开发商开发业务主要会计核算与税收处理.doc

1、房地产开发业务主要会计核算与税收处理第一节 概 述房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所

2、得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。一房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点： 房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。 房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以

3、作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。 房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。 资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开

4、始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。 房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平以及社会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金

5、融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。 房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。 二房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。根据近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，也有数

6、据表明，有些地方土地出让金收入和房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%，甚至所占比例还更多。、下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达29.5%（含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；各种税金约占11.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;另外就是各项建设规费约占5.5%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七

7、项收费）。2、房屋开发成本约占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27.5%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑成本平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；基础设施及公共配套设施等占5.5%；开发间接费用约占1.2%;其他开发费用占11.8%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占5.5%、贷款利息支出约占3.8%）。3、开发商的利润约占7.5%左右。这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾公布过房地产企业利润率为6%,另外，

8、现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。第二节 房地产开发企业会计科目的设置及运用为了规范房地产开发企业的会计核算，提高会计信息质量，便于贯彻执行企业会计准则，财政部于1993年1月7日颁发了（93）财会字第02号关于印发房地产开发企业会计制度的通知，财政部又于2000年12月29日颁发了财会200025号关于印发企业会计制度的通知，根据上述两个通知精神，目前房地产开发企业会计科目一般可以按下列科目进行设

9、置。第一 资产类：一、流动资产（一）货币资金1、现金 核算企业的库存现金2、银行存款 核算企业存入银行的各种存款3、其他货币资金核算右侧各类存款存入和转出业务。（1）外埠存款 是指企业到外地临时或零星采购时，汇往采购地银行开办采购专户的款项。（2）银行汇票存款 指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项（3）银行本票存款 指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，分定额和不定额两种。（4）信用卡存款 指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。信用卡是可以存入现金的，但标准信用卡存款

10、没有利息，且存进的钱再取出来需要缴纳手续费。（5）存出投资款 指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。（二）存货1、库存材料又称劳动对象2、委托加工材料3、库存设备4、低值易耗品5、开发产品（劳动产品）（1）分期收款开发产品（2）出租开发产品（3）周转房6、开发成本（1）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施建设费（5）公共配套设施费（6）开发间接费（三）短期投资核算企业购入能随时变现并且持有时间不超过一年（含1年）的投资。包括各种股票、债券、基金等。（四）应收票据1、商业承兑汇票是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行同意承兑的，

11、保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业承兑汇票以银行以外的付款人承兑，有一定的支付风险，银行承兑汇票无支付风险，且可向银行贴现提前获取资金。2、银行承兑（五）结算资金1、应收账款 核算企业因转让、销售和结转开发产品、提供劳务、出租等业务应向对方收取的款项2、预付账款 核算企业按照工程合同规定预付给承包、供应单位的工程款、备料款、购货款3、其他应收款 核算企业除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项4、应收补贴（六）待摊费用核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。（七）待处理流动资产净损失核算企业在清查财产过程中查明

12、的各种流动财产物资的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“管理费用”科目中核算。（八）一年内到期的长期债券投资指企业购入的在一年内（不含一年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。（九）其他流动资产二、固定资产（一）经营用固定资产1、开发经营用房屋、建筑物2、机械设备3、运输设备4、试验设备及仪器仪表5、办公管理设备用具6、其它（二）非经营用固定资产1、职工宿舍包括其使用的房屋、设备和其他固定资产2、食堂3、浴室4、理发室5、托儿所6、医务室7、其它（三）累计折旧累计折旧是固定资产的备抵科目（四）在建工程核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。包括新建固定资产工程

13、，改、扩建固定资产工程以及购入需要安装设备的安装工程等。（五）待处理财产损溢核算企业在清查固定资产过程中查明的各类固定资产的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“营业外收入（或支出）”中核算。三、无形资产核算企业的专利权、非专利技术、商誉、租赁权、著作权、土地使用权、商标权等各种无形资产的价值。四、递延资产核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。五、递延税款借项因会计利润与应税所得存在时间性差异，当会计利润计算的所得税费用按应税所得计算的应交所得税时，其差额记入

