.产品定位。2.全装修楼栋的确认。3.预售节点及范围 装修部 1.内装修吊顶、地面做法基本思路。2.集成厨卫、轻质隔墙基本思路。工程部 施工方案初步确认 五、装配式建筑合约管理，重在策划与约定 装配式建筑合约管理，重在策划与约定：方案设计阶段提资深度 部门/单位 装配式设计所

49、需提资 装配式设计提供内容 方案公司/主体设计院 1.最新经济指标及总图。2.最新建筑平、立面图。3.最新结构平面布置图。4.结构计算模型。5.草图大师模型。1.细化装配式结构布置图。2.细化装配式指标及面积奖励指标。3.构件材料表(用于构件厂意向招标)。4.装配式扩初文本及节能文本。装修设计单位 初步装修方案平面图 设计部 1.验收初步设计图纸。2.组织装配式专项审查。3.技术招标 五、装配式建筑合约管理，重在策划与约定 装配式建筑合约管理，重在策划与约定：初步设计阶段提资深度 部门/单位 装配式设计所需提资 装配式设计提供内容 主体设计院/装修设计 1.建筑及结构全套图纸。2.机电三专业点

50、位布置图。3.装修图纸 1.装配式施工图。2.装配式指标计算。设计部/幕墙/相关材料供应商/施工总包 1.明确深化前最终版提资图纸(主体设计施工图及装修图纸)2.明确构件相关材料预埋要求。3.明确支模、挑架、塔吊等施工方案及措施 1.装配式施工相关建议（塔吊、吊具、模板、幕墙、外饰面、栏杆、门窗等）2.铝模、幕墙、机电点位、门窗等深化相关提资要求。3.构件厂招标所需详细数据。4.施工招标所需装配式相关资料。构件厂 1.构件厂明确产能。2.确认构件的生产工艺。五、装配式建筑合约管理，重在策划与约定 装配式建筑合约管理，重在策划与约定：施工图设计阶段提资深度 部门/单位 装配式设计所需提资 装配式