14、递延税款的借方（即借项），反之记入递延税款的贷方（即贷项）。六、长期投资指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。包括股票投资、债劵投资、其他股权投资等第二 负债类：一、流动负债（一）短期借款 核算企业向金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。（不包括向其他单位和个人的借款）（二）应付票据 核算企业对外发生债务时开出、承兑的商业汇票。企业应设置“应付票据备查簿”。1、银行承兑汇票2、商业承兑汇票（三）应付账款核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付给供应单位的价款以及出包工程应付的工程价款（四）预收账款核算企业按照合同规定预收的购房定金或预收委托单位

15、的开发建设资金其他应付款 核算企业应付、暂收的款项 （包括购房定金、订金、认购金等）（五）应付工资（或应付职工薪酬）核算企业应付给职工的工资，不论是否当月支付都应通过本科目核算。但发给职工的医药费、福利补助、退休费等不在本科目核算（六）应付福利费 该科目仅指07年末企业尚未使用完的余额，从2008年1月1日起已不实行计提的方法，在不超过工资薪金总额14%的范围内据实列支。直接记入管理费用福利费科目。（七）应交税金 核算企业应交纳的各种税金。企业交纳的印花税、耕地占用税以及不需预计的其他应交税金不在本科目核算。（八）未付利润 核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。

16、（九）其他未交款 核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，如教育费附加（十）预提费用核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，除房地产企业另有规定外,其他企业年末一般不留余额（十一）一年内到期的长期负债（这只是资金的分类，并不是会计科目名称，他是指在一年内将要偿还的长期负债）（十二）其他流动负债二、长期负债（一）长期借款 核算企业向金融机构借入的一年期以上的各种借款（二）应付债券 核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。（三）长期应付款 核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，如融资租赁方式下企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等（四）其他

17、长期负债第三 所有者权益一、实收资本核算企业实际收到的投资人投入的资本（一）国家资本金（二）法人资本金（三）个人资本金（四）外商资本金二、资本公积包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。三、盈余公积核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%10%提取。四、未分配利润核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结存余额。第四 损益类：一、收益（一）经营收入1、土地转让收入2、商品销售收入（开发产品：住宅、商铺、车库等）3、配套设施销售收入4

18、、代建工程结算收入5、出租产品租金收入（二）其他业务收入1、商品房售后服务收入2、材料销售收入3、无形资产转让收入4、固定资产出租收入5、其它业务收入（三）营业外收入1、固定资产盘盈及固定资产处理净收益2、无法支付的各项应付款3、罚款收入4、其它与经营业务无关的收入（四）投资收益 核算企业因对外投资而取得的经济利益二、支出（一）经营成本 核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。（二）销售费用 为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费，产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告、宣传费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的员工工资、福利费、办

19、公费、业务费等经常费用。如委托代销的，付给代销机构的佣金也在此费用中列支。（三）经营税金及附加 核算应由当月经营收入负担的经营税金及附加，包括应交的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，应缴纳的土地增值税也含在其中。（四）管理费用 核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用和房产税、车船使用税、印花税、土地使用税以及流动资产、坏帐损失等。（五）财务费用 在开发期间用于开发建设而发生的贷款利息支出不在此费用中核算，应在“开发成本开发间接费利息支出”中列支。（六）营业外支出 包括：固定资产盈亏、处置固定资产净损失、非常损失（所有财产损失都必须向税务机关报批）、罚款支

20、出、捐赠支出等与经营无关的支出。（七）其他业务支出 核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。房地产开发企业主要会计核算及涉税事项 房地产开发业务既不同于工业生产又不同于商业销售，它具有开发周期长、资金投入多、涉外部门多、涉及税种多等特点。在组织会计核算时首先必须考虑上述特点的要求，因此，对财务人员的要求就更高，要求财会人员不但具有熟练的财会核算技能和组织协调能力，还要具有丰富的税收知识。根据房地产开发业务的特点及其开发业务的进程，财务核算工作大体可分为六个阶段，即：一、成立公司（即开办筹建）阶段； 二、征地拆迁阶段； 三、开发施工阶段； 四、期间管理阶段； 五、组织销售

21、阶段； 六、收益分配阶段。下面按照房地产开发业务的进程，按阶段地将主要会计核算及涉税的账务处理分述如下。一、成立公司（即开办筹建阶段）（一）关于开办期的确定及费用分摊问题 根据2007年7月17日市国税局向省局请示精神，筹建期的确定：从企业领取工商营业执照起，到建委颁发房屋开发建筑许可证止。苏国税函200985号通知第四条规定：对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限后的剩余年限均匀扣除。国税

22、函201079号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知第七条.企业筹办期间不计算为亏损年度问题规定“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。”国税函200998号通知第九条规定: (筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。(注:个人认为上述两个文互补:一个不计算为亏损年度,一个是可以当年一次性扣除)（二）常

23、见会计业务及涉税事项的处理1.收到投资者投资：借：银行存款（如是现金也需先存入银行，便于验资） 固定资产（指投入的房屋、设备、仪器仪表等，但必须要对资产进行评估） 贷：实收资本（二级科目注明投资者名称） （注：投资形式还有其他，如：以原辅材料、产成品、土地使用权、商誉进行投资等）2.增资扩股： 借：银行存款、固定资产、原材料、无形资产等科目 贷：资本公积（本科目按形成资本公积的类别进行明细核算）根据上述业务涉及的税收政策主要是印花税：(1)、资金账薄。是反映生产经营单位“实收资本”与“资本公积”金额增减变化的账簿。国家税务总局关于资金帐簿印花税问题的通知，国税发1994025号规定：一、生产经

24、营单位执行“两则”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。税率为：万分之五；二、企业执行“两则”启用新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。(2)、其他营业帐薄：是反映除资金资产以外的其他生产经营活动内容的账薄，即除资金账薄以外的，归属于财务会计体系的生产经营账册，包括日记账薄和各明细分类账薄。按件贴花，每件五元。3.向金融部门申请贷款： 借：银行存款 贷：短期借款（一年内）、长期借款（一年外）此项业务主要涉税事项有：按借款合同中的借款总额的万分之零点五申报缴纳印花税；借款用之于开发建设的其借款

25、利息要作资本化处理，也就是说今后对结付的利息要通过“开发成本开发间接费用利息支出”进行核算；由于投资者投资未到位而发生借款的利息支出扣除问题，根据国税函2009312号以及根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该

26、期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：企业每一计算期不得扣除的借款利息该期间借款利息额该期间未缴足注册资本额该期间借款额 （企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和）。例：某房地产公司注册资金5000万元，实收资本4000万元，未缴足注册资金1000万元，现向银行申请贷款2800万元，月息7.2,贷款时间六个月,该项期间不得扣除的借款利息28007.261000280043.2万元.关于银行变相收息问题,目前有不少金融部门为了自身的利益利用企业向其贷款的机会，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息

27、，对于这部分收取的费用究竟如何账务处理，目前国、地税两局各执一词，国税二处要求记入“开发成本-间接费用-利息支出”而地税要求记入“管理费用-咨询费”。（我个人认为，如果从实质重于形式的角度去考虑，变相收息是因贷款而引起，因此进行资本化处理，应该比较合理）4.购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆等属于固定资产范畴的各类资产： 借：固定资产 贷：银行存款、应付账款（如果先预付货款也可贷预付账款科目）5.支付开办费： 借：长期待摊费用（开办费：人员工资、福利费、办公费、水电邮电费、差旅费、低值易耗品摊销等） 贷：现 金（或银行存款）涉税注意事项：国税函2010号

28、文中第七条关于：企业筹办期间不计算为亏损年度问题指出：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。对无偿租赁的房屋别忘记代申报缴纳房产税。财税地19868号关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定的通知中的第七条解释：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。另外，苏地税函200310号对无锡市地方税务局的批复第二条规定：对纳税人出租房产的行为，不论按房产原值计征的房产税税

29、额是否超过按租金计征的房产税税额，均应从租计征房产税。国税发2000第084号通知第八章第五十二条对会议费证明材料作出了如下规定：会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。发票内容开成“礼品”、“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”等字样不允许扣除“礼品”、“办公用品”、“劳保用品”“电脑耗材”不是实物名称，如果这样填写的发票，一般不得作为报销凭证。即使入账了，也要进行纳税调整。假如一次购进数量很多，则品名栏目可以简写“礼品”“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”，同时附盖有对方公章的销货清

30、单，经审批后也可以入账。.同时符合以下条件的“白条”可作扣税依据：费用合法真实；费用与生产经营有关；符合有关扣除标准；费用本身不具“经营活动”特征.关于业务招待费的范围及税前扣除标准在税务执法实践中通常将业务招待费的支付范围界订为：.经营用餐饮、香烟、酒水、食品、茶叶等支出；.经营用礼品、安排客户旅游产生的费用.经营所需娱乐活动的费用支出。根据新企业所得税法实施条例第四十三条，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。关于母、子公司间收费问题，国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知（国税发200

31、886号）规定，母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。6.发放员工工资：借：应付工资（或应付职工薪酬） 贷：银行存款、现金、应交税金、其他应收款、其他应付款等有关科目月末进行工资金分配； 借：长期待摊费用筹建人员工资 贷：应付工资申报并缴纳代扣的个税时： 借：银行存款 贷：应交税金个人所得税主要涉税事项：中华人民共和

32、国企业所得税法实施条例国务院令512号第三十八条规定：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。所谓工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，实施条例第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；

33、超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。企业对工资薪金支出没有限额，但必须按规定缴纳个人所得税。对合理的判断，实施条例第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。另外，对合理的判断也可以从雇员实际提供的服务与报酬总额在数量上是否配比、合理进行判断，凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。“合理工资薪金”可按以下原则掌握： 企业制订了较为规范的员工工资薪金制度； 企业制订的工资薪金制度符合行业及地区水平（一般不超过同行业的三倍，高管人员可不超过

34、本企业员工平均工资的15倍）；注：符合等于 企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的； 企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务； 有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。 要注意的是：所谓“企业发生的”，是指：必须是实际发生的工资支出。对于企业因资金紧张欠员工工资，采取预提方式尚未支付的所谓应付工资薪金支出，不能在其未支付的这个纳税年度内扣除，只有等到实际发生后才准予税前扣除。工资薪金的发放对象：在本企业任职或者受雇的员工，应包括临时工。但企业应按劳动法、劳动合同法等有关规定用人。工资薪金发放的表现形式：现金及非现金形式。个人所得税经常

35、遇到的问题：个人所得税扣除限额从2011年9月调整为3500元人月，对超过部分必须按章纳税；财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知（财企2009242号：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴（或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。）企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。交通补贴（或者车改补贴）的免税规定：国家税务总局关于个人所

36、得税的关政策问题的通知（国税发199958号）规定，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资薪金所得”项目计征个人所得税。企便函200933号规定，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的交通补贴（或者车改补贴）按交通补贴全额的30%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税；企业以包干形式列支的差旅费（白纸条入账）不能给予税前扣除，因为，一是不符合真实性的原则；二是未有取得有效的合法凭证，因此此类差旅费不得税前扣除。通讯补贴缴纳个人所得税的规定：企便函200933号规定，企业向职工发放的通讯补贴，扣除一定标准的公务

37、费用后，按照“工资薪金”所得项目计征个人所得税。公务费用扣除标准按照当地政府规定执行，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的通讯补贴按通讯补贴全额的20%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税。住房补贴个人所得税的免税规定：国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知（国税发200139号）第六条规定，企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。注：超过标准的部分要并入当月工薪所得计征个税。午餐费补贴缴纳个人所得税的规定：关于企业工资薪

38、金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）中规定，职工福利费可用于职工食堂经费补贴。财企2009242号文进一步明确：自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出可以在职工福利费列支，因为不属于“从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助”（国税发1998155号），不征收个人所得税。未统一供餐而按月发放的午餐补贴应当纳入工资总额管理。误餐补助问题：国税发1994089号文件规定不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个人因公在城区、郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费（中、晚餐按出差补助标准的三分之一，早

39、餐不补）。一些单位以误餐补助名义发给职工的补贴、津贴，应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税。“节日补助”应当缴纳个人所得税。社会保障性缴款个税问题：A，企业为职工缴纳的“五险一金”按照财税200610号通知，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人所得税所得额中扣除。单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税

40、所得额中扣除。个人实际领取提成的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费和住房公积金时，免征个人所得税。B企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题：根据企便函200933号：企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题，根据财政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人所得税问题的通知（财税字1997144号）规定，应扣缴个人所得税。如果企业委托保险公司单独建账，集中管理，未建立个人账户，应按企业统一计提时所用的具体标准（指*%）乘以每人每月工资总额计算个人应得补充医疗保险，全额并入当月工资扣缴个人所得税。补充医疗保险的税务处理要点主要掌握两点：根据国税函200531

41、8号：应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入； 当地政府关于补充医疗保险管理的规定。企业年金问题：根据国税函2009694号规定，企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个人所得税时扣除；不扣除任何费用；按季、半年、全年缴纳的，在计算时不得还原至所属月份。私车公用问题：江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知（苏国税发200497号）规定，“私车公用”发生的费用应凭真实、合理、合法凭据，准予税前扣除，对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及保险费等不得税前扣除。私车公用发生的费用可以在企业所得税前列支，但需要满足以下条件：1. 公

42、司与员工签订租赁合同。但若无偿使用会有税务风险，税务机关可能会核定租金要求纳税。2. 在租赁合同中约定使用个人汽车所发生的费用由公司承担。3. 租赁支出和承担的费用能取得发票。员工取得租金可以申请税务机关代开发票。4. 费用支出属于使用汽车发生的，对应该由员工个人负担的费用不能在企业所得税前列支。可以在所得税前列支的汽车费用包括：汽油费；过路过桥费；停车费。不可以在所得税前列支的汽车费用包括：车辆保险费；维修费；车辆购置税；折旧费等。旅游费用的个税问题：按照财政部 国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知（财税200411号）规定，企业和单位对营销业绩突

43、出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题：财税200883号文中规定，根据中华人民共和国个人所得税法和财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号）的有关规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付个人使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。高温补助问题：根据中华人民共和国

44、个人所得税法实施条例规定，工资薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。故个人取得高温补助需并入工资薪金所得计算缴纳个人所得税。个人取得的生育津贴和生育医疗费问题，根据财政部国家税务总局关于生育津贴和生育医疗费有关个人所得税政策的通知（财税20088号）规定：生育妇女按照县级以上人民政府根据国家有关规定制定的生育保险办法，取得的生育津贴、生育医疗费或其他属于生育保险性质的津贴、补贴，免征个人所得税。职工因请病假而被单位扣掉的部分工资问题，工资薪金所得应当是实际发放到职工手中的工资，所以在计算个人所得税时，请假扣掉的

45、部分工资不并入个人所得税计征基数。取得两处工资如何申报缴纳个税问题，即将两处取得工资、薪金收入加在一起扣除3500元费用，计算应纳个人所得税税额，再减掉分别由扣缴义务人扣缴的税额，余额申报缴纳。关于扣缴义务问题：国税发201054号中规定，要督促扣缴义务人按照个人所得税法第八条、个人所得税法实施条例第三十七条和国家税务总局关于印发个人所得税全员全额扣缴申报管理暂行办法的通知（国税发2005205号）的规定，实行全员全额扣缴申报。在该文中又规定，扣缴义务人未依法实行全员全额扣缴明细申报的，主管税务机关应按照税收征管法有关规定对其进行处罚。关于职工福利费的内容问题实施条例第四十条规定的企业职工福利

46、费，包括以下内容：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。企业列支礼品费用需缴个税；财税201150号第二条规定：企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